房地產項目管理中的內部控制探討

羅云蕓

［重慶昕暉房地產開發（集團）有限公司，重慶 400000］

0 引言

內部控制管理在房地產開發公司的運營管理中具有極其重要的作用，也是房地產開發公司內部管理的重要手段。并在房地產開發公司內部控制制度的建設進程中，房地產開發公司應依據現代公司的管理觀念，而且關鍵在于內部控制的環境優化、強化內部控制監管制度以及內部審計監管制度的提升等方面提出的合理舉措，改善內部控制的管理體制，提升房地產開發公司內部運營管理的成效。

1 房地產企業內部控制與風險管理的重要性

風險是伴隨著企業發展而一直存在的，無法徹底消除，但是卻可以采取有效的方法及手段進行防范與控制，確保企業可以健康發展。當下房地產行業的發展環境較以往有了很大程度改變，經營風險或者發展風險等各種風險的出現概率更高，加強風險管理是確保房地產企業健康發展的重要保障。而內部控制則是房地產企業為了實現預定經營目標而對企業經營資產的完整性與安全性進行保護，確保企業會計資料與信息的可靠性與準確性，以及保障企業各項方針與政策得以順利貫徹落實，最大限度提高企業經營活動效率所采取的一系列自我約束、調整、規劃、評估及控制等方面的舉措與手段等的統稱。房地產企業通過有效地開展內部控制活動，可以顯著提升企業經營效益，確保企業可以依法開展各項經營活動，保障企業會計信息真實性與可靠性，以及助力企業發展戰略目標得以順利實現的一個重要舉措。更為關鍵的是，通過有效開展內部控制活動，也可以夯實各項企業管理及經營工作的基礎，提高企業風險防范及管理的水平。從這個角度來講，為了確保房地產企業健康發展，最大限度防范與管控發展過程中所能出現的各種風險，就必須要注重強化企業內部控制[1]，如圖1 所示。

圖1 房企內部控制

2 房地產企業內部控制與風險管理的相關性分析

對房地產企業而言，內部控制是風險管理的題中之義，其同戰略目標設計及實現共同構成了企業風險防控體系，具體主要表現為：除了要有計劃地管理及控制內部控制方面的有關要素及內涵外，也包括開展風險事件識別，設計風險管理目標，設置風險管理對策等相關戰略目標。而如果從內容或者時間先后順序等視角來講，風險管理本身可以看作是房地產企業內部控制工作的一個有效外延內容，并且內部控制也是企業風險管理中必不可少的環節之一。由此可見，房地產企業的風險管理與內部控制之間具有非常強的聯系性與相關性。通過對房地產企業風險管理與內部控制進行研究，對確保其自身健康發展有積極的意義，這主要是只有通過對房地產企業經營過程中的潛在風險進行識別，才能夠開展有效的內部控制工作，才能夠實現預定的房地產內部控制戰略目標。比如，通過有效地識別及分析房地產企業運營風險以及其他各項業務開展過程中的風險進行有效識別，可以針對性制定對應的內部控制舉措，這對提升房地產企業內部控制效果有積極的意義[2]。此外，基于內部控制的風險管理工作開展也可以進一步提高房地產企業本身的運行效率，如可以結合內部控制要求以及其他方面的要求等可以構建更為健全的房地產企業風險管理體系，從而可以更好地提升風險管理有效性，確保房地產企業可以健康發展。由此可知，內部控制和風險管理二者之間具有很強的內在聯系性，只有對二者之間的關系進行系統化規劃、設計及整合，構建科學的內部控制體系與風險管理體系方可更好地確保房地產企業在新經濟發展形勢下健康發展[3]。

3 房地產項目中影響內部控制的風險點

3.1 體系問題

體系問題主要是指內部控制體系不夠完善。大部分房地產企業在自身的長期發展過程中都比較注重內部控制制度制定工作的開展，所制定的制度也比較嚴格，但是卻忽視了制度執行這一部分工作，具體表現為執行不夠深入等，如圖2 所示。

圖2 內部體系

究其原因，一方面由于當前大好的經濟形勢，很多房地產企業出于利潤最大化的目的，將房產的開發與銷售作為企業工作的重點，對內部控制建設工作的開展有所忽視，即重視程度過低。另一方面，不夠合理、不夠健全以及不夠科學是很多房地產企業制定出的內部控制制度所存在的普遍性問題[4]。有一些企業甚至對其他公司的內部控制制度全盤借鑒，沒有從本企業的實際情況出發開展制度的制定工作，使制度執行難度加大，甚至無法進行操作。

3.2 戰略風險

在制定項目戰略的時候不夠準確或者合適，就會嚴重影響到房地產戰略目標的實現，這就是普遍存在的戰略風險。通常情況下，對競爭環境錯誤的認識、錯誤的項目市場定位、錯誤的重大并購事項等都是房地產項目中存在的重大決策的失誤，會帶來嚴重的戰略風險。如果戰略風險沒有及時被項目領導層識別到，嚴重的會影響項目的生存，項目發展更是不可能實現的。由此可見，項目管理層需要密切關注戰略風險，以促進房地產項目的發展。

