農村集體經營性建設用地出讓和作價入股的 交易成本控制研究
——基于上海市的案例證據

徐小峰，王克強，毛熙彥，王官青

（1.南京大學地理與海洋科學學院，江蘇 南京 210023；2.上海市地質調查研究院，上海 200072；3.上海財經大學公共經濟與管理學院，上海 200234；4.上海市規劃和自然資源局，上海 200003）

1 引言

建立靈活多樣的供地新方式，是落實國家鄉村振興戰略和要素市場化配置要求的重要舉措[1]。自2013年《中共中央關于全面深化改革若干重大問題的決定》提出建立城鄉統一的建設用地市場以來，國家發布了多項重大政策文件，要求破除阻礙要素自由流動的體制機制障礙，加快建立健全城鄉統一的建設用地市場。農村集體經營性建設用地市場建設是城鄉統一市場建設中較薄弱的一端，近十年來中央一號文均對農村集體建設用地管理提出具體要求，國家部署開展了農村土地制度改革試點，要求探索適應鄉村產業發展需求的靈活多樣的供地新方式，加快落實保障和規范農村一二三產融合發展用地政策。鄉村產業發展是鄉村振興的關鍵環節和重要任務，豐富多樣且有效暢通農村集體經營性建設用地供應方式是鄉村地區土地資源有效配置的具體路徑，是保障鄉村產業發展的基礎前提。土地交易成本是影響土地資源市場化配置的關鍵，有效控制和降低土地交易成本是市場主體對建立和完善土地資源市場管理制度的客觀需求和主要目標。制度需求與供給相對均衡，可以提高土地資源市場化配置效率。實踐層面，農村集體經營性建設用地供應方式多樣化政策需求和規范合理的市場制度供給不足的矛盾沖突益發凸顯。各地結合改革試點完善了農村集體經營性建設用地出讓（出租）供應方式和制度體系，但整體來說供應方式還相對單一，其他供應方式尚未暢通、缺乏規范制度安排，基層政府擔心督查審計?、市場主體擔心政策風險，無法安心采取其他供應方式，無形中增加了農村集體經營性建設用地交易成本，影響了市場主體的積極性。基層政府和市場主體對豐富農村集體經營性建設用地供應方式、完善市場管理制度、降低交易制度風險和成本的呼聲很高。完善農村集體經營性建設用地供應方式和管理制度并有效控制交易成本已成為推動農村集體經營性建設用地優化配置和支持鄉村產業發展的迫切需要。

學術界從交易成本角度對農地流轉[2-5]、集體建設用地流轉（入市）[6-9]、土地股份合作[10-13]等研究較多，已有研究普遍認為農村集體經營性建設用地市場化配置是農村土地制度改革的方向和必然趨勢[14-17]，指出在推動農村集體經營性建設用地市場化配置過程中降低交易成本是重點[18-20]；也有學者對土地征收[21]、土地信托[22]、宅基地置換[23]、農用地“三權分置”[24]等交易成本進行了探索，但結合農村產業發展需求從交易成本控制角度對農村集體經營性建設用地供應方式的分析研究相對缺乏。同時，學術界對建設用地市場管理制度的研究基本達成共識，認為產權、規劃、基準地價、交易平臺、收益分配等是農村集體經營性建設用地入市的關鍵制度[25],其中產權和規劃制度是土地市場交易的基礎制度，產權明晰和規劃覆蓋是土地資源市場化配置的基礎前提[26-27]，市場供需調節機制、市場交易機制、市場價格機制、收益分配機制、市場服務機制、風險防控機制等是影響土地資源市場化配置的主要運行機制[27-36]，在市場發育初期，政府應主動構建規范有效的管理制度，為城鄉建設用地“同權同價”奠定制度基礎[26]，以培育和壯大農村集體經營性建設用地市場[37]。分別對不同交易類型的交易成本和建設用地市場管理制度的研究已很豐富，但將農村集體經營性建設用地供應方式、土地交易成本控制和市場管理制度建設相結合的相關研究尚缺。本文嘗試將三者結合，在構建交易成本控制理論分析框架的基礎上，開展農村集體經營性建設用地市場管理制度各環節交易成本控制的理論探討，并結合案例實證分析，提出控制土地交易成本、優化管理政策的建議，為建設和完善農村集體經營性建設用地市場提供參考。

