既有住宅綠色改造住戶滿意度研究

葛西洋GE Xi-yang；楊海兵YANG Hai-bing；趙業佳ZHAO Ye-jia

（嘉興南湖學院，嘉興314000）

0 引言

目前，既有住宅綠色改造已成我國政府改善民生、節能減排的重要抓手[1]，住戶作為既有住宅的產權所有者，其對既有住宅綠色改造的滿意度直接反映了綠色改造效果[2]。

我國有關既有住宅綠色改造現有研究大部分停留在宏觀層面的政策建議、改造技術層面[3]，而針對住戶滿意度的研究較少，目前尚未出臺既有住宅綠色改造的住戶滿意度評價標準，無法對既有住宅綠色改造的問題進行及時反饋。因此，構建住戶對既有住宅綠色改造的滿意度評價指標體系開展對既有住宅綠色改造的住戶滿意度研究十分必要。

現擬構建既有住宅綠色改造住戶滿意度評價指標體系，以期為既有住宅綠色改造工作真正體現以住戶為主體的原則提供理論依據。

1 國內現有既有住宅綠色改造的研究概況

通過梳理相關文獻發現，我國關于既有住宅綠色改造的研究主要集中在以下方面：

①既有住宅綠色改造的內涵研究，即綠色改造應達到什么樣的標準；

②既有住宅綠色改造推進的影響因素研究；

③既有住宅綠色改造技術應用研究；

④綠色改造潛力評價研究，即該建筑是否值得綠色改造；

⑤綠色改造成本效益分析，即考慮綠色改造的增量成本和增量效益。

由于住戶作為住宅的產權所有者，其對既有住宅綠色改造的滿意度直接反應了綠色改造的效果。若想要更好地實施既有住宅綠色改造，應秉承“以人為本”的理念，凸出住戶的主體地位，切實地為住戶考慮，重視既有住宅綠色改造的住戶滿意度。

目前尚未出臺既有住宅綠色改造的住戶滿意度評價標準，無法對既有住宅綠色改造的問題進行及時反饋從而導致政府宏觀政策因對住戶綠色改造滿意度不明而缺乏后續實施具有針對性和有效性的改進措施。同時，在其他住宅市場研究住戶滿意度的較多，比如傳統商品房、公租房、養老地產、城市人居環境等，理論相對成熟，有很大的參考價值。但由于既有住宅改造與購買傳統住宅以及公租房、養老地產等有很大的不同，項目相對特殊和復雜，故現有研究成果不能進行直接套用，因此本研究在參考相關理論和研究的基礎上結合既有住宅綠色改造的內容進行既有建筑綠色改造的住戶滿意度研究，對促進既有建筑綠色改造的發展，改善既有住宅綠色改造的實施效果意義重大。

2 既有住宅綠色改造住戶滿意度評價指標體系

在通過對馬斯洛需求層次理論、期望理論、可持續發展理論、公眾理論進行分析以及推理的基礎上，借鑒相關住戶滿意度的文獻研究（Nelson（1988）、Galster[4]、Follain Orford（1988）、Dubin&Sung（1990）[6]、Francescato（2012）[5]、李王鳴、薛瑛瑛[7]、陳浮、呂宏芬[8]等）以及既有住宅綠色改造的內容來確定，初步構建既有住宅綠色改造住戶滿意度評價指標體系，并通過結構方程模型進行驗證最終共包含7個二級指標和28個三級指標，具體內容見表1。

表1 既有住宅綠色改造住戶滿意度指標體系

3 案例分析

3.1 案例介紹

藝苑村小區，位于南京市建鄴區文體西路，該小區建于1985年，該小區共21棟，每棟5至7層，涉及892余戶，容積率2.5，產權為70年，于2019年2月開始進行改造，2019年5月完成改造。藝苑村小區是由政府主導，委托施工單位對小區的外立面、窗戶更換、遮陽蓬、晾衣架及園區道路等進行改造。

3.2 滿意度的測算及結果分析

本文選擇模糊綜合評價法來進行既有住宅綠色改造的住戶滿意度評價。

3.2.1 建立評價因素集和評語集

①因素集。

在前文構建的評價指標體系中闡述了該指標體系包含了7個二級指標和28個三級指標，故構建的因素集主要從改造期望（ER）、居住環境（LE）、配套設施（SF）、物業管理（PM）、質量感知（MP）、公眾參與（PU）、政策感知（PO）七個指標考慮。28個三級指標根據上文表格順序分別為ERl、ER2、ER3；LE1、LE2、LE3、LE4、LE5、LE6；SF1、SF2、SF3、SF4、SF5、SF6；PM1、PM2、PM3、PM4；MP1、MP2、MP3；PO1、PO2、PO3；PU1、PU2、PU3。

