開征房地產(chǎn)稅對住房市場的影響

尚教蔚

住房制度改革以來，通過住房市場解決了大部分居民的住房問題，居民住房面積和居住條件有了較大程度的提高和改善。房地產(chǎn)業(yè)在這一過程中對國民經(jīng)濟增長發(fā)揮了重要作用;但不可否認的是，也存在部分城市房價上漲過快、住房租賃市場發(fā)展較慢等問題。

2016年中央經(jīng)濟工作會議和黨的十九大報告都提出“房子是用來住的、不是用來炒的，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居”，表明國家非常重視涉及民生的住房問題。住房問題不僅僅是民生問題，發(fā)展到現(xiàn)在還關系到國民經(jīng)濟增長模式轉變問題以及房地產(chǎn)業(yè)如何回歸正常軌道發(fā)展問題。

開征房地產(chǎn)稅的重要意義

房地產(chǎn)行業(yè)回歸正常軌道。改革開放以來，特別是房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展的20多年以來，房地產(chǎn)業(yè)對我國經(jīng)濟增長的拉動比較明顯，這主要源于房地產(chǎn)業(yè)上下游的帶動作用，在有些年份房地產(chǎn)業(yè)在經(jīng)濟下行時還充當刺激經(jīng)濟復蘇的角色，房地產(chǎn)業(yè)在發(fā)展過程中對經(jīng)濟增長的重要作用需要肯定，但也存在不利于今后經(jīng)濟發(fā)展的方面。我國經(jīng)濟增長模式也到了不應該依靠房地產(chǎn)拉動而要轉向其他模式拉動的時期。2019年7月30日，中共中央政治局會議首次提出“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段”。開征房地產(chǎn)稅能使我國的房地產(chǎn)業(yè)逐步回到以多種模式對居民供應住房，逐步實現(xiàn)“房住不炒”的正確軌道上來。

城市政府財政收入方式會發(fā)生改變。在房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展過程中，城市土地成為其發(fā)展的驅動力之一。我國實施的是城市土地歸國家所有的制度，城市土地處理權劃分給了地方政府，因此，在過去一段時間內，出售土地的收入作為地方財政的主要來源之一，又被稱為“土地財政”。這也促使地方政府愿意出售土地建設住房。實踐證明，這種以出售土地作為財政收入的主要來源的方式不僅不可持續(xù)，也與我國現(xiàn)階段高質發(fā)展經(jīng)濟模式背道而馳。開征房地產(chǎn)稅可以降低地方政府對土地出讓收入的依賴，更好地完善地方政府的稅收體系，通過稅收增加地方政府的財政收入，從根本上改變城市土地的供應模式，使城市土地使用更合理，使住房供應更多樣化、人性化。

住房價格將趨向穩(wěn)定。住房價格在不同城市和同一城市的不同區(qū)位均會有差別。從國外開征房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的稅收經(jīng)驗看，長期住房價格是比較穩(wěn)定的。我國也不例外，即將開征房地產(chǎn)稅對穩(wěn)定住房價格有一定作用——從長期看，住房價格會趨向平穩(wěn)。因為即將開征的房地產(chǎn)稅在一定程度上增加了住房持有成本（當然免除部分不包括），對于想通過住房投資的家庭會有一定的抑制作用;但從短期看，住房價格有回調可能，主要是持有多套住房的居民會根據(jù)自身情況適當出售二手住房，以減少開征房地產(chǎn)稅帶來的成本。房地產(chǎn)稅在平抑住房價格的同時，可通過稅收調節(jié)起到縮小貧富差距的作用。

我國住房市場現(xiàn)狀

住房制度改革以來，我國城鎮(zhèn)居民住房面積有了較大幅度的提高。根據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，城市居民人均住房建筑面積由1978年的6.7平方米提高到2012年的32.9平方米，2013～2020年住房市場共銷售住房面積為106.8億平方米。如果按每年人均住房面積增加1平方米估算，發(fā)展到現(xiàn)在，城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積應該在40平方米以上。1999年以來，除了改善和解決了城鎮(zhèn)大多數(shù)居民的住房問題，住房市場也存在以下三個方面的問題。

一線城市住房價格上漲速度過快。從全國來看，住房平均價格從1999年的1857元/平方米上漲到2020年的9980元/平方米，漲了5.4倍。從城市看，1999年和2020年住房價格排在前五的城市主要以一線城市為主（見表1），1999年35個大中城市平均住房價格為2529元/平方米，其中超過平均住房價格的僅有7個城市;2020年35個大中城市平均住房價格為15192元/平方米，是1999年的6倍，其中超過平均住房價格的城市有10個。在4個一線城市中，深圳、北京在這兩年均穩(wěn)居第一、第二。2020年深圳、北京、上海和廣州的住房價格分別是1999年的11.4倍、8.9倍、11.8倍和7倍。4個一線城市平均住房價格上漲速度均超過全國和35個大中城市平均住房價格的上漲速度。

