如何走出這一波上漲？

譚保羅

疫情暴發之后，全球樓市格外火爆。從倫敦到紐約，從首爾到東京，資產價格不斷飆升，普通人感覺不是滋味。

但另一面，實體經濟的復蘇依然舉步維艱。特斯拉等美國頭部股票的高漲，并不代表實體經濟的全部，更多的實體企業一直在和疫情帶來的緊縮作斗爭。這是一種冰火兩重天的局面，房地產價格的暴漲和實體經濟的疲弱形成鮮明對比。

這一點都不奇怪，全球貨幣發行的邏輯決定著這一切。

布雷頓森林體系崩潰之后，美元不再是各國貨幣發行的“硬錨”，但它依然被很多經濟體視為“軟錨”。換句話說，這些國家的貨幣當局固然有著獨立的貨幣主權，不再直接鎖定美元，但依然會一定程上保持和美元發行的同步性。

這種同步性的目的之一，在于保持本國貨幣幣值的穩定。少數國家試圖挑戰這個規則，比如委內瑞拉和土耳其。當美元寬松，它們寬松;當美元緊縮，它們還是寬松?？傊?，它們不斷實行貨幣寬松的政策，執政者也把超發貨幣視為一種對利益同盟者的支付手段。

當然，代價你已經看到了。對于那些把美元視為“軟錨”的經濟體而言，美元自疫情暴發以來持續寬松，強大的溢出效應下，它們自己的貨幣政策也深受影響。由于新冠變種迭出，美聯儲的QE 一直沒能完全終結，它們的貨幣政策也因此多半保持著寬松導向。

炙手可熱的私募巨頭黑市，早已被稱為全球“樓王”。

在這種情況下，全球主要城市的房價必然出現持續上漲。這種上漲不但改變了人的生活，甚至還直接改變了金融業。

過去，資產管理巨頭更傾向于從私募股權和困境債務中牟利，即投資那些價值被低估或陷入債務困境的公司，通過資產重組獲利。但現在，不動產資管開始成為超越私募股權的大熱門。炙手可熱的私募巨頭黑市，早已被稱為全球“樓王”。資管巨頭投資的房地產主要是商業地產和物流地產，并非普通人的住宅，但背后的上漲邏輯是一樣的。

那么，這種樓市普漲的局面會持續到何時？

房價漲不漲，取決于貨幣發行的多少，以及房子的替代品能否帶來更高收益，特別是實體經濟的投資收益會否超過投資于房地產。

這兩年，中國是少數控制了房價上漲的主要經濟體之一。對樓市的調控，也是在這兩個變量上做文章。收緊對住房的貸款，比如限貸，就是在貨幣的發行上做文章;而提高房貸利率和限購，要么是降低投資房產的收益，要么是提升投資房產的“綜合成本”，殊途同歸。

而要徹底走出房地產這波上漲周期，須在疫情告一段落后，快速重振實體經濟。全球，都一樣。