房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風險及防范措施

余章義

一、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風險的特點

1.全面性

現(xiàn)金流等資金是財務(wù)風險產(chǎn)生的關(guān)鍵因素，房地產(chǎn)企業(yè)的資金流動貫穿在所有日常經(jīng)營活動中，因此對于房地產(chǎn)企業(yè)來講，發(fā)生財務(wù)風險的概率非常大。房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營活動較為復(fù)雜，在籌資、短期借款、長期借款方面都很容易因受資金鏈的掣肘而發(fā)生一定的資金風險，因此財務(wù)風險的有效控制是針對所有經(jīng)濟活動而產(chǎn)生，企業(yè)的管理人員必須要在決策之前做好可行性分析，對資金進行有效的控制與管理，進一步降低發(fā)生風險的可能性。此外有很多財務(wù)風險是由于經(jīng)營不當而引發(fā)的，企業(yè)的管理層要不斷加強自身的經(jīng)營與管理能力，將控制風險的意識貫穿在日常經(jīng)營活動當中。

2.客觀性

財務(wù)風險不是資金本身產(chǎn)生的風險，多數(shù)的財務(wù)風險是由客觀因素的影響導(dǎo)致，因此財務(wù)風險的控制是隨著不同種因素而變化的，具有很強的客觀性。企業(yè)應(yīng)該根據(jù)財務(wù)風險的產(chǎn)生而尋找企業(yè)內(nèi)部管理存在的問題，對經(jīng)營以及決策進行全面性的分析，挖掘房地產(chǎn)企業(yè)潛在的財務(wù)風險并及時進行解決，以免在日后的經(jīng)營活動中造成更嚴重的影響。與此同時，在進行發(fā)展目標的制定時，要時刻結(jié)合企業(yè)的實際狀況，要在現(xiàn)有樓盤售賣情況的基礎(chǔ)上決定是否進行投資等經(jīng)濟活動，以此降低企業(yè)發(fā)生資金風險的可能性。

3.可控性

財務(wù)風險產(chǎn)生的原因具有規(guī)律性，因此企業(yè)可以通過妥善的經(jīng)營與科學的管控方式降低財務(wù)風險出現(xiàn)的可能。企業(yè)要在日常經(jīng)營中對經(jīng)濟活動進行財務(wù)風險的預(yù)估與防范，對于現(xiàn)金流以及成本預(yù)算方面也要進行妥善的控制與管理，對招標、籌資等工作加大重視力度，盡可能對應(yīng)收賬款等進行及時的催收，降低發(fā)生壞賬以及呆賬的可能。

4.不確定性

對于房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營來說，其財務(wù)風險具有一定的不確定性，且財務(wù)風險雖然可控但并不意味著可以完全消滅而不產(chǎn)生，因此這種不確定性也成了房地產(chǎn)企業(yè)的一種重要特征。正由于財務(wù)風險隨時可能會發(fā)生變化，所以企業(yè)要在主觀和客觀方面加大管理力度。在主觀層面上，要降低財務(wù)人員出現(xiàn)誤差以及失誤的可能性，而對于客觀來講，則要對每一個不同的經(jīng)濟活動進行有效的風險評估和現(xiàn)金流的預(yù)算，通過妥善的管理降低客觀因素引起財務(wù)風險的概率。對于房地產(chǎn)而言，也要對房地產(chǎn)的位置進行分析，根據(jù)所在地城市的基礎(chǔ)情況確定相關(guān)售賣因素，利用市場經(jīng)濟的供需情況降低企業(yè)資金風險出現(xiàn)的概率。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風險包含的種類及產(chǎn)生原因

