樓市松綁第一槍！部分地方率先嘗試“拯救”，按揭貸款有所松動，但壓力仍在

經(jīng)歷了長時間“勒緊褲腰帶”的日子后，12月6日，中共中央政治局召開會議，分析研究2022年經(jīng)濟(jì)工作，會議表示，支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展和良性循環(huán)。另外，中國人民銀行宣布，12月15日將啟動新一輪降準(zhǔn)，預(yù)計可釋放長期資金約1.2萬億元。市場再次沸騰，關(guān)于樓市變化的討論亦甚囂塵上。

從個人住房按揭貸款領(lǐng)域看，額度松動的情況此前已經(jīng)有所顯現(xiàn)。媒體記者在采訪中了解到，多地銀行房貸放款速度明顯提升，尤其是北、上、廣等地，個人住房按揭貸款放款周期已經(jīng)從此前的3到6個月放款，縮減到了一個月；在利率方面從具體城市來看，前期利率上漲“過猛”的城市，也出現(xiàn)下調(diào)。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在降準(zhǔn)大背景下，銀行信貸配置能力增強(qiáng)，將進(jìn)一步滿足房地產(chǎn)行業(yè)合理合規(guī)的一、二手房認(rèn)購。

但在開發(fā)貸領(lǐng)域，銀行普遍給出的策略仍比較謹(jǐn)慎。某國有銀行風(fēng)險部人士告訴記者，一方面是樓市風(fēng)險的負(fù)面影響還沒有消除，另一方面現(xiàn)在是年底收官，額度受控，前期有部分開發(fā)貸可能還是要收回。

12月6日，對于房地產(chǎn)從業(yè)者來說是一個值得歡慶的日子。

當(dāng)天，中央政治局召開會議，分析研究2022年經(jīng)濟(jì)工作。會議提到，支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展和良性循環(huán)。

“這句表述非常重要，是對房地產(chǎn)給予明確支持的信號。”在易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)看來，“支持”一詞已經(jīng)有非常強(qiáng)的信號了，方向性很明確，是房地產(chǎn)市場的重大利好，后續(xù)各類政策，包括土地政策、金融政策、購房政策、稅費政策都應(yīng)該會給予支持，所以是一次全方位的有放松性質(zhì)的政策表述。

其中，“良性循環(huán)”這一發(fā)展目標(biāo)尚屬首次提出。“房地產(chǎn)市場的良性循環(huán)很關(guān)鍵，市場不好會引起房企的爆雷風(fēng)險，房企的風(fēng)險會轉(zhuǎn)嫁到購房者身上，購房者遇到風(fēng)險了又會對購房產(chǎn)生畏縮心理，最終使得市場變?yōu)樗浪Ｋ源舜翁帷夹匝h(huán)’，是對房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈的一次重要表述，有非常強(qiáng)的信號意義。”嚴(yán)躍進(jìn)對新金融記者說。

就在同一天中，央行發(fā)布降準(zhǔn)公告，決定于2021年12月15日下調(diào)金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率0.5個百分點（不含已執(zhí)行5%存款準(zhǔn)備金率的金融機(jī)構(gòu)），共計釋放長期資金約1.2萬億元人民幣。這是今年7月后，央行今年第二次全面降準(zhǔn)。

值得注意的是，本次政策最大的變化在于：過去降準(zhǔn)的兩個功能包括增加流動性和降低資金成本，而這次增加了新的一條，即增加金融機(jī)構(gòu)的資金配置能力，通俗理解就是，增加銀行貸款方面的自主權(quán)和投放能力。

“從房地產(chǎn)市場來看，今年下半年，一些銀行面臨壓力，資金配置能力明顯受影響。尤其是在房貸收緊的情況下，銀行無錢可貸或貸款節(jié)奏明顯放緩。而現(xiàn)在降準(zhǔn)下，銀行的信貸配置能力增強(qiáng)，對于合理合規(guī)的一手房認(rèn)購、二手房認(rèn)購、首套房認(rèn)購、二套房認(rèn)購、租房消費、開發(fā)領(lǐng)域、并購領(lǐng)域、裝修領(lǐng)域等八類房地產(chǎn)貸款需求，可以給予充足的保障，能夠真正促進(jìn)房地產(chǎn)市場的活躍和更穩(wěn)健發(fā)展。”嚴(yán)躍進(jìn)說。

