物業行業人力資源管理中存在的問題及對策研究

呂運河

一、引言

物業管理是指物業行業企業按照服務合同約定，對房屋建筑及其配套設備設施和相關場地維修、養護、管理，維護管理區域內環境衛生和社會治安等工作。物業行業在國內屬于新型快速發展行業，已形成公司化運作，品牌化管理，并逐漸深入廣大人民群眾生產生活的各個領域，成為社會秩序管理的重要組成部分。

物業公司能否做好物業服務，直接影響到居民和企事業單位等使用者的生活質量和生產秩序。社會對物業管理要求不斷提升，對物業服務品質越來越重視。隨著新技術應用發展，物業行業逐步向網絡化、人性化、智能化發展，為社會提供更加方便快捷、安全高效、舒適滿意的物業服務。物業企業應順應時代發展，提升企業競爭力，為業主提供高品質服務。在該發展戰略中，人才是關鍵，人才是企業競爭力的核心，需要解決人才問題，提高物業行業人員綜合素質和管理能力。本文通過找出物業行業企業人力資源管理問題，并進行分析研究，找出解決問題對策。

二、物業行業人力資源管理存在的問題

1.用工方式和薪酬結構不合理

物業行業的企業為降低人工成本，普遍存在用工不規范的問題。尤其是物業公司一線維修服務人員大多為外包勞務工或臨時工，與物業公司直接簽訂勞動合同聘用的很少。他們往往是“干最累的活，掙最少的錢”，普遍收入較低，沒有發展空間，人員流動性非常大。物業行業與其他新興科技行業相比總體薪酬水平偏低，對高學歷優質人才沒有吸引力。很多物業企業都沒有建立完善的薪酬激勵體系、缺乏合理的薪酬結構，易造成企業內部薪酬分配不公，很難留住中高端專業人才。

2.從業人員整體文化水平偏低

傳統物業行業屬于典型的勞動密集型產業，從業人員整體文化水平低，大多數未受到正規專業教育。例如，服務員、保安、保潔、綠化工人等一線員工，只需勤勞敬業、身體健康即可，學歷基本在初、高中水平。維修技工基本是中專或技校畢業，管理人員大多是大專或中專學歷，本科、碩士及以上學歷人才寥寥無幾。隨著高科技快速發展，物業行業已由傳統物業，逐步向“智慧物業”過渡；低學歷、低技能員工缺乏掌握新技術、新方法的基本能力和素質，已很難滿足行業發展需要。

3.中高端管理技能骨干人才不足

物業行業已處于快速發展、提質增效階段，但是大部分物業企業仍采用傳統管理方式。目前，物業企業人才現狀：傳統型人才多，創新型人才少；能勝任單一崗位人才多，能勝任多崗位復合型人才少；初級管理、技能人才多，中、高級管理、技能人才少。物業行業人才匱乏局面，已不能滿足行業快速發展需要及業主對高品質服務的追求，已嚴重影響物業行業的整體發展。

三、針對問題進行分析

1.物業行業企業薪酬待遇相對偏低

由于眾多物業公司整體服務水平不高，工作不到位，處理問題不及時。業主對物業服務感受差，滿意度低，因此常常出現拖欠物業費甚至不繳納的情況，造成物業公司收入不穩定，現金流沒有保障。另外，物業公司普遍一線員工人數多，工作效率低，結果人工成本支出多，營業收入少，企業效益差。由此造成，物業行業整體薪酬待遇水平不高，很難招聘到高素質優質人才。物業業務涉及業主生產、生活的方方面面，有些工作需要24 小時在崗，工作比較辛苦。物業公司一線員工大多為外派勞務工或臨時工，普遍年齡大、流動性強，極度不穩定。

2.物業企業普遍缺少后備人才規劃

后備人才培養規劃根據企業發展戰略，對企業人才需求和供給情況進行估計，并制定梯隊式、多層次人才培養計劃。大部分物業企業后備人才儲備不足，缺少完善的人才培養規劃。當人才發生大規模流失，特別是中高端骨干人才流失過多時，企業就相當被動，容易造成人才短缺，進而影響企業正常發展。

3.物業企業招聘管理系統過于簡單

大多物業企業對招聘工作重視不夠，認為勞動力供大于求，不愁招不到員工，沒有建立科學的招聘管理系統。在重要人才招聘中往往欠缺科學的人才測量工具和選拔標準，招聘錄用隨意性很大，很少對招聘工作進行分析評估，嚴重影響到人才招聘質量，也很難招聘到合適人才。對招聘一線物業服務人員，很多物業企業主要依靠勞務公司和勞務市場提供，沒有嚴格的崗位選拔使用標準，這就很難保證員工的素質和能力，達到崗位匹配要求。

四、解決問題的方法和對策

1.加強社會監督，嚴格落實物業行業管理規范

為滿足人民群眾不斷增長的美好生活需要，就要加快物業行業發展，推動物業服務向高品質、高質量和多樣化升級。

（1）健全物業服務質量保障體系

推動業委會、物業企業成立黨組織，建立黨建引領下的社區、業主、物業三方協調運行機制，構建共建、共治、共享治理體系。落實生活區、工業區、商業區物業屬地責任管理，完善物業企業綜合治理管理制度，及時研究解決物業管理的重點、難點問題。加強對物業企業指導、監督、考核，建立群眾反映問題受理處置機制。實現決策共謀、發展共建、建設共管、效果共評、成果共享的目標。全面落實物業企業主體責任，建立健全物業管理服務質量保障體系，完善投訴快速處理機制。政府協助業委會通過公開競標的方式，選聘合格的物業公司，推動建立物業管理長效監管機制，實現物業管理服務質量監管常態化。督促物業公司做好綠化養護、設備維護、治安值守、垃圾清掃清運等工作，改善物業管理區域環境，提升物業管理服務水平。

