當前土地招拍掛操作過程中若干問題分析

邯鄲市公共資源交易中心 徐靜

隨著我國土地市場的快速發展，高地價問題接連出現，部分觀點認為土地招拍掛制度是推動房價快速上漲的非理性因素，并造成了土地市場泡沫化。針對土地招拍掛制度，全面落實實施，對市場配置土地資源有著關鍵作用，能夠避免暗箱操作與腐敗等問題的出現。盡管操作過程中表現出了相應的問題，不過，土地招拍掛仍舊屬于科學土地資源配置的重要舉措。因此，在土地招拍掛操作過程中，應當對表現出的問題加以深入分析研究，并積極做出合理有效的解決，以此促進土地市場規范化運作管理。

一、土地招拍掛出讓制度概述

我國土地市場中，土地所有權、使用權存在相互獨立性，土地所有者基于相應的規范標準，對彼此權益以及義務作出具體明確，此種經濟行為，其通過法律法規對此加以嚴格規范，并作出有效約束的。基于相關法律法規，對土地使用權出讓做出嚴格規定，僅限于國有土地使用權出讓。

土地市場，具體劃分有一級、二級市場，有關一級市場，政府部門屬于出讓主體，出讓也代表著土地使用權使用價格。有關二級市場，則具體涉及土地使用權的轉讓、抵押以及出租，是受國家調控影響，以市場調節為基礎的市場。針對一級土地市場，劃撥以及出讓屬于最為突出的供給機制，本文以一級市場出讓方式作出分析研究[1]。

有關土地使用權劃撥，由政府部門負責以法律法規為基礎作出批準，用地者按義務繳納相關費用，可享有土地使用權。基于法律法規為主，可劃撥土地使用權的建設用地具體涵蓋：第一，國家機關用地以及軍事用地；第二，國家重點工程項目用地；第三，城市基礎設施以及公用事業用地；第四，其他用地[2]。

有關土地使用權出讓，即國有土地出讓，城市規劃區域所涵蓋的集體所有土地，通過依法征用變成國有土地，可允許進行有償出讓。針對土地使用權出讓，國家基于土地利用總體規劃，以及年度建設用地計劃，國有土地規定期限時間范圍的使用權出讓給土地使用者，并收取相應的出讓金。有關出讓主體，具體為政府部門，有關受讓方，即為土地需求者。針對出讓關系上，國家基于具體的標準條件，對土地進行有償出讓，受讓人享有土地使用權，經濟關系上保持相互平等。

二、土地招拍掛操作過程中問題

（一）地方政府目標扭曲

土地屬于規模、價值最為突出的國有資產，由于地價不斷提高以及房地產行業的高速發展，以至于“賣地風”隨即而來，部分地方政府更是將全部精力集中到了土地方面。盲目不合理的招商引資，以及規劃不科學的城市建設，導致國有資產出現嚴重的浪費以及流失問題。針對土地出讓金的收取，也代表著預知未來，所以，短期化目標的實施，勢必對實體經濟以及可持續發展造成嚴重的不利影響。部分地方政府官員由于對GDP增長過于重視，同時，為獲得穩定稅源頭，以及加快產業結構調整，并提供大量就業，促進地區經濟發展，因此僅僅看重短期目標獲得相應的土地財政收入。由于錯誤思想所引起的硬性，以至于招商引資出現了惡性競爭的情況，出讓金也就此出現明顯流失，最終對土地資源的科學配置以及地方財政良好運行產生了不利影響。

（二）土地領域的權力尋租

地方政府在“經營”土地過程中，同樣也衍生了較多的突出性問題，如土地覆蓋以及權力尋租。眾所周知，房地產業屬于利潤相對較大的行業。而社會問題中，關于土地問題也是備受關注的焦點問題，同時，全國范圍內所發生的貪污受賄案件中，有關土地問題方面的案件更是層出不窮。針對土地，因為具有保值性以及稀缺性的明顯特點，由于利益驅使影響，以至于土地尋租問題也是接連出現。針對土地領域所產生的腐敗問題，明顯呈現出增加的勢頭，也成為中央紀委以及社會各界所重點關注的問題。因此，土地領域的權力尋租也成為土地招拍掛過程中非常關鍵的問題，務必對此保持高度重視[3]。

（三）土地出讓過程中雙方信息不對稱

針對供地信息以及供地結果，需要保證及時向公眾披露，不過，此類規定的落實制定存在明顯的不到位，信息公開存在明顯的問題。信息對稱，是市場化的關鍵基礎前提，信息體系缺乏對稱性，勢必對土地交易活動的穩定正常開展造成不利影響。針對土地招拍掛出讓，由政府負責制定相應的制度，同時還負責監督執法以及出讓，所以，政府在此過程中具有明顯的信息優勢。基于宏觀、微觀層面，均由政府負責主導，并作出全權操控，此類信息也屬于其他主體無法及時獲取的內容，這也成了造成不對稱信息體系的重要因素，以至于市場機制無法保證充分的公平公正[4]。