1.投資風險

房地產(chǎn)行業(yè)的投資風險相比較其他行業(yè)而言比較嚴重且普遍。其投資風險主要是源于其自身特點所導(dǎo)致，房地產(chǎn)企業(yè)從前期選址開發(fā)到后期建設(shè)及銷售是非常漫長的一個過程，每一個階段都有可能伴隨著財務(wù)風險發(fā)生，很多企業(yè)不能做出科學性的財務(wù)分析，有盲目進行投資的現(xiàn)象出現(xiàn)，管理機制不夠健全，沒有系統(tǒng)的財務(wù)分析，導(dǎo)致企業(yè)應(yīng)收賬款逐漸加大，最終面臨巨大的債務(wù)危機以及投資風險。此外，很多房地產(chǎn)企業(yè)的負債率較高，因此會造成融資方面的問題，對企業(yè)的日常經(jīng)營造成阻礙。很多上市集團由于資金管理以及使用不當，只能將當期利潤作為償還負債的主要保障，這也增加了房地產(chǎn)企業(yè)的營運風險。

2.籌資風險

房地產(chǎn)開發(fā)對于資金要求很高，前期開發(fā)投入大、時間長，很難及時進行資金回籠用來持續(xù)發(fā)展。在這種情況下，房地產(chǎn)企業(yè)會利用籌集資金進行項目的資金投入，針對向銀行貸款來講，一旦貸款政策出現(xiàn)變化，對于整個房地產(chǎn)企業(yè)都會造成影響。政策的改變直接會影響銀行放款進度，對于企業(yè)和消費者來講都會產(chǎn)生不小的沖擊，對產(chǎn)業(yè)的資金鏈也會產(chǎn)生一定影響。

3.資金回收風險

房地產(chǎn)企業(yè)的應(yīng)收賬款風險主要是銷售風險和信用風險帶來的。房地產(chǎn)作為銷售行業(yè)的一種，對于市場經(jīng)濟的依賴非常大，市場上的供求關(guān)系會直接影響當年房地產(chǎn)企業(yè)的整體發(fā)展趨勢，當供大于求，消費者買房需求減小，房地產(chǎn)銷售價格就會隨之下降，這對于房地產(chǎn)資金回流就會更加困難，而信用風險則是與應(yīng)收賬款償債能力息息相關(guān)，如果購買者信用能力下降，不能及時進行還款，那么就不會對其開放貸款功能，這種情況下對于房地產(chǎn)銷售來講是一種銷售挑戰(zhàn)。

三、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風險防范措施

1.加強項目可行性研究降低財務(wù)風險

對于財務(wù)風險把控來講，項目可行性研究顯得尤其重要，對于財務(wù)風險的有效防范很有幫助，房地產(chǎn)投資具有金額較大、周期長、環(huán)節(jié)眾多的特點，在這種前提下，很多因素都可能隨時發(fā)生變化。因而房地產(chǎn)企業(yè)要想有效規(guī)避投資失敗的可能，就一定要重視前期可行性研究分析。第一，相關(guān)企業(yè)要積極搜集大量材料，將信息在公司內(nèi)部流通，進行信息互享，通過相關(guān)部門一同進行可行性分析研究，在信息收集方面，要求一定要具體，要包括相關(guān)各類信息，如當?shù)卣谓?jīng)濟環(huán)境、相關(guān)政策以及投資環(huán)境的分析，尤其是要對當?shù)胤康禺a(chǎn)總體狀況進行深入研究，對于企業(yè)內(nèi)部來講，也要全面了解企業(yè)現(xiàn)行狀況，包括結(jié)構(gòu)、現(xiàn)金流、償債能力等。除此之外，在可行性研究過程中，要對主營業(yè)務(wù)收入、在建工程費用、開發(fā)投入要進行全面的預(yù)測以及金額估算。在項目凈利潤以及現(xiàn)金流分析基礎(chǔ)上，還要分析房地產(chǎn)整體前期投入和投資回報等財務(wù)指標分析，綜合以上指標整體情況，對企業(yè)投資進行相應(yīng)決策。房地產(chǎn)企業(yè)要同時進行多項目的可行性項目分析，選擇最適合的進行投資，公司要組成以“專業(yè)人員為主，管理人員為輔”的專家考察團隊對項目開發(fā)地進行實地考察。當公司投資開始有所收益時，相關(guān)管理人員要進行總結(jié)，對投資項目過程中的數(shù)據(jù)進行詳細分析，為今后的房地產(chǎn)投資提供寶貴經(jīng)驗。以嘉成集團為例，2020 年流動比率為16.4%，相比于2019年的10.5%已經(jīng)有所改善，雖然與同行業(yè)相比，仍處在落后地位，但卻從側(cè)面反映出，嘉成集團在不依賴營應(yīng)收賬款條件下，償債能力有一定程度上的增強，基于同類型的企業(yè)發(fā)展情況來看，該企業(yè)存貨占流動資產(chǎn)比例較高，所以其流動資產(chǎn)急需進行管理，否則不利于公司后續(xù)投資發(fā)展，容易產(chǎn)生財務(wù)風險。公司戰(zhàn)略與財務(wù)戰(zhàn)略存在依托關(guān)系，對于房地產(chǎn)開發(fā)來講缺一不可，財務(wù)戰(zhàn)略的制定要遵從企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略，為企業(yè)發(fā)展進行理論基礎(chǔ)及數(shù)據(jù)分析，綜合評價項目是否能夠帶來更高的經(jīng)濟效益，這樣才能夠有效減少公司投資風險，共同營造一個好的投資環(huán)境。

