房地產(chǎn)稅能抑制房價快速上漲嗎？

崔玉　蔡真

關(guān)于我國房地產(chǎn)稅立法和改革，尤其是對個人非營業(yè)住房持有環(huán)節(jié)開征房產(chǎn)稅的討論由來已久。2003年10月，黨的十六屆三中全會就提出了要在“條件具備時對不動產(chǎn)開征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅”（物業(yè)稅是房產(chǎn)稅特定時期的一種提法，這是我國首次提及對個人非經(jīng)營性房產(chǎn)持有環(huán)節(jié)進行征稅），房地產(chǎn)稅改革被納入我國稅收制度改革的議事日程。2011年1月，上海和重慶就分別以不同的稅收方案，開展對個人非營業(yè)住房征收房產(chǎn)稅的試點工作。近年來，中央又多次在重要會議和文件中提及要推進房地產(chǎn)稅立法和改革。2021年10月16日，習(xí)近平總書記在《求是》雜志上發(fā)表了題為《扎實推動共同富裕》的重要文章，提出“要積極穩(wěn)妥推進房地產(chǎn)稅立法和改革，做好試點工作”;同月23日，全國人民代表大會常務(wù)委員會通過了《關(guān)于授權(quán)國務(wù)院在部分地區(qū)開展房地產(chǎn)稅改革試點工作的決定》，并將“促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展”作為開展房產(chǎn)稅改革試點的重要目的之一。

調(diào)控經(jīng)濟運行是稅收的三大基本職能之一，關(guān)于房地產(chǎn)稅能否作為抑制房價快速上漲的政策工具來實現(xiàn)“促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展”的目的，成為近期民眾關(guān)注和討論的熱點話題。本文嘗試從理論機制和歷史經(jīng)驗兩個方面來探討房地產(chǎn)稅對房價的影響，以期為房地產(chǎn)稅試點具體辦法和細則的制定提供經(jīng)驗和建議。

房地產(chǎn)稅影響房價的理論機制分析

關(guān)于房地產(chǎn)稅對房價的影響效果，從國內(nèi)外學(xué)者對房地產(chǎn)稅的研究成果來看主要有以下三類不同的結(jié)論：一是認為房地產(chǎn)稅對房價有負向影響，可以作為抑制房價快速上漲的有效工具。該觀點認為房地產(chǎn)稅可以通過提高房地產(chǎn)的交易和持有成本來影響房地產(chǎn)市場的供需結(jié)構(gòu)，從而起到降低房價或抑制房價快速上漲的作用。二是認為房地產(chǎn)稅會推動房價上漲。該觀點認為房地產(chǎn)稅作為一種財產(chǎn)稅，具有受益稅的特征，征收的房地產(chǎn)稅會被資本化到房屋價值中，從而推動房價的上漲。三是認為房地產(chǎn)稅與房價波動的相關(guān)性不顯著。該觀點認為影響房價的因素較多，房地產(chǎn)稅只是對房價波動影響較小的因素，且從部分學(xué)者所作的實證分析結(jié)果來看，房地產(chǎn)稅與房地產(chǎn)價格波動的統(tǒng)計相關(guān)性并不顯著。

從理論機制上來看，房地產(chǎn)稅主要會從以下幾個路徑影響我國的房地產(chǎn)市場價格。

提高房地產(chǎn)的交易和持有成本，影響房地產(chǎn)市場的供需結(jié)構(gòu)。房地產(chǎn)稅的全面開征會提高房地產(chǎn)的交易和持有成本。從市場需求的角度來看，這一方面可以在一定程度上抑制我國房地產(chǎn)市場上旺盛的投機、投資性需求，另一方面還可以引導(dǎo)居民改變房地產(chǎn)的消費方式（如以租代購）來降低房地產(chǎn)市場需求。從市場供給角度來看，這會使房地產(chǎn)存量市場上的房地產(chǎn)投機或投資者出售或出租持有房產(chǎn)的動機上升，可以在一定程度上增加房地產(chǎn)市場供給。總體來看，房地產(chǎn)稅的全面開征一定程度上可以降低房地產(chǎn)市場需求和增加存量房市場供給，通過影響房地產(chǎn)市場的供需結(jié)構(gòu)使房地產(chǎn)市場的均衡價格下降，從而起到降低房價或抑制房價上漲的作用。

