膠州：以老舊小區改造為突破口推動城市有機更新

文｜膠州市住房和城鄉建設局

城鎮老舊小區改造是重大民生工程和發展工程，對滿足人民群眾美好生活需要、推動惠民生擴內需、推進城市有機更新和開發建設方式轉型、促進經濟高質量發展具有十分重要的意義。今年以來，膠州市把老舊小區改造作為提升城市品質、擴大有效投資的重要工程牢牢抓在手上，在強化黨建引領、加強系統謀劃、深化改革創新等方面先行先試，切實解決好老舊小區“改不改”“改什么”“怎么改”三個關鍵問題，加速推動老舊小區有機更新，進而實現“保民生”和“擴內需”的雙贏。目前，全市已改造完成161 個老舊小區，受益家庭近3.79萬戶、12 萬人，真正實現了老舊小區從“面子”到“里子”有機更新。

一、黨建引領：在順應大勢中謀新機，讓小堡壘激發老舊小區改造大能量

老舊小區改造不僅是一個建設工程，更多的是一個社會治理、基層組織動員工作，需要堅持以人民為中心，切實發揮黨建引領作用，實現黨建與老舊小區改造的同頻共振、相互融合。膠州市堅持“業主主體、社區主導、政府引領”的原則，通過問卷調查、實地調研等方式，選取澳門花園、東關小區、順德花園三個群眾改造意愿最強的小區作為突破口，以點帶面、示范帶動、梯次鋪開，并在改造中充分發揮基層黨組織戰斗堡壘作用和黨員先鋒模范作用，全面增強小區自治管理和有機更新的向心力和凝聚力。

一是堅持以人為本，著力營造共建共管共治共享新格局。

老舊小區改造，既是人居建設項目，也是社會治理工程，面對改造過程中的不同訴求，需要在尊重群眾意愿、傾聽群眾聲音基礎上，因地制宜、精準施策，共繪老舊小區改造最大“同心圓”。膠州市堅持改造前“問需于民”、改造中“問計于民”、改造后“問效于民”，通過前期方案征集群眾意見、過程公開接受群眾監督、結果交給群眾評判，開門納諫征集“金點子”，制定改造項目“菜單”，引導群眾按需“點單”，真正讓群眾成為老舊小區改造的“主角”，實現“民有所呼、我有所應”。以加裝電梯為例，樓上樓下居民的需求差異大，很多地方加裝電梯不是倒在“最后一公里”，而是在“第一公里”就卡殼了。面對類似問題，膠州市不搞“一刀切”，而是充分聽取群眾意見、做好群眾工作，在阜安街道東關小區加裝電梯時，根據群眾意見對電梯布局方案進行多次優化調整，最終將電梯裝成鏤空式，保證陽光能夠穿過電梯，減輕加裝電梯對低樓層采光影響，滿足了群眾需求。而中云街道順德花園在改造時，通過實施入戶訪談、居民議事會、評審會等方式，收集并吸收合理化建議1000 余條，實現入戶率、群眾支持率、支持物業房整改率3 個100%，真正讓老舊小區改造實現決策共謀、發展共建、建設共管、效果共評、成果共享。

二是突出示范帶動，著力推動“要我改”向“我要改”轉變。

老舊小區改造存在眾多不同聲音，如何協調“眾口”、達成共識，關鍵在于要有人去當“老娘舅”“和事佬”，去正視矛盾和解決矛盾。膠州市緊緊抓住黨員干部密切聯系群眾這個根本，充分發揮基層黨員干部的先鋒模范作用，在社區內組建成立黨員先鋒模范隊，帶頭簽協議、主動講政策、及時調糾紛，引導居民變“要我改”為“我要改、我樂改、我期待改”，切實用黨員干部的“辛苦指數”換取群眾的“幸福指數”。比如，中云街道順德花園在改造過程中，率先建立了“1+14+52+N”的黨建工作共同體：“1”即組建順德花園黨支部，選派小區業主中有經驗、有威望的老黨員干部擔任黨支部書記；“14”即以每棟樓為單位建立14 個黨員任群主的微信群，統籌開展入戶調研、宣傳動員、答疑解惑、組織實施等工作；“52”即從小區中選取52 個黨員示范戶，全面做好模范表率作用；“N”即這52 名黨員的聯系戶，通過“頭雁帶群雁”，引導居民聚攏來、動起來，全面形成同心同向推進小區改造的良好局面。

