集體建設用地和農用地還原利率測算方法研究

原凱敏 楊學峰

摘 要：隨著地價體系的不斷完善以及我國土地交易市場的不斷變化，各種不同地類不同權利的地價被要求盡快確定，這給還原利率的測算提出新的難題。該研究對集體建設用地和農用地的還原利率測算方法進行初步探討，并選擇樣點地塊進行試驗，以地價的測算結果分析還原利率確定的合理性。

關鍵詞：還原利率;集體建設用地;農用地

中圖分類號 F301.3 文獻標識碼 A 文章編號 1007-7731（2022）01-0112-03

Study on Calculation Method of Reduction Rate of Collective Construction Land and Agricultural Land

YUAN Kaimin1 ?YANG Xuefeng2

（1Hebei Jihua Land Planning & Design Co.， Ltd.， Shijiazhuang 050000， China; 2Shijiazhuang Land Planning and Design Institute， Shijiazhuang 050000， China）

Abstract： with the continuous improvement of the land price system， as well as the continuous changes in China land market， different types of land prices of different rights are required to be determined as soon as possible， which also puts forward a new problem in the calculation of Reduction rate. In this paper， we will discuss the calculation method of the Reduction rate of collective construction land and agricultural land， and select sample plots to carry out experiments， and analyze the rationality of the determination of the reduction rate based on the results of land price.

Key words： Reduction rate; Collective construction land; Agricultural land

1 研究背景

2014年12月，中央全面深化改革領導小組第七次會議和中央政治局常委會會議，審議通過《關于農村土地征收、集體經營性建設用地入市、宅基地制度改革試點工作的意見》，賦予集體建設用地與國有建設用地同等權能，將集體經營性建設用地納入建設用地統一市場進行公開交易。2017年7月，《國土資源部辦公廳關于加強公示地價體系建設和管理有關問題的通知》（國土資廳發[2017]27號），提出“完善農用地和集體建設用地基準地價”，要求“有條件和有市場需求的地方，?。▍^、市）國土資源主管部門應抓緊研究部署開展集體土地基準地價制定工作”。2019年8月，十三屆全國人大常委會第十二次會議審議通過《中華人民共和國土地管理法》修正案，新土地管理法明確指出，土地利用總體規劃、城鄉規劃確定為工業、商業等經營性用途，并經依法登記的集體經營性建設用地，土地所有人可以通過出讓、出租等方式交由單位或者個人使用。隨著我國土地制度的改革，土地交易市場在不斷變化，地價體系也在不斷完善，特別是集體建設用地入市和農用地三權分置的政策出臺，各種不同地類不同權利的地價被要求盡快確定。

收益還原法作為地價評估的主要方法，基本概念是在預期每年土地純收益的基礎上，將待估對象在未來每年的土地純收益以適當的還原率折算成評估期日收益總和的方法，適用于有收益亦或是擁有潛在收益的土地評估[1]。對于交易市場尚不活躍的集體建設用地和農用地，收益還原法是眾多評估方法中比較適宜的一種。而利用收益還原法準確測算土地價格的關鍵問題之一就是還原利率。還原利率是將土地純收益轉化為購買價格的比率，其實質是一種資本的收益率，確定方法主要有4種：純收益與價格比率法、安全利率加風險調整值法、投資收益率綜合排序插入法和綜合投資收益率法[2-3]。筆者將對集體建設用地和農用地的還原利率測算方法進行初步探討。

2 還原利率的測算方法

2.1 純收益與價格比率法 純收益與價格比率法，即選擇3宗以上近期發生交易的，且在交易類型上與評估對象相似的交易實例，以交易實例的土地租金或土地純收益與其價格的比率的均值作為土地還原率，即租價比法[4]。對于建設用地，大部分樣點是房地一體的交易樣點，為測算土地價格，需要分別確定綜合還原率、房屋還原利率以及土地還原利率3個還原利率。但集體建設用地和農用地土地交易市場剛剛起步，大多數為租賃樣點，買賣樣點極少，尚不足以支撐還原利率測算。

根據《農村集體土地價格評估技術指引》（中估協發[2020]16號）文件，集體建設用地在缺乏適用的市場交易資料而選擇其他方法測算還原利率時，考慮交易主體的市場風險偏好等影響，集體建設用地的還原率通常高于同區域、同類型國有建設用地，一般上浮比例不超過3個百分點。據筆者調查，多數估價師將其確定為1%左右。

對于農用地來講，實踐中還存在3點問題：一是選用種植純收益進行測算時，很難將土地資本收益和其他資本收益剝離開來;二是農用地交易市場發育不足，土地價格缺失;三是土地純收益存在異議，主要原因是管理制度的缺乏導致農用地的使用用途多變，比如耕地上種植園地、林地，甚至養殖，其收益差異性很大，以耕地的低價地租進行流轉后獲取高產值、高收益的情況普遍存在，如何確定土地的純收益是個難題。因此選用純收益與價格比率法來確定農用地的還原利率存在較大困難。