3.3 監督問題

不足的內部控制監督力度問題同樣也屬于內部控制建設工作中現存問題的一種。以往由于這種問題的存在，使房地產企業內部控制問題頻頻出現，具體表現為市場方面、籌資方面以及投資方面等風險問題屢禁不止，使自身發展受到嚴重的影響。當然，內部控制監督一旦缺乏也會影響到內部執行力，使其呈現明顯下降的趨勢，管理也會隨之變得寬松，進一步影響到房地產企業的發展。

3.4 人才風險

人才是企業發展的根本，是項目成功的推動者，因此，在房地產項目管理中，人才是項目實施和管理的基礎，項目之間的競爭最后會變成人才的競爭。在房地產項目管理中，如果沒有對人才進行合理的運用，就會出現人才風險，進而導致整個房地產項目停滯不前，甚至出現難以挽回的巨大損失。因此，房地產項目需要吸引優秀的人才并對人才加以正確的運用[5]。

4 房地產項目內部控制關鍵點

4.1 科學構建健全的內部控制體系

在全新的房地產行業發展背景下，企業面臨嚴峻的內部控制形勢，為了持續提升自身的核心競爭力，必須要高度重視強化企業本身的內部控制。而內部控制體系構建及應用的合理性關系整體企業的內部控制成效，除了立足房地產企業自身視角出發來考慮內控工作需求及要求外，還需要立足于獨立層面與視角，將企業的內部控制劃分成若干個不同的層面或視角，保證可以對這些多視角或多層面的內部控制內容進行持續優化及完善。在實際的內部控制體系構建實踐中，房地產企業必須要注重對不同內部控制人員本身的職責、業務處理權限等實際情況來進行科學分配，并且針對不同的業務流程來構成完善、合理、明確的審核機制與體系，嚴謹在房地產企業開展內部控制工作實踐中存在一人身兼數職問題或者部分工作崗位責任人空缺等內部控制問題，尤其是要注意確保內部控制工作方面相關信息及決策等的透明性與公開性，使他們可以彼此相互配合及監督，一同消除房地產企業內部所可能存在的徇私舞弊問題。

在此基礎上，房地產企業要進一步科學構建完善的內部控制監督體系，具體就是以房地產企業內部的會計部門為核心，以常規核算工作為基礎，針對不同業務崗位工作開展日常性稽查工作和周期性檢查工作，力求可以時刻注重強化實施監控及指導，保證及時發現及糾正房地產企業內部控制工作中存在的異常情況與問題，構建較為完善的內部控制風險防控監管體系。此外，房地產企業的內部審計機構與部門還要注意按照定期或不定期的方式開展內部審查工作，如可以每間隔2 年或3 年開展一次內部審計工作，保證可以逐步促使房地產企業內部監督工作向規范化、標準化及體制化等方向發展，避免因為房地產企業內部的領導層或管理層出現組織結構變動而造成的內部控制監督失效問題。與此同時，要注意對房地產企業內部控制方面的相關環境進行持續優化，從管理視角來講，除了要注重增強全體管理人員的內部控制意識外，還要注意徹底摒棄以往“紙上談兵”的內部控制問題，保證可以將內部控制方面的相關舉措及其他各項工作落實到位，使它們真正成為助力房地產企業內控工作高效開展的重要保障。比如，可以結合內部控制方面的流程及環節，科學制定內部控制決策及措施等，保證內部控制方面的制度、決策及要求等都可以在房地產企業內部控制工作實踐開展中得以落實，構建良好的內部控制工作環境，保證可以使房地產企業可以在完善的內部控制體系支持下保持良性發展狀態。

4.2 有效創設風險的內部預警機制

在房地產企業開展內部控制工作實踐中，由于企業經營活動涉及眾多的環節與內容，所以在實際的內部控制工作開展中會相應地伴隨著比較多的風險因素，這會對房地產企業的健康發展帶來直接影響，同樣也會提高企業風險發生概率。歸結起來，當下房地產企業在實際的內部控制工作開展過程中可能存在的風險主要包括戰略風險、法律風險、財務風險、市場風險、運營風險、技術風險、投資風險、安全風險等眾多種類。以財務風險為例，房地產企業經營過程中所涉及的投資項目多涉及較多的投資，整體的資金運營管理難度比較大，非常容易因為投資決策或者資金支出管理等環節存在異常問題而誘發了比較嚴重的財務風險，這樣會直接影響房地產企業的健康發展。而市場風險主要是指房地產企業在開展日常內部控制管理工作中因為沒有科學制定采購計劃與方案，或者由于銷售政策發生改變或者房屋市場供需情況改變等而直接誘發了房地產企業的市場風險，這些風險問題的存在都會直接影響最終的房地產企業內部管理風險控制效果。

