未來10年房地產之變革

黃奇帆

今后十幾年新房的銷售交易量會有一個比較大的下降，這個變化就是，從這幾年的頂點到了拐點開始往下，趨勢性的總量縮減。

我們回顧一下中國房地產這20年的總量是怎么增長的。

在1998—1999年的時候，中國房地產一年新建房的交易銷售量剛剛達到1億平方米。隨后從1998—2008年，這10年里漲了6倍；2007年的銷售量本來已經到了將近7億平方米，但2008年全球金融危機爆發，中國房產交易量也下降到6億平方米。2012年前后，房地產交易量翻了一番，從6億平方米增長到12億平方米。2012—2018年，又增加了5億平方米，達到17億平方米。

那么，今后的十幾年會怎么走？是一直保持17億平米，還是繼續每5年、10年還要翻一番變成30億平方米、34億平方米？

今后十幾年，中國每年的房地產新房的交易量不僅不會總量增長翻番，相反還會每年小比例地有所萎縮，或者零增長、或者負增長。

十幾年以后，每年房地產的新房銷售交易量可能下降到10億平方米以內，大體上減少40%的總量。

過去20年，中國房地產交易總量之所以能翻四番，有四個原因：

一是城市化。過去20年里，中國城市常住人口城市化率上升了近26個百分點，城市化過程中，城市人口擴張，不僅是農民工進城市，還包括小城市的人到中城市、大城市、超大城市，人口在城市之間遷徙。城市規模的擴大帶動了房地產業的增長。

二是舊城拆遷改造。在城市擴大的同時，為了交通道路建設、商務集聚區的建設，而拆除一些工廠區、住宅區，各種因規劃功能布局調整進行城市改造，也能產生較大的新房建設銷售交易量。

三是住房質量。中國人造房子，80年代后，農村是磚瓦房，城市開始建造鋼筋混凝土住房。磚瓦房一般15年到20年要重建。最初造的鋼筋混凝土住房，由于水泥質量差、鋼筋質量差、建筑結構差，使用了30年左右基本上也要拆了重建。

四是人均住房面積增加。1990年中國人均住房面積只有6平方米；到2000年，城市人均住房面積也僅有十幾平方米，現在城市人均住房面積已達到40平方米。原來人均住房面積偏小，也會產生改善性的購房需求。

今后十幾年，房價或趨于穩定，既不會大漲，也不會大跌，房價的平均增長率將低于GDP的增長率。

全國城市新開發房屋的平均交易價格在1998年是每平方米2 000元，2018年全國平均價格上漲到了8 800元。如果當地和當地比，那么不管是東部，還是西部，都翻了兩番以上。比如，成都2000年主城房價均價1 000多元，到了2017年上漲到10 000元以上，翻了三番多。北京、上海、深圳、廣州、南京、杭州等熱點的一線城市房價基本上翻了三番，漲了8倍，有的地方甚至漲了10倍以上。

一些一線城市，家庭收入30年、40年不吃不喝買不了一套房，房價收入比是很高的，與世界比較來說也是最高的。

過去十幾年，中國的房價跟房地產的開發量、生產量是相同的趨勢，都是五年翻一番、十年翻兩番、十七八年翻三番的狀態。

產生這個狀態的原因是什么呢？大體上有3條：

第一個原因，就是供求關系。過去20年，中國房地產是供不應求的，人均從10平方米往20、30、40平方米的這個過程是短缺經濟下的補短板的過程，強烈的改善需求規模支撐它越造越多。在越造越多的過程中還供不應求，就造成房價不斷往上漲。

第二個原因，房價上升當然和貨幣有關，通貨膨脹是貨幣現象。中國的M2從2004年、2005年開始，差不多有十幾年都保持了兩位數的增長，一年普遍有百分之十幾的增長率，有若干年份甚至達到了百分之二十幾的增長。

M2去哪里了？

中國的M2在2019年6月份到了190多萬億元，去年是180多萬億元。而在2004年的時候，M2才20多萬億元。也就是說，十幾年，M2漲了8倍！

這當然會影響社會經濟。被房地產吸收了一大塊資金，房地產成了M2超出增長的一個吸收器，使得整個社會商品的物價指數增長平穩，但也自然導致房價出現了每3年、每5年翻一番的現象。

所以這些年房價上升，也是通貨膨脹的現象。

第三個原因，一個國家房地產的價格也會受外部影響、受匯率影響、受國際購買力影響，當然也會受國際經濟危機的沖擊。中國經濟增長的過程，會吸引外資投資或購買中國的房地產。

