縣域老舊小區改造對策研究

張軼君

[關鍵詞]? 老舊小區;西峽縣;人居環境

[作者單位]? 河南省西峽縣財政局

老舊小區改造是貫徹落實黨的十九大精神，解決城市發展不平衡不充分問題，實現人民群眾對美好生活向往的重要舉措。推進老舊小區改造，有利于改善居民的居住條件和生活品質，提高群眾獲得感、幸福感、安全感;有利于改善小區環境，實現城市可持續發展;有利于加強和創新基層社會治理，打造共建共治共享的社會治理格局。

隨著縣城城鎮化的快速發展，老城區在基礎設施、環境、交通、安全等方面已不能適應現代工作生活的需求。為做好全縣城鎮老舊小區改造工作，河南省西峽縣自2020年起，連續兩年先后把全縣城鎮31個小區納入老舊小區改造計劃，總投資4583萬元。其中，2020年實施12個小區改造，總投資989萬元;2021年改造19個小區，總投資3594萬元。目前工程已基本竣工，陸續進入驗收階段。

老舊小區改造中存在的共性問題

在西峽縣實施老舊小區改造推進工作中，結合改造成功的樣本小區經驗，通過對擬改造小區走訪調查，發現所有老舊小區在推行改造工作中都存在著基礎設施差、改造成本高、物業管理難等共性問題。

——基礎設施差。調查發現，城鎮老舊小區普遍具有分布散、規模小、密度高、權屬雜、環境亂、配套差等特征，公共服務基礎設施欠賬多。有的小區地處老街繁華地段，無物業管理，無小區綠化，一樓業主私自將房屋重新改造后當作商鋪，衛生環境極差。同時，大部分老舊小區無門禁監控設施，樓道內外照明不足，更不要說老年活動室、圖書室這些文體活動場所。而老舊小區外墻，則是光纖電纜密布，私自亂搭亂建現象非常嚴重。

——改造成本高。城鎮老舊小區基礎設施差帶來的一個直接后果就是改造維修成本高。而住戶的維權意識卻又很強烈，對改造期望值很高、相互攀比心理過重。目前，老舊小區改造的資金主要以縣級政府投入為主。由于縣級財力有限，尤其是西峽縣作為工業縣，近年受宏觀調控和疫情持續影響，經濟發展水平和財政收入大幅下滑。而縣級財政支出主要為保工資保運轉，老舊小區改造項目資金僅僅靠上級轉移支付遠遠不能滿足需要，資金缺口大且難以彌補，政府負擔重，而老舊小區住戶又不愿意出資改造。怎樣協調各方力量，調動各方積極性，增加老舊小區改造資金供給，是當前老舊小區改造中的一大難點。

把加強老舊小區改造作為提升社會治理體系和治理能力現代化的重要實踐舉措，從城市要素、結構、功能等方面入手，綜合考慮城鎮功能定位、文化特色、建設管理等多種因素，優化整合現有功能，在完善居住配套基礎上，積極拓展新功能，為老城區的發展注入新的活力。

——物業管理難。西峽縣計劃改造的31個城鎮老舊小區中有17個老舊小區建于20世紀80年代，其余老舊小區建于20世紀90年代。中國的房屋維修金制度始于1998年，到2004年，房屋維修金才成為房屋辦理產權證時必須繳納的費用。繳納標準為購房款的2%—3%。2008年改為按住宅建筑安裝工程每平方米造價的5%—8%繳納。所以，目前納入老舊小區改造范圍的小區繳納的房屋維修金少之又少，甚至沒有繳納。加上基礎設施嚴重老化，大部分需要重建，維修成本高，即使現在全額收取物業費用，也不能維持正常運轉，大多數物業公司不愿進駐。何況20世紀80年代的小區幾乎都是一棟樓有一排自行車棚，無門禁設施，更無物業管理。現在突然增加物業管理，需要業主繳納物業費時，矛盾便凸顯出來。業主幾乎一致要求不需要物業，即使物業公司進駐，由于業主自身素質參差不齊，對物業管理要求不同、各家各戶的經濟承受能力差異大，也會經常陷入“收費難、難服務”的惡性循環怪圈。

