《民法典》中物權變動生效的三種情形

于2021年1月1日起施行的 《民法典》，引發不動產登記的基礎民事法律關系的調整。其中，物權變動生效的三種情形，與不動產登記業務密切相關。

本文所稱物權變動，指不動產權利的設立、變更、轉讓和消滅；所稱物權變動生效的三種情形，指不動產權利的登記生效情形、登記對抗情形、不登記生效情形。

登記生效情形

登記生效，是指不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力的主張和據此主張制定的法律制度。

依據《民法典》規定，登記生效有五類情形：一是依照法律規定應當登記的情形；二是物權變動自記載于不動產登記簿時發生效力；三是建設用地使用權自登記時設立；四是抵押權自登記時設立；五是贈與不動產應當辦理登記手續。

登記對抗情形

登記對抗，是指不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，以當事人的法律行為為生效的充分必要條件，是否登記不決定物權變動的效力；未經登記的，不得對抗善意第三人的主張和據此主張制定的法律制度。

先從形式邏輯視角看物權變動的生效條件。一是充分不必要條件。簡稱充分條件。充分條件是事物的形成條件，是指如果有條件A，就必然有結論B；如果沒有條件A，未必沒有結論B，那么A就是B的充分不必要條件。比如，在啟動不動產登記的三大因素，依申請C登記、依囑托A登記、依職權D登記中，依囑托A是不動產登記B的充分條件。這是因為，只要有有關國家機關的囑托A，就一定會有依囑托引發的不動產登記B；如果沒有有關國家機關的囑托A，未必沒有不動產登記B——這是因為，依申請、依職權也可能啟動不動產登記。簡言之，充分條件是指，有此則必有彼，無此是否有彼不確定。

二是必要不充分條件。簡稱必要條件。必要條件是事物的存在條件，是指如果有結論B，必然有條件A；如果有條件A，不一定有結論B，那么A就是B的必要不充分條件。比如，《不動產登記暫行條例實施細則》第9條第1款規定，申請不動產登記的，申請人應當填寫登記申請書A，并提交身份證明C以及相關申請材料D。其中的登記申請書A，就是不動產登記B的必要不充分條件。這是因為，不提交登記申請書A，肯定不能辦理不動產登記B，提交了登記申請書A，能否辦理不動產登記B不確定—— 這是因為，還須提交身份證明C以及相關申請材料D。簡言之，必要條件，是指無此則必無彼，有此是否有彼不確定。

三是充分必要條件。簡稱充要條件。充要條件，是指如果有條件A，就必然有結論B；如果有結論B，就必然有條件A，那么條件A就是結論B的充分必要條件。

綜上得出，《民法典》中有關登記對抗的相關規定如下。

互換、轉讓土地承包經營權未經登記不得對抗善意第三人。《民法典》規定，未經登記，互換、轉讓土地承包經營權的，不得對抗善意第三人。

五年以上流轉合同未經登記不得對抗善意第三人。《民法典》規定，流轉期限為五年以上的土地經營權流轉合同，未經登記，不得對抗善意第三人。

筆者注意到，新修訂的《農村土地承包法》的決定，其中一項重要內容就是將農村集體土地“兩權”變為“三權”，即“三權分置”，是指在原有的農村集體土地所有權和農村土地承包權基礎上，增加了一項“農村土地經營權”。需要注意的是，農村集體承包土地的流轉，不是流轉土地承包權，而是流轉土地經營權。

地役權未經登記不得對抗善意第三人。《民法典》規定，地役權合同，未經登記，不得對抗善意第三人。

保留所有權未經登記不得對抗善意第三人。《民法典》規定，出賣人對標的物保留的所有權，未經登記，不得對抗善意第三人。

需要注意的是，民法上的擔保，依其是否為《民法典》所明文規定為標準，可以劃分為典型擔保與非典型擔保。近現代各國民法所規定的抵押權、質權和留置權，屬于典型擔保。非典型擔保，則是指由社會交易自發產生，而后逐漸被承認、利用的擔保。主要包括所有權保留和讓與擔保。

需要補充一點，《民法典》第641條規定的所有權保留制度中，出賣人在將出賣標的物交付給買受人后，該標的物的所有權仍然保留在出賣人手中，待買受人全部償付了價款或履行了其他約定義務后，標的物的所有權才轉移至買受人。因為所有權保留未經登記不得對抗善意第三人，從這個意義上說，《民法典》為不動產登記又新增了一個登記類型。

租賃物所有權未經登記不得對抗善意第三人。《民法典》規定，出租人對租賃物享有的所有權，未經登記，不得對抗善意第三人。

不登記生效情形

不登記生效情形，是指不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，不經登記，直接依據法律條文的規定，或者生效法律文書、征收決定，或者已經成就的事實行為生效。不登記生效情形包括以下八種法定事由。

