合同管理中房地產財務的重要作用

呂 蕾

(陜西地建房地產開發集團有限責任公司 陜西西安 710075)

一、合同管理中房地產財務的重要作用

在簽訂工程類合同時，財務應該介入到合同條款擬定中工程類合同是房地產企業主要的合同類型之一，在簽訂這類合同時房地產財務應該介入到合同條款的擬定當中。首先，在簽合同之前，房地產財務部門應該對簽約方的履約能力進行綜合考察與分析，即對簽約方的財務報表進行深入分析，評估簽約方的財務狀況、經營質量以及現金流量等各方面情況，同時也需要從整個行業的發展狀況評估簽約方的經營狀況，明確簽約方是否具備履行合同的能力。其次，在審核合同條款時，房地產財務部門應該重點審核簽約方的違約金、支付方式等內容。在一些工程類合同當中，建設單位在收取承包單位的履約保證金之后，在支付前期的部分工程款時，承包單位不想為其開發票，只開一些簡單的收據，在支付計量工程款時，承包單位要求先付款后提供發票，或者只按支付金額提供發票，不開具包含質保金部分在內的發票。這種情況是由多種因素造成的，例如部分企業是外地企業，開具建安發票時會消耗一定的人力、物力，所以建設單位可以允許承包單位先開具收據，但是在后續支付工程款時需要開具發票，且需要讓承包單位在支付工程質量保證金時為建設單位開具合同全部金額的發票，在這一過程中需要充分考慮財務核算以及稅收等問題，在簽訂合同時不要出現漏洞。

在簽訂銷售類合同時，財務應該介入到合同條款擬定中簽訂銷售合同的情況較為復雜，因此簽訂對象的差異較大，如果理解存在差異的話就會導致合同條款出現歧義，在這種情況下如果合同不夠嚴謹的話，就可能會在退房等環節中出現損失，甚至會影響到房地產企業的形象與聲譽。例如，在合同條款當中如果沒有標注因買房自身因素導致的退房不退還定金的話就會造成損失。如果沒有標注買方延遲付款時間的話需要延遲利息也會造成一定的經濟損失。所以，財務部門需要對銷售合同進行綜合分析，保證合同條款的完整性，避免給企業帶來經濟損失甚至糾紛。

在簽訂出租類合同時，財務應介入到合同條款擬定中一般情況下，房地產企業在完成商住樓的建設后會將第一層當作店鋪進行出租，簽訂出租類合同也至關重要，財務應該發揮自身的監督審核作用。在簽訂出租類合同時，財務應該對出租時間、租金及租金收取形式等內容進行審核，避免企業利益受損。

二、房地產企業財務加強合同管理的對策

（一）加強全員“營改增”意識，提高員工綜合素質

增值稅對房地產來說是新知識，企業應通過各種方式提高增值稅的知曉度，不能只是作為簡單的稅種改變。首先，應鼓勵員工通過線上學習增值稅知識。其次，與當地稅務機關溝通，定期組織增值稅講座，對實際工作中碰到的問題歸集，與稅務專家咨詢。再次，財務部門應積極整理“營改增”文件、解讀等內容，定期、不定期組織培訓、交流，逐步樹立“營改增”對合同管理的重要性。最后，房地產企業涉及的合同類型多，更需要每個財務管理人員通過外部、內部的知識技能培訓，及時更新知識，不斷提高專業知識與綜合能力，將“營改增”的整體思路與企業的經營結合，在合同管理中發揮更大作用。此外，還要對承包商、施工企業提出嚴格的要求，加強合同中增值稅條款的執行，共同提高合同管理的有效性。

（二）建立健全合同管理中制度

合同管理制度從合同審批制度、支付結算管理制度、合同履行制度、合同檔案管理制度等一系列制度，根據企業實際情況梳理完善合同管理制度與流程，合同管理制度對合同涉及的各部門職責要有明確的規定，對合同制定、簽訂、執行及后續管理各環節均要有詳細明確的規定，做到合同制定前、制定中、制定后均要有相應的監督機制，保障公司的利益，切實維護企業經濟利益不受損失，獲得雙贏。流程中應強化財務部門參與擬訂、審核條款的環節，確保合同相關條款符合國家財經法規的要求，減少資金、稅務等相關風險，發揮財務在合同管理中的作用，提高企業合同管理的水平。

（三）加強財務在合同管理中的全過程參與

“營改增”后，財務需要不斷提高自身業務知識，熟悉企業的所有業務，將財務管理與合同管理緊密結合，在合同的每個環節發揮積極作用。第一，在合同的起草環節，審查對方的納稅資格，主要考慮對方是增值稅一般納稅人還是小規模納稅人，提供的發票是專用發票還是普通發票，增值稅率是多少，再綜合分析合同價格的合理性，從而有利于節約成本降低稅負，達到合理控稅的要求。第二，在合同簽訂環節，重點審查合同條款中價格、增值稅額及價外費用等。增值稅的含稅價與不含稅價對企業的收入和成本費用影響很大，如果不做明確約定，增值稅是價外稅，一般不包括在合同價款中。同時增值稅可以抵扣，稅負可以向上下游相對方轉嫁。在合同簽訂過程中，財務部門應積極參與相關部門合同條款擬定，可以最大程度降低財稅風險，保障企業的利益。第三，在合同履行環節，財務人員需將合同原件備案，根據項目、合同類型分類。根據合同履行進度支付款項前，審核工程進度與合同約定的款項支付進度是否一致，提供的發票是否符合合同約定，資金、發票、合同三流是否一致。

三、結束語

綜上所述，房地產企業合同的管理過程是一個涉及多方面、多因素的復雜過程，因此，房地產企業的財務部門應該針對不同合同的類型進行科學有效地劃分，針對不同合同采取不同審核和監督機制，在合同管理中進行事前、事中、事后的風險控制，使得房地產企業在合同管理這一動態多變的過程中實現風險的最低化，效益最大化，使得財務部門在房地產企業的合同管理過程中做出積極的貢獻。