通過上述分析可知，現階段房地產企業在開展內部控制工作中涉及眾多種類的風險，一旦沒有得到有效防范及控制，那么就可能會因為爆發這些經營風險、投資風險等風險問題而直接影響了最終的房地產企業健康發展。針對這種情況，為了有效控制房地產企業內部風險，降低這些潛在風險隱患的發生概率，就必須要高度重視構建及應用面向于重大性或突出性風險的內部控制風險預警機制，保證可以全面提升房地產企業內部控制及風險管理水平。而在面向于重大或突出風險的內部預警機制構建期間，房地產企業必須要注意結合現階段各項業務系統的實際運行情況，有機結合全面風險管理等方面的風險防范及控制理念及思想方法，保證可以持續構建以實際業務流程為核心，靈活地應用高層訪談、專題研討會等多樣化的業務開展方式方法來對潛在的房地產企業內部控制風險隱患進行有效識別、評估及分析，之后再聯系實際的房地產企業內部控制業務開展需求，將內部控制風險管理與控制方面的職責及義務等相應地分配給對應的責任部門與機構，保證可以更好地降低潛在的內部控制風險隱患發生概率，妥善落實有關的工作內容及責任義務。此外，在對風險內部預警機制進行構建期間，還要注意科學確定企業自身的風險承受能力、風險預警閾值、工作目標以及完成時間等，保證可以全面提升房地產企業的內部風險控制有效性與內部管理水平。

4.3 完善市場與經濟風險監督機制

在進入新經濟發展背景后，房地產企業在發展過程中會受到全新國家和行業政策及方針的影響，尤其是價格風險問題更是會對房地產企業經營利潤產生極大影響，如“限貸”“限價”等政策的貫徹會極大影響房地產企業的經營利潤。與此同時，行業內部之間企業競爭日趨激烈，這也提高了企業的經營風險發生概率，進一步壓縮了整個房地產行業的經營利潤。比如，現階段“恒大”地產集團經常會開展打折出售活動，這樣無形中會加劇房地產行業內部同行之間的競爭形勢，提高了企業經營風險發生概率。針對上述這些風險問題，必須要及時開展周期性分析，并要從整體上做好發展環境的預測，明確潛在的宏觀經濟發展風險，同時還要注意強化供應商、政府、公司等各相關方之間的有效互動溝通和交流，保證可以為房地產企業制定經營決策提供必要依據。

在此基礎上可以進一步強化信息采集及整理，構建長效化的風險預警機制，以此來全面、高效地收集及獲取國家或區域的經濟政策、行業發展信息以及全球的經濟發展信息等，力求借助綜合分析這些相關信息的基礎上，科學制定符合房地產企業實際發展需求的經營決策與發展方針，最大限度降低企業經營風險的發生概率，避免因為決策制定中缺乏必要信息支持而直接增加了企業經營風險發生概率。此外，要注意全面調查房地產企業現有業主信息與客戶資信等核心信息，合理控制預收款的規模以及合理選擇合同計價錢幣種類，如針對房地產項目的供應商、分包商和主承包商等都采用統一的幣種進行交易，同時不同地區或不同項目的外幣收支也要進行合理調控，保證可以最大限度規避潛在的計量風險。如此一來，通過完善市場與經濟風險監督機制，可以及時發現及解決潛在的內部控制風險問題，保證項目有序開展。

4.4 持續優化內部控制的監督機制

除了上述措施外，房地產企業還要注意持續優化內部控制的監督機制，具體需要結合企業自身的發展戰略來持續優化及調整現階段企業有關的各項經營業務，切不可出現盲目創新的問題。而應該立足于發展戰略視角，對地方房地產企業創新進行劃分，一般可以構成三種平臺企業，即除了設置專門營銷機構外，還要注意強化財務投資機構在房地產企業內部的定位，高度重視促進房地產金融的發展，保證全面提升房地產企業整體投資的有效性。與此同時，房地產企業要注重進一步走“瘦身”路線，重點做好投資、財務以及設計方案等專業化的重點業務，而將其余的專線業務進行剔除出去。與此同時，房地產企業還可以專門性同工程管理進行結合來構成工程管理公司，并由集團開展垂直管理，避免采取地方項目經理管理模式而影響了整體的項目監管成效。而構建的工程管理公司也可以成為當下及未來一段時間內房地產行業內部企業發展的一個重要方向，配合成本控制體系（如圖3 所示）構建以及專業化管理隊伍成立等可以全面提升整體的內部控制風險管控效果。此外，要注意在房地產企業開展內部控制工作實踐中創新引進先進的信息技術，加快構建信息化管理的數據庫、操作系統、網絡系統等，并以這些信息化管理工作系統為基礎，將信息化內部控制系統進一步細化為財務管理、資產管理與人力資源等不同層面，保證可以全面增強信息化內部控制的效果。

圖3 成本體系

5 結語

現階段，隨著人們對于住宅需求的增加和房地產開發企業數量的增多，想要在激烈的市場競爭中占據主要的位置，贏得更多消費者的認可，房地產企業不僅需要加大對房產項目的投資，保障項目的正常運轉，還需要做好各項風險防范措施，以保障房地產企業的可持續發展和在市場競爭中獲取競爭優勢。