2.拓寬籌資渠道降低財務(wù)風險

房地產(chǎn)投資金額是很大的一筆投入，很多企業(yè)以自身銀行存款是不足以進行投資的，在這種條件下，房地產(chǎn)企業(yè)會短期借款或者長期借款進行籌資，最常見的方式就是銀行貸款，可以在較快的時間里籌集到資金，但是銀行貸款也有缺點，其對于相關(guān)信貸政策依賴性很強，當信貸政策進行調(diào)整時，貸款企業(yè)就會出現(xiàn)很大的財務(wù)問題，甚至面臨無法償債的財務(wù)風險，對于公司長遠發(fā)展產(chǎn)生不利影響。面對這種現(xiàn)象，企業(yè)要積極拓展籌資渠道，減少單一籌資方式的采取，利用多種融資方式有效分散融資風險，例如，將銀行存款與銀行貸款進行整合，銀行存款與基金進行整合等方式，不僅拓寬了籌資渠道，還減少了銀行貸款的金額，減輕對銀行的依賴性，可以很好地分散融資風險與融資壓力。很多公司的股東大會在內(nèi)部管理與內(nèi)部控制方面很難起到關(guān)鍵作用，導(dǎo)致公司整體制度體系不夠健全、基礎(chǔ)設(shè)施不完整、業(yè)務(wù)管理不統(tǒng)一。同時，管理層對于相關(guān)數(shù)據(jù)分析不夠重視，難以規(guī)避財務(wù)風險。所以，房地產(chǎn)企業(yè)若想能夠及時減少風險的可能性，最大程度上為公司帶來經(jīng)濟效益，就需要不斷完善內(nèi)部管理體制，加強員工業(yè)務(wù)能力，對籌資等進行嚴格把控，嚴格審查投資項目每一環(huán)節(jié)，確保項目的成功推進，在籌資過程中也要符合相關(guān)規(guī)定。

