現房銷售漸行漸近

本刊評論員

樓市冬天，銷售遇冷，武漢市場上一些樓盤的部分房源從期房賣成了現房。

其實在很多國家和地區，住宅銷售主要是現房售賣的。房子蓋好了，買家可以仔細觀察房屋品質、周邊環境，再掏錢包。這有利于保障購房者權益、減少糾紛。而期房預售制，則產生了一些負面作用，比如爛尾樓、房屋品質差等等，維權現象時有發生。

很多網友對期房預售制不滿，甚至呼吁取消期房。我們認為，這也不符合實際情況。短期來看，預售還需要存在一段時間。

期房預售制度起源于上世紀50年代的香港，當時港島人口劇增，住宅和辦公樓緊缺，為了快速籌集資金、建造房屋、滿足需求，港商發明了預售制，獲得政府認可。

我們在改革開放后，經濟發展駛入快車道，城市化也加快了進程，大量人口涌入城市。面臨同樣的情形，我們逐步摸索、學習、借鑒，最后引入這種制度。

預售制加快了開發商的資金周轉速度，使得我們在短時期內建造出天量住宅和寫字樓，盡可能滿足人們的居住和辦公需求。同時，政府利用土地出讓金進行城市建設，修橋鋪路，不斷提升和改善環境。

日新月異的城市面貌，不斷增加的人均居住面積，乃至不斷增加的人均可支配收入，其實都有房改和期房預售制度的功勞。否則，我們現在的生活很可能還停留在十年前的水平。

當然，正如前文提到的，預售制也衍生出很多問題。尤其近年來，恒大等房企過于激進地加杠桿，一些住宅項目出現停工和爛尾風險。還有，多年來一直存在房屋質量參差不齊現象，交房驗房時糾紛不斷。

對預售制度的反思早就存在。2005年央行就曾建議：可以考慮取消一定的現行的預售制度，對房地產行業的銷售制度進行相應的修改。2010年住建部也曾提出推行商品住房現售試點，鼓勵各地結合實際制定現售管理辦法，引導房企現售商品住房。

預售制設計的思路是幫助房企降低杠桿成本，加速資金回籠用于項目再投資，從而增加住房供應。若推行現售制，對房企來說，低成本的預收款消失，若維持原先杠桿水平，則需用有息負債代替，杠桿成本上升，經營風險也相應上升。這會嚴重影響房企投資意愿，導致土地市場明顯降溫，對土地財政依賴程度較高的地方政府而言，也是很大的考驗。

同時，房企受制于杠桿和周轉速度的下降，商品房供應速度也將減緩，很可能無法滿足人們的居住需求，從而導致房價上漲。

我們的商品房預售制度是商品房市場化改革的重要設計之一，在過去和現在解決我國房產市場供應不足問題時起到過重要作用。但是隨著商品房供應逐步跟上，未來逐步改變預售制度是完全可能的。

2021年底，河北省石家莊市發布一則公告，引起業內高度關注。公告明確要求，房地產新開發項目，在建筑主體封頂后才能開始預售。雖然這離現房銷售還有一定距離，但大體可以說，趨勢是朝這個方向去的。

在樓市監管趨嚴、房企資金鏈緊繃之時，這個突如其來的制度一方面減少爛尾風險，增加購房者信心，另一方面又讓開發商承受更大資金壓力，因此對當地房地產市場的影響還需要進一步觀察。

不過總體而論，隨著人口增速減緩，城市化進程進入新階段，住宅供應日趨充足，預售可能仍將存在，但預售制度終會退出歷史舞臺。以后人們買新房，多半可以走進房間，仔細觀察和感受，放心挑選和決策。