二手房正成為房地產調控主戰場

二手房指導價發揮作用的關鍵，在于通過引導商業銀行合理發放二手住房貸款，封堵利用信貸資金炒作房價的路徑。也就是說，二手房指導價將與銀行放貸額度掛鉤。

房地產調控的“補丁”還在一層層打上去，這正說明國家對樓市強監管的決心。這一次補到了二手房。8月2日，東莞樓市調控再升級，“莞八條”中明確：加快建立二手住房成交指導價發布機制，引導商業銀行合理發放二手住房貸款。就在同一天，浙江金華發布房地產調控措施，成為上周5個被住建部約談的城市中首個出臺調控措施的城市，其中同樣有加強二手住宅價格監管的內容：開展熱點區域二手住宅交易參考價格發布試點，落實交易參考價格在金融信貸等方面的應用。梳理上半年各地調控政策不難發現，除東莞和金華外，深圳、成都、無錫、西安、上海、寧波、紹興等城市均出臺了二手房指導價調控政策。

二手房市場正在成為房地產調控的主戰場。在很多熱點城市，只有穩住二手房價才算是牽住了房價上漲的牛鼻子。有統計表明，北京2020年二手房交易量占整個商品住宅交易量的比例已經超過70%，不少城市二手房交易量也已經超過新房。房地產調控從過去重點關注新建商品住宅，正逐步發展到一二手房調控齊頭并進。

針對二手房市場的調控勢在必行。過去，由于樓市限價更主要針對的是新房，使得很多城市新房價格低于周邊二手房，新房二手房價格倒掛的情況下，不少城市興起了“打新熱”。當新房價格因為哄搶上漲，加之新房房源不足，需求又溢出至二手房市場，二手房價格也隨即上漲，新房和二手房價格就這樣出現交替上升。這些城市投資投機氛圍濃厚，與“房住不炒”原則背道而馳。

與此同時，很多城市二手房小區業主抱團漲價，一個微信群就可以成為業主們打響所謂“資產保衛戰”的陣地，他們相約不降價甚至漲價，誰降價就聲討誰。如果任由投資投機行為進入二手房市場，抬高二手房價格，泡沫將不斷積累，金融風險也將加劇。

因此，發布二手住房成交參考價格有利于加大二手住房交易信息公開力度，給買賣雙方判斷市場提供參考和信號，引導市場理性交易，引導房地產經紀機構合理發布掛牌價格，穩定市場預期，打擊投機行為。

多城二手房指導價措施的出臺，填補了二手房調控的空白，給調控增加了抓手。今年2月8日，深圳市住建局出臺關于建立二手房參考價制度的新規，公布了深圳市3595個住宅小區二手房指導價，開創了通過二手房指導價調控樓市的先河。隨后，越來越多的城市效仿跟進。據報道，目前各城市公布的二手房成交參考價基本都低于實際成交價，在深圳、成都等城市，二手房指導價僅相當于市場成交價的七成或八成左右，擠出了房價虛高的水分。

二手房指導價發揮作用的關鍵，在于通過引導商業銀行合理發放二手住房貸款，封堵利用信貸資金炒作房價的路徑。也就是說，二手房指導價將與銀行放貸額度掛鉤。比如，一套總價為1000萬元的二手房，首付三成需要支付300萬元首付款。而按照政府指導價，總價可能僅為700萬元，按照七成貸款計算，能從銀行貸款的額度僅為490萬元。也就是說，首付款從過去的300萬元提升到510萬元，對于炒房客而言，其首付款的資金壓力就會大大增加，很多人會就此打消炒房的念頭。可見，二手房指導價真正對市場發揮作用，還須與金融信貸政策形成強大合力。

從二手房指導價出臺后的市場反應看，效果比較明顯。預計未來，還會有更多城市跟進出臺二手房指導價，或出臺針對二手房市場的其他調控措施。在一些熱點城市，旨在提升交易透明度和規范性的官方二手房信息交易平臺，也已經在路上。