設(shè)計(jì)管理在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的價(jià)值分析

新興發(fā)展（蕪湖）有限公司 楊普章

設(shè)計(jì)管理是地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程建設(shè)的重要的核心環(huán)節(jié)，只要對(duì)地產(chǎn)進(jìn)行合理的設(shè)計(jì)，才能有效控制地產(chǎn)工作項(xiàng)目工期按照正常施工進(jìn)度有序進(jìn)行，并提升施工效率，在保障施工質(zhì)量的基礎(chǔ)上，縮短工期，節(jié)約投資成本，提高經(jīng)濟(jì)效益。所以，設(shè)計(jì)管理對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)參與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，提升整體居住空間的舒適度，發(fā)揮核心優(yōu)勢(shì)，具有關(guān)鍵意義，能夠?yàn)榫幼…h(huán)境提升附加值，在市場(chǎng)中占得先機(jī)。

一、設(shè)計(jì)管理在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的價(jià)值意義分析

（一）設(shè)計(jì)管理對(duì)房地產(chǎn)投資決策的重要意義

第一，經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展，讓房地產(chǎn)行業(yè)也得以進(jìn)入高速發(fā)展期，房地產(chǎn)企業(yè)在面對(duì)激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境下，需要不斷提升自身的核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)和綜合實(shí)力，以此在市場(chǎng)中站穩(wěn)腳跟，獲得有效的市場(chǎng)站位。為了促進(jìn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展和進(jìn)步，需要企業(yè)管理者綜合各類資源，立足于整體，科學(xué)規(guī)劃，這也體現(xiàn)出設(shè)計(jì)管理工作的重要性和價(jià)值。在地產(chǎn)投資決策階段，企業(yè)需要對(duì)目標(biāo)地塊進(jìn)行總體經(jīng)濟(jì)效益分析，綜合企業(yè)實(shí)際情況、資源配置、資金投入與預(yù)算、環(huán)境勘察等諸多方面進(jìn)行統(tǒng)籌分析，這也是設(shè)計(jì)工作的重要意義。

第二，設(shè)計(jì)工作是對(duì)目標(biāo)地塊按照土地出讓條件，結(jié)合地塊的地形和環(huán)境進(jìn)行方案安排，確立可行性的多種產(chǎn)品組合的規(guī)劃方案，綜合技術(shù)指標(biāo)、投資預(yù)算進(jìn)項(xiàng)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益的測(cè)算和對(duì)比分析，以此確定拿地價(jià)和成本控制指標(biāo)。由于房地產(chǎn)項(xiàng)目的工程量比較大，施工技術(shù)水平要求高，實(shí)施過(guò)程中運(yùn)用的人力、物力、財(cái)力資源龐大，只有合理設(shè)計(jì)管理，才能將施工各環(huán)節(jié)所需要的資源合理配置，提升資源利用效率，有效節(jié)約投資成本，為企業(yè)最大限度提高經(jīng)濟(jì)效益。同時(shí)，也能減少工程建設(shè)與投資過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)，科學(xué)設(shè)計(jì)管理，降低非確定問(wèn)題對(duì)工程的影響，確保項(xiàng)目實(shí)施的工期和質(zhì)量達(dá)到預(yù)計(jì)要求[1]。