貝殼研究院首席市場分析師許小樂認(rèn)為，“支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求”這一表述標(biāo)志著前期高壓緊縮的調(diào)控政策拐點確定，結(jié)合12月6日央行宣布下調(diào)存款準(zhǔn)備金率的消息，將對房地產(chǎn)市場帶來利好。

事實上，在中央明確提出“支持”前，許多城市礙于市場壓力已經(jīng)開始嘗試政策松綁。近一個月以來，已至少有10城（或地區(qū)）推出了鼓勵購房新政，以此來激活交易，城市分布上以三四線為主。

“花式”補(bǔ)貼動作包括：政府直接提供購房補(bǔ)貼、對農(nóng)民進(jìn)城購房給予優(yōu)惠、以人才或二孩三孩名義給予購房優(yōu)惠、對商品房契稅進(jìn)行減免、購地下車位也可獲得補(bǔ)助等。

比如：佛山12月10號轉(zhuǎn)讓二手房，個人所得稅從原來的2%下調(diào)為1%，非住宅個人所得稅征收率調(diào)整為1.5%。

個人所得稅從2%下降為1%，100萬的房子，就能省下1萬的稅費。

這一招只能說是政策暖風(fēng)下的錦上添花，算是利好，但是幅度還是非常克制。

除了佛山之外，有些城市，就很直接了。

三四線城市，救得是最迅速，以下列舉部分補(bǔ)貼詳細(xì)情況：

湖南衡陽：2021年12月1日起至2022年5月31日止的6個月時間，購買新建商品住房或地下車位，并辦理了網(wǎng)簽備案并繳納契稅，新房契稅補(bǔ)貼最高50%，地下車位補(bǔ)貼80%。

湖北荊門：未來一年內(nèi)，對首次在中心城區(qū)購買新建商業(yè)用房以及地下車位、取得契稅完稅證明的購房者，按照商品房買賣合同成交額的1.5%給予一次性購房補(bǔ)貼，補(bǔ)貼金額最高不超過5萬元。

安徽蕪湖：在蕪暫無自有住房的博士、35歲以下碩士、畢業(yè)3年內(nèi)全日制本科和專科（含中職、技工院校）畢業(yè)生，最高可獲得購房款最高10%補(bǔ)貼。

南通海安：人才購房最高給予按每平方米600元標(biāo)準(zhǔn)給予購房補(bǔ)貼；此外，子女未滿18周歲的二孩、三孩家庭，購房時可憑戶口本或出生證明，在市場價格基礎(chǔ)上二孩家庭給予每平方米200元、三孩家庭給予每平方米400元的優(yōu)惠。

除了上述這些城市，重慶萬州區(qū)、河南的開封、河南新鄉(xiāng)、河北保定，一眾三四線城市，齊齊推出了購房補(bǔ)貼。

而一二線城市則直接“以價換量”，比如蘇州今年最后一波優(yōu)惠潮，最低72折起，一下省下幾十萬。

目前信貸寬松的大環(huán)境，對于有自住需求的買房人來說，年底購房不失為好時機(jī)。

此番，各地方政府紛紛迫切試探松綁限購、激活住房消費，實則是迫于各地房屋銷售的壓力。

12月10日，《全國百城住宅庫存報告》發(fā)布，截至11月底，全國100個城市新建商品住宅庫存總量為52110萬平方米，環(huán)比增長2.1%，同比增長2.1%。庫存環(huán)比數(shù)據(jù)出現(xiàn)連續(xù)4個月環(huán)比正增長現(xiàn)象，而同比則連續(xù)36個月保持正增長態(tài)勢。

當(dāng)前百城庫存規(guī)模創(chuàng)下近5年的新高，達(dá)到了2016年8月份以來的最高值。11月份，100個城市新建商品住宅供應(yīng)量為4495萬平方米，而成交量為3437萬平方米，呈現(xiàn)了“供大于求”的態(tài)勢。

