鄉村振興戰略下農村旅游地產開發的挑戰及模式探究

馮中琦，李 彬

(1.阿德萊德大學， 澳大利亞 阿德萊德 SA5000； 2.閩南師范大學 商學院， 福建 漳州 363000)

對于農村旅游地產開發而言，依據開發方向的不同，主要可分為休閑度假、風俗文化及旅游居住等多種模式。隨著當前廣大群眾對新興旅游方式的追捧，如今的旅游模式，正逐漸從單一的觀光旅游模式，轉變為多樣的休閑度假模式，并且在農村政策利好以及鄉土情結的前提下，產生了一大批對于農村風俗文化具有強烈需求意識的群體[1]。因此，如何滿足人們當下多樣化的旅游休閑需求，已經成為農村地產開發項目的要點。

黨的十九大中提出了鄉村振興戰略決策，作為統籌城鄉建設發展和產業轉型的重要部分，農村的旅游地產開發，將成為一部分符合條件地區的發展途徑。作為地產開發的重要組成部分，相關行業的發展也將帶來更多的創業就業崗位，為脫貧和鄉村振興帶來新的機遇。同時，旅游地產發展、公共基礎配套設施的建設和完善，在改善農村公共服務的供給，及創建農村金融體系等方面，將起到關鍵性作用。

一、農村旅游地產對鄉村振興的意義

(一)促進農村經濟發展與產業結構調整

當前農村經濟產業結構仍以農林、畜牧等第一產業為其經濟收入的主要來源，且手工制造及商業服務等二、三產業的發展速度亦十分緩慢[2]。因此，推行農村旅游地產項目對農村產業結構調整融合，促進農村經濟發展具有至關重要的意義。作為第三產業的重要組成部分，旅游地產的開發將帶動交通、住宿和餐飲等一系列相關產業的發展。而以旅游地產開發為農村經濟發展核心，通過產業集聚效應，能夠更好實現農村產業結構的優化調整，促進當前新農村建設步伐。

(二)促進城鄉交流，注重文化氛圍塑造

對于當前農村經濟發展而言，旅游地產的開發能夠通過為城鎮居民提供休閑度假場所，營造良好的文化氛圍，來進行彼此間的文化交流。除此之外，旅游地產開發能夠將自身區域特色及生活理念與方式向城鎮居民展示。在此基礎上，農村地區與城市地區能夠更好的實現跨區域交流，加強整體文化氛圍的塑造[3]。對于農村旅游地產開發而言，其發展過程往往是基于自身區域的某一特色，并在此主題基礎上形成良好的文化氛圍，而通過城鄉理念的不斷融合，村民也能夠改變自身傳統的小農思想，接受新的價值理念，從而實現思想觀念的轉變。總體而言，加強農村與城市地區的交流，創造良好的文化氛圍能夠更好的促進農村的現代化發展。

(三)促進農民就業，尊重差異性訴求農民

旅游地產的開發能夠實現農村自身經濟結構的調整優化，而周邊相關產業的發展也能夠為農民提供大量工作崗位。對于農村居民而言，旅游地產開發中所涉及的大部份崗位專業性不強，其可通過培訓獲得相應的職業技能，而這樣因人而異的培訓課程也滿足了不同層次農民的就業需求[4]。其次，對于以居住休閑功能為主的旅游地產開發模式而言，其發展過程始終以土地作為基礎。對于與土地有較深感情的農民來說，這些就業崗位能夠滿足人們對土地的情感訴求。再次，旅游地產開發能夠帶動周邊產業的迅速發展，農村居民可根據實際開發需要，靈活創業，自主經營，提高自身的經濟收入。最后，相鄰就業模式能夠優化農村人口的年齡結構，使得大部份青年人不必再背井離鄉謀求發展，改善現今“老年村”“兒童村”的現狀，建立更加和諧的農村社會。