（二）設(shè)計(jì)管理對(duì)工程總體規(guī)劃工作的重要意義

設(shè)計(jì)管理對(duì)房地產(chǎn)工程總體規(guī)劃有著重要意義，可以從兩個(gè)規(guī)劃階段分析：

第一，圖紙?jiān)O(shè)計(jì)階段。對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)工程項(xiàng)目實(shí)施而言，方案和施工圖的設(shè)計(jì)工作是整個(gè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)中最核心的環(huán)節(jié)，直接關(guān)系著工程項(xiàng)目的70%成本管理以及后期銷售環(huán)節(jié)，對(duì)地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃布局，對(duì)居住空間戶型設(shè)計(jì)，對(duì)小區(qū)景觀設(shè)計(jì)，這些層面內(nèi)容都直接決定著整個(gè)項(xiàng)目的銷售賣點(diǎn)。所以，在進(jìn)行施工圖紙?jiān)O(shè)計(jì)與策劃時(shí)，需要和相關(guān)部門進(jìn)行及時(shí)溝通和項(xiàng)目技術(shù)交底，確保所設(shè)計(jì)的產(chǎn)品質(zhì)量，并為項(xiàng)目營(yíng)銷部門提供產(chǎn)品定位報(bào)告，經(jīng)過(guò)各部門施工圖紙確認(rèn)和相應(yīng)核查之后，根據(jù)圖紙的設(shè)計(jì)要點(diǎn)，在具體實(shí)施之前進(jìn)行相應(yīng)的準(zhǔn)備工作，根據(jù)實(shí)地勘察結(jié)構(gòu)，再次確認(rèn)圖紙?jiān)O(shè)計(jì)的可行性和適用性，通過(guò)各部門之間的協(xié)調(diào)和溝通，商定最終實(shí)施方案[2]。

第二，進(jìn)度管理。由于房地產(chǎn)工程涉及的內(nèi)容繁雜，對(duì)工程建設(shè)日期、資源調(diào)配、技術(shù)水平管控、各部門協(xié)調(diào)、政策把控等多方面需要統(tǒng)籌設(shè)計(jì)管理，如果管理存在不到位的情況，會(huì)造成圖紙?jiān)O(shè)計(jì)質(zhì)量降低，影響報(bào)規(guī)報(bào)建的時(shí)間和成本的有效控制。所以，設(shè)計(jì)管理工作可以促使相關(guān)工作人員對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)情況充分了解，并對(duì)目標(biāo)市場(chǎng)有著清晰認(rèn)知，根據(jù)工程建設(shè)特點(diǎn)以及影響因素，對(duì)資源管理和項(xiàng)目實(shí)施方案確立完善的計(jì)劃，嚴(yán)格按照計(jì)劃實(shí)施，并加強(qiáng)監(jiān)管力度，保障工程各環(huán)節(jié)建設(shè)不會(huì)相互影響，工作人員各司其職，保障項(xiàng)目有序進(jìn)展。

二、房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中設(shè)計(jì)管理的要點(diǎn)分析

（一）結(jié)合現(xiàn)代住宅建設(shè)理念，把握發(fā)展趨向

第一，以人為本的設(shè)計(jì)理念。現(xiàn)代住宅的設(shè)計(jì)側(cè)重于打造舒適的居住空間，讓人油然而生一種幸福感。所以，現(xiàn)代住宅設(shè)計(jì)應(yīng)該秉承以人為本的設(shè)計(jì)理念進(jìn)行設(shè)計(jì)工作。人作為行動(dòng)的主體，可以發(fā)揮主觀能動(dòng)性，突破居住空間的界限感，通過(guò)環(huán)境設(shè)計(jì)、空間規(guī)劃，達(dá)到人景合一。現(xiàn)代人們的居住住宅不僅是人們生活的場(chǎng)所，也是人們學(xué)習(xí)、工作、休閑的活動(dòng)場(chǎng)所。現(xiàn)代住房設(shè)計(jì)有很大的建筑面積，也有很高的層高，給人一種寬敞，明亮，不壓抑的感覺(jué)。居住空間的拓展不僅可以為人們帶來(lái)舒適感，給人們更多自由行動(dòng)和想象的空間，也可以帶來(lái)更大的房屋購(gòu)買力。所以，對(duì)于地產(chǎn)設(shè)計(jì)思路需要兼具環(huán)境景觀設(shè)計(jì)以及人文環(huán)境設(shè)計(jì)理念，基于現(xiàn)代文化特點(diǎn)以及與之相適應(yīng)的環(huán)境相結(jié)合，使居住環(huán)境兼具人文與觀賞價(jià)值。

第二，使居住戶型功能分區(qū)設(shè)計(jì)分明，能夠?qū)⒐δ芊謪^(qū)明顯化，凸顯出空間線條感，打破傳統(tǒng)住房設(shè)計(jì)將客廳與臥室的功能劃分為廳小、臥室大的分區(qū)設(shè)計(jì)理念，使每一功能區(qū)域面積更加合理，也使房屋整體與局部空間設(shè)計(jì)清晰合理，達(dá)到和而不同、有機(jī)統(tǒng)一。同時(shí)，從單一的住宅已趨向集合方面發(fā)展，需要相應(yīng)的配套設(shè)施跟進(jìn)，完善小區(qū)的服務(wù)化設(shè)施，包含學(xué)校、商圈、醫(yī)院、物業(yè)，家政等一系列服務(wù)場(chǎng)所和設(shè)施。