今年持續(xù)6個月市場交易環(huán)比下跌態(tài)勢，使得庫存風(fēng)險明顯放大。報告認(rèn)為，當(dāng)前供求關(guān)系中，最大的問題就是市場成交數(shù)據(jù)非常疲軟，市場交易行情非常糟糕，此類壓力下，供求矛盾會進(jìn)一步加劇，使得去庫存壓力和企業(yè)債務(wù)壓力進(jìn)一步放大。“庫存風(fēng)險若不消除，那么對于房企經(jīng)營目標(biāo)的完成和債務(wù)風(fēng)險的化解，都會形成障礙。”

嚴(yán)躍進(jìn)對此表示，中央政治局明確“支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求”后，在房地產(chǎn)基調(diào)調(diào)整下，預(yù)計12月份和明年一季度，全國三四線城市會在購房政策方面進(jìn)行更大松綁，以激活剛需和改善型購房需求，真正緩解去庫存的壓力。

事實上，近期銀行對個人住房按揭貸款的“收緊”局面也已經(jīng)出現(xiàn)松動。

“這個月來預(yù)約看房、買房的客戶比上個月能多一倍。”某購房中介經(jīng)理告訴記者，主要是銀行貸款的放款速度快了，一些此前有買房意向但擔(dān)心放款速度慢產(chǎn)生違約費用的客戶便找過來了。“我們在和客戶簽合同時，有一個附加合同，其中提到，如果由于銀行按揭貸款未到款等原因?qū)е鲁霈F(xiàn)過戶違約，客戶需要按天支付整體房款萬分之五的違約金。前一段時間，銀行的放款速度很慢，最快也要3個月，慢的等半年也是有的。”

王曉（化名）正是擔(dān)心產(chǎn)生違約金的購房者之一。“還有一個月就要進(jìn)入違約期了，我們本來已經(jīng)開始向周圍的朋友湊錢了。沒想到，11月末我們再聯(lián)系銀行的時候就被告知馬上可以放款了。”

王曉回憶道，他此前辦理貸款時，曾有中介告訴他，如果同意貸款利率上浮20%，有銀行會爭取優(yōu)先辦理放款。

“此前個人住房按揭貸款額度的確是比較緊張，我們給客戶的反饋都是到年底可能沒有額度了，最快要等到2022年1月才能放款。”某國有銀行授信部人士告訴記者：“不過，最近我們被分配到新的額度，目前給放貸的主要是前期積壓的客戶，速度會快一些，但總的貸款審核沒有放松。”

同策研究院研究總監(jiān)宋紅衛(wèi)告訴記者，自11月份以來，個人住房按揭貸款放款的速度確實加快了，部分城市貸款利率也在下降。

保利投顧研究院研究指出，今年以來，在“三道紅線+五檔分類”的影響下，銀行房貸額度緊張、利率不斷攀升，首套房利率從1月的5.22%升至9月的5.41%，10月出現(xiàn)小幅回調(diào)，降至5.40%。前期利率上漲“過猛”的城市，出現(xiàn)邊際改善，如廣州、佛山、成都、惠州等年內(nèi)首套房貸利率累計漲幅達(dá)80～120BP，目前已有銀行下調(diào)，其中廣佛等下調(diào)10～20BP。

宋紅衛(wèi)認(rèn)為，這樣的變化主要是基于房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定的政策基調(diào)，央行提出對于房地產(chǎn)市場“兩個維護(hù)”的政策導(dǎo)向，政策向保障合理的住房需求轉(zhuǎn)向。

另外，中國社會科學(xué)院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院發(fā)布報告稱， 在沒有重大政策調(diào)整和意外事件沖擊的情況下，2022年中國樓市將從整體降溫轉(zhuǎn)向分化，人口持續(xù)流入、收入持續(xù)增長的一、二線城市在明年二、三季度有望迎來顯著回暖。

根據(jù)社科院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院的預(yù)測，2022年，全國商品住房平均價格增長率在-3%至3%，商品住房銷售面積增長在-1%至-5%，住房開發(fā)投資增速預(yù)計在2%到5%。