影響房地產(chǎn)市場的預(yù)期。房地產(chǎn)作為資產(chǎn)，其當期的市場價值可以通過對未來收益貼現(xiàn)值來估算。我們假設(shè)租金價格按固定增長率增長，持有房地產(chǎn)至k期末后出售，則可以建立房價估值的數(shù)理模型：

其中，P0為當期的房地產(chǎn)價格，Pk為持有k期出售住房時的預(yù)期價格，R0為當期租金收入;一系列參數(shù)包括無風險利率r，房地產(chǎn)稅率p，房屋的維護、修繕等的成本費率δ，其他持有住房的成本費率（如按揭貸款成本、物業(yè)管理費成本等）λ，長期租金的預(yù)期平均增長率a。

房地產(chǎn)稅除了通過提高房地產(chǎn)的持有成本（p）外，還通過影響未來房價預(yù)期價格（Pk）和長期租金收入的預(yù)期平均增長率（a）來影響房地產(chǎn)的當期價格。當市場普遍預(yù)期房地產(chǎn)稅的全面開征會導(dǎo)致未來房價下跌和租金的長期平均增長率下降時，房價則會出現(xiàn)下跌的情形。

影響土地市場價格。房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)成本的上漲會直接推動房價上漲。土地作為房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的核心生產(chǎn)要素，土地價格的持續(xù)上漲是導(dǎo)致我國房價快速上漲的重要原因。從百城土地交易數(shù)據(jù)來看，2008～2020年，百城的住宅用地樓面均價上漲了403.7%，四座一線城市的住宅用地樓面均價上漲了503.3%。土地財政是導(dǎo)致土地價格上漲的供給面的主要原因之一。1994年分稅制改革，地方財權(quán)逐漸上移，地方財政收入占比從1993年的77.98%大幅下降至1994年的44.3%，并長期維持在50%左右。然而，地方政府的支出責任卻并未大幅下降，地方財政支出占比僅從1993年的71.74%下降至1994年的69.71%;且伴隨著城市化進程的推進和政府官員對GDP高增速的追求，地方政府不斷加大基礎(chǔ)建設(shè)投資使其支出責任逐漸增大至目前的85%左右。為緩解財政壓力，地方政府開始經(jīng)營其掌握的土地資源，依靠土地“批租”獲取土地出讓金來彌補財政收支缺口，形成土地財政。土地財政存在一個推動地價快速上漲的正反饋機制：地方政府出讓土地獲取土地出讓金，土地出讓金除征地和拆遷補償外，主要用于土地開發(fā)與城市基礎(chǔ)設(shè)施投資;土地開發(fā)與城市基礎(chǔ)設(shè)施投資又能在短期內(nèi)顯著地資本化到土地價格中，從而形成土地價格和土地開發(fā)與城市基礎(chǔ)設(shè)施投資間自我強化的正反饋機制;另外，地方政府還會利用建設(shè)用地壟斷出讓的優(yōu)勢主動調(diào)節(jié)土地出讓規(guī)模，強化上述正反饋機制的效果。要想破解上述正反饋機制，地方政府必須轉(zhuǎn)變依賴土地財政的經(jīng)營和發(fā)展城市的方式。房地產(chǎn)稅可以成為地方財政穩(wěn)定的新稅源，有助于地方政府擺脫對土地財政的依賴，是實現(xiàn)土地財政轉(zhuǎn)變的一條重要可選路徑。因此，征收合理的房地產(chǎn)稅有助于降低地方政府高價賣地的動機，可以推動地價的下行或降低地價的增速，從而有效抑制房價的快速上漲。

稅收轉(zhuǎn)嫁與資本化。房地產(chǎn)建設(shè)環(huán)節(jié)和流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)征收的房地產(chǎn)稅最終均會被轉(zhuǎn)嫁給房地產(chǎn)的購買者，推動房價的上漲和增加剛需人群的購房成本。從受益稅的角度來看，持有環(huán)節(jié)征收的房地產(chǎn)稅被地方政府主要用于提供公共產(chǎn)品和服務(wù)產(chǎn)品，如提供更便利的交通設(shè)施、更好的教育設(shè)施和服務(wù)、更好的治安環(huán)境、更優(yōu)質(zhì)的公共醫(yī)療服務(wù)、更多的公園休閑場所等;而公共產(chǎn)品和公共服務(wù)的質(zhì)量和數(shù)量的提升將會資本化入房地產(chǎn)價值中，進而轉(zhuǎn)嫁給房地產(chǎn)購買者，表現(xiàn)為房價的上漲。