2 理論分析

2.1 供應方式

流轉路徑是土地要素市場化改革的重要內容[38]，體現為一級市場的土地供應和二級市場的盤活路徑。不同的土地供應方式影響著交易成本大小[39]，多樣化、規范化、適宜化的供應方式可以降低土地流轉中的搜尋、協商、訂約、執行等交易成本[40]。規范和豐富農村集體經營性建設用地供應方式是當前農村土地制度改革的重點內容。《中華人民共和國土地管理法》明確農村集體經濟組織使用鄉（鎮）土地利用總體規劃確定的建設用地興辦企業或者與其他單位、個人以土地使用權入股、聯營等形式共同舉辦企業的，由縣級以上地方人民政府批準。土地利用總體規劃、城鄉規劃確定為工業、商業等經營性用途，并經依法登記的集體經營性建設用地，土地所有權人可以通過出讓、出租等方式交由單位或者個人使用。《中華人民共和國土地管理法實施條例》進一步明確對于國土空間規劃確定的工業、商業等經營性用途且依法辦理土地所有權登記的集體經營性建設用地，可以通過出讓、出租等方式交由單位或者個人在一定年限內使用，其最高年限、轉讓、互換、出資、贈與、抵押等參照同類用途的國有建設用地執行。從當前法律規定來看，農村集體經營性建設用地供應方式主要包括出讓（出租）和作價入股、聯營等方式。根據目前試點和各地實踐來看，出租參照出讓方式執行，聯營尚未開展，因此本文將重點圍繞農村集體經營性建設用地出讓（為區別于國有建設用地出讓，簡稱“入市出讓”）和作價入股兩種不同供應方式展開討論。目前入市出讓結合改革試點，已形成完整的政策制度體系，參照國有建設用地實施公開出讓，市場化程度較高；作價入股，尚處于探索試點階段，未納入土地市場交易平臺，政策制度體系尚未建立，市場化程度相對較低。

2.2 理論框架

羅納德·科斯在《企業的性質》中提到，一項市場交易成本包括：信息搜集成本、談判成本、締約成本、監督履行成本、違約處置成本等[41]。國內學者研究認為農村土地主要交易成本包括搜尋信息成本、協商與決策成本、監管與執行成本等[2-3,10,42]。由于目前農村集體經營性建設用地管理制度尚未完善，不同的供應方式對應的制度環境存在差異，決定了交易屬性的差異；交易屬性的變化直接影響交易成本的高低；而交易成本是影響供應方式選擇的關鍵因素之一。參考交易成本經濟學分析框架[43]和威廉姆森交易成本理論[9,44-45]，可構建 “供應（交易）→交易屬性→交易成本→供應（交易）”的分析框架，從交易的三個關鍵屬性—資產專用性、不確定性和交易頻率，對比分析不同供應方式的搜尋信息成本、協商與決策成本、監督與執行成本。目前，由于農村集體經營性建設用地市場建設起步較晚，還存在市場供需矛盾突出、市場交易制度不完善、市場價格機制不完整、收益分配機制不合理、市場服務機制欠缺、風險防控機制不健全等問題，這些問題改變了土地交易屬性，影響到不同環節的交易成本。已有研究表明規范有效的政府治理可以降低交易成本，增強交易信心，是影響供應方式選擇的重要因素[46]；交易頻率與不確定性是影響土地交易的主要因素[47]。找準土地交易過程中的主要制度瓶頸，并有針對性地從政府層面建設和完善相關制度環境，從市場主體和集體層面采取有效的臨時措施改變交易屬性，有利于控制或降低土地交易成本，提高土地要素配置效率（圖1）。因此本文將土地交易制度環境建設、交易屬性與交易成本控制相結合，形成“供應（交易）→制度環境→交易屬性→交易成本→供應（交易）”閉環式的交易成本控制理論分析框架（圖2）。

