爆雷開發商危險，請謹慎購買

大神

“三道紅線”之下，開發商日子很不好過。

某大的爆雷就像是倒下的多米諾骨牌，緊跟著一連串品牌房企開始倒下。先光被曝光項目停工，由此揭開了四川地產一哥藍某地產的危機。接著是寶能被曝債務危機，房企的社會信任一落千丈。

隨后江西的新力地產求助信被媒體聚焦，多個樓盤已停工，負債率高達8 0%。新力地產股票一夜直接暴跌了87%，市值蒸發了123億港元 。

更慘的是，一邊聲明報道不實的新力地產，一邊全體員工降薪。其中副總裁級別降70%，總經理級別降60%，總監級降50%。

還沒消停兩天，9月20日，富力公告10 0億元賣掉富力物業，直接透露了富力資金鏈很緊張，已經到了變賣家產的地步了。

不僅如此，富力還公開表示，這僅僅是開始，賣一個物業公司還不夠還債。

“本集團亦將繼續積極尋求另外的資金來源及資產出售機會，以管理現金流及緩解由經營狀況及外來因素改變而帶來的市場不確定性”。

可見，當前開發商負債壓力有多大了。

確實，幾天后，9月26日午間，光耀集團就宣布破產。

就連融創這幾天也出來聲明：從未有過、也沒有任何需求和意愿向政府提交“尋求幫助”文件。只是口頭匯報的腹稿，因工作失誤發到了紹興本地的一個房產交流群，造成了信息的外露。

這就是“三道紅線”下的開發商們。

有統計數據顯示，截至2021年9月12日，今年已經有284家房企破產，僅僅8月份宣布破產的開發商就不少于42家。

有機構預測，2021年房企到期債務規模將會達到12448億元，突破萬億元的關口。

這背后是多少家房企的負債壓力！

這足以讓房地產市場直接來一場大洗禮，讓曾經千億級別的房企輪番塌房。

我們來看看房企的負債壓力究竟有多大，以新力為例。截至今年6月底，新力控股總資產是1120億元，總負債918億元，其中手持現金只有140億元，一年內的到期債務有13 2 . 4億元，剛剛覆蓋它一年到期的債務， 其它的錢從哪里來呢？

首先，肯定融資。

但新力負面被曝之后，惠譽、標普等國際評級機構把新力控股的評級展望下調到負面。

新力社會融資的路基本就斷了。

畢竟之前的欠款都可能還不上了，后面誰還敢借錢給它呢？

所以現在新力在各地的項目融資更受挫了。隨后又引發一系列供應商討債，本來打算買房的老百姓也都不敢買了，怕爛尾。

可以說是內憂外患。

富力也是如此。有息借款約為1433.5億元，一年內的短期借款約為519億元。而富力目前僅有現金127.6億元。

這個現金流完全不夠還短期借款的，資金缺口太大了。

早在8月就被惠譽、標普先后下調了評級展望。

和新力一樣，富力也是“三道紅線”全中的房企。

這個時候舊債還不上，再融資就別想了。

債務壓力大，開發商降價賣房也很難。

首先是“限跌令”不允許。兩個月內，張家口、岳陽、桂林、菏澤、昆明、沈陽、江陰、株洲、唐山相繼都出臺了類似維穩限跌的舉措。

其次是，樓市太冷了。易居研究院監測的11個熱點城市，9月二手住宅成交量約為4 . 3萬套，環比大降19.8%，同比暴降45.5%。這是2015年（本輪全國上升行情）以來最慘淡的9月。

上海9月二手房成交量大跌40%;深圳9月二手房成交量跌破2000套;杭州 9月二手房成交量跌破4000套;北京，相比8月跌掉兩成成交量。

作為樓市風向標的土拍，更是前所未有的爆冷。

杭州第二批土拍，10地9流拍;廣州第二批土拍，八成低價成交，33%流拍;重慶第二批土拍，27宗地底價成交，僅一宗土地溢價0.43%;深圳第二批土拍，央企國企拿了八成。

第三，更重要的是老百姓們也害怕了。

看到這些“上了黑名單”的房企名字都繞道走，更別說買房了。比如華夏幸福、泰禾、協信、藍某、恒大、寶能、陽光100、恒泰、富力、花樣年、榮盛等。

除了這些已經“上了黑名單”的被公開的房企，其實還有很多房企正在塌房的路上，特別是一些中小房企，不知名，也沒有太公開的數據。如何避開這些房企，降低買爛尾房風險呢？

首先，這幾類開發商的房子盡量別買，很有可能就是個大火坑！

1、“三道紅線”下，處于紅檔的開發商，其現金流可能隨時斷裂，要慎重考慮。

紅檔房企，有息負債規模不得增加。舊債到期了，借不到錢，只有靠經營性現金流。

可當下市場太冷，預期太差，草木皆兵，項目去化慢，回款難，經營性現金流不夠還債，可能導致其資金鏈斷裂。

比如，紅檔房企京投發展、格力地產、中天、嘉凱城等，這些房企也許能熬過去，也許隨時就倒下了，比如藍某、泰和、華夏幸福等。

2、項目主要布局在三四線的房企，要慎重考慮。

項目主要分布在一二線城市的房企，現金流相對會比布局在三四線的房企要好很多。

3、瘋狂打折賣房回款，甚至打六折七折的，極有可能已經出現債務違約，要慎重考慮。

在新房限價、土拍限制之下，再疊加自身負債和高融資成本，很多項目都貼著成本賣。

這個時候再這么大力度促銷，那肯定是非常缺錢了，極有可能是開發商跑路前最后的瘋狂，收割一撥是一撥。

4、高管頻繁跳槽，極有可能公司財務狀況堪憂。

因為高管最接近權力中心，他們對公司財務狀況最清楚，如果高管頻繁離職，說明公司已經到了非常危險的邊緣。

5、內部員工薪酬發放不規律，甚至延遲或停薪，說明現金流開始變得非常糟糕了。

工地有停工現象，有商票無法兌付，開始有供應商上門討債，那就說明現金流已經出現問題。

6、業界口碑差的房企，這個時候更要謹慎。

市場好的時候還偷工減料、胡亂承諾、忽悠政府、坑合作伙伴等等，市場不好的時候，更不會有什么底線，即使不爛尾，交房延期、品質縮水肯定跑不了。

除了上面這幾類盡量別買的開發商，那么值得買的靠譜開發商有哪些呢？

1、現在還能到處拿地的國企央企。

比如招商、中海、保利、華潤、金茂、萬科，等等。

2、產品口碑不錯、有特色的房企。

比如仁恒、融創、建發、旭輝，還有一些地方性好口碑房企，他們的共同點是在業內和市場的認可度都很高，每個項目口碑都很好。

總之，今年買房千萬不要看排名和規模了，因為大多數房企的規模就是靠高負債撐起來的，當下恰恰這類房企最危險。