房地產(chǎn)稅影響房價的歷史事實分析

美國、日本等國均從較早就開始征收房地產(chǎn)稅，我國也于2011年在重慶和上海開展了房地產(chǎn)稅的改革試點。從歷史事實來看，房地產(chǎn)稅并沒有表現(xiàn)出具有推動房價下跌的作用。美國各個州從20世紀初就通過立法開始普遍征收房地產(chǎn)稅，但美國住宅物業(yè)名義價格指數(shù)除在2007年的次貸危機之后出現(xiàn)過大幅回調(diào)之外，長期來看仍呈上漲趨勢;日本從1950年開始征收房地產(chǎn)稅，但日本住宅物業(yè)名義價格指數(shù)在20世紀90年代泡沫經(jīng)濟破滅之前也一直呈持續(xù)上漲趨勢（見圖1）。從國家統(tǒng)計局公布的上海、重慶兩地的二手住宅同比增速情況來看，2011年開征個人非營業(yè)住房房產(chǎn)稅并未對二手住宅的價格產(chǎn)生顯著影響，其同比增速與70城二手住宅價格同比增速的運行趨勢是一致的（見圖2）;于靜靜和周京奎在《房產(chǎn)稅、房價與住房供給結(jié)構(gòu)——基于上海、重慶微觀數(shù)據(jù)的分析》一文中基于2005～2013年上海、重慶兩城住房市場的微觀數(shù)據(jù)，考察房產(chǎn)稅試點對兩城房價的影響，結(jié)果也表明了房產(chǎn)稅對降低房價的政策效果并不顯著。

雖然，房地產(chǎn)稅并不能實現(xiàn)推動房價下跌的目的，其難以改變房價長期上漲的趨勢。建設(shè)用地取得成本、人口數(shù)量和結(jié)構(gòu)、城鎮(zhèn)化率水平、經(jīng)濟增長情況、居民人均可支配收入水平、房地產(chǎn)金融化程度、房貸利率、房價市場預(yù)期、市場供求情況、區(qū)域公共基礎(chǔ)設(shè)施情況等因素才是影響房價長期走勢的關(guān)鍵變量。但肯尼斯·R·哈尼（Kenneth R. Harney）對美國不同房地產(chǎn)稅實際稅率（Effective Tax Rate）地區(qū)房價在2013～2017年的上漲情況進行了描述性統(tǒng)計分析，在房地產(chǎn)實際稅率最高的1/3地區(qū)，住房價格平均上漲28%;在房地產(chǎn)實際稅率中等的1/3地區(qū)，住房價格平均上漲35%;在房地產(chǎn)實際稅率最低的1/3地區(qū)，住房價格過去五年平均上漲42%（摘自《Are Lower Tax Rates Linked to Higher Home Appreciation？》）。這表明房地產(chǎn)稅雖然并不能影響房價長期上漲的趨勢，但其對房價的確有負向的影響，在一定程度可以抑制房價的快速上漲，且稅率越高抑制效果越明顯。況偉大、朱勇和劉江濤在《房產(chǎn)稅對房價的影響：來自O(shè)ECD國家的證據(jù)》一文中基于23個OECD國家住房市場數(shù)據(jù)的實證研究也得出類似的觀點。

小結(jié)與建議

總的來說，從理論機制來看，房地產(chǎn)稅主要通過房地產(chǎn)市場的供需結(jié)構(gòu)、市場預(yù)期、土地價格和稅收轉(zhuǎn)嫁與資本化四個路徑來影響房價。從歷史事實和基于歷史數(shù)據(jù)的實證研究結(jié)果來看，房地產(chǎn)稅能夠一定程度抑制房價的快速上漲，且抑制效果與房地產(chǎn)稅的稅率負相關(guān)。因此，房地產(chǎn)稅可以作為控制房價快速上漲的重要政策工具，來促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