二、農村旅游地產開發面臨的挑戰

(一)土地流轉存在問題，農民權益缺乏保障

就農村改革土地問題而言，我國正處在土地改革探索的重要階段。國家有關部門相繼出臺多項政策，但其中大部分仍處于意見試行階段，并未能夠完全落實。在此情形下，現行的土地流轉機制也存在諸多問題。首先，土地在流轉過程中缺乏專業機構評估，導致價格無法明確；其次，土地流轉信息不暢，缺乏中介體系能夠對信息進行發布整理，這也導致各方難以對土地流轉情況進行準確了解，造成信息閉塞；再次，土地用途的嚴格規制使其難以實現多樣化利用，這給當前旅游地產的發展帶來了極大的限制；最后，農民對于土地流轉缺少相關法律意識和發言權，其雖然會在征用土地時收到部分補貼，但對于補貼金額，農民往往選擇被動接受，而不提出異議的實際權利，這也導致農民自身利益常常受到損失[5]。

(二)建設資金不足，旅游地產專業人才缺失

農村旅游地產的開發與建設，不僅建立在資金充足的基礎上，也需要大量優秀人才對項目進行實施。但目前來看，該領域現有資金與人才儲備均無法滿足建設需要。具體而言，新型農村旅游地產建設需要對農村居住和公共環境作出改善，而這一工作的完成需要大量資金投入，而發展資金的不足也導致相關基礎建設方面有所缺失，無法實現整體資源的有效利用；其次，文化旅游資源的開發也需要足額資金作為支撐，單一的政府支持難以形成穩定的資金來源，而相應監督機制的缺失也導致資金使用不透明，使用方式不規范；最后，就目前農村居民而言，其自身文化水平參差不齊，大部份居民僅能從事簡單的基層服務工作，無法參與產業項目的日常經營管理[6]。對于農村旅游地產開發而言，大量管理人才的缺失也阻礙了地產開發項目的有效開展。

(三)農村社區建設與產業建設之間存在協調障礙

農村旅游地產的開發建設需要以自身實際作為考慮基礎，但對于大部份農村地區而言，其在進行開發模式的選擇時往往盲目跟風，未能夠充分考慮到本地區實際情況，從而造成地區定位不明確，規劃不符合客觀實際。這也是造成當前農村社區建設與產業建設之間存在較大障礙的原因。其次，社區建設與產業建設有著共同的價值導向，但現如今二者各自為政的局面不利于整體新農村建設的發展。除此之外，利益分配問題是當前新農村旅游地產建設的要點，如何使得政府、經濟組織、居民與當地企業之間能夠獲得合理的利益分配，對于新農村社區的建設有著至關重要的意義。但從目前來看，農民利益被忽略仍是旅游地產開發過程中最為重要的問題。

三、農村旅游土地開發要點

(一)重視土地問題，切實維護農民利益

對于農民而言，土地是其最為重要的資產，在進行農村旅游地產開發時，也應將維護農民利益作為開發時首要考慮的問題。在此過程中，政府應在其中起到加強引導的作用，因地制宜、合理合法的進行土地的利用和規劃，切實保障農民群眾的根本利益。目前來看，政府依然擁有對農村土地的規劃權，其應當制定靈活的土地使用政策，促進農村土地向生態旅游、民俗建設等方向進行轉換，從而有效改善先前單一的土地使用制度，優化土地使用環境。其次，政府應當制定相關制度，發展多樣的土地經營項目，從而實現土地的重復利用，避免出現土地閑置等不良現象。對于村民自身而言，其應當建立相應的自治體系，維護自身的合法權益。首先，村委會應當在充分了解民意的基礎上，發揮自身監督約束作用，保證新農村旅游地產開發過程中的透明性，維護全體村民的整體利益[7]。其次，作為居民自治組織，其應當建設相應的溝通平臺加強與居民的溝通，切實了解居民意愿，為居民提供更為便捷的反饋渠道。同時，村委會可定期性召開村民會議，對當前土地開發環節作出總結和公示，從而更好的促進其旅游地產的開發進程。

(二)積極謀求鄉村建設的深入與創新

作為農村旅游地產開發項目中的關鍵因素，如何對當前鄉村建設模式進行深入與創新是其可持續發展的關鍵因素。因此地區資源的有效利用是至關重要的，現今農村旅游地產的開發與建設往往基于當地居住區域，對區域內的各項資源，例如溫泉、湖泊等，皆應當充分挖掘其潛力，重視地區資源的開發與利用。對此，項目管理部門應當建立專門的工作組負責其區域內部的資源開發工作。在具體開發過程中，工作人員應當以本地區經濟發展及消費現狀作為基礎，并以其核心資源作為旅游地產開發項目的重點。其次，在進行旅游資源的開發過程中，要重視資源的保護工作，這也是旅游產業能夠獲得可持續發展的必然要求。具體而言，開發人員應當在開發前對潛在經濟效益與成本做好評估工作，并就該效益與可能造成的生態影響進行比較。若項目開發所帶來的環境影響較為嚴重，則不應當片面追求經濟利益，進行盲目開發。