在房地產供求關系方面，我們盡管已經進入到局部還會有供不應求的時代，但總體來看，供不應求的時代結束了，且已經進入到總量過剩的階段。所以，供不應求造成房價上升、推動房價上升的動力下降了。

我們過去供應土地，東西南北中是逆向供應的，越是中小城市土地供應越寬松，但這些城市實際上的擴張需求又很低。我們有一種對城市規模的恐懼癥，一般要求小城市離土不離鄉。

在這個意義上，支持小城鎮發展、中等城市發展，一到500萬人口以上就開始限制，一到1 000萬人口以上就封頂了。

在這個意義上講，土地供應的政策就出現了越是大城市、人口越多、建設量越大的地方土地供應越緊，當然地價就越高。

土地如果供不應求，地價就上升，一般樓面價是這個地方商品房價格的三分之一，如果樓面地價1萬元/平方米，那么，這個房子造好后的一般價格必定是三四萬元一平方。所以要降低房價、控制房價，很重要的措施是要控制地價、降低地價，就要在高房價的地區增加城市土地的供應。

今后十幾年按照房地產高質量轉型的發展要求，在城市土地價位上會根據“產業跟著規劃走、人口跟著產業走、土地跟著人口和產業走”的原則來供應土地。

這樣走的過程，我們可以用一個形容詞叫作“爬行盯住”。

走一步看一步，人口不是一步到位的，土地也不是一步到位的，但是土地可以預支一些，人口到了1 000萬給多少，人口到了2 000萬給多少，就是“爬行盯住”的過程。但不再是中小城市寬松供地，大型城市緊俏供地的逆向調控，這樣就不會出現西部一些小地方只有兩三百萬人，但是給了五六百平方公里的城市空間。

我們知道，一個人平均一百平方米，一百萬人就是一百平方公里的城市，給多了就是浪費土地資源。在這個意義上，中西部中等小城市土地要給，也應該鼓勵支持，但不能鼓勵泡沫，不能鼓勵成空心化的結果。

反過來，對于熱點地區，土地當然要正向地給予積極的鼓勵。有的城市現在都接近2 000萬人了，城市建成區面積才1 000多平方公里，所以地價就會特別高。

今后十幾年，中國城市會實現按規劃、按人口、按產業需要精準地供應土地，從而避免城市因土地短缺造成畸高的地價、因土地短缺而造成產業發展束縛。

全世界的城市化過程都是農業耕地增加的過程，而中國這40年農村的耕地是不斷地減少，許多中國經濟專家或者行政管理人員都會認為，城市化過程不可阻擋地會讓耕地減少，所以城市化必須要節約用地——這也是中國房地產發展過程中土地地價不斷漲高的一個原因。

為什么世界各國兩百年城市化過程沒有出現農村耕地減少，反而增加了呢？那是因為任何人在農村，一般除了耕地以外，都會占用建設性用地，農村每人一般會占用250～300平方米。因為城市是高樓大廈，各方面比較集約節約，所以城市的人口人均建設性用地、城市化用地是100平方米，不管是歐洲、美國、中國，都一樣。

在這樣的情況下，如果有1億人進城，農村里面的建設性用地理論上可以減少250億～300億平方米，而城市里面需要擴大100億平方米。在這樣的過程中，一進一出扣抵后就會多出1萬多平方公里的耕地。

從這個角度看，城市化過程當然是一個農村的耕地、整個國家的耕地增加的過程。

為什么中國這40年沒出現這個狀態呢？因為我們的農民是兩頭占地的，進城總要在工廠里工作，最終總要占地。人均100平方米是剛性的，所以我們有3億多農民工在城里，當然就增加了3萬平方公里的城市化用地。

但是農民進了城以后，在農村當地占用的建設性用地，人均300平方米土地并不退出，城里占100平方米，農村占300平方米，兩頭都占，這樣就出現了中國城市化進程耕地只減不增的特殊現象。

中國的耕地大體上占世界可耕地的9%，我們的人口數量占世界的20%，人均耕地面積是全球人均耕地面積的40%，但我們的土地供應是不夠的。所以城市化發展中，耕地不能再減少，這是一個底線要守住。

這里面很重要的就是城市和農村的建設性用地資源調度占補平衡，如果城市征了1億畝，農村的建設用地減少占用1億畝，形成城鄉之間建設用地增減掛鉤、占補平衡，建設用地總量不變，總的耕地總量不變。

以上幾個方面的趨勢有土地供給、有企業供給、有成本價格的供給、有資本貨幣的供給。總體來說，供給側的這些變化會影響社會方方面面、影響整個房地產其他各個枝枝節節的變化，因為它是根基型的、主干型的，它的變化會形成整個房地產業各個方面的變化。