第三，智能化規(guī)劃設(shè)計(jì)，在智能化、信息化發(fā)展背景下，建設(shè)智能小區(qū)，打造科技住宅已成為現(xiàn)在居住者選擇的明顯特征。所以，對(duì)相關(guān)智能設(shè)備裝置需要滿足居民基本生活服務(wù)需求，同時(shí)，也能保障安全性和便利性。比如：網(wǎng)絡(luò)光纜、遠(yuǎn)程傳輸、聲控?zé)簟⑷梭w感應(yīng)裝置、電子報(bào)警等一系列設(shè)施。對(duì)這些科技產(chǎn)品的研發(fā)人員需要牢牢立足于房地產(chǎn)市場(chǎng)的住宅發(fā)展導(dǎo)向，結(jié)合住宅未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)以及居民住宅設(shè)計(jì)偏好，從而提升住宅產(chǎn)品的技術(shù)含量，并提升產(chǎn)品的附加值和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，實(shí)現(xiàn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益與社會(huì)效益最大化。

（二）設(shè)計(jì)管理過(guò)程和質(zhì)量控制

第一，設(shè)計(jì)階段的房屋產(chǎn)品質(zhì)量管理，需要先從設(shè)計(jì)為起點(diǎn)，針對(duì)房屋整體規(guī)劃以及施工圖紙質(zhì)量設(shè)計(jì)逐一落實(shí)，規(guī)劃設(shè)計(jì)質(zhì)量。由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)所涉及的領(lǐng)域較為廣泛，包括建筑施工、園林規(guī)劃、線路架設(shè)、通網(wǎng)通氣、供電供水等，因此，在設(shè)計(jì)階段，需要對(duì)這些內(nèi)容加以考慮，及時(shí)與有關(guān)部門進(jìn)行溝通，為后續(xù)施工創(chuàng)造有利的條件。此外，在開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的過(guò)程中，還要對(duì)居住環(huán)境進(jìn)行合理的規(guī)劃，究其原因，主要是規(guī)劃設(shè)計(jì)方案質(zhì)量的高低與否，會(huì)對(duì)居住環(huán)境產(chǎn)生直接的影響。為此，建議房地產(chǎn)企業(yè)立足于房地產(chǎn)所在地的實(shí)際環(huán)境以及居民的各項(xiàng)需求，設(shè)計(jì)出合理的方案。比如：如果房地產(chǎn)位于降水頻繁的南方地區(qū)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在設(shè)計(jì)過(guò)程中，應(yīng)該注重給排水系統(tǒng)的建設(shè)和優(yōu)化，通過(guò)這種措施，增強(qiáng)小區(qū)的排水能力，避免小區(qū)在降雨頻繁的季節(jié)出現(xiàn)內(nèi)澇問(wèn)題。再比如針對(duì)規(guī)模較大的小區(qū)，應(yīng)合理規(guī)劃停車位，確保小區(qū)內(nèi)大部分車輛都具有停靠位置，以滿足居民的需求。第二，規(guī)劃過(guò)程需要細(xì)化：一是小區(qū)規(guī)劃應(yīng)該注重人文環(huán)境與生態(tài)環(huán)境，創(chuàng)造出小區(qū)環(huán)境與城市大環(huán)境的和諧一致。二是小區(qū)規(guī)劃應(yīng)對(duì)內(nèi)部與外部功能分區(qū)按照居住者的功能需求，劃分為公共空間、半公共空間、半私用空間和私用空間四個(gè)等級(jí)。在公共空間需要在小區(qū)的公共干道、綠地設(shè)施上滿足居住共同使用需求，并與水系、草坪、健身設(shè)施、樹(shù)木、公園等進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃。半公共空間其設(shè)置是為了促進(jìn)居民相互交流，通過(guò)鄰里交往、游戲、休息為主的場(chǎng)所，其規(guī)劃重點(diǎn)既需要通過(guò)不同居住社區(qū)文化以不同組合方式來(lái)設(shè)施，保障功能齊全，同時(shí)又需要設(shè)置居民聚集防災(zāi)避難的疏散空間。半私用空間是居民就近休息、活動(dòng)和健身的場(chǎng)地，需要具備多樣化、有吸引力的設(shè)施。私用空間一般是居民家庭庭院、露臺(tái)等，居民可以根據(jù)自身的喜好設(shè)計(jì)庭院景觀。三是，小區(qū)規(guī)劃質(zhì)量應(yīng)該加強(qiáng)安全防衛(wèi)設(shè)施建設(shè)，小區(qū)的居住安全性也是居民選擇居住環(huán)境的重要因素，需要完備的小區(qū)物業(yè)管理制度，通過(guò)控制小區(qū)入口，有效控制外來(lái)車輛、行人的出入，明確劃分空間領(lǐng)域，以此提高小區(qū)的安全防衛(wèi)能力。