東關小區B 區改造前

東關小區B 區改造后

三是夯實組織根基，著力破解老舊小區改造瓶頸難題。

東關小區B 區改造前

東關小區B 區改造后

凡是黨建抓得好的地方，各項事業就發展得好，只有提升基層黨組織凝聚力組織力戰斗力，做到“組織一呼、群眾百應”，才能為老舊小區改造按下“加速鍵”。膠州市堅持把基層黨組織建設作為推動老舊小區改造的主抓手，探索建立“街道黨工委—社區黨委—網格黨支部”三級組織體系，組建起“小區黨支部—樓長—黨員示范戶”三級組織架構，全面釋放基層黨組織強大合力，將黨建引領延伸到城市更新改造工作的全過程。以三里河街道管理村澳門花園小區為例，在改造過程中，管理村堅持用一本黨章治好一個村，將《村會議規定》《村規民約》作為村莊議事定事依據，同樣面臨一樓住戶提出電梯加裝可能帶來遮光的異議，管理村依據村規民約，通過舉手表決“少數服從多數”的方式就通過了電梯加裝的決定。隨后，村“兩委”制定“1 名黨員+1 名村民代表”入戶動員機制，每個小組包兩個單元、20 家住戶，入戶講解政策、解釋費用攤派標準，就防盜網拆除、垃圾分類等工作一并征求意見。特別是針對83戶非本村村民，村“兩委”成員親自包聯，僅用兩天時間就做通全村390 家住戶動員工作，從召開村民代表大會實施改造到首部電梯順利啟用，僅用18 天時間，切實跑出了老舊小區改造的“膠州速度”。

二、轉變打法：分類推進，統籌聯動，用繡花功夫改出老舊小區幸福感

老舊小區改造，既要做好“面子”工程，更要做實“里子”工程。膠州市堅持因地制宜、因情施策、分類推進，深入開展老舊小區“微治理”行動，緊緊盯住人民群眾最關注的需求、最吐槽的難點，將“好鋼用在刀刃上”重點突破，用“繡花功夫”將改善民生的舉措一項項落實，真正做到好事辦好、實事辦實，讓老舊小區實現硬設施軟服務雙提升。

一是推進基礎類改造，扮靚老舊小區“面子”。

老舊小區改造是一項推動城市更新的系統工程。小區內部的基礎設施升級改造，須與外圍的大市政系統接駁，倒逼城市基礎設施的集約整合和優化更新，進而促進現代化新型城市的建設。膠州市堅持以滿足居民的安全需要和基本生活需求的內容為基礎點，按照“地上地下一起抓、區里區外一起動”的原則，強化小區改造與市政工程有機結合、系統銜接、統籌推進，整合改造內容，創新改造方式，部署實施“一拆、二清、三改”等系列工程，統籌推進管網改造、線路規整、垃圾分類等市政配套基礎設施改造提升以及小區內建筑物屋面、外墻、樓梯、道路等公共部位維修，全面提升老舊小區環境質量。比如，中云街道順德花園在改造的同時，協同推進小區周邊市政基礎設施配套改造、商業網點優化亮化、背街小巷整治、違建拆除等工作，優化調整供熱、供水、供氣等管網布局，按照“海綿城市”理念改造樹陣式停車位、步行道，新增設停車位100 余個，切實補齊周邊區域基礎設施短板，進一步提升群眾的幸福感和滿意度。

二是推進完善類改造，豐富老舊小區“里子”。

老舊小區改造，不是簡單的做一次“大手術”就可以，不僅要改善居住條件、提高環境品質，更要兼顧完善功能和傳承歷史，因此除了硬件的提升之外，人文環境、公共服務的改善更顯得尤為重要。膠州市堅持將打造宜居環境和提升居民服務融入小區改造全過程，通過樓體彩繪、增設文化景觀等措施，充分彰顯板橋鎮、海表名邦、金膠州等文化特色，展現城市特色、延續歷史文脈，讓小區居民不僅感受到了新容貌，更有了心靈上的歸屬感。比如，中云街道順德花園小區在完成老舊小區樓體翻新改造的同時，實施示范類改造提升項目，將區域文化融入小區整治，投資240 余萬元修建了文化長廊、親子樂園等場所，全方位改造提升老舊小區環境品質，真正實現“面子”提升、“里子”修復，全面提升百姓的幸福感、獲得感。同時，堅持向地下要空間，向空中要效益，整合利用小區內既有的空地和公共配套用房，合理規劃、超前設計、挖掘空間，建設社區黨群服務中心、群眾活動中心等綜合公共服務載體，全面提升公共服務高效化、社會治理精準化，推動老舊小區改造提質增效。比如，中云街道順德花園小區對原有服務用房進行整合擴建，由原來建筑面積50 平方米擴建為400 平方米的地上二層結構，新增加了黨建活動中心、助餐食堂、便利店、社區活動室、社區醫療、托幼、家政服務、物業服務等服務功能，有效提升小區公共服務水平，切實打通城市基層治理的“最后一米”。

三是推進提升類改造，煥發老舊小區“智慧”活力。

老舊小區改造不僅包括對“硬件”的提升，還要實現社區治理“軟件”的同步升級。不斷創新完善基層治理機制，推進形成共建共治共享的社會治理格局，才能在老舊小區改造中找到最大公約數，繪就民心民愿的最大同心圓。膠州市堅持以豐富社區服務供給、提升居民生活品質為閃光處，強化科技賦能、智慧領跑，積極推進“未來社區”“智安小區”建設，實施防盜系統換擋升級，加裝內置金剛網窗，安裝紅外線安防報警系統，加裝人臉識別、車牌識別和監控設備，大大提升了小區的智慧化管理水平。同時，以“智慧城市”建設為依托，在三個試點小區率先引入“海爾海納云”智慧平臺，居民不出小區便可享受在線優醫、養老等服務，真正用智慧科技為居民安全保駕護航、用智慧科技為居民提供便民服務。