圖1 制度環境、交易屬性與交易成本之間的邏輯關系Fig.1 The logical relationship among institutional environment, transaction properties and transaction costs

圖2 交易成本控制的理論分析框架圖Fig.2 Theoretical analysis framework of transaction cost control

2.3 交易成本

（1）搜尋信息成本。搜尋信息成本是指交易一方搜尋、掌握另一方信息和標的物信息的相關成本，包括搜集土地產權、位置、面積、周邊條件、價格、雙方經濟情況等信息的成本。全面掌握交易信息，可以避免信息不對稱造成交易不確定或利益損失。通過建立規范的農村集體經營性建設用地市場交易平臺，完善土地市場供需調節機制，可以有效提高供需信息的公開度、降低供需信息的不匹配度，從而降低搜尋信息成本。

（2）協商與決策成本。土地交易雙方在初步明確交易意向后，從自身利益最大化出發，對市場交易機制（供應方式、交易程序和規則等）、市場價格機制（基準地價、價格評估和土地競價等）、收益分配機制（分配方式、分配比例、調節方式等）、市場服務機制（中介服務、信息披露、合同簽訂等）相關內容進行協商談判，存在多次博弈、妥協與合作的過程，必然產生一定的協商與決策成本。公開的土地供應方式、規范的市場交易機制、完善的市場價格機制、合理的收益分配機制和有效的市場服務機制，可以增強市場競爭、顯化資源價值、規范交易行為、提高交易效率、降低交易風險，從而有效減少協商與決策成本。

（3）監督與執行成本。土地交易雙方在合同執行過程中因外部社會環境、經濟形勢、管理政策等變化以及其他主觀因素造成一方或雙方意愿變動，從而影響合同執行。為此，需要雙方或政府付出一定的人、財、物等成本，通過建立和完善風險防控機制來監督和確保合同有效執行。

2.4 理論初判

土地市場制度和政策的完整性、規范性、穩定性和順暢性影響著交易屬性，農村集體經營性建設用地入市出讓和作價入股兩種模式目前制度環境不同，交易成本存在著較大差異。

從資產專用性視角看，市場公開競爭交易方式，出讓人不會因為個別競爭企業退出交易造成較大影響，投資專用性相對不高；缺乏市場公開競爭的交易方式，理論上受到投資者退出交易影響較大，投資專用性較高。完善市場供需調節機制，建立和規范土地市場交易平臺，可以提高市場化競爭程度，有效降低投資專用性。各地結合改革試點已經建立了農村集體經營性建設用地入市出讓的土地市場交易平臺，提高了入市出讓信息公開程度和市場化競爭水平，但作價入股尚未納入土地市場交易平臺，因此當前入市出讓方式的資產專用性低于作價入股方式。

從不確定性視角看，不確定性是影響農村集體經營性建設用地供應的關鍵交易屬性[8-9]，影響了交易的整個環節。交易雙方和交易標的搜尋信息成本受土地交易平臺影響較大；交易制度環境和交易行為的不確定性等影響著交易協商決策和監督執行成本。公開納入土地交易平臺、交易程序與規則相對規范、交易合同和監管協議明確，很大程度上會降低交易的不確定性；尚未納入土地交易平臺、交易程序與規則不完善、交易合同未明確、監管措施不到位等，會提高整個交易環節的不確定性。因此，通過建立和完善市場供需調節機制、市場交易機制、市場價格機制、收益分配機制、市場服務機制、風險防控機制等制度，可以降低土地交易的不確定性，從而控制土地交易成本。結合試點，入市出讓方式已經建立了較為完整的農村集體經營性建設用地市場管理制度；作價入股尚在探索階段，尚未納入農村集體經營性建設用地市場管理制度中，不確定性高于入市出讓。