為了能夠更好地利用房地產(chǎn)稅作為抑制房價快速上漲的政策工具，來實現(xiàn)“促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展”的目的，我們提出以下三點建議：一是建議房地產(chǎn)稅試點具體辦法和細則在制定時實施差別和累進稅率，稅率設(shè)置為房地產(chǎn)市場價值的0.2%～3%，稅收負擔控制為家庭年收入的2%～5%，并對不同地區(qū)、不同地理位置設(shè)置免征額。這樣一方面可以利用差別稅率，在稅收可負擔的前提下，利用稅收的自動穩(wěn)定機制最大程度抑制我國房地產(chǎn)市場上旺盛的投機、投資性需求;另一方面通過差別稅率進一步表明堅持“房住不炒”的房地產(chǎn)調(diào)控總基調(diào)，對市場預(yù)期產(chǎn)生影響。二是房地產(chǎn)稅本身是一種良稅，直接收取的稅收痛苦指數(shù)較高，民眾對其反應(yīng)較為直接和敏感。在開征個人非營業(yè)住房房產(chǎn)稅的同時，可適當降低流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的房地產(chǎn)稅稅負，尋求在保持現(xiàn)有稅負基本穩(wěn)定的原則下進行漸進式改革。三是將房地產(chǎn)稅明確定位為地方稅，稅收支出主要用于提供公共產(chǎn)品和公共服務(wù)，以減輕地方政府對土地財政的依賴程度，降低土地價格的增速，從而降低房價。

責任編輯：孫 爽

宏觀經(jīng)濟月度資訊

1～10月我國進出口總值同比增長22.2%

11月7日，據(jù)海關(guān)統(tǒng)計，10月份我國進出口總值為3.34萬億元，同比增長17.8%，其中出口總值為1.94萬億元，增長20.3%，進口總值為1.4萬億元，增長14.5%。1～10月累計進出口總值為31.67萬億元人民幣，同比增長22.2%。

10月末我國外匯儲備規(guī)模為32176億美元

11月7日，國家外匯管理局公布的數(shù)據(jù)顯示，截至2021年10月末，我國外匯儲備規(guī)模為32176億美元，較9月末上升170億美元，升幅為0.53%。

10月份CPI有所上漲，PPI漲幅繼續(xù)擴大

11月10日，國家統(tǒng)計局公布消息，10月CPI同比上漲1.5%，環(huán)比上漲0.7%;PPI同比上漲13.5%，環(huán)比上漲2.5%。1～10月平均，CPI同比上漲0.7%，PPI同比上漲7.3%。

10月份廣義貨幣增長8.7%，狹義貨幣增長2.8%

11月10日，中國人民銀行發(fā)布統(tǒng)計數(shù)據(jù)，10月末廣義貨幣（M2）余額233.62萬億元，同比增長8.7%;狹義貨幣（M1）余額62.61萬億元，同比增長2.8%;流通中貨幣（M0）余額8.61萬億元，同比增長6.2%。當月凈回籠現(xiàn)金781億元。

10月份社會消費品零售總額增長4.9%

11月15日，國家統(tǒng)計局公布數(shù)據(jù)，10月社會消費品零售總額為40454億元，同比增長4.9%;比2019年10月增長9.4%，兩年平均增速為4.6%。1～10月，社會消費品零售總額358511億元，同比增長14.9%。

1～10月份全國固定資產(chǎn)投資增長6.1%

11月15日，國家統(tǒng)計局公布數(shù)據(jù)，1～10月全國固定資產(chǎn)投資（不含農(nóng)戶）445823億元，同比增長6.1%;比2019年1～10月增長7.8%，兩年平均增長3.8%。其中，民間固定資產(chǎn)投資254462億元，同比增長8.5%。

全國稅收收入1～10月累計同比增長15.9%

11月19日，據(jù)財政部統(tǒng)計，1～10月累計，全國一般公共預(yù)算收入181526億元，同比增長14.5%。其中，中央一般公共預(yù)算收入84665億元，增長15%。全國稅收收入156508億元，同比增長15.9%;非稅收入25018億元，同比增長6.5%。

全國一般公共預(yù)算支出1～10月累計同比增長2.4%

11月19日，據(jù)財政部統(tǒng)計，1～10月累計，全國一般公共預(yù)算支出193961億元，同比增長2.4%。其中，中央一般公共預(yù)算本級支出27293億元，同比增長0.8%;地方一般公共預(yù)算支出166668億元，同比增長2.7%。