三、解決土地招拍掛操作過程中問題的對策

（一）矯正地方政府目標扭曲

當前，針對地方官員政績考核中的招商引資額以及經濟增長率等方面，所占指標權重相對較大，需合理調整，如此，方可使相關人員所固有的治理理念獲得一定的改善與轉變。地方政府部門，應當對公共基礎建設以及經濟社會環境保持重點關注，以此構建具有吸引力的投資環境，并非只是通過土地出讓的方式進行招商引資。對目標制定不夠長遠的問題采取有效矯正，也成為創新政績評價方式、改善治理理念的重要舉措。

第一，對考核體系作出創新優化，促使地方官員自身固有的發展觀以及政績觀能夠得到有效改善，并重新樹立正確觀念。針對考核指標，應在關注GDP經濟增長的基礎上，對可持續發展指標保持重點關注，如環境、教育、醫療等多方面。第二，正確梳理中央與政府的關系。在土地管理期間，中央應當對地方政府加強嚴格監管。對土地收益采取科學合理分配，對中央權益采取進一步的強化，對地方政府的土地收益動機采取有效弱化。有關土地出讓金，則需中央積極介入，對分享比例作出科學合理調整，使各地財政能力可以保持協調與均衡發展。第三，優化完善的方政府財政制度，健全地方稅體系。開辟地方稅源，由中央對財力不足地區適當提高財政補助，為地方政府提供基礎保障，使其可以獲得收入來源，避免對土地出讓收益形成過度依賴。第四，重視對地方官員開展教育培訓，重點突出科學發展觀以及以人為本的創新思想。應當對地方官員提出嚴格標準，使其能夠樹立正確的科學發展觀以及可持續發展觀，為人民發展形成深刻認識，促進公共服務型政府的改革發展[5]。

（二）重視廉政建設

土地出讓期間，權力尋租是引起權力膨脹以及監督失效的關鍵影響因素。因此，應高度重視廉政建設，對內、外部監督采取重點強化。土地出讓時，應當對操作采取嚴格標準規范，為強化監督管理提供可靠保障，并基于“三公”基本原則，對行賄、受賄問題采取嚴格監督管理，從源頭上形成有效遏制。一方面，以集體會審制度為基礎，避免政府官員與開發商進行洽談尋租。對此，應當積極組建專門負責“招拍掛”的小組，土地出讓全過程，則需該小組負責采取嚴格監督管理，并通過集體決策的形式，避免出現一人拍板操縱的情況。另一方面，對違法違紀行為采取重點查處與嚴肅處理。紀檢監察部門需發揮關鍵職能作用，聯合群眾監督以及新聞媒體監督的方式，對重大違法案件做到重點宣傳，確保形成相應的社會效果，并對違法案件采取嚴肅處理，并保證一查到底。與此同時，對徇私舞弊以及弄虛作假等問題采取嚴厲查處，避免出現錢權交易問題的發生。

（三）構建信息對稱體系

首先，應重視做好信息宣傳以及發布管理。土地招拍掛，需采取全面廣泛宣傳，充分彰顯出其公開性，確保信息能夠受到廣大受讓者的密切關注和及時了解。利用傳統媒體以及新媒體的充分結合，尤其是對出讓地塊的綜合情況采取全面宣傳。除此之外，設置咨詢平臺，負責提供咨詢、解答等事宜，確保競買人能夠對信息做到充分了解，充分彰顯出公平性。土地出讓之前，需為競買人提供真實詳細的綜合情況，并組織人員深入實地了解，以此充分彰顯出公正性。同時，針對需要采取嚴格保密的內部信息，應當嚴格監管，并設置相應的舉報平臺，接受各方共同監督[6]。

其次，有關競買人資格問題，需要采取合理設定，并嚴格仔細審查，合理設置標準條件。同時，對競買人身份、資信證明，以及保證金等方面，由相關部門負責進行嚴格仔細查驗，或是通過銀行與有關政府部門以此對競買人所具備的綜合條件作出審查。競買人基于規范標準，對自身義務嚴格有效履行之后，便具備最終的競買資格。

最后，科學合理供地。地方政府部門需保持高度重視，尤其是城市規劃以及土地供應方面，對短期、長期目標作出科學合理制定。對“生地”“毛地”等，應當盡可能降低供應量。與此同時，在土地招拍掛前期階段，需做好前期準備工作，確保達到“三通一平”或是“五通一平”的標準。

四、結論

綜上所述，土地招拍掛制度的全面深化落實，對土地市場規范化運作管理具有重要的影響和意義。所以，政府部門務必對土地招拍掛保持高度重視，對土地招拍掛操作過程中所存在的若干問題進行深入分析研究，運用科學可行的對策措施，促使土地招拍掛的關鍵作用得以充分發揮，以此促進土地市場規范化運作管理。