從交易頻率視角看，農村集體經營性建設用地使用權不同供應方式區別不大，主要參照國有建設用地不同用途確定使用年限（40～70年）。

為更為直觀的對比入市出讓和作價入股在現有國家制度環境下的交易成本，假設未建立相關配套制度，對交易成本影響為零；建立相關配套制度對控制和降低交易成本有積極正向影響為-1，無影響為0，有負向影響為1，其中數值僅定性表示對交易成本有起到正向或負向影響，無法衡量具體影響的程度（表1）。梳理對比發現，在現有國家制度環境下，地方政府、市場主體和集體組織未采取其他措施時，由于入市出讓制度政策安排較為完整和規范，其總體交易成本控制效果要好于作價入股（表1）。

表1 兩種供應方式的交易成本理論控制效果比較Tab.1 Comparison of theoretical effects of transaction control of two supply modes

3 實證分析

3.1 案例選擇

本文以上海市為例，結合長期實地調研和跟蹤監測，按照市場化程度和供應程序差異，選擇入市出讓和作價入股兩種農村集體經營性建設用地供應方式作為研究對象，其中入市出讓方式集中于松江區，案例較多、市場管理制度相對健全和統一，故隨機選擇了一幅地塊作為代表案例；作價入股方式目前在上海市僅有兩幅試點案例，其中嘉定區“鄉悅華庭”項目宣傳較多、影響較大，是上海市政府相關部門認可并總結推廣的案例。案例分析過程中，通過與供地主體、投資主體、管理部門深入訪談，梳理交易過程中相關程序文件、合同等資料，了解相關主體在供地過程中關注的重點環節、影響其決策的主要交易成本，以及交易中采取的具體措施。所選案例在供地前相關規劃已覆蓋、已完成集體土地所有權和使用權確權登記。

3.2 案例介紹

（1）作價入股案例（圖3）。嘉定區“鄉悅華庭”項目，擬打造成融田園、文化、旅游、康養、鄉居于一體的農旅田園綜合體。2020年，經嘉定區政府批準，該項目以土地使用權作價入股方式由村集體經濟合作社供應給項目公司E（村集體經濟合作社與投資公司合作成立）。項目由投資公司（AB）與區、鎮兩個層面多次溝通協調，簽訂項目合作開發意向。項目公司D全權負責項目前期開發。村集體經濟合作社委托第三方資產評估公司開展土地價值評估。項目開發建設及后續經營由項目公司E具體承擔，村集體經濟合作社代表作為項目公司E董事會三人之一，參與涉及股權變更、產權質押等重大事項決策。村集體經濟合作社按股份比例獲得收益分紅。

圖3 集體經營性建設用地作價入股行為主體及治理流程Fig.3 Actors and governance process of collective-owned construction land pricing and shareholding

（2）入市出讓案例（圖4）。以2020年松江區新浜鎮郊野單元某一幅工業用地為例，鎮經濟聯合社作為農村集體經營性建設用地使用權出讓主體，委托第三方資產評估公司按照松江區農村集體經營性建設用地基準地價和地塊實際情況開展出讓底價評估，經鎮集體經濟組織成員代表會議集體決議同意，在上海市土地交易市場掛牌出讓。各類市場主體按入市操作流程進行公開競爭，最終確定受讓主體。出讓主體與受讓主體簽訂出讓合同，并同步與區規劃資源局（代表區政府13個部門協調機構）簽訂三方監管協議，降低土地交易風險、加強交易監督執行力度。鎮經濟聯合社作為出讓主體，享有入市地塊出讓收入扣除土地增值收益調節金和開發成本后的全部收益；受讓主體獨享后續土地增值收益和資產經營收益。

圖4 集體經營性建設用地入市出讓行為主體及治理流程Fig.4 Actors and governance process of collective-owned land transfer

