萬達商管輕裝“歸來”

張鳳玲

萬達商業經歷了在港上市及私有化，謀求回A股不成后，如今歸來，以輕資產的故事再戰港交所。

最近的萬達集團，有喜事兒。

10月11日，中國一汽與萬達集團宣布雙方戰略合作正式啟動。

西裝革履的王健林，從中國一汽董事長徐留平手中接過紅旗轎車鑰匙。王健林說，他要親自帶頭，萬達副總裁以上高管全部換乘紅旗汽車。

中國一汽，萬達集團，這兩家重量級企業，“聯姻”了。

好消息還沒有結束。

8月20日，證監會國際部披露，已接收珠海萬達商業管理集團股份有限公司提交的《境外首次公開發行股份（包括普通股、優先股等各類股票及股票的派生形式）審批》材料。

8月26日，證監會出具補正通知，10月9日證監會接收補正材料。

10月11日，材料已經獲得受理。

一紙批復，決定了萬達的未來命運。這意味著萬達商管可以向港交所遞交上市申請表格，進入赴港IPO的實質性階段。若萬達商管赴港上市成功，市值有望超過4700億港元，成為新的港股物業市值龍頭股。

上市之路? 一波三折

萬達商業是大連萬達集團的核心子公司之一，主營業務包括商業管理服務、物業管理服務及增值服務，主要采取委托管理模式和租賃運營模式管理萬達廣場。

根據公開資料顯示：截至2021年6月30日，萬達商管在管380個商業廣場，在管建筑面積5420萬平方米，其中的獨立第三方商業廣場數量達106個，占總在管商業廣場數量的27.9%。同時，萬達商管還有162個儲備項目，包括133個獨立第三方項目。

2018年至2020年，萬達商管的在管商業廣場（不包括停車位）平均出租率為98.8%。

但其上市之路可謂一波三折。

早在2005年，萬達準備將9家商業廣場打包到境外發行REITs，但因為各種原因被擱淺。

到了2007年，王健林計劃讓萬達在A股上市，隨后展開一系列的前期準備工作。但隨之而來的樓市調控，使得萬達上市的努力再度擱淺。

不得已之下，王健林再度將目光轉向香港資本市場。

2014年12月23日，當時名為“萬達商業地產”的萬達商業成功在港交所主板首次上市。彼時，超過280億港元的集資凈額讓其成為當年港交所最大IPO。

然而，上市當天萬達商業的股票就遭遇破發，并且在港上市的600多天中，萬達商業的股價有半數時間低于發行價，估值壓低，股價長期低迷，價值不被認可。

2016年3月，萬達商業宣布退市，同時謀求回A。

這幾年，房地產調控政策日益趨嚴，房企在國內上市基本無望。之前已遞交材料、已受理的國內地產企業就陷入了漫長的IPO排隊周期，而在A股上市排隊的房企中，排名最靠前就是萬達商業。

與此同時，萬達商業還主動求變，全面轉型輕資產，進一步優化上市資產屬性。經過一番調整，萬達商業上市主體從三變一，變為以萬達廣場為主的商業部分。

2020年9月28日，萬達商管宣布，從2021年開始，不再發展“重資產”，全面實施“輕資產”戰略。2021年，萬達集團計劃開業50個萬達廣場，其中輕資產占比68%;同時，計劃簽約70個輕資產萬達廣場。

據招股書顯示，截至2020年底，萬達商管稱自己為中國唯一向獨立第三方大規模輸出管理的商業運營公司。萬達連公司名字都改了，以凸顯萬達商業“從重變輕”的決心。2018年3月1日，大連萬達商業地產股份有限公司更名為大連萬達商業管理集團股份有限公司。從“商業地產”到“商業管理”，萬達商業宣布不再進行房地產開發，成為純粹的商業管理運營企業。

盡管如此，萬達商業A股IPO之旅依然無法改變終止的命運。

2021年3月24日，萬達商業發布通告稱，基于對自身戰略的研判，決定對本公司從事輕資產商業運營、科技、數據、人員等相關資源進行重組，以盡快實現境內外上市，因此決定撤回萬達商業A股IPO申請。