（2）提升物業行業企業服務品質

物業行業應建立并完善物業服務價格形成機制，充分發揮市場競爭優勢，建立公開、透明、合理的物業管理服務收費標準；同時，政府和物業行業協會要定期出臺物業管理服務收費標準行業指導價，并加強物業服務考核管理，規范物業企業收費行為。物業行業企業要積極采用前沿科學技術，運用物聯網、云計算、大數據區塊鏈和人工智能等應用技術。加快建設“智慧物業”管理服務平臺，提升物業智能化服務水平，達到減員增效效果。從根本上降低人工成本，提升物業服務品質，增強企業盈利能力，創造更多企業收益。

2.加強組織建設，充分發揮薪酬激勵體系作用

公平有效的薪酬激勵體系對企業員工具有激勵作用，能激發員工內在動力，充分調動員工工作積極性和創造性，促進企業長效健康發展。

（1）健全物業行業薪酬激勵體系

建立完善的企業組織，對執行薪酬激勵機制起到組織保障作用。依據物業企業的業務工作流程及業務范圍，構建合理高效的組織結構，尤其要成立專門的人力資源管理部門，并配備適合的管理人才，才能更全面落實薪酬激勵政策，增強激勵效果。根據企業發展戰略和業務范圍，合理設置企業崗位，并對崗位進行調查、分析、評價，明確崗位職責和績效指標，制定績效考核制度，建立適合的崗位差異化薪酬激勵體系。并且隨著企業發展將之不斷修訂完善，使薪酬激勵體系始終與企業發展戰略保持一致。

（2）完善物業行業收入分配機制

物業行業企業要充分發揮薪酬激勵作用，就要建立公平公正的收入分配機制，加強績效考核過程監督，確保薪酬激勵政策落實。收入分配制應沖破平均主義思維，把員工收入與企業效益、職工績效相結合。完善薪酬結構，適量縮減固定收入比例，加大浮動工資比例，并與個人業務能力、學歷水平、技能等級等因素相結合。崗位工資要設置多種級別工資，確保不同崗位或同一崗位上不同員工、不同階段的薪酬公平公正。

3.加強人才建設，完善物業行業人才培養儲備

根據物業企業發展規劃和組織結構，在當前企業人才基礎上，進行后備人才選拔與培養，并注重形成不同層次、不同閱歷、不同年齡、不同類型的人才梯隊儲備，為企業可持續性發展，提供可靠的人才保障。

（1）構建科學合理的人才培養考評體系

物業行業應建立協調高效的后備人才培養工作機制，形成企業領導統一指揮，人力資源管理部門牽頭組織，有關部門各司其職、密切配合，上下聯動、齊抓共管的后備人才培養工作新格局，為后備人才梯隊建設打下良好基礎。后備人才選拔要明確選拔標準，建立規范有效的選拔程序和辦法，選拔具有發展潛力的優秀人才。根據企業發展戰略確定后備人才數量與結構，依據崗位特征設立量化指標，建立科學合理的后備人才培養考評體系，做好后備人才選拔評估。構建能上能下、能進能出、優勝劣汰、充滿活力的后備人才梯隊建設新局面。

（2）做好企業后備人才培養梯隊建設

根據后備人才培養目標和個人特點，制定具有針對性的后備人才提升培養方案。采取課堂培訓、現場實踐，輪崗計劃、繼續教育、師帶徒等多種形式、內容實用的培養方式，提高后備人才知識水平、業務素質和管理能力。人力資源管理部門負責培養計劃的制定、實施、跟蹤和反饋，確保培訓方案的落實。

4.加強用工管理，增進企業歸屬感和責任心

招聘工作是收集人才的主要手段，直接關系到招聘人才的質量和數量。規范合理的用工方式，不僅能招聘到合適的員工，還能避免用工風險，增強企業歸屬感。

（1）科學落實企業人力資源招聘規劃

物業企業要科學制定人力資源招聘規劃，依據企業發展戰略和實際情況，對企業人才需求和供給進行全面預測分析，并通過招聘達到企業人才供需平衡。內容包括：招聘需求、招聘方式、招聘條件、薪酬待遇、晉升渠道，以及評估和反饋等。通過制定科學的人力資源招聘規劃為企業招聘工作提供制度保障。物業企業要落實人才招聘規劃，保障人才招聘結果，就要制定科學、合理、規范的招聘流程。內容包括：職位分析、用人需求、招聘計劃、發布招聘、對應聘者資格審查和篩選、確定面試人、復試并確定擬錄取的人選、意向洽談、簽訂合同、入職培訓及效果評估等。針對招聘中操作不規范問題，應成立聯合招聘小組由招聘部門、崗位使用部門和監督部門人員共同組成，確保招聘流程落實，提升人才招聘質量和效率，招聘到崗位匹配人才。

（2）完善物業行業企業用工方式方法

物業企業應采取靈活多樣的用工方式，提升企業抗風險能力。可采用合同工和勞務工相結合的用工方式，適度增加合同工比例，留住骨干人才。為勞務工提供更寬泛的升職加薪渠道，納入企業薪酬激勵管理，做到同工同酬，并每年選拔優秀勞務工轉為合同工。通過企業內部招聘為內部員工提供職位晉升渠道，實現員工職業發展。

五、結語

人力資源管理對物業企業的發展而言十分重要，物業企業應通過采取以上措施，增強物業行業企業人才競爭力，促進物業行業企業健康長效發展，實現物業行業高質量發展的目標。