三、改革開路：用好改革“沖擊鉆”，點準關鍵穴位，多舉措凝聚共治力量

老舊小區改造不只是城市更新的重要內容，也體現著治理體系和治理能力現代化的內在要求。當前，在老舊小區改造過程中，改造資金從哪來、改造過程如何監督、改造之后如何管理等一系列問題，成為擺在基層政府面前急需解決的難點、堵點。著眼于化解這一系列難題，膠州市堅持把改革作為推動老舊小區改造的方法論，瞄準市場化改革方向，以制度創新、流程再造作為撬動改革的“沖擊鉆”，最大限度激發體制機制活力，全力繪就老舊小區改造的最大“同心圓”。

一是創新多元投融資機制，多舉措破解資金難題。

老舊小區改造，面臨諸多瓶頸制約，而資金缺口，是改造面臨的第一道坎。要想解決這一問題，僅靠政府“獨唱”遠遠不夠，關鍵是要創新體制機制，充分吸引社會力量參與，組成多聲部“合唱”。膠州市緊緊圍繞“政府引導、市場運作”的思路，建立完善“政府、居民、市場”合理共擔的多元化的可持續資金籌措機制，在時間和空間的延展上下功夫，真正變政府“獨唱”為社會資本參與、群眾共建的“大合唱”。從空間上來看，算大面賬，創新實施“大片區統籌平衡模式、跨片區組合平衡模式、小區內自求平衡模式、政府引導的多元化投入改造模式”的“4+N”模式，通過在土地招拍掛過程中與老舊小區改造項目進行捆綁，由土地中標方出資承擔改造資金，讓更大區域內的更新改造帶來更多的空間內容和規模化的運營價值。同時，積極爭取政策性金融機構提供低息貸款、發行老舊小區專項債券等措施籌集資金，并按照市場化運作模式，協調自來水、供電、燃氣、供暖、通信等單位對專營管線出資改造，切實破解老舊小區改造資金來源難題，確保各項改造工作順利進行。截至目前，2020年共申請中央財政獎補資金4505.9 萬元、中央發改預算內獎補資金2430 萬元、青島市級老舊小區改造獎補資金536.9 萬元、青島市既有住宅加裝電梯獎補資金790 萬元。2021年積極申請中央財政、發改和青島市級補助資金，目前已到位資金共21030.4 萬元。

二是堅持地產與地需相結合，實現保民生和擴內需雙贏。

在雙循環發展背景下，老舊小區改造既是重大民生工程和發展工程，也是擴大投資激發內需的重要舉措，對于拉動投資促進經濟增長、提升居住條件有重大的經濟和社會意義。特別是在疫情影響下，老舊小區改造依托內循環采購本地產品，不僅可以改善城市品質，提高居民生活質量，還可以幫助本地企業保產業鏈、供應鏈穩定，擴大有效投資，拓寬市場銷路。膠州市牢固樹立“地需地產、地產地用”的理念，積極組織海爾、海信、海潤水務、特來電新能源、尼得科等6 家本地企業在試點小區進行現場推介，在電梯采購、空調置換等方面，優先與海爾、尼得科等本土制造企業合作，全面提升本地產品配套使用率，截至目前，居民以舊換新空調300 臺、安裝電熱水器5000 臺、加裝尼得科電梯291 部、歐克斯保溫材料30 萬m2、宇通管業15000 米、海潤水務純凈水直飲機15臺，努力幫助本地企業保產業鏈、供應鏈穩定，推動民生改善、助企克難實現共贏。

三是強化建管并舉，著力推進老舊小區煥然一新。

老舊小區改造“三分建、七分管”，只有“建管并重”，才能真正惠及民生。在改造中，建立完善日調度、周例會制度，組建項目監督、項目推動、問詢反饋三個工作組，嚴把“三關”（材料質量關、施工質量關、工程進度關），做好“三公開”（設計公開、內容公開、監督公開），切實做到問題及時發現、及時處理，保障改造工作在各個層面的開展和順利進行。同時，著眼于最大限度地激發人民群眾的積極性、主動性、創造性，成立了社區居民監督小組，掛牌上崗，使居民成為積極為小區建設奉獻力量的“主人翁”，形成了共建共享的良好氛圍。在改造完成后，按照“一次改造、長效管理”的原則，建立完善社區黨組織、社區居委會、業主委員會、物業服務企業的“四位一體”社區管理服務模式，由所在街道居委會指導成立業主委員會，選聘物業企業進行管理，對于無物業公司愿意承擔管理的小區，市財政承擔補助資金，經過2年運轉成熟后，由市場主體接管運營，實現市場化運作，確保改造后的老舊小區外觀“顏值”不反彈、內在“氣質”新提升。

東關小區B 區改造后