(三)確保項目開發資金來源

隨著當前農村旅游地產開發模式的不斷創新與發展，如何為項目開展提供足額資金保障是建設的重要方面。這就要求項目相關者拓展新的資金來源渠道，從而確保項目的穩步推進[8]。一方面，管理人員應當以社區發展現狀為基礎，充分利用政府資金這一來源主渠道，加大財政投入比重。另外還應將個人及企業資金作為另一重要的資金來源方式，充分發揮民間閑置資金的作用。另一方面，政府應當制定相應的稅收優惠政策和制度保障，確保當地市場機制能夠合理進行，并且在適當引入市場競爭機制的基礎上，吸引外部資金投資，鼓勵當地旅游地產開發項目的發展；除此之外，如果社區居民中具有經濟實力且愿意為社區發展貢獻力量的村民，政府應當制定完善的資金投入制度，有效保障其個人投資，從而完善該區域的基礎設施建設；最后，管理部門應當加強對資金采集與使用的監督機制，保證各項資金能夠合理、有效的被運用于項目實施，實現專款專用。此外，還應當設置資金使用展示平臺，公示資金的使用情況，使其受到公眾的有效監督，避免出現資金挪用等現象。

(四)注重新型農村社區的可持續發展

如何實現農村旅游地產健康、持續發展是新型農村社區建設的重要問題。管理人員在旅游地產開發過程中，應當在結合地區發展實際的基礎上對地產開發進行合理規劃。為了有效帶動地區經濟發展，社區規劃應與相關服務產業規劃協調進行，從而實現二者的共贏。此外，在制定整體規劃的過程中，管理者還應當注重保護當地文化特色，重視資源節約，從而促進該地區的可持續發展。為有效提高村落整體村民的文化水平，應當更加重視對居民進行文化教育及工作技能的培訓工作。管理者可通過組織各類培訓班來營造集體的文化氛圍來提高居民文化教育水平。除此之外，雖然旅游地產的開發及周邊服務行業的發展催生了諸多新型工作崗位，但受限于個人工作技能，當地居民始終無法完全勝任此類工作。但由于旅游地產開發中所涉及的大部份崗位專業性不強，村民皆可通過培訓獲得相應的職業技能。為有效解決這一問題，管理部門應當根據崗位需要對員工進行專門培訓。在政府與企業的引導下，村落內部可開設專門的工作技能班，提高村民工作技能，使其能夠快速適應崗位需要。而在培訓過程中，政府可組織相關機構工作人員進行參與，從而保障培訓工作的有序進行。

四、農村旅游地產開發模式探索

(一)以休閑功能為主的旅游景點商業地產

對于以休閑功能為主的旅游景點地產開發而言，其開發理念在于要與現代技術相結合，并以此作為休閑旅游地產開發的關鍵[9]。景點地產以提供各種休閑觀光和娛樂性質等設施為主。為營造多元化的舒適體驗，管理者在進行開發時，除了必要的營銷手段之外，也可以嘗試通過新穎的技術手段和形式將本地的旅游資源予以呈現，例如裸眼3D技術、VR技術和當前流行的劇本殺模式等，充分利用資源賦予景點地產更嶄新的生命力。使游客能夠切身體驗文化和景觀的魅力，增加與游客之間的互動，提高游客的浸入感。但是農村傳統文化的建設依然需要以其自身資源背景作為基礎，但并非所有資源都能夠作為地產開發資源，管理人員需對此進行一定的篩選。最后，管理者在進行開發之前應當首先考慮文化旅游資源問題，對其進行深入的研究。而在進行探究的時候，要把充分利用歷史、文化和藝術價值作為原則，例如：古鎮古村的文化，把當地的風俗和飲食文化作為與游客互動的模式進行開發。