國家所有的自然資源所有權不經登記生效。《民法典》規定，依法屬于國家所有的自然資源，所有權可以不登記生效。

物權變動自法律文書或者征收決定等生效時發生效力。《民法典》規定，因人民法院、仲裁機構的法律文書或者人民政府的征收決定等，導致物權設立、變更、轉讓或者消滅的，自法律文書或者征收決定等生效時發生效力。

《民法典》將《物權法》所稱“仲裁委員會”修改為“仲裁機構”，將“自法律文書或者人民政府的征收決定等生效時發生效力”修改為“自法律文書或者征收決定等生效時發生效力”。

因繼承取得物權自繼承開始時發生效力。《民法典》第230條規定：“因繼承取得物權的，自繼承開始時發生效力。”《民法典》第230條刪除了《物權法》第29條規定的“或者受遺贈”。繼承屬于法律事實，受遺贈屬于法律行為，兩者生效始期不同，不能混為一談。

建造或者拆除房屋自事實行為成就時發生效力。《民法典》規定，因合法建造、拆除房屋等事實行為設立或者消滅物權的，自事實行為成就時發生效力，不經登記生效。

夫妻法定共有的不動產不經登記生效。《民法典》規定夫妻在婚姻關系存續期間所得的工資、獎金、勞務報酬，生產、經營、投資的收益，知識產權的收益，非遺囑或者贈與合同中確定只歸一方的財產，其他應當歸共同所有的財產，歸夫妻共同所有，不經登記生效。

夫妻法定一方所有的不動產不經登記生效。《民法典》規定，一方的婚前財產，一方因受到人身損害獲得的賠償或者補償，遺囑或者贈與合同中確定只歸一方的財產，一方專用的生活用品，其他應當歸一方的財產，為夫妻一方的個人財產，不經登記生效。

夫妻約定所有的不動產不經登記生效。《民法典》規定，男女雙方可以不經登記，直接約定婚姻關系存續期間所得的財產以及婚前財產歸各自所有、共同所有或者部分各自所有、部分共同所有。約定應當采用書面形式。沒有約定或者約定不明確的，適用《民法典》第1062、1063條的規定。

另外補充一點，《民法典》第1065條規定的是涉婚不動產的“約定所有”制，第1062條、第1063條規定的是涉婚不動產的“法定所有”制。《民法典》規定的涉婚不動產“約定所有”的效力，應高于該法規定的“法定所有”的效力。是否“約定所有”，是斷定是否“法定所有”的前提。

筆者認為，在不動產登記后的任何時點，夫妻雙方均可以再行書面約定，改變不動產登記簿記載的不動產權利歸屬。不動產登記機構受理當事人申請時，對前述情形應當盡夠注意義務。也就是說，原來登記在夫妻一方所有的不動產，可能已經被夫妻雙方重新書面約定歸另一方所有，或者歸夫妻共有。換句話說，對于涉婚不動產而言，不動產登記簿記載的權利歸屬，不一定與夫妻雙方書面約定的不動產權利歸屬相一致。

不僅如此，《民法典》第1065條將《婚姻法》第19條第1款規定的“夫妻可以約定”修改為“男女雙方可以約定”，意在強調，《民法典》所稱婚姻，是指異性婚姻，非同性婚姻。

債權人轉讓債權的，受讓人取得的從權利不因未辦理轉移登記無效。依據《民法典》規定，債權人轉讓債權的，受讓人取得與債權有關的從權利，但是該從權利專屬于債權人自身的除外。受讓人取得從權利不因該從權利未辦理轉移登記手續或者未轉移占有而受到影響。

對物權不登記生效情形的限制

對普通不動產的限制措施。《民法典》第232條體現了不動產登記的“連續登記原則”。“連續登記原則”包括兩層含義：第一，未辦理不動產首次登記的，不得辦理不動產的其他登記；第二，因處分不動產而登記的，被處分的不動產權利應已登記。

《民法典》第232條規定的“登記”，首先包括“宣示登記”，其次包括“處分登記”。不動產權屬的“宣示登記”，是指將效力已經成立、非基于法律行為的物權變動，記載于不動產登記簿，昭示于人的登記。不動產權屬的“處分登記”，又稱“設權登記”，是指基于法律行為，導致創設物權效力的登記。非基于法律行為，僅憑法律事實取得不動產權利的當事人，處分該不動產時，應當先由讓渡不動產權利的一方申請“宣示登記”，再由讓渡不動產權利的一方和取得不動產權利的一方共同申請“處分登記”。

對涉婚不動產的限制措施。夫妻在婚姻關系存續期間“約定取得”或者“法定取得”的不動產不經登記，自書面約定成立并且生效或者自法律規定的事實成就時發生物權效力。但是，取得該不動產定著物所有權和土地使用權的一方在登記前，不得對抗善意第三人；取得該不動產定著物所有權和土地使用權的一方處分該物權時，未經登記的，不發生物權效力。