住房市場體系不健全。我國的住房市場發(fā)展過程中一直以售賣住房為主，即出售新建住房和二手住房。住房租賃市場規(guī)模小且以居民自有住房出租為主，不僅住房房源少，住房租賃市場的制度建設和法律體系也不健全，更缺少大型機構，如房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自持的租賃住房或大型中介機構提供的租賃住房，對機構持有的商品住房租賃培育滯后。此外，政策性租賃住房也很難滿足符合條件居民的需求。

房地產(chǎn)的金融屬性存在一定風險。經(jīng)過20多年的發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)金融資源聚集，主要表現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)購買土地、房地產(chǎn)開發(fā)建設、居民購買住房等環(huán)節(jié)均有金融體系參與，使得房地產(chǎn)行業(yè)一直處于金融風險的重要源頭。2020年12月29日，黨的十九屆五中全會通過《中共中央關于制定國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十四個五年規(guī)劃和二三五年遠景目標的建議》，明確要“維護金融安全，守住不發(fā)生系統(tǒng)性風險底線”。國內外早就有研究指出，高杠桿的我國房地產(chǎn)業(yè)有可能發(fā)生金融風險，盡管沒有發(fā)生一些研究所預測的金融風險，但房地產(chǎn)業(yè)金融參與度高，房價高企、高杠桿、吸引社會資本進入等確實存在一定的金融風險，早已引起國家的關注，“房住不炒”的提出就是遏制房地產(chǎn)系統(tǒng)風險的重要思想。

房市應對之策

大力發(fā)展住房租賃市場，完善住房市場供應體系。據(jù)不完全統(tǒng)計，住房制度改革后，我國城鎮(zhèn)居民住房主要以購買為主，雖然一方面購買房產(chǎn)是我國居民根深蒂固的文化使然，但另一方面也與我國城鎮(zhèn)住房市場體系不夠完善有關——住房租賃市場沒有真正參與到住房供應體系內。健全的住房市場體系應該由新建住房市場、二手住房市場以及住房租賃市場組成。現(xiàn)階段我國城鎮(zhèn)特別是大中城市新建住房市場和二手住房市場比較健全和完善，但住房租賃市場相較二者比較薄弱，在之前的發(fā)展過程中，新房市場銷售旺盛，導致房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進入“建房-出售-回籠資金-再建房-再出售”的循環(huán)，在土地較為稀缺的城市，二手房市場銷售也比較旺盛。在住房租賃市場政策不到位、沒有相關的法律法規(guī)支撐的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)和相關機構不可能去涉足資金回籠較慢的住房租賃市場。國家在堅持“房住不炒”的同時，以開征房地產(chǎn)稅為契機，改變城鎮(zhèn)土地供應模式，逐步通過看得見的手糾正住房市場與之相悖的做法，為低收入人群住有所居提供一定量的租賃住房。因此，在政策引導和相關法律法規(guī)上要促進住房租賃市場的快速發(fā)展，培育機構持有的商品住房的住房租賃市場，以適應這一次較為長期的房地產(chǎn)改革步伐，更好地完善住房市場的供應體系。對于普通家庭來說，比較合理的住房供應體系應該是“租房-購買第一套住房-改善性住房”。

住房價格回歸理性，減輕購房者負擔。在試點和實施房地產(chǎn)稅的一段時間內，城鎮(zhèn)二手住房市場的住房價格會有一定程度的回調。主要是有多套住房的家庭可能會出售部分持有的住房來減輕房地產(chǎn)稅征收增加的成本，住房價格的回調和趨向平穩(wěn)為購買住房的購房者減輕了一定的負擔。“房住不炒”的真正落實及房地產(chǎn)稅的開征，會使之前具有一定投資性功能的住房越來越少，新建住房和二手住房主要供應剛需家庭或有改善需求的家庭，不會繼續(xù)走入之前的“土地價格上漲-住房價格上漲-投資投機者入場-住房價格繼續(xù)上漲”的惡性循環(huán)，以居住功能為屬性的住房價格會越來越回歸理性。

在一定程度上抑制住房的投機投資行為，防范金融風險。房地產(chǎn)稅的實施，無疑增加了住房持有環(huán)節(jié)的成本，已經(jīng)有住房的家庭在購買住房進行投資時就會比較謹慎，同時在一定程度上遏制了投機住房的人群。以此為契機，應該深入研究如何建立促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的長效機制。房地產(chǎn)稅的開征將改變城鎮(zhèn)土地供應模式，房地產(chǎn)企業(yè)建設住房的目標和動力會有一定的改變，住房的供求關系也會發(fā)生一定的變化，上面提到的住房價格回歸理性等一系列的組合拳會對控制和防范房地產(chǎn)行業(yè)的金融有較好的效果。

事實上，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展到今天對我國經(jīng)濟發(fā)展和改善居民住房條件是功不可沒的，但也存在“房價上漲-出臺政策-政策放松-房價繼續(xù)上漲”的怪圈。因此，要跳出之前依靠政策來調控房地產(chǎn)市場的做法，通過對房地產(chǎn)行業(yè)的一系列改革來完成建立促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的長效機制。而房地產(chǎn)稅的開征只是房地產(chǎn)新一輪改革的一個切入點，落實“房住不炒”的精髓才是改革的真正目的。

責任編輯：孫 爽