而對于以休閑功能為主的旅游商業地產開發而言，其贏利關鍵依然在于通過區域傳統文化和優美的自然環境引大量吸引游客前來觀光旅游，其門票及周圍餐飲、住宿和服務業的發展也能為當地居民帶來豐厚的利潤，充分利用當前資源帶動當地經濟發展。此外，具有創意的鄉村旅游營銷也是重要的建設途徑，用創意鄉村文化拉動旅游消費，在村落中設置具有鄉村本地區特色禮品店或創意民俗用品店，在帶動游客消費的同時，也可以通過出租商鋪增加就業崗位和收入來源。

(二)以民俗體驗功能為主的度假地產

以民俗體驗功能為主的度假地產開發能夠借助營造良好的農村文化氛圍來吸引潛在的游客群體，該地產形式主要以民俗酒店和民俗度假村為主要的建設形式，能夠將自身區域特色及生活理念與方式向游客進行展示。在此基礎上，實現跨區域交流，加強整體文化氛圍的塑造。

在此模式下，管理者可基于自身區域的某一特色，根據相應主題有選擇性的建設相應的文化度假體驗設施。管理者可設置符合主題的、具有特色和創意的鄉村文化度假項目，如建設鄉村農產品展示會、鄉村大舞臺和家畜飼養體驗等具有鄉村特色的實踐項目，實現“引人、養人、怡人”的目的。除此之外，還可以將農村現代化與鄉土文化充分融合，在深入挖掘村落文化的基礎上，注重傳統村落保護。可通過合理改造農舍，加入現代化設施和安保措施，為前來度假的游客提供舒適的居住環境，達到“舒心、放心、開心”的居住體驗效果。此外，根據所在村落的習俗不同，還可以通過節日營銷吸引游客，例如少數民族節日，火把節、潑水節等，使游客身臨其境的體驗民俗文化，增加節日期間的游客入住率。總體來看，此模式的開發能夠加強農村與城市地區的交流，創造良好的文化氛圍，且能夠更好的促進農村的現代化發展。

(三)以養老功能為主的旅游住宅地產

以居住功能為主的旅游住宅地產主要面向受眾為即將進入晚年生活的老人，此類群體往往具有“落葉歸根”的傳統觀念，加之鄉村地區相比城市具有較好的自然環境，因此吸引了大批老年人前來定居。此類地產模式往往依托當地的人文環境及自然資源，并在此基礎上修建一定的保健設施，從而獲取居住的舒適性。養老社區的建設需要更加完備的交通設施與水電設備，完善的基礎設施建設能夠吸引更多居住者。在此類地產的開發過程中，其往往依靠現有景區作為開發基礎，同時將當地的旅游資源結合起來[10]。應當注意的是，此類旅游地產的開發過程應當特別注意景區的資源保護工作，而周邊交通環境及居住環境的建設也是其開發過程中的要點。

此類旅游地產的開發過程可依托自然資源人為建造主題景區及特色人造公園等，這能夠極大提高住宅地產的吸引力。而在成功的引進居住者后，需要配套健全的的住宅配套設施及餐飲和保健服務。此種模式的地產項目一般建設在城市周邊的郊區或環境交通條件較好的現代化鄉村，由于對配套設施的要求較高，因此主要面向具有一定的消費能力的人群，其盈利點主要是從具有較強的購買力的居民群體獲得住宅租售、物業費用和服務費用的利潤。

五、結語

農村旅游地產作為鄉村建設中的的重要部分，在農村產業結構轉變和促進農村經濟發展中起到重要作用。農村旅游地產的開發會帶動一系列相關產業的發展。在此基礎上，以旅游地產開發為農村經濟發展核心，通過產業集聚效應，能夠更好實現農村產業結構的優化調整，促進當前農村現代化建設步伐[11]。同時，其開發也將帶動地區經濟發展，為農村脫貧和民生改善做出貢獻。農村旅游地產需要兼具文化旅游開發與地產規劃等要點，由于政府對農村地產的政策限制，其開發過程實際存在諸多現實困境，因此如何在開發中合法合規的進行開發，以及選擇怎樣的開發模式仍是我們值得討論的話題。針對這些問題，本文從土地制度、農民利益、創新、資金、可持續、人才等方面進行了探究，并提供了景點商業地產、度假地產和住宅地產三種具有特色的發展模式，以期為鄉村振興做出貢獻。