本文只列出二級指標因素集U=（U1 U2 U3 U4 U5 U6 U7）=（改造期望、居住環境、配套設施、物業管理、質量感知、政策感知、公眾參與）

②評語集。

本文根據李克特量表對每個指標的評級等級設置為5級，則可表示為V：

3.2.2 各指標權重的確定

本文通過標準化因素負荷量的數值來計算各指標的權重。計算公式如下：

Wij是指第i個因素下第j個指標的權重或相對權重，其中λij為第i個因素下第j個指標的因素負荷量；Σλij為第i個因素下屬各個指標的因素負荷量之和。

根據上述公式計算出前文建立的住戶滿意度評價指標體系中各指標的相對權重，具體結果如表2所示。

表2 住戶滿意度各指標的權重

3.2.3 構建模糊評價隸屬度矩陣

二級指標構成權重為W=（W1 W2 W3 W4 W5 W6 W7）=（0.107 0.145 0.252 0.134 0.194 0.124 0.044）。其中，以居住環境為例，三級指標構成權重W=（W11 W12 W13 W14 W15 W16）=（0.167 0.167 0.167 0.169 0.167 0.164）。

根據調查問卷整理出既有住宅綠色改造住戶滿意度評價表依據公式rij=zij/n計算出指標隸屬度，zij表示所在評價等級中住戶打勾人數，n表示住戶總人數，以小區綠化水平指標為例，認為既有住宅綠色改造后居住環境為“非常不滿意”、“比較不滿意”、“一般”、“比較滿意”、“非常滿意”的住戶分別為4、28、48、128、80，則r=（0.014 0.097 0.167 0.444 0.278），其他同理。

以居住環境指標為例，6個三級指標的隸屬度矩陣R1為：

3.2.4 住戶滿意度的計算

①一級模糊運算。

居住環境各個指標的權重向量為：A1=（0.167 0.167 0.167 0.169 0.167 0.164），進行居住環境的一級模糊運算：

由計算結果可知，最大隸屬度為0.500。

重復以上步驟對改造期望、配套設施、物業管理、質量感知、政策感知、公眾參與、住戶忠誠分別進行一級模糊計算，一級模糊評價結果如下：

②二級模糊運算。

二級指標的權重向量為A=（0.107 0.145 0.252 0.134 0.194 0.124 0.044），二級模糊運算結果為：R=AB=[0.068 0.104 0.195 0.387 0.199]，對評價等級集合V賦值為“1，2，3，4，5”五分制作量化處理，按照最大隸屬度原則，依據公式可計算出藝苑村小區既有住宅綠色改造的住戶滿意度評價結果為3.572，相應的評價等級為比較滿意。

3.2.5 評價結果反饋分析

①總體滿意度分析。

藝苑村小區選取的住戶樣本對小區進行綠色改造后的綜合滿意度為3.572，隸屬于比較滿意等級。

②子系統結果分析。（圖1）

圖1 住戶滿意度評價指標雷達圖

4 結語

文章通過模糊綜合評價法對康定小區居民對小區進行改造的滿意度進行評價，結果表明評價等級為“比較滿意”。其中對小區的垃圾處理情況、施工噪音、停車場設施、教育設施、對政策感知、政務公開、公眾參與的滿意度相對一般，主要由于垃圾處理不及時并且沒有進行合理分類，受到小區原有功能定位等的影響，表明我國既有住宅綠色改造仍需改進。

4.1 理論意義

研究采用理論研究和實證研究相結合的方法構建了既有住宅綠色改造住戶滿意度的評價指標體系，彌補我國微觀層面對既有住宅綠色改造住戶滿意度研究的不足，通過引進實證研究確定滿意度指標以及權重，豐富和完善了有關指標評價體系研究的研究方法。

4.2 實踐意義

突出住戶的主體地位，構建既有住宅綠色改造的住戶滿意度評價指標體系，一方面既有住宅綠色改造承建單位等相關主體單位可以參考本文建立的評價體系以明確住戶對既有住宅綠色改造的關心所在，從而使綠色改造無論決策還是實施均置住戶滿意度至上；另一方面政府可以以此為依據對已完工程實施住戶滿意度評價，從而發現住戶對既有住宅綠色改造仍然不滿意的方面，識別出亟需解決的問題，并制定出更具針對性和有效性的政策或對現有政策進行優化調整。

4.3 創新點

我國關于既有住宅綠色改造的研究主要集中宏觀層面，針對住戶滿意度的研究較少。目前尚未出臺既有住宅綠色改造的住戶滿意度評價標準，無法對既有住宅綠色改造的問題進行及時反饋從而導致政府宏觀政策因對住戶綠色改造滿意度不明而缺乏后續實施具有針對性和有效性的改進措施。研究從住戶角度研究其對綠色改造的滿意度，豐富了既有住宅綠色改造微觀層面的研究。