房地產企業財務風險及其內部控制防范措施

洪金水

引言

房地產企業是國民經濟持續發展的關鍵產業，在國家政策調控的背景下，發展速度逐漸加快，行業競爭較為激烈。而處于激烈的市場競爭環境下，如何擴大企業的經營規模，提升綜合實力是房地產企業最需要思考的問題。對于我國大部分房地產企業來說，其都存在風險意識較為薄弱、內控制度不完善等問題，使得內部管理的秩序混亂，財務人員的工作效率不高，房地產企業的抗風險能力較弱，制約著后續經濟活動的開展。基于此，房地產企業需要充分了解財務風險管理、內部控制工作開展的重要意義。在建設完善內部控制制度的同時，引入合理的風險管控手段，踐行財務管理指標，對經濟收支活動進行把控。以信息化管理優勢為基礎，做好財務管控的工作，有效的規避蘊藏的財務風險，避免企業產生較大的經濟損失。

一.房地產企業財務風險類型與風險成因

（一）財務風險類型

1.稅率變動風險

在房地產行業中，涉及到的稅收問題有很多，如增值稅、土地增值稅、教育費附加稅、城建稅、房產稅、企業所得稅、土地使用稅等。企業在經營活動、投資活動、開發活動中，如果出現稅率提高的情況，則可能使得企業成本費用提高，無法顯著的提高預期的收益。

2.利率變動風險

對于負債經營的房地產企業來說，利率出現變動則可能產生較大的影響。若銀行貸款利率不斷提高，就可能會出現企業負債成本增加的情況，或是直接的影響企業的預期收益。另外，利率變動風險可能會影響投資者的購買欲，甚至給房地產企業帶來較大經濟損失。

3.營運風險

首先，存在管控風險。當前房地產企業的建設項目逐漸增加，市場區域跨度也逐漸加大。如果企業缺乏健全的監督控制機制，沒有系統化的管理體系，則可能給房地產企業項目的運營產生損失，引發一系列的風險問題。

其次，存在銷售風險。由于受到國家政策調控、宏觀經濟發展的影響，我國樓市呈現出了復雜性的特點。基于此，如果房地產企業沒有準確的定位項目產品，或是存在不了解房地產市場運行情況，可能會使得產品成交量降低，對產品銷售產生較大影響，出現投資回收期延長的問題。

最后，存在成本管理風險。房地產企業在開發項目的階段，若沒有做好成本管控的工作，或是沒有提出減少成本的管理模式，就可能導致房地產企業項目開發成本較高，無法在整個行業中占據良好的競爭優勢，甚至超出原本的預算，對企業能獲得的綜合經濟效益產生一定的影響。

4.投資收回風險

由于受到政策因素、經濟發展因素的制約，使得房地產企業部分項目、商品處于閑置的狀態，房地產租賃合同或相應的買賣被終止。但就實際情況進行分析，在此階段房地產企業已經投入了大量的資金，無法在短期內變現，可能導致企業出現投資回收風險問題。另外，因為某些不確定事件的影響，導致雙方在執行合同的階段，出現了一系列的問題，客戶沒有按時交付房款，或是投資不能在預期的規定時間范圍內收回。

5.資金風險

房地產企業是典型的資金密集型企業，具有開發周期長，資金回收周期長的特點。資金貫穿于房產項目的全過程，資金鏈出現問題的話，將給房企帶來巨大停工等問題。

（二）風險成因

1.財務風險管理意識有待提升

部分房地產企業在實際的運營發展階段，更加關注投資項目可以創造的經濟價值，但是沒有意識到投資活動中可能存在的風險。再加上管理混亂、權責不清晰等問題，可能使得企業資金使用率下降，或是出現了資金鏈斷裂的風險問題。

2.預算管理工作和現金流量管理不到位

房地產企業是資金密集型的企業，在項目投入層面，投入的資金較多。許多房地產企業在項目開發層面，沒有從經濟效益回報率、資金運作、土地成本等方面入手，沒有做好財務預算分析以及研究的工作。在資金使用的方面，存在資金管理不到位的情況，盲目開展運營活動，出現不斷向銀行貸款情況。對于現金流量管理來說，盲目的擴大生產經營規模，也會導致房地產企業的風險加大。

3.缺乏健全的內部財務監控制度

對房地產企業的財務管理狀況進行分析，中央基本政策法規、調控政策落實到了實處，可能導致資金周轉速度變慢，財會信息也存在傳遞不及時的情況。另外，成本費用管理不到位，使得企業在財務內控管理的階段，無法及時的獲取到相關資料，財務預算、成本管理也有一定的差異，會對企業的實際獲利產生影響。