3.3 對比分析

兩種不同供應方式在操作中采取了相關措施來控制交易成本，從而影響了土地交易屬性的變化，勢必也會對相應的交易成本產生重要影響。

3.3.1 搜尋信息成本

地塊信息公開不足、信息不對稱，將影響交易達成，其中不確定性是影響搜尋信息成本的關鍵屬性。一般來說，土地市場交易平臺可有效消除搜尋成本和談判成本[48]，并吸引更多交易主體參與競爭，有利于土地價值充分顯化。結合試點改革，上海市將農村集體經營性建設用地入市出讓納入上海市土地市場交易平臺，通過互聯網公示交易信息，明確土地使用權獲取方式、申請條件、使用用途、抵押融資和土地登記等相關內容，實施公開出讓，信息渠道統一、準確度高，交易主體均可通過及時關注上海市土地市場交易平臺了解擬交易地塊信息，有效降低了搜尋信息成本[19]。同時，入市出讓案例初步構建了體現市場競爭和市場實際價值的同價實現機制，通過土地市場交易平臺向全社會公開交易信息，有效地提高了交易信息知曉度和市場化競爭水平，促進了土地價值顯化，也有利于逐步實現集體經營性建設用地與國有建設用地公平市場競爭和市場同價。作價入股作為一種非正式實施的集體經營性建設用地供應方式，尚未被納入上海市土地交易市場平臺，交易信息的供給和需求隱蔽性較強，存在渠道多樣、信息篩選工作量大、信息準確度存疑等問題，供需匹配不確定性較高，搜尋信息成本較高；同時，作價入股案例交易信息缺少全社會公示環節，市場競爭性不充分，土地價值難以顯化。作價入股地塊受讓主體反映，作為主動尋找供給信息的一方，綜合考慮地方政府推進鄉村振興意愿和魄力、資源環境稟賦、集體經濟基礎、規劃建設空間和用地指標等開展了多個郊區充分調研，歷時一年多才確定項目地塊，搜尋信息成本較高。

3.3.2 協商與決策成本

土地交易中需要協商的主體越多，資源整合頻率就越高，協商成本也會越高。上海市通過農村集體產權制度改革，解決了集體組織與村民之間利益分配關系，交易主體只需直接與集體經濟組織代表進行溝通，減少了協商參與主體數量和溝通環節，降低了土地供應前期準備的談判成本[10]。

缺乏可信承諾時，交易契約風險將會增加；信任水平越高，合作可能性越大。正式、規范的制度安排可為交易行為提供法律保障，能有效降低政策不確定性和交易風險。入市出讓案例中，政府部門通過制定規范性制度，對入市管理總體要求、入市出讓要求、交易程序和規則、評估和交易價格、抵押貸款、收益分配等進行了規定，建立和完善了入市出讓地塊的市場交易機制、市場價格機制、收益分配機制，減少了很多協商環節，從制度上促進了集體經營性建設用地與國有建設用地的基本“同權同價”[26]，降低了交易的不確定性。如：發布農村土地民主管理機制管理意見，明確了“一次研判、兩次匯報、兩次決策、兩次委托”程序；制定了《松江區農村集體經營性建設用地就地入市操作流程》；出臺了松江區農村集體經營性建設用地基準地價，入市出讓交易價格在基準地價指導和第三方資產評估公司評估的基礎上，經過集體經濟成員代表集體決策確定，程序明確、規則統一；發布了調節金征收管理辦法和收益分配管理規定，明確了各級政府和集體經濟組織分配比例和規則；制定了統一的出讓合同和監管協議，將出讓公告明確的出讓金繳納、使用管理、抵押融資、股權轉讓等信息予以固定，通過市場管理制度的建立和完善有效降低了協商與決策成本。

