軍地土地置換項目資產評估工作建議

劉慈 姚杰 王雪詠 鐘勝民

（1.錦州市土地儲備中心，遼寧錦州 121000；2.遼寧天力渤海房地產土地資產評估有限公司，遼寧錦州 121000； 3.遼寧中地測繪有限公司，遼寧錦州 121000）

土地置換是現階段軍隊取得和處置軍事用地的主要途徑，軍隊利用閑置的土地、房產等資產置換所需的軍事用地，既盤活了軍隊閑置資產又優化了資產結構。隨著軍隊領導體制、編制體制改革不斷深化，停止有償服務工作完成，軍隊形成了一定規模的土地、房產等儲備資產，為土地置換創造了有利條件。

土地置換項目涉及資產價值大、程序多，確定置換資產價格是核心工作。按照《軍隊國有資產管理規定》置換資產價格需通過資產評估確定，由于資產評估通用標準與軍隊部門相關文件平行存在，地方評估機構對軍隊資產評估相關政策掌握不全面等情況，使置換土地價格在資產評估過程中波動較大，影響置換雙方利益。

一、軍隊土地置換資產評估程序簡介

軍地土地置換項目在具備了前期相關支撐性文件之后進入到資產評估階段，評估原則為最大限度維護軍隊權益。評估工作要求嚴格、程序縝密可分為確定評估機構、評估數據采集、初步評估、評估報告審核四個階段。

1.確定評估機構

核心提示：評估機構由軍方確定。

在軍地土地置換項目中，資產評估機構應從全軍估價機構名錄中選取或從軍方認可的估價機構中選取。選取確定的估價機構受軍方委托對雙方置換土地資產進行評估，并由軍方支付資產評估費用。在實際操作中軍方確定評估機，軍地雙方共同委托評估機構進行評估，評估費用的支付視實際情況確定。委托合同中應有明確的保密條款，明確要求所形成的評估報告不得進行電子備案，報告的使用注意保密，具體保密細則由軍方確定。委托合同簽定后軍地雙方及評估機構應共同制定評估方案，確定相關人員安排評估程序，待評估方案批準后正式開展評估活動。

2.評估數據采集

核心提示：換出土地上所有房屋不論部隊自建還是承租戶投資建設的都按部隊所有房屋認定[1]。

評估數據采集即進入評估作業現場采集評估范圍內的評估對象相關數據。對于土地置換項目評估對象為雙方置換土地地上地下所有資產，建筑物、構筑物、地上附著物、地下工程等。對于無權屬證明的土地房產委托中介機構測繪，測繪結果作為評估原始數據。測繪應以軍方提供的土地房產相關資料，營房土地實力報告，兩項普查及第三次軍用土地調查數據為基礎進行，原則上土地面積應與軍用土地三調數據相一致。對于軍用土地上的房屋均視為軍隊所有房產，按照有權籍房屋評估，有爭議的房產土地應先解決爭議明確歸屬。

3.初步評估

核心提示：形成初步評估報告、技術報告。

數據采集結束后評估機構根據評估目的選擇適當的評估方法進行評估，形成初步評估報告。初步評估報告形成后軍地雙方、評估機構、軍方評估專家共同對初評報告進行討論，軍方評估專家將對初評報告進行專業指導以使評估報告符合軍方要求。技術報告，主要內容為評估思路，評估方法選擇，評估方法討論，完整計算過程，并附置換地塊所在城市的基準地價、房價等相關資料。技術報告可使軍方評審專家對置換地塊評估工作從宏觀和微觀兩個角度進行全面審查。初評報告和技術報告初步審查通過后進入評估報告審查程序。

4.評估報告審核

核心提示：審查嚴格，充分體現軍隊土地置換評估原則。

按照軍隊相關文件規定土地置換項目資產評估報告審查由項目所在單位的上級單位相關部門負責組織審核。置換出土地面積超過100畝或者評估價值超過1億的土地置換項目由中央軍委相關部門組織專家審核。根據軍隊相關文件審核小組由三名以上專家組成，其中軍隊專家不少于一，其余專家從軍隊組建的專家庫中選取。資產評估報告經專家組審核通過后，項目所在單位依評估報告進行下一步土地置換工作。

