基于流程的房地產建筑項目目標成本及動態控制

林小紅

漳州奧昕房地產有限公司

1 引言

房地產建筑項目具備投資金額大，建設周期長的特點，在房地產建筑市場總量增加的背景下，房地產企業要從激烈的市場競爭中謀取經營利潤，應將聚焦點放在房地產建筑項目的目標成本和動態控制上，以精準預算及可控手段使項目的投資與產出保持在最佳區間[1]。

2 房地產建筑項目目標成本及動態控制的重要性

房地產項目在進行開發之前，應圍繞目標成本這條線來設定成本動態浮動標準及控制方法，目標成本的動態控制在成本管理理論及實踐中極為重要，是通過對生產成本、計量成本、分配成本等成本要素的計量核算及控制，以得出房地產項目成本或房地產項目預估成本。之所以要不遺余力地進行房地產建筑項目目標成本及動態控制工作，主要源于房地產行業的競爭性，尤其是項目實施成本逐漸增加的狀況下，房地產開發面臨巨大成本壓力。簡言之，房地產建筑項目目標成本及動態控制的核心就是確保房地產企業經濟效益。

3 房地產建筑項目成本主要構成

3.1 房地產建筑項目土地成本

當下，針對房地產項目的用地，主要采取地塊競拍的方式，由此加大了房地產建筑項目土地的成本開支，使之成為項目成本的主要組成部分，一般而言，房地產建筑項目土地成本占據總成本的40%。土地成本涉及的直接及相關費用較多，如土地標價、土地拆遷補償費、交易契稅及代勞費用等。

3.2 房地產項目前期規劃費成本

這一塊的規劃費成本主要是房地產開發商需要就項目向國家部門繳納相關配套及附加費。從規劃費成本組成看，涉及項目基礎設施、地區開發項目配套費及各類附加費，如人防及教育費等。此外，投入到房地產項目施工環節的施工材料押金等，也需要先期繳納，主要以項目施工面積及附加條件確定繳納基數。相比土地成本，房地產項目前期規劃費成本支出占據總成本的約10%。

3.3 房地產建筑項目工程成本

從成本占比看，該部分成本接近占據總成本的50%，其成本構成要素主要有工程前期勘察設計及檢測費用、工程項目景觀設計費用、具體施工費用，項目景觀設計費，如景觀綠化費、項目監理費等。此外，涉及房地產建筑項目小區日常運行費用，如物業費、智能系統費用，如報警、電話、電視、寬帶等、小區配套費用，如社區服務、幼教、醫療服務點建設費等。從實際情況看，房地產建筑項目工程成本中除施工過程產生的費用外，后期配套費用可以結合項目建設標準做上下浮動。

3.4 房地產建筑項目開發費用成本

一，資金成本。也指項目開發機會成本，有的房地產建筑項目會采用自有資金墊付或項目全貸款方式，這些現金流是資金成本的大頭。二，開發管理成本。主要涉及項目日常辦公、人員工資、項目辦證及其他開支。在計算該部分費用時，費用高低與項目開發商管理水平呈負相關。三，項目銷售費用成本。該部分費用成本有兩大塊，一塊是項目銷售產生的稅費，如營業及附加費、交易服務費、印花稅、各項基金、土地增值稅、企業所得稅等；另一塊是項目宣發費用、樣板房費用、銷售人員工資提成等開支項。

4 基于流程的房地產項目目標成本及動態控制的基本思路

如前所述，房地產項目在建設及管理上因具備較長的周期，各環節需要投入大量資金，帶來了一定的投資風險屬性，這就讓房地產項目運行前中后都面臨不小的經濟風險[2]。基于流程的房地產項目目標成本及動態控制是對項目各環節進行成本控制，可以把控到項目開發建設之初及項目后期管理全流程的成本風險因素。從實施的思路上看，房地產項目目標成本及動態控制需要圍繞項目投標和項目實際實施這兩個方面，通過成本預算的分析，找準兩者的關系，保持兩者的匹配。在基礎上，以IBM項目管理、全過程管理、質量管理等管理控制方法，對房地產項目各階段各環節的成本設定相應的動態區間及調整方法。通過如此調整把控，可以化解房地產建筑項目施工管理復雜的難點，結合各階段房地產項目成本支出的趨勢方向，將不同階段環節成本控制置于動態銜接的預算閉環環境下。

5 結合案例，論述基于流程的房地產項目目標成本與動態控制實施策略

基于流程的房地產項目目標成本與動態控制首先需要以流程為中心，對房地產項目進行階段劃分，一般而言，房地產項目從規劃到施工直至后期運行主要分為項目立項、設計規劃、物資采購、建設施工、結算交付等階段。下面結合相關案例，總結梳理基于流程的房地產項目目標成本與動態控制實施策略。

5.1 案例概述

以A房地產建筑項目為例，B建筑企業參與到項目招標并中標，A項目主要以精品住宅為主，項目的占地面積達6.5hm2。在該項目的造價上，由于施工設計要求標準較高，需要對住宅樓進行精裝，在設計及施工的造價成本預算控制上具備不小難度。在房地產主體及裝修施工中，材料成本造價占據80%。A房地產建筑項目在具體實施上，B建筑企業將施工建設環節的成本造價進行了事前事中事后的全過程成本預算控制，并著重在項目的規劃設計、具體施工、交付結算等幾個關鍵環節進行了目標成本動態控制，結合前期房地產工程項目各類數據沉淀出數據庫，然后通過指標反向去控制各項目標成本，確保項目總目標成本未超。項目歷時兩年即高質量完成。經測算，經目標成本及動態控制，項目實際花費預算相比預期降低了20.5%。