3.進行房產(chǎn)銷售市場調(diào)查降低財務(wù)風險

在房地產(chǎn)投資建設(shè)之前，企業(yè)要做好資金回收風險的預(yù)估，要對開發(fā)區(qū)域進行全面大范圍的調(diào)查分析，尤其是針對銷售市場近幾年的狀況進行深入剖析，要求關(guān)注當?shù)胤慨a(chǎn)供求關(guān)系、價格走向以及銷售指標的變動。以保利集團為例，在2018 年至2020 年一直在穩(wěn)步增長，在2020 年達到峰值之后開始下降，主營業(yè)務(wù)利潤率的下降說明其公司的主營業(yè)務(wù)房地產(chǎn)方面收益在逐年下降，其他營業(yè)收入在逐年升高，因此保利集團在后續(xù)幾年對主營業(yè)務(wù)帶來的財務(wù)風險進行了有效規(guī)避。房地產(chǎn)行業(yè)的投資周期較長，金額需求較大，企業(yè)在進行投資之前要全面進行可行性研究，在可行性研究報告基礎(chǔ)上，深入進行對開發(fā)質(zhì)量、同行業(yè)競爭對手的情況、未來幾年發(fā)展前景進行研究，應(yīng)該設(shè)立專門人員進行市場調(diào)研，以保利集團在2018 年到2019 年存貨周轉(zhuǎn)率略微下降后開始逐年增長為例，在當年相關(guān)政策對其進行銷售產(chǎn)生了影響，購房者對于買房更加關(guān)注細節(jié)，庫存變多導(dǎo)致周轉(zhuǎn)下降，2019 年國家加大了城市化進程的推廣，導(dǎo)致購房需求增加，市場消化速度加快，房地產(chǎn)銷售行業(yè)形勢也有所好轉(zhuǎn)，所以企業(yè)要通過對區(qū)域市場供求關(guān)系的掌握決定開發(fā)怎樣的樓盤、什么性質(zhì)的決策，使決策更具有權(quán)威性以及市場效益。

在充分進行市場調(diào)研之后，對開發(fā)成本、項目時間、相關(guān)在建工程成本預(yù)算進行進一步計算，結(jié)合市場普遍均價以及實際成本進行價格制定，銷售部門要相應(yīng)做好銷售戰(zhàn)略計劃，做好前期的推廣宣傳工作，加強對周圍居民以及各種場所的廣告宣傳，做好前期營銷以及廣告投入，這對日后樓盤銷售很有必要，可以有效增加房屋實際交易量，可以搶占前期房地產(chǎn)銷售市場。時刻關(guān)注消費者動向，若實際效果并沒有達到預(yù)期，銷售部門要及時發(fā)現(xiàn)問題進行原因分析，適當對價格以及配套設(shè)施進行調(diào)整，規(guī)避資金回收風險，在企業(yè)日常經(jīng)營活動中，財務(wù)人員也要綜合考察分析，時刻進行對相關(guān)指標的數(shù)據(jù)以及指標，為公司決策做好數(shù)據(jù)基礎(chǔ)。同時，要對已經(jīng)投資的項目工作進行嚴格管理，對相關(guān)項目進度進行實時追蹤，在工程即將結(jié)束或者年度末期制作本次投資的整體情況說明，對于政策來講，要根據(jù)實際狀況應(yīng)對相關(guān)政策的改變，要時刻關(guān)注國家發(fā)展趨勢，提前做好應(yīng)對準備，利率低時可以擴大投資，當利率上升時，要減少投資，不要盲目跟風，使公司陷入財務(wù)危機。

針對以上問題的分析，個人認為要對整個投資過程進行強有力且全面的監(jiān)督，要隨時向部門索要資金情況的相關(guān)信息，對于籌集的資金用途也要進行把控，實現(xiàn)“專款專用”，確保資金的合理使用，發(fā)揮籌資帶來的最大效益，減少不必要的財務(wù)風險，為公司長遠發(fā)展奠定資金基礎(chǔ)。財務(wù)風險主要來源于管理層面不善，為此企業(yè)要加大管理力度，合理對房地產(chǎn)行業(yè)進行相關(guān)決策，以此減少財務(wù)風險。

四、結(jié)語

房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風險通常對企業(yè)發(fā)展影響巨大，這要求相關(guān)財務(wù)人員以及管理人員要針對開發(fā)項目進行合理分析，減少盲目投資帶來的相關(guān)債務(wù)風險。企業(yè)要做好制度管理以及人員管理，進一步確保房地產(chǎn)企業(yè)的持續(xù)性發(fā)展。