引進國資? 港股上市

2021年3月24日，萬達商管撤回A股IPO申請，這宣告著王健林在經歷了漫長的等待后，放棄了“回A”。

之后，王健林現身珠海，與珠海市政府簽署協議，將重組后的萬達輕資產商管公司落戶珠海橫琴，同時珠海國資委出資30億戰投入股萬達輕資產商管公司。

這次簽約，也正式將萬達輕資產上市的主體珠海萬達商管帶入外界的視野。

此后的幾個月時間里，原本為萬達商管集團旗下各地的萬達廣場被陸續剝離，大股東從“萬達商管集團”變為“大連萬達商管”。“珠海萬達商管”輕資產上市體系內的“提純”動作不斷。

不僅是資產上的切割與剝離，組織架構和人員安排上也在為公司的上市做調整。

8月2日，大連萬達商管公告，肖廣瑞辭去公司總裁職務，取而代之，齊界新獲任為大連萬達商管總裁。

8月20日，證監會政務服務平臺行政許可辦事大廳就披露，珠海萬達商業管理集團股份有限公司提交了《境外首次公開發行股份（包括普通股、優先股等各類股票及股票派生的形式）審批》材料，進度跟蹤狀態顯示為“接收材料”。

若該次接收材料獲得受理，萬達商管將可以在港交所遞交招股書，赴港上市。

赴港上市前夕，珠海萬達商管的投資人隊列也在逐漸明了，除了已獲碧桂園投資之外，珠海萬達商管的投資者還包括互聯網企業、產業投資、基金等機構，上市前已籌資約60億美元。

據招股書顯示，騰訊、螞蟻、中信資本、星匠、合眾人壽、碧桂園服務、鄭裕彤家族、PAG等22家公司戰投珠海萬達商管及六位高管持股，總持有21.17%股權。

其中，PAG（太盟投資集團）是一家于新加坡注冊成立的私人股份有限公司，其領投28億美元。

據招股書，截至最后實際可行日期，王健林持有大連萬達商業股權的56.18%，包括5.19%的直接權益、通過萬達集團擁有的44.31%間接權益、通過大連穩態等持有的3.5%權益和王健林的配偶林寧所持有的大連萬達商業3.18%股權。

10月11日，關于珠海萬達商業管理集團股份有限公司的《境外首次公開發行股份（包括普通股、優先股等各類股票及股票的派生形式）審批》獲得證監會受理，這意味著，萬達可以向港交所提交上市申請表格，開啟港股上市路。

歸來? 又是英雄

萬達輕資產商管公司，由萬達商管集團重組而來，公司名稱從“商業管理”變為“輕資產商管”，再一次地去地產化，強調輕資產屬性。

萬達已經明確了商管的運作方式，即由獨立第三方作為合作方，負責獲取土地并承擔拿地和建設的全部投資，擁有項目資產所有權，而萬達商管則只負責項目的建筑規劃設計、建設管理、商業規劃及招商、運營管理。

此后，萬達商管會授權合作方使用“萬達廣場”品牌，雙方再按照項目開業后的經營凈收益分成。這種模式一旦形成一套流程和模塊，便可實現萬達廣場的快速復制，從而加速商業廣場的擴張。

這種模式，不用大舉圈地、融資，受地產調控波動影響小，更易受到香港資產市場認可。

而在萬達商管的披露資料里，還看到了另一個好消息。

根據公開資料顯示：截至2021年9月末，萬達廣場正式進入400+時代。公司上半年收入226.8億元，利潤總額95.15億元。截至6月末，公司手持貨幣資金301.44億元。

從業務板塊來看，投資物業租賃及管理收入209.96億元，毛利率72.22%;酒店運營收入6.57億元，同比增長111.81%;毛利率43.63%，同比增加466.93%。

當然，資本最中意的，還是珠海萬達商管的輕資產管理模式，做招商運營、物業管理、收取商戶租金等。

若萬達商管赴港上市成功，簡單按上半年業績乘以2，取恒大物業、碧桂園服務、華潤萬象生活、融創服務的市盈率中值（34）計算，萬達商管市值有望超過4700億港元，成為新的港股物業市值龍頭股。

惠譽發布一則評級報告表示，萬達商管長期外幣發行人主體評級為BB+，萬達香港發行的高級無擔保債券和美元擔保債券評級為BB，前景穩定。

如今，地產行業“雷”聲此起彼伏，而萬達商管的“歸來”，無疑，給地產行業提振了一下信心。