遼寧省2020年土地市場運行分析

馬彪

（遼寧省自然資源事務服務中心，遼寧沈陽 110032）

2008年，遼寧在全省范圍內運行了土地市場動態監測與監管系統，實現了對土地供應、開發利用情況的全程監管，有效反映了全省重點區域土地市場運行乃至經濟社會發展情況，為各級黨委政府及其部門研判形勢、部署決策工作提供了基本情況。通過改進監管方式、充實監管內容、提升監管服務，實現土地市場動態監測與監管系統運行范圍全覆蓋，土地市場信息實時更新，運行態勢快速反應，土地市場動態監測與監管工作逐步深化。

一、土地市場運行總體情況

2020年全省土地供應總量持續增長，經濟增長對要素資源的要求依然強勁，資源管理保障有力。存量用地供應量占比仍保持較高比例，落實“增存掛鉤”機制成效明顯。出讓、租賃等有償供應方式占比穩步提高，劃撥供應占比在消化批而未供土地較大規模情況下仍持續縮小，延續了擴大有償使用的資源利用方向。工業用地供應占比略有提高，出讓均價有所上升；房地產開發用地供應量與上年持平，出讓均價略有下降；其他用地供應有所增加，以交通運輸用地為主的公共管理與公共服務用地占比過半，土地市場整體運行健康平穩。

1.土地供應量

（1）土地供應總量增加明顯

2020年，全省土地供應量約為1.4萬公頃。從近五年來看，受整體經濟形勢、用地需求變化等因素影響，從2016年到2018年土地供應總量均有不同程度的下降，呈現持續下降狀態，2018年降到最低，2019年出現反彈，供應總量明顯增加，總體經濟形勢出現回暖。

（2）存量土地利用率仍處于較高水平

近年來，遼寧省自然資源廳立足節地挖潛，多措并舉，積極推進土地利用方式由外延式擴張向內涵式挖潛轉變，由粗放低效向精細高效轉變。各級自然資源部門全面開展土地節約集約工作，積極推進低效用地再開發，深入挖掘存量建設用地利用潛力，大力盤活存量用地，取得了明顯成效。近五年，遼寧省存量土地利用率平均水平達到 80%以上，全省盤活存量土地利用情況較好。

2.土地供應方式

2020年，全省出讓土地面積7711公頃，出讓面積占土地供應總量的比例為56%。2020年全省出讓面積和招拍掛面積均有顯著增加，招拍掛占比維持在較高水平。在出讓土地中，2020年以“招拍掛”方式供應土地宗數為1843宗，占出讓土地總宗數的比例達到70%以上。“招拍掛”供應土地面積6531公頃，約占出讓總面積的比例為85%。

3.土地供應價格

2020年，土地出讓合同總價款大幅上漲。全省土地出讓成交總價款為1266億元。其中，以“招拍掛”方式出讓土地合同價款為 1215億元。2020年，全省出讓土地平均單價為1642元/平方米。近五年，出讓土地平均單價呈現上升趨勢，其中2016-2017年間單價在1000元/平方米以下，2018年起超過1500元/平方米。

4.土地開發利用狀況

（1）加大供后監管力度，開竣工率降幅明顯

截至2020年 12月底，全省到期應開工項目49584個，面積為 241731公頃，其中實際開工項目41400個，面積為205513公頃，開工率為83%。到期應竣工項目49548個，其中實際竣工項目34219個，面積為166074公頃，竣工率將近70%。

（2）各市宗地坐標平均填報率達到98%

目前，監測監管系統整體雙網運行，使用互聯網錄入土地出讓合同和劃撥決定書的城市需要定期匯總相關宗地坐標數據，通過業務主干網補報宗地坐標界址點信息。

二、土地利用類型狀況

1.土地利用類型整體狀況

2020年，全省供應工礦倉儲用地4828公頃，約占供地總量的35%；商服用地833公頃，占全省供地總量的6%；住宅用地1961公頃，占供地總量的14%；其他用地合計6251公頃，占供地總量的45.%。

2.工礦倉儲用地增量明顯

與2019年對比，2020年全省各土地供應類型中，各類型用地供應面積都有不同幅度增幅，增加幅度有大有小。其中，工礦倉儲用地同比增加636公頃；商服用地同比增加286公頃；住宅用地同比增加226公頃；其他用地同比增加266公頃。

3.房地產開發用地分析

2020年，全省房地產開發用地供應2794公頃，占全省土地供應總量的20%。近五年，房地產開發用地供應量在2020年最高，2019-2020年上升明顯，供應量在2016年達到最低，2017-2019三年基本持平。

2020年，全省房地產開發用地出讓價款約為1094億元，上漲幅度較大。近五年，房地產開發用地出讓價款呈上升的趨勢。從房地產開發用地出讓價款占出讓總價款比重來看，除2018年占比低于70%，其余年份均屬高值，大致在85%左右。

三、土地市場運行市域分析

在土地供應量上，2019年全省14個省轄市中，沈陽、大連、鞍山、朝陽、盤錦供地量較高，均在1000公頃以上，本溪、丹東、錦州、營口和阜新土地供應量在500~1000公頃之間，撫順、遼陽、葫蘆島和鐵嶺土地供應量在300~500公頃之間。2020年，14個省轄市中存量土地利用率在70%以上的有11個，其中鞍山、朝陽存量土地利用率高于全省平均水平。

在供應方式上，2020 年，除大連2宗、本溪4宗、遼陽1宗土地采用租賃方式供應外，其余所有土地的供應方式均為出讓和劃撥。當年出讓面積占供地總面積比例在60%以上的有鞍山、營口、盤錦、葫蘆島。

在出讓價款方面，2020年，沈陽出讓價款超過550億元，大連出讓價款超過330億元，鞍山和丹東出讓價款超過50億元，錦州、朝陽、盤錦和葫蘆島出讓價款在30億~50億元之間，撫順、營口和遼陽出讓價款在15億~30億元之間，其余地區出讓價款均在15億元以下。

在出讓均價方面，2020年，沈陽和大連略高于3000元/平方米，遠遠高于其他各市的出讓均價水平；丹東和葫蘆島出讓均價在1000~1800元/平方米之間，其余地區出讓均價均在1000元/平方米以下。

總體來說，在出讓價款和出讓均價上，沈陽兩項數據均明顯高于省內其他地區，其次為大連，這與其省會城市、計劃單列市的城市地位以及經濟發展水平相互對應。

四、結論

綜上分析，2020年，遼寧省土地市場運行呈現以下特點：

（1）土地供應總量明顯上升，出讓面積較上一年明顯增加，出讓成交價款大幅上漲，出讓面積占供應總量比重略有增加。

（2）全省存量建設用地供應量占土地供應總量比重為81%，存量土地利用率處于較高水平。

（3）用地類型中工礦倉儲及房地產開發用地供應面積占總量比重之和有所上升，以公益性為主的其他用地比重則有所下降。

（4）全省房地產開發用地、工礦倉儲用地出讓均價較上一年均有所下降。

（5）14個省轄市土地供應量有升有降，大部分城市存量利用率及出讓比重較高。

（6）14個省轄市中，房地產開發用地占比在集中區間的地區較多，工礦倉儲用地和其他用地占比則相對分散。