新形勢下房地產財務管理現狀及應對措施初探

李樂樂

(陜西地建房地產開發集團有限責任公司 陜西西安 710075)

一、稅務風險的概述及產生的原因

（一）稅務風險的概念

稅務風險管理，是指企業對潛在的及未來的稅務風險進行風險識別及籌劃，對于已經出現的稅務風險進行合理的風險處理，確保企業一旦發生稅務風險能夠以最低的成本抵御風險，減少企業運營成本，保障企業正常的運營環境。有效防范稅務風險、降低稅收成本是企業集團管理的主要目標，但部分企業并不重視稅務風險，提升了企業的稅收成本。稅務風險的成因主要為：一是只關注業務、銷售等環節，對其中隱性的稅務風險并不關注，或者缺乏對其了解，認為稅務風險不值得過多關注，使得企業在經營過程中稅務風險不斷累積并最終爆發，給企業帶來損失。二是企業在運營各類項目時，并不執行企業內部稅務管理制度，對各類稅務指標視而不見，也沒有整合及剖析稅務風險相關的材料，對企業未來應對稅務風險造成不利影響。三是部分企業對發生稅務風險后的后果沒有充分認識，使得企業沒有稅務風險處理的應急措施，一旦發生問題，甚至不能第一時間找到風險因素及原因，處理起來無從下手，不能及時降低企業損失，影響企業良性健康發展。

（二）稅務風險產生的原因

外部宏觀環境因素企業集團面臨的產生稅務風險的外部因素有經濟形勢、產業政策、法律法規、監管要求，市場競爭環境、融資環境，以及現有稅收法規適用性、完整性，行業慣例等。具體來講，經濟、政策、法規、執法環境等一系列的變化，社會意識、稅務執法都是產生稅務風險的外部因素。為保持經濟持續發展，我國稅收法規在很長一段時間里存在調整與更新。企業集團在對稅收相關知識認知、運用過程中，相關人員難免會因為新政策的實行，在理解上有所偏差，為企業埋下風險隱患。

內部管理因素企業集團面臨產生稅務風險的內部因素包括：企業集團往往在經營過程中，會進行稅務規劃。這一過程中，企業集團對稅務風險的態度，經營理念、模式、發展戰略，業務流程，部門權責劃分、制衡，相關政策的設計與執行、財務狀況、經營成果、業績考核、監督等都會對稅務風險產生一定的影響。

二、房地產企業融資困境解決途徑分析

（一）拓寬融資渠道，創新融資模式

在國內地產行業金融政策調整背景下，商業銀行逐步限制地產公司的金融貸款，地產公司為了獲取發展資金，可以通過使用借殼上市的方式來獲取上市的融資資金。上市融資也是地產公司與資本的高效結合的表現，可以加快縮短上市時間，可以實現地產公司的資產重組，及縮短地產公司融資時間，也能夠促進地產公司戰略調整，改變過去傳統經營機制，逐步通過上市方式，拓寬公司融資渠道。與IPO來講，借殼上市標準比較低，審批程序簡單、時間快，而且成本較低。通過借殼上市，可以加快推動企業宣傳，地產公司也可以通過該方案去進入到資本市場，獲得更大規模的資金融資。

地產公司在資本市場，將公司內資產轉變為可轉讓有價證券來獲取發展資金。資產證券化可以逐步使公司與外部的金融機構聯合發行債券，向社會公眾發行債券，獲取發展資金。使用資產證券化方式，可以幫助地產公司獲取運營資金，之后，再將資金投入到企業項目開發建設中。資產證券化可以在不增加公司內部負債的基礎上獲取更多運營資金，從而優化公司財務結構，還低了公司運營風險。

地產公司私募基金是通過非公開的方式，向特定的投資者募集發展資金，獲取的資金也會專門投向于地產公司的項目。近年，隨著國內金融政策調控收緊，一些傳統商業銀行信貸及信托融資方式，受到了很多的限制，但是私募資金的融資方式門檻較低，比較靈活，就獲得了很多地產公司的青睞，也能夠增強投資者的信心。地產公司內部私募基金就成了一種新型融資方式。基金主要是以投資固定收益為主，且兼顧了地產行業的信托特征。

地產公司在不同的發展階段，可以用多種融資方式融資，對不同融資方式進行整合，這樣才能滿足企業未來對項目開發建設資金需求的目的。也能夠降低公司融資成本，地產公司成立初期通過應用股權投資的方式，來獲取發展資金，降低公司的融資成本，也可以有效地吸收一些投資者加入。在公司內，實現利潤分成，獲取股權的資金，達到積累原始資本的目的。在公司未來長期經營中，要獲取銀行信貸，地產公司以提高信用方式來吸收投資資金。在企業經營的成熟期，可以使用信托融資方式，組建國內外投資基金的方式，在衰退期間，也可以通過使用收縮投資的方式，吸收那些資金雄厚的企業或者外部投資機構加盟，以獲取最優運營資本，降低融資成本。

（二）降低融資成本，降低財務風險

地產公司的融資風險變大，融資成本也會增加，可見風險與成本有直接的關聯。地產公司要在經營中避免負債率增高，而給公司帶來更多的財務資金壓力和風險。通過控制公司內部的負債率，合理選擇負債融資。結合地產公司實際經營狀況，及根據公司內部融資能力水平、運營水平來尋求多樣化的融資方式，進而實現全面預算管控，全面內控，實現對項目建設全周期的資金控制，加快資金回流，保證資金使用效率最大，提升企業核心競爭優勢，提高公司核心競爭能力和風險抵抗能力。

三、結束語

新常態下，經濟環境復雜，財務風險因素多，加強企業內部審計具有深遠意義。通過正文分析可知道，當前房地產企業內部審計現狀并不樂觀，不僅缺乏專業審計人才，更沒有完善內部審計機制，難以實現預期審計目標。因此，房地產集團企業應強化內部審計獨立性，更新內部審計制度，提高審計人員綜合素質。