縣域老舊小區(qū)改造對策研究

張軼君

[關鍵詞]? 老舊小區(qū);西峽縣;人居環(huán)境

[作者單位]? 河南省西峽縣財政局

老舊小區(qū)改造是貫徹落實黨的十九大精神，解決城市發(fā)展不平衡不充分問題，實現(xiàn)人民群眾對美好生活向往的重要舉措。推進老舊小區(qū)改造，有利于改善居民的居住條件和生活品質(zhì)，提高群眾獲得感、幸福感、安全感;有利于改善小區(qū)環(huán)境，實現(xiàn)城市可持續(xù)發(fā)展;有利于加強和創(chuàng)新基層社會治理，打造共建共治共享的社會治理格局。

隨著縣城城鎮(zhèn)化的快速發(fā)展，老城區(qū)在基礎設施、環(huán)境、交通、安全等方面已不能適應現(xiàn)代工作生活的需求。為做好全縣城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作，河南省西峽縣自2020年起，連續(xù)兩年先后把全縣城鎮(zhèn)31個小區(qū)納入老舊小區(qū)改造計劃，總投資4583萬元。其中，2020年實施12個小區(qū)改造，總投資989萬元;2021年改造19個小區(qū)，總投資3594萬元。目前工程已基本竣工，陸續(xù)進入驗收階段。

老舊小區(qū)改造中存在的共性問題

在西峽縣實施老舊小區(qū)改造推進工作中，結(jié)合改造成功的樣本小區(qū)經(jīng)驗，通過對擬改造小區(qū)走訪調(diào)查，發(fā)現(xiàn)所有老舊小區(qū)在推行改造工作中都存在著基礎設施差、改造成本高、物業(yè)管理難等共性問題。

——基礎設施差。調(diào)查發(fā)現(xiàn)，城鎮(zhèn)老舊小區(qū)普遍具有分布散、規(guī)模小、密度高、權(quán)屬雜、環(huán)境亂、配套差等特征，公共服務基礎設施欠賬多。有的小區(qū)地處老街繁華地段，無物業(yè)管理，無小區(qū)綠化，一樓業(yè)主私自將房屋重新改造后當作商鋪，衛(wèi)生環(huán)境極差。同時，大部分老舊小區(qū)無門禁監(jiān)控設施，樓道內(nèi)外照明不足，更不要說老年活動室、圖書室這些文體活動場所。而老舊小區(qū)外墻，則是光纖電纜密布，私自亂搭亂建現(xiàn)象非常嚴重。

——改造成本高。城鎮(zhèn)老舊小區(qū)基礎設施差帶來的一個直接后果就是改造維修成本高。而住戶的維權(quán)意識卻又很強烈，對改造期望值很高、相互攀比心理過重。目前，老舊小區(qū)改造的資金主要以縣級政府投入為主。由于縣級財力有限，尤其是西峽縣作為工業(yè)縣，近年受宏觀調(diào)控和疫情持續(xù)影響，經(jīng)濟發(fā)展水平和財政收入大幅下滑。而縣級財政支出主要為保工資保運轉(zhuǎn)，老舊小區(qū)改造項目資金僅僅靠上級轉(zhuǎn)移支付遠遠不能滿足需要，資金缺口大且難以彌補，政府負擔重，而老舊小區(qū)住戶又不愿意出資改造。怎樣協(xié)調(diào)各方力量，調(diào)動各方積極性，增加老舊小區(qū)改造資金供給，是當前老舊小區(qū)改造中的一大難點。

把加強老舊小區(qū)改造作為提升社會治理體系和治理能力現(xiàn)代化的重要實踐舉措，從城市要素、結(jié)構(gòu)、功能等方面入手，綜合考慮城鎮(zhèn)功能定位、文化特色、建設管理等多種因素，優(yōu)化整合現(xiàn)有功能，在完善居住配套基礎上，積極拓展新功能，為老城區(qū)的發(fā)展注入新的活力。

——物業(yè)管理難。西峽縣計劃改造的31個城鎮(zhèn)老舊小區(qū)中有17個老舊小區(qū)建于20世紀80年代，其余老舊小區(qū)建于20世紀90年代。中國的房屋維修金制度始于1998年，到2004年，房屋維修金才成為房屋辦理產(chǎn)權(quán)證時必須繳納的費用。繳納標準為購房款的2%—3%。2008年改為按住宅建筑安裝工程每平方米造價的5%—8%繳納。所以，目前納入老舊小區(qū)改造范圍的小區(qū)繳納的房屋維修金少之又少，甚至沒有繳納。加上基礎設施嚴重老化，大部分需要重建，維修成本高，即使現(xiàn)在全額收取物業(yè)費用，也不能維持正常運轉(zhuǎn)，大多數(shù)物業(yè)公司不愿進駐。何況20世紀80年代的小區(qū)幾乎都是一棟樓有一排自行車棚，無門禁設施，更無物業(yè)管理。現(xiàn)在突然增加物業(yè)管理，需要業(yè)主繳納物業(yè)費時，矛盾便凸顯出來。業(yè)主幾乎一致要求不需要物業(yè)，即使物業(yè)公司進駐，由于業(yè)主自身素質(zhì)參差不齊，對物業(yè)管理要求不同、各家各戶的經(jīng)濟承受能力差異大，也會經(jīng)常陷入“收費難、難服務”的惡性循環(huán)怪圈。