2.2 安全利率加風險調整值法 安全利率加風險調整值法即在安全利率基礎上加風險調整值作為還原率。無風險報酬率也稱為安全利率，是無風險投資的報酬率，是資金的機會成本，一般取各時期定期存款利率或國債利率，或二者的加權值作為安全利率。風險報酬率是指承擔額外的風險所要求的補償，具體是對估價對象自身及其所在的區域、行業、市場等所存在的風險補償。

集體建設用地由于入市政策剛出，大部分地區尚無經營案例，可參考國有建設用地的風險調整值進行確定，考慮到集體土地市場尚不成熟，資金優惠政策尚不明確，一般集體建設用地風險調整值略高于當地國有建設用地。需指出的是，宅基地作為村集體內部的交易，其風險調整值應低于商服和工業用地，且不得參照城鎮住宅進行確定。

耕地可選用糧食產量多年平均波動系數（多年波動系數是指每年產量與多年平均產量的均差絕對平均值占多年平均總產量的百分比）、畝均農業生產總值動態變率作為風險調整值。園地由于前期投入大、收入小，一般2～5年才能實現收益，而且由于水果保鮮性要求高，若長時間不能售賣則受損大，市場銷售風險影響大。自然災害、病蟲害也有一定影響。因此園地的風險調整值高于耕地?？蓪@地歷年平均產量的離均差視為風險調整值。林地一般分公益林、生態林和經濟林，由于公益林和生態林不存在土地交易情況，因此筆者所指林地指經濟林，即有收益的、可流轉的林地，一般以苗圃、楊樹、桉樹等為主。經濟林前期投入種植2～5年后可獲取收益。近幾年苗木市場波動較大，如國槐等樹種銷量變化較大，同時受自然災害、病蟲害影響，故種植林地的風險高于種植耕地?？蓪⒍嗄炅帜井a品價格指數平均離差占平均值的百分比作為風險調整值。

另外，承包經營集體土地需面對多家多戶的生產關系，在管理上會較承包國有土地增加風險性支出，因此集體土地的平均風險率略高于國有土地，其還原利率也要略高。

2.3 投資收益率綜合排序插入法 投資收益率綜合排序插入法，即將社會上各種類型的投資及其收益率找出，按收益率的大小從低到高排序，制成圖表，根據經驗判斷所要評估的行業還原利率應該落在哪個范圍之內，從而確定出所要求取的還原利率。一般情況，可調查估價時點一年期定期存款利率、國債年利率、保險業中萬能險年平均利率、貸款年利率、各行業股票投資收益率等。根據高報酬率對高風險的原則，建設用地還原利率應高于一年期定期存款、國債、保險等固定利率，低于股票投資收益，且商服用地最高，宅基地最低?？紤]到商業開發尚需向銀行進行貸款，收益水平應該高于貸款利率。農用地還原利率應高于一年期定期存款利率，且經濟林收益最高、耕地最低。

2.4 綜合投資收益率法 ?綜合投資收益率是指考慮投資中的資金組合，對投資各資金分配的收益率進行加權平均，求取總投資資金的收益水平。計算公式為：綜合資金收益率=自由資金收益率×自由資金在總投資中的比重+貸款利率×貸款占總投資中的比重+其他來源資金收益率×其他來源資金占總投資的比重。

3 案例分析

本次研究選用河北省某縣作為案例分析對象，該縣地處河北省東部，燕山余脈南麓和華北平原北部交接處。通過對當地經濟數據、土地市場交易情況、集體建設用地交易情況、農用地投入產出收益情況、農用地流轉情況等資料的搜集，最終選定安全利率加風險調整值法、投資收益率綜合排序插入法、綜合投資收益率法綜合確定各類用地還原利率：集體商服用地、工業用地、宅基地的土地還原率分別為8.83%、6.08%、5.1%，國有耕地、園地、林地（經濟林）還原利率為3.50%、8.5%、10.36%，集體耕地、園地、林地（經濟林）還原利率為3.75%，9%，10.88%。

為驗證還原利率的合理性，選取了商服、工業、宅基地、集體耕園林、國有耕園林各3個宗地進行了宗地評估。評估結果為商服用地價格342～579元/m2，工業用地價格220～239元/m2，宅基地價格205～278元/m2，集體耕園林價格10～18、11～22、16～24元/m2，國有耕園林價格13～19、12～21、18～25元/m2。并征詢宗地使用者及本村村民的意見，大部分認為價格評估比較合理，符合心理預期和當地價格水平。

4 討論

根據本研究思路確定的還原利率與常規水平基本一致，具有一定合理性。但由于當地集體土地、農用地土地市場發育仍不成熟，測算過程中可參考的資料有限，不同權利不同地類風險調整值、不同行業資金分配收益率等參數仍需進一步論證核實。

參考文獻

[1]曹麗萍.農村集體經營性建設用地基準地價評估研究——以江西省余江縣錦江鎮為例[D].南昌：江西農業大學，2018.

[2]惲建平，曹霞，曹天邦.農用地土地還原利率的確定方法研究[J].安徽農業科學，2007（03）：794-795.

[3]殷意晗，劉剛，唐建平.土地還原利率確定的方法初探——以湖南省永州市為例[J].北京農業，2010（03）：40-43.

[4]張燕燕.農用地定級估價方法研究——以溫江區為例[D].成都：四川師范大學，2009.

（責編：徐世紅）