第三，科學(xué)建立管理和監(jiān)督流程，提升管理人員的管控能力。房地產(chǎn)工程項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理體制是房地產(chǎn)企業(yè)管理體制中重要的部分，體現(xiàn)著企業(yè)設(shè)計(jì)管理的理念。需要將設(shè)計(jì)工作在項(xiàng)目管理中的各個(gè)建設(shè)環(huán)境進(jìn)行精準(zhǔn)把控，結(jié)合存在的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)加以分析，合理控制，對(duì)各崗位工作人員要落實(shí)責(zé)任機(jī)制，規(guī)范職責(zé)權(quán)限，從項(xiàng)目設(shè)計(jì)之初到項(xiàng)目完成整個(gè)過(guò)程都需要明確管理要點(diǎn)，制定標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一化流程。從市場(chǎng)定位分析、設(shè)計(jì)方案制定、方案評(píng)審、報(bào)規(guī)報(bào)建、施工圖會(huì)審及技術(shù)交底、設(shè)計(jì)變更管理等環(huán)節(jié)，規(guī)范管理流程，可以及時(shí)針對(duì)制度存在的流動(dòng)進(jìn)行及時(shí)完善，規(guī)避管理過(guò)程中因客觀原因或者工作人員的個(gè)人原因影響管理的效果，不斷為住宅產(chǎn)品設(shè)計(jì)提升附加值，并實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目整體規(guī)劃的完整性，提升企業(yè)利潤(rùn)率，實(shí)現(xiàn)利益價(jià)值最大化。與此同時(shí)，設(shè)計(jì)管理從業(yè)人員自身的技術(shù)能力和管理水平也需要不斷提升，要懂技術(shù)、懂政策、能有效組織、善于溝通，并且自覺(jué)樹(shù)立學(xué)習(xí)意識(shí)，不斷提升自我能力。企業(yè)可以從內(nèi)部培訓(xùn)、績(jī)效考核、福利獎(jiǎng)勵(lì)等多方面鼓勵(lì)員工具備學(xué)習(xí)思想，建設(shè)學(xué)習(xí)型、專業(yè)型的高素質(zhì)團(tuán)隊(duì)，以此滿足房地產(chǎn)行業(yè)質(zhì)量管理精細(xì)化的需求。

三、結(jié)語(yǔ)

綜合分析，國(guó)家的社會(huì)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度加快，人們?cè)谖镔|(zhì)基礎(chǔ)的極大滿足的基礎(chǔ)上，日益對(duì)生活品質(zhì)的要求不斷提升，所以，人們對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)品的需求標(biāo)準(zhǔn)也有所提高。設(shè)計(jì)管理可以促使房地產(chǎn)企業(yè)有效規(guī)劃設(shè)計(jì)產(chǎn)品方案，對(duì)施工設(shè)計(jì)各環(huán)節(jié)可以綜合把控，調(diào)配各種資源，為住宅設(shè)計(jì)不斷賦能，而且有效的設(shè)計(jì)管理可以降低地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的風(fēng)險(xiǎn)，以合理有效的方式開(kāi)展工程施工，從而提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。