老舊小區(qū)改造對策建議

面對縣域城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造中普遍存在的問題，我們只有堅持問題導向的原則，以發(fā)展思維，有針對性地解決問題，才能高質(zhì)量推進縣域城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造。在具體工作中，對共性問題要共同對待，統(tǒng)一規(guī)劃、整體推進。對個性化問題要差別化對待，制定老舊小區(qū)改造具體措施。

——深化思想認識。把加強老舊小區(qū)改造作為提升社會治理體系和治理能力現(xiàn)代化的重要實踐舉措，從城市要素、結(jié)構(gòu)、功能等方面入手，綜合考慮城鎮(zhèn)功能定位、文化特色、建設管理等多種因素，優(yōu)化整合現(xiàn)有功能，在完善居住配套基礎上，積極拓展新功能，為老城區(qū)的發(fā)展注入新的活力。

——堅持以人為本的理念。選擇改造意愿強烈的小區(qū)，在改造過程中與住戶好溝通，遇事好協(xié)商，能夠充分調(diào)動相關各方（主管單位、社區(qū)管理機構(gòu)、項目實施單位、業(yè)主）力量支持參與改造，以更好地實現(xiàn)決策共謀，使老舊小區(qū)前期規(guī)劃決策更合理，更符合民意。

——加大宣傳力度。一方面通過廣播、電視等多種媒介進行宣傳發(fā)動，另一方面要深入各家各戶宣講政策，大力提升群眾支持、參與老舊小區(qū)改造工作的主體意識和責任意識。比如，在項目規(guī)劃期就要走訪居民，了解群眾的改造意愿，制定改造實施方案。項目啟動后，要爭取業(yè)主的積極參與，出資出力，業(yè)主的積極參與貫穿項目整個實施過程，進而保證項目順利落地，也有利于項目后期維護和管理。

——多渠道籌措資金。實施老舊小區(qū)改造，資金保障是關鍵。在努力爭取上級轉(zhuǎn)移支付資金的同時，加大縣級配套資金，努力籌措社會捐助資金，大力整合社會閑置資金。同時，按照“誰受益、誰出資”原則，由受益群眾按比例部分出資，保證老舊小區(qū)改造資金落實到位。

——落實主體責任。在老舊小區(qū)改造工作中，只有責任明確、分工協(xié)作，才能增強工作的統(tǒng)籌力度，提高工作效率，加快項目實施進度，確保項目質(zhì)量。要積極探索縣級主管部門主抓、街道辦事處具體落實、社區(qū)日常維護管理、業(yè)主自覺遵守的工作機制;強化考核制度，明確責任和時限要求;加大改造項目的督辦力度，采取跟蹤督查、現(xiàn)場辦公等形式，掌握情況，解決問題，加快工作進度，推動項目進展。

——不斷完善制度。加強項目監(jiān)管，通過主管單位、社區(qū)居委會、業(yè)主多層監(jiān)管，保證老舊小區(qū)改造項目質(zhì)量標準;充分發(fā)揮街道、社區(qū)黨組織的作用，在老舊小區(qū)改造各環(huán)節(jié)充分響應居民需求;積極推行一次改造、長期保持的管理機制;共同推進共治共管、共建共享、和諧發(fā)展。

——拓寬工作思路。結(jié)合老舊小區(qū)現(xiàn)狀，在老舊小區(qū)改造以基礎類改造為主，完善類、提升類為輔的同時，探索在連片老舊小區(qū)集中區(qū)域，改造閑置不用廠房或征用村組預留地用于修建養(yǎng)老服務機構(gòu)、興辦撫幼機構(gòu)等提升類改造。

——實施績效考核制度。貫徹中共中央、國務院發(fā)布《關于全面實施預算績效管理的意見》，老舊小區(qū)改造項目推進中要積極引入績效考核制度。老舊小區(qū)改造項目是河南省定十大民生工程，建立全過程預算績效管理鏈條勢在必行。要對所有老舊小區(qū)開展事前績效評估，比如哪些進行基礎類改造，哪些進行提升類改造，財政部門加強老舊小區(qū)改造項目預算審核，主管單位加強項目基建投資績效評估。同時，要加強績效評價事中監(jiān)控，各街道辦、縣房管部門要對項目實行程度、執(zhí)行進度做好績效運行監(jiān)控，發(fā)現(xiàn)問題及時糾正，確保績效目標如期保質(zhì)保量完成。在此基礎上，還要健全績效評價結(jié)果反饋制度，比如老舊小區(qū)業(yè)主滿意不滿意，是否一定程度上滿足不同小區(qū)個性化需求。績效評價好，滿意度高的小區(qū)則可作為其他老舊小區(qū)改造的標桿。