4.財務內部風險控制手段單一

在房地產企業的財務風險內控管理階段，還存在風險控制手段單一的問題。對于選擇財務內部風險控制手段來說，其會對風險控制進程產生影響，還會影響風險管控的實際成效。對于具體的財務風險內控手段進行分析，大部分房地產企業都將數據分析作為財務風險內控管理的標準。也就是通過分析財會數據，洞察財務風險，提出應對策略。雖然利用這種方法能控制財務內部風險，但是本身的局限性較強。而財會數據分析方法陳舊、財務內控風險手段單一等問題的影響也逐漸暴露出來。由此不難了解到，風險控制手段單一成為了財務內控管理的核心問題，經濟活動也可能受到財務內部風險誘發因素的影響。

5.缺乏統籌安排資金計劃

房地產企業從準備拿土地時，就需要準備資金，如付出讓土地款的保證金等都需要大量的資金，以及后續拿到地后開發投資額，銷售回籠款現金流量等，房產項目若沒有事前安排資金計劃，將會影響房企的正常運營。

二.房地產企業財務風險及其內部控制防范措施

（一）加強財務預算管理、資金管理與成本管理力度

在房地產企業的財務管理階段，應當將項目預算、資金預算作為核心，并且對企業的資金分配、投放情況進行科學化的安排。在實施項目預算的階段，針對企業的實際經營收入、借款計劃、開發費用、稅收項目等相關內容，做好整體預算工作。在資金預算管理層面，結合企業的基本運作情況，對資金使用情況進行規劃，并且搭建完善的預算指標體系，確保檢查以及考核工作到位，發揮預算監督約束的作用。從資金管理層面來看，需要對資金進行調度，不斷加快應收賬款回收速度，加強費用支出的把控力度，顯著提升支付水平，保障投資的安全性、合理性。對于成本管理工作來說，也需要結合管控的基本需求，細化產品開發流程，加強成本對象把控力度，并且預先規劃建設階段消耗的成本，保障與計劃成本一致性，不斷加強資金監督管理力度。

（二）建立合理、科學的風險預警系統

房地產企業可以結合自身的基本情況，搭建完善的財務風預警機制，提升對資金流管控的重視度。房地產企業應當確保資金流的正常運轉，保證財務系統的安全性與實效性，為編制長遠發展計劃提供關鍵的決策依據。在識別不同類型資金流風險的過程中，以房地產企業的現金流量為核心，觀察預算實施的基本情況，借助預算差異、存在的異常進行分析，提出科學化的解決策略。

（三）優化資本結構

不斷優化資本結構，降低籌資風險。與此同時，做好集中資金管理工作，調控企業的存量資金，實現資金科學化調配目標。對融資規模增量情況進行把控，保證資金可以良性循環，開展適度的融資活動，盤活房地產企業內部資金。房地產企業需要根據計劃節點，科學安排資金。在此基礎上，還應當縮短房地產企業的項目預售時間，使得資金可以快速回流。采用創新營銷模式，提高營銷力度，提出合理化的銷售回款策略，編制可以創新銷售回款的時間節點，保證銷售回款可以按時回籠。

（四）加快財務管理信息化平臺建設

當前，信息化的技術發展速度較快，許多房地產企業都建設了完善的信息化系統。因此，房地產企業在財務管理運作階段，應當建設完善的內控機制。財務部門采用建設管理機制的方式，促進與員工的交流、溝通，整合各個部門管理人員、基層職工提出的相關意見。企業定期開展員工交流會，可以充分了解基層職工的需求，收集財務相關問題，確保企業的資金正常運轉。以完善的財務系統為基礎，發揮各個部門協作效用，建立各個部門的約束管理機制。在確保經營決策科學性的同時，順利的達成企業全面發展運營目標。與此同時，在財務管理信息化建設的階段，覆蓋的內容與科目眾多。企業需要確保資金充足性，并實現業務流程活動的設計與創新，確保財務會計一體化目標順利達成。企業要關注如何促進運營環境與資源的相互融合，提出精細化管理、集約化管理的目標。在準確采集業務流程數據、信息化數據的基礎上，加快數據信息的共享速度。對于信息化建設來說，其可以促進房地產企業內部信息傳遞以及溝通，并開發科學化的內部信息交流庫，促進相關部門的信息溝通，實現資源共享的基礎目標，實現報表、數據的集中化管理，顯著提升管理人員技術水平。利用病毒掃描軟件、防火墻等，做好信息庫的安全防護工作。不僅能確保數據安全性，還可以促進企業項目順利實施，提升企業綜合運營效率，為貫徹內部管控制度提供方便之處。

（五）實施全周期財務管理

在房地產企業的開發階段，涉及到的工作范圍較大，包括工程承包、土地開發與規劃、綠化建設與規劃等。對于實際的執行過程進行分析，可能存在工程簽證變更的情況，合同執行結果變化相對較大。因此，房地產企業在財務管理階段，需要以凈利潤為基礎，并且將房地產銷售、清算稅費、開發等，作為全周期的財務管控重點。此外，房地產企業還有特殊稅種，也就是土地增值稅，需要歸納到核算房地產凈利潤的階段。對于房地產銷售來說，并不是價格越高，可以創造的利潤就越高，而是應當更加關注稅費、收入變化情況，以此順利達成財務管控目標。