作價入股作為一種基層自發試點的供應方式，缺乏正式和規范的制度安排，交易風險相對較高，需要采取一定措施來降低各種不確定性。作價入股案例，通過華亭鎮政府與投資公司簽訂合作協議、嘉定區政府與投資公司上屬國企集團簽訂整體開發意向，提高了企業、集體組織對項目可行性和穩定性預期，為后續協商決策和監督執行等奠定了較好的信任基礎。由于交易時缺乏基準地價和規范程序指導，作價入股價格由村集體經濟組織委托第三方資產評估公司，綜合考慮投資企業對項目所在村及相鄰村區域整體開發成本，并經交易雙方和政府相關部門多方協商后確定，協商和談判成本較高。合同的訂立是交易規則的文本式顯化，規范缺失的交易必然導致收益分配混亂和土地利用管理秩序混亂[49]。作價入股缺乏規范的合同樣本，需要多次談判協商，增加了協商與決策成本；為降低市場服務機制不健全帶來的交易不確定性，作價入股交易雙方在合同中明確了區規劃資源部門和鎮政府作為合同見證人，起到一定的擔保作用，降低了雙方賴皮和“敲竹杠”風險。在收益分配方面，雙方在作價入股合同中明確了按股份占比享受收益分成，收益變動概率不大，整體可控。簽訂合作協議和增加合同見證人方式，在一定程度上降低了不確定性風險；但調研中受訪企業反映，這種政府背書取決于政府主要領導擔當作為的魄力，主觀性較強，受政府主要領導換屆影響較大，希望政府以穩定規范的制度安排來監督雙方執行情況，客觀上降低制度環境的不確定性。

3.3.3 監督與執行成本

為規范農村建設用地行為，提高管理效率、減少集體資產流失，上海出臺了《上海市鄉村建設項目規劃資源審批制度改革實施細則（試行）》 《上海市農村集體資產監督管理條例》等制度，明確了集體建設用地審批流程和集體資產監管要求。入市出讓案例，納入到全市統一土地審批和全生命周期監管平臺，區政府13個相關職能部門通過合同和監管協議，對交易后的開發、建設、運營、管理、退出等全過程實施全要素協同監管，交易雙方權責明晰，交易的監督與執行更加及時、規范和高效，能夠更好地保障雙方土地權利的安全實現。作價入股案例，集體經濟組織與企業通過入股合作建立了利益聯結體，制定了《公司章程》，賦予了作為主要董事的村集體經濟合作社代表對重大事項的一票否決權，保障了村集體經濟合作社的權益，實現了部分監督與執行成本內化，一定程度上降低了監督與執行成本。但由于作價入股合同均尚未納入規劃資源部門統一審批、交易和監管平臺，合同監管以事后監管和人工核查反饋為主，無法做到合同執行情況的全過程、主動及時監管，監督與執行成本較高。

3.4 實證總結

作價入股尚未被納入到上海市土地市場交易平臺，市場供需調節機制和市場服務機制缺乏，市場交易缺少競爭，投資專用性較高，搜尋信息成本相對較高。所選案例采取各級政府與企業簽訂合作協議方式，提高了交易雙方的信任度；采取在第三方資產評估基礎上協商定價方式，明確了土地交易價格形成機制；采取土地使用權作價入股、按股分紅方式，明確了收益分配機制；在市場服務機制缺乏情況下，采取政府機構和部門作為合同簽訂見證人方式，增強了合同履約可能性；在風險防控機制未建立的情況下，采取制定《公司章程》和集體經濟合作社董事對重大事項一票否決的制度，有效保障了村集體經濟合作社權益。以上措施不同程度地彌補了作價入股方式在農村集體經營性建設用地市場管理中的制度缺陷，降低了土地交易的不確定性和交易頻率，一定程度上降低了交易成本（表2）。

結合農村集體經營性建設用地入市試點，上海市松江區制定發布了《上海市松江區農村集體經營性建設用地入市管理辦法》、《上海市松江區農村集體經營性建設用地基準地價》、《上海市松江區農村集體經營性建設用地使用權抵押貸款試行管理辦法》、《關于松江區建立農村土地民主管理機制的實施意見》、《上海市松江區農村集體經營性建設用地土地增值收益調節金征收使用管理制度》和《上海市松江區農村集體經營性建設用地集體收益分配管理規定》等制度文件，對所有入市出讓地塊實施統一口徑評估、統一流程審批、統一市場交易、統一平臺監管，基本實現了與國有建設用地市場的統一，很好地降低了土地交易的資產專用性、不確定性、交易頻率，交易成本總體低于作價入股方式（表2）。

表2 兩種供應方式的交易成本實際控制效果比較Tab.2 Comparison of actual effects of transaction cost control of two supply modes