二、評估過程中的問題

軍地土地置換資產評估工作軍隊方面為主導，地方政府和評估機構配合軍隊完成評估工作，評估過程總體順暢但也反映出中一些問題。

1.評估機構對軍隊土地置換政策掌握不全面

評估機構對軍隊土地置換政策掌握不全面，造成資產評估值在資產評估報告審核前后波動較大。例如某土地置換項目軍隊置換出土地的評估方法由成本逼近法和剩余法調整為基準地價系數修正法和市場比較法，因評估方法調整評估值大幅波動。評估值大范圍波動會降低資產評估報告可信度，影響交易雙方心理，影響資產置換工作嚴肅性。

2.軍地雙方工作組人員對軍隊土地資產置換相關政策掌握不熟練

軍地雙方工作組人員對土地資產置換相關政策掌握不熟練，特別是對軍隊有關土地資產置換的相關文件缺乏精準掌握。例如某土地置換項目地方政府應軍隊要求多次修改規劃意見中的用詞，以滿足規劃意見作為資產評估支撐文件的要求。資產置換工作政策性強，精準掌握資產置換相關政策文件是資產置換工作合法合規進行的保證。

3.地方政府對土地置換資產評估報告審核工作缺失

軍地土地資產置換項目資產評估報告軍隊方面有嚴格、科學的報告審核體系，確保資產評估報告體現軍隊土地置換評估原則。相對軍隊地方政府對評估報告的審核并不嚴格，有時還存在缺位現象。

三、建議

軍地土地置換項目的核心工作之一是資產價格的確定，而資產評估是確定資產價格的方法，資產評估工作能否順利進行決定著土地置換項目的進程，分析評估工作的短板提出改進建議有利于資產評估工作在軍地土地置換中全面保障涉軍資產交易各方利益。

1.加強土地置換相關文件學習，確保土地置換工作合法合規

參與置換工作的軍隊資產管理人員絕大多數屬于兼職，人員隊伍流動性較大，對資產管理規定制度了解不深[2]，地方工作人員對軍隊有關資產管理相關文件也不甚了解，加強學習資產置換相關文件特別是對軍隊資產管理相關文件的學習是必要的，學習《軍隊國有資產管理規定》《軍隊訓練場用地置換工作細則（試行）》《關于加強軍隊空余土地轉讓管理有關問題的通知》《關于做好全面停止有償服務活動中資產評估工作的通知》《關于進一步規范軍用土地轉讓工作的通知》等文件以確保土地置換工作合法合規。

2.建議軍地雙方提前準備置換土地基礎資料并形成專業文件

因軍隊的特殊性質及歷史原因軍隊土地、建筑物權屬登記不完整，建議土地置換前委托專業中介機構對無權屬證明土地房產進行測量形成報告，以加快資產評估工作進程。

3.資產評估各行業協會應加強涉軍隊資產評估技術培訓明確評估標準

在一般情況下資產評估機構依據《城鎮土地估價規程》《房地產估價規范》《資產評估職業準則》等行業標準對委托評估的土地、房產、資產進行評估出具評估報告，涉及軍隊資產需按軍隊有關資產管理的規定進行評估。大多數評估機構對軍隊有關資產管理、資產評估的規定并不熟悉，由于軍隊管理的封閉性相關文件也不易獲取。此種情況下就迫切需要資產評估各行業協會對涉軍產評估進行技術培訓，明確評估執行標準，以避免評估值的大幅度波動。

4.選擇優秀資產評估機構以加快資產評估報告審核進程

土地置換過程中資產評估報告需要通過軍地雙方有關部門的審核后生效。評估報告的審核是嚴格的，特別是軍隊對評估報告的審核系統、科學、全面，選擇優秀評估機構有助于加快審核進程。建議參照《關于做好全面停止有償服務活動中資產評估工作的通知》要求，按照行業權威、信譽良好、經驗豐富的標準選擇評估機構[3]。

5.保證資產評估獨立性

公益類項目軍地雙方互相支持提供優惠政策，優惠政策應是一種明示優惠，不建議通過調整資產評估價格實現。資產評估是確定資產公允價格的工具，不應是實現特定交易目的的手段，資產評估機構科學、公正、客觀的資產評估價格是不同性質土地置換交易公平進行的保證。

6.土地置換交易各方地位平等

土地置換交易各方地位平等是保證交易公平性的前提條件。軍隊資產有其特殊性，但在市場經濟體制下的交易，交易雙方的交易地位都應是平等的，平等的履行各自的權利和義務，不應因某些原因而有所偏頗。