老舊小區改造對策建議

面對縣域城鎮老舊小區改造中普遍存在的問題，我們只有堅持問題導向的原則，以發展思維，有針對性地解決問題，才能高質量推進縣域城鎮老舊小區改造。在具體工作中，對共性問題要共同對待，統一規劃、整體推進。對個性化問題要差別化對待，制定老舊小區改造具體措施。

——深化思想認識。把加強老舊小區改造作為提升社會治理體系和治理能力現代化的重要實踐舉措，從城市要素、結構、功能等方面入手，綜合考慮城鎮功能定位、文化特色、建設管理等多種因素，優化整合現有功能，在完善居住配套基礎上，積極拓展新功能，為老城區的發展注入新的活力。

——堅持以人為本的理念。選擇改造意愿強烈的小區，在改造過程中與住戶好溝通，遇事好協商，能夠充分調動相關各方（主管單位、社區管理機構、項目實施單位、業主）力量支持參與改造，以更好地實現決策共謀，使老舊小區前期規劃決策更合理，更符合民意。

——加大宣傳力度。一方面通過廣播、電視等多種媒介進行宣傳發動，另一方面要深入各家各戶宣講政策，大力提升群眾支持、參與老舊小區改造工作的主體意識和責任意識。比如，在項目規劃期就要走訪居民，了解群眾的改造意愿，制定改造實施方案。項目啟動后，要爭取業主的積極參與，出資出力，業主的積極參與貫穿項目整個實施過程，進而保證項目順利落地，也有利于項目后期維護和管理。

——多渠道籌措資金。實施老舊小區改造，資金保障是關鍵。在努力爭取上級轉移支付資金的同時，加大縣級配套資金，努力籌措社會捐助資金，大力整合社會閑置資金。同時，按照“誰受益、誰出資”原則，由受益群眾按比例部分出資，保證老舊小區改造資金落實到位。

——落實主體責任。在老舊小區改造工作中，只有責任明確、分工協作，才能增強工作的統籌力度，提高工作效率，加快項目實施進度，確保項目質量。要積極探索縣級主管部門主抓、街道辦事處具體落實、社區日常維護管理、業主自覺遵守的工作機制;強化考核制度，明確責任和時限要求;加大改造項目的督辦力度，采取跟蹤督查、現場辦公等形式，掌握情況，解決問題，加快工作進度，推動項目進展。

——不斷完善制度。加強項目監管，通過主管單位、社區居委會、業主多層監管，保證老舊小區改造項目質量標準;充分發揮街道、社區黨組織的作用，在老舊小區改造各環節充分響應居民需求;積極推行一次改造、長期保持的管理機制;共同推進共治共管、共建共享、和諧發展。

——拓寬工作思路。結合老舊小區現狀，在老舊小區改造以基礎類改造為主，完善類、提升類為輔的同時，探索在連片老舊小區集中區域，改造閑置不用廠房或征用村組預留地用于修建養老服務機構、興辦撫幼機構等提升類改造。

——實施績效考核制度。貫徹中共中央、國務院發布《關于全面實施預算績效管理的意見》，老舊小區改造項目推進中要積極引入績效考核制度。老舊小區改造項目是河南省定十大民生工程，建立全過程預算績效管理鏈條勢在必行。要對所有老舊小區開展事前績效評估，比如哪些進行基礎類改造，哪些進行提升類改造，財政部門加強老舊小區改造項目預算審核，主管單位加強項目基建投資績效評估。同時，要加強績效評價事中監控，各街道辦、縣房管部門要對項目實行程度、執行進度做好績效運行監控，發現問題及時糾正，確保績效目標如期保質保量完成。在此基礎上，還要健全績效評價結果反饋制度，比如老舊小區業主滿意不滿意，是否一定程度上滿足不同小區個性化需求。績效評價好，滿意度高的小區則可作為其他老舊小區改造的標桿。