4 結論與討論

根據構建的農村集體經營性建設用地交易成本控制理論分析框架分析發現，建立和完善農村集體經營性建設用地市場管理制度，可降低土地交易的資產專用性、交易頻率和不確定性，從而控制土地交易成本。案例對比發現，當前制度環境下，入市出讓的交易成本控制效果好于作價入股。入市出讓方式基本建立了與國有建設用地統一的市場管理制度，有效控制了交易風險和整體成本，顯化了土地價值，增強了市場主體對農村集體經營性建設用地的產權權利認同，較受市場歡迎。作價入股供應方式尚未納入土地市場交易平臺，導致搜尋信息成本較高，土地價值顯化不充分；缺乏規范化的合同和審批、監督、管理措施，導致協商與決策成本、監督與執行成本較高；由于集體與企業建立了共建共享的利益聯結體，將部分監督和執行成本內化，形成了集體經濟組織長效造血機制，受到集體經濟組織青睞，但由于政策制度不確定性高，市場主體尚處于觀望狀態。在市場管理制度和政策不完善情況下，采取政府背書或擔保、建立利益聯結體等非正式制度安排可在一定程度上降低協商決策和監督執行等成本，是試點期間一種不錯的臨時措施，但受政府主要領導主觀性影響較大，難以大范圍推廣應用。不確定性是影響農村集體經營性建設用地交易成本的關鍵交易屬性，建立規范、穩定的市場管理制度，完善交易規則和監管措施，可以增強市場主體對農村集體經營性建設用地的產權權利認同和價值認同，從客觀上降低交易的不確定性，有效控制和降低交易成本，是供應方式復制推廣的關鍵。

分析發現，缺乏交易平臺、交易程序和規則不完善、交易合同不規范、基準地價與價格評估不完善、監管程序缺乏等是影響交易成本控制的重要因素。建議按照“同權同價”原則，加快完善農村集體經營性建設用地市場管理制度，有效控制交易成本，提高資源配置效率：（1）完善農村集體經營性建設用地市場交易平臺建設[50]，積極探索和完善作價入股等靈活多樣的供地新方式，并統一納入土地市場交易平臺，降低交易雙方信息搜尋成本，提高市場競爭水平，顯化土地價值；（2）完善不同供應方式的交易程序和規則、規范交易合同文本，完善市場價格、利益分配、市場服務等機制，為“同權同價”奠定市場管理制度基礎，降低協商與決策成本；（3）完善后續監管處置措施[51]，降低交易監督與執行成本。

本文基于上海的實踐與探索，從制度政策層面對農村集體經營性建設用地交易成本控制進行了定性分析，有一定代表性，但也具有時間和地域的局限性，后續可在更大區域或全國范圍內進行長時間序列跟蹤和多案例總結分析，或者定量分析制度政策對交易成本控制的影響程度，以揭示更多農村集體經營性建設用地供應方式的交易成本控制理論和規律。此外，制度政策只是影響土地交易成本控制因素之一，交易主體職業背景與心理狀況、風險控制意識和能力、對交易結果選擇偏好、對交易收益要求等，以及交易成本外原有利益損失的機會成本、規劃編制或調整成本、違法成本等，都是影響交易成本控制的因素，可以作為后續研究方向。另外，城鄉建設用地“同權同價”一直是農村集體經營性建設用地入市研究的重點內容和目標，本文案例分析表明作價入股等供地方式的探索和創新豐富了農村集體經營性建設用地產權實現路徑；農村集體經營性建設用地市場管理制度的建立和完善有利于夯實城鄉建設用地“同權同價”的制度基礎，但要真正實現城鄉建設用地“同權同價”，還需從規劃權利、用途管制、土地供應制度、集體土地整備、交易范圍和交易量調控、收益分配、監督監管等多方面開展創新研究，以統一的國土空間用途管制規則消除區域歧視、以統一的土地利用管理制度消除產權歧視、以公平公正的市場競爭消除價格歧視，建立和完善城鄉統一的建設用地管理制度體系。