5.2 基于流程的房地產項目目標成本與動態控制實施策略

5.2.1 項目立項階段

房地產建筑項目立項階段成本預算編制的合理性及彈性區間直接決定了整個建筑項目預算成本的科學性。把握如下幾點：①針對房地產建筑項目應成立成本預算小組，全面負責立項階段成本的編制、審核、執行、監督，并配套相應的預算浮動激勵措施；②采用精算、框算估價法、標準項目及特殊項目分別預算法等方式，按照項目立項施工及運行的時間線，開展項目成本預算；③把握相關預算法的對象及實施要點。例如，項目在立項之后可通過費用定額控制對項目的成本總量進行匡算，確定項目立項并啟動時，結合項目實際情況預測項目各項成本消耗。規劃設計成本細化到設計周期、結構安裝設計，以每平方米鋼筋含量，含混凝土量為成本反饋指標，在招標上確定招標比率及最低價定標比率，在材料采購上，確定固定材料占造價比率及統購材料購買率，在設計變更、工程簽證、工程結算上主要參考變更比率、簽證比率、結算錯漏率等指標，確保目標成本目標大致不偏離。再比如，針對標準項目和特殊項目，在采用分別預算法時，可以將建筑項目的內容與相關建筑項目進行比對，在內容大致相符的情況下，參考相關建筑項目成本預算經驗及實際產生數據，以對成本預算的準確性加以提升。

B房地產建筑企業在A房地產建筑項目立項階段的目標成本動態控制上，在對項目建設區域土地進行評估后，對土地價格先進行了談判，使地價保持在業界平均水平。然后籌建了A房地產建筑項目造價預算管理部門，分配項目崗位，由項目經理作為成本管控的主要責任人，細化各崗位成本控制任務及標準，從項目立項伊始就營造了濃厚的目標成本管理氛圍。最后又設置了成本預算節省及超支激勵細則，通過正反向激勵，將項目立項階段成本預算盡量拉低。

5.2.2 項目規劃設計階段

這一階段的目標成本及動態控制對物資采購及施工階段的成本有著直接影響，如規劃設計階段的成本編制不合理或不嚴謹，會使房地產項目成本預算控制出現失控風險。為此，房地產建筑企業要選派企業最具經驗的造價師開展規劃設計預算編制，并可邀請第三方協助。然后在多種設計方案中優中選優，選出既符合房地產建筑項目質量標準要求，又有利于成本控制的規劃設計方案。需注意的是，完成房地產項目設計規劃后，房地產建筑企業還要依據階段性成本分析，統籌策劃尚未發生的成本項目，及時調整與目標成本偏差較大的項目，以保證預算與實際情況的一致性。

例如，A房地產建筑項目在進行規劃設計時，因項目被設計為星級標準，需要一定面積的園林景觀，初期設計時選用了噴泉設計方案，噴泉與園林景觀分離。在更深入現場調研，尤其是對建筑區域地形進行觀察后，B房地產建筑企業最終確定以瀑布代替噴泉，瀑布與景觀園林連為一體的規劃設計方案，一方面使設計更富藝術特色，另一方面節省了較多的設計成本。

5.2.3 物資采購階段

在物資采購階段中進行目標成本動態控制時，主要的方法策略是采用彈性控制法，也就是通過成本的彈性控制，將物資采購成本盡量壓縮到低點。房地產企業應作戰略單位，集采單位，針對建筑施工中需要用到的主材，采用直接甲供材方式，實現目標成本控制的細化。甲供材在保證質量的同時，也使得材料的及時進場得到有效地保證，不易因材料的問題影響工期。為此，需要甲方建立完善的材料采購體系，各部門之間，如工程部及材料部應保持良好協調，確保建筑項目所需的建筑材料能夠達到質量與成本的均衡。對建筑材料成本指標采取彈性控制。例如，可采用標準額定法，但該方法由于對建材市場變化情況不敏感而可能給企業增加隱性成本，考慮到這一點，房地產建筑企業應在標準額定法的基礎上適當增加建材成本浮動區間，滿足正規合法采購標準后，設置1%左右的材料成本預算浮動值，然后執行相應的審批流程。當浮動值超出定額的1%時。應對材料成本列支項進行嚴格審核。第二，推行并購法。主要材料及重要設備的采購上應通過公開招標確定材料設備的定額成本數量，然后借助線上線下聯合招標的方式選取最具成本優勢的合作商。并購法的推行能夠為建筑企業與材料供應商留出足夠的成本造價商榷余地，涉及一些極為重要的材料物資，則可以與優質供應商保持長期互利合作。

5.2.4 建設施工階段

具體的工作流程包括成本定額設置、成本分析以及成本指標動態調整等。A項目為了實現成本定額，在設備使用方面，提高吊塔使用率，同步做好維修與養護，減少設備閑置，降低設備成本支出。在勞動力成本控制方面，主要采取的是定額控制與加快施工進度這兩種辦法。成本指標動態調整則依據施工反饋信息和差異性結論分析，及時調整控制指標，減少預期與實際之間的差異性。

5.2.5 結算交付階段

在建筑施工項目的結算和交付階段，企業要做好竣工分析工作，對項目實施過程中形成的財務和非財務數據進行收集整理，錄入企業的信息數據庫中，為企業后續的項目成本預算控制工作提供經驗支持，也可以作為各部門的業績考核評價依據。

6 結語

房地產項目具體實施成本控制時，要秉持目標成本及動態控制策略，圍繞房地產項目的各個成本源頭進行全程造價管控，通過動態控制的從頭到尾，確保項目造價能夠實時貫穿。在具體采取目標成本及動態控制方法時，要注重從項目的立項、規劃設計、物資采購、施工及結算交付等環節入手，多環緊扣，達到成本壓縮，提高項目經濟效益的效果。