（六）完善財務制度

基于房地產企業現代化管理轉型背景下，應當建設完善的財務管控機制，還需要貫徹到實處。在開展財務制度規劃以后，踐行科學化的財務管理制度，顯著提升財務管控執行力。對于實際執行階段來說，管理人員要了解普及制度的關鍵意義，分析財務管理制度建設的必要性。在加強財務內控監督力度的同時，順利的貫徹各項財務管控制度，規避財務管理制度流于形式化的問題發生。對現實的管理過程進行分析，房地產企業要采用精細化管理理念，并對企業運行環節存在的問題進行把控，做好財務數據分析工作。另外，以精細化成本管理理念為基礎，開展清晰的財務管理工作，獲取到真實的數據，以此為經營決策提供核心的依據。對于房地產企業來說，其需要貫徹財務管理政策，并且約束員工的工作行為，以此促進財務管理工作順利進行。

（七）合理利用財務管理軟件

房地產需要引入配套的財務管理軟件，以此顯著提升綜合財務管控效率，對員工的工作進行準確化、規范化管理。以專業財務軟件為基礎，做好財務管理的工作，加入細化財務會計核算的模塊，發揮出信息管理的基本職能，有效的減輕財務人員壓力。結合相關設定需求，企業結合自身的個性化發展服務、需求等，編制會計核算模塊，獲取到真實、可靠的會計數據，還有助于及時處理財務數據。財務工作人員要負責進行電子發票的管理，做好發票的交接工作，并且參與到企業的檔案管理工作中，以便于獲取到相應的財務信息。財務分析小組的工作人員需要編制財務報告與數據，并將財務信息披露出來，保證數據的及時性。在做好了信息處理工作以后，合理化的使用財務軟件，做好監督管理的工作，然后啟動財務內控的程序，確保財務軟件監督到位。在此基礎上，定期開展測評、修復工作，了解財務軟件使用存在的不足之處，把控與監督經營風險。以科學化的管控策略為依托，發揮出資金的使用效益，規避壞賬風險，及時回收資金，保障企業的資金正常周轉。

（八）加大規模采購管理力度

在全新的經濟發展形式下，房地產企業相關人員應當明確我國頒布的核心政策，并且從源頭進行把控，加強成本費用監督力度。而提出精細化、科學化的管理理念，有助于順利達成房地產企業開源節流的發展目標。房地產企業在采購原材料的階段，需要提出貨比三家的理念，開展公正、公平的投標活動。還要與其他房地產企業合作，實現規模化采購。采用加大規模采購力度的方式，對原材料成本使用情況進行把控，規避出現采購材料質量不過關、材料單價過高的情況。與此同時，以規模化采購為基礎，促進與其他房地產企業的合作與交流，并對成本費用進行把控。企業應當結合內控流程，做好成本費用分析工作，梳理各個環節的費用支出情況，并且改進成本較高的環節，加強多個環節的成本費用管控工作。

（九）提升財務人員的綜合素質

房地產企業從外部招聘與選拔員工，可以選擇綜合素養過關的員工，確保其可以做好自身的崗位工作，充分的了解財務管理知識。員工入職之后，房地產企業要確保專項培訓工作到位，清楚的了解做好財務管理工作的重要意義，組織員工參與到培訓活動、專題講座活動中，掌握先進的管理理念，確保員工了解如何做好財務管理的工作，促進經營活動順利開展。第一，房地產企業需要做好業務轉型培訓的工作，并且開拓員工的業務知識面，將技能傳授給員工，做好職業規劃工作，留住更多綜合素養較高的人才。保證員工發展目標與房地產企業經營目標一致，挖掘員工工作潛能。第二，做好房地產企業在崗職工的繼續教育工作、崗位員工培訓工作，并且提升其職業道德素養、提升其工作能力，形成良好的財務內控意識，滿足內部控制制度的實施需求。財務人員應當成為了解業務活動關鍵點的人才，學習與房地產項目相關的業務知識。

結束語

房地產企業要更加關注建設完善的財務風險內控機制，對財務內部風險控制資源進行控制，并且做好統籌財務管理工作。只有確保系統化的風險管理、控制工作到位，才可以確保財務內控風險管控工作順利開展。其中最需要注意的問題就是，不同房地產企業在不同階段的發展需求、財務內部風險控制情況也存在一定的差異，引發財務內部風險的因素也有很多。所以，房地產企業在開展財務內部風險控制工作的階段，需要秉持從實際出發的核心原則，做好風險控制工作，優化財務管控機制。在加強房地產企業成本管控力度的同時，引入財務管理軟件，實現動態化的監督與控制，不斷提高財務人員的綜合素養，為房地產企業可持續發展做出自身的一份貢獻。