“智能化物業”管理技術研究

劉錦峰

(南京深業智能化系統工程有限公司，江蘇 南京 210000)

1 引言

智慧社區是指依據信息時代發展的產物（如：互聯網、傳感器），構建出來的產物：它主要通過充分發揮ICT（信息通信）、RFID(產業發達)等信息化基礎設施的優勢，構建出具有海量信息和智能過濾處理的新生活、產業發展、社會管理等模式的智慧形態社區。張彭等則認為智慧社區是指充分借助互聯網、物聯網、傳感網等網絡通訊技術對住宅樓宇、家居、醫療、社區服務等進行智能化的構建，從而形成基于大規模信息智能處理的一種新的管理形態社區。

智慧社區建設以新一代信息技術為支撐，在完善支撐用戶的家庭內部的智慧化的同時，將城市公共服務、社區周邊、社區內部的信息化整合為用戶提供極致的智能信息化生活服務。如出行、購物、家居等。

2 海玥萬物智慧社區的需求

“海玥萬物智慧社區”是南京深業智能化系統工程有限公司為上海建工集團傾力打造的一款高端住宅地產智慧社區項目。作為國內首批高端住宅地產智慧社區項目，那究竟應該如何“智慧”呢？相對于市場上種種的智慧平臺，經過調研大致分為兩類：一類是大而全的城市級智慧平臺，這類平臺價格高昂并且社區化屬性針對性差；第二類是以各種功能模塊組合而成的智慧平臺，這類平臺多以功能展示及數據呈現為主，決策、感知等核心能力仍需人工另外處理，究竟要實現怎樣的目的不明確，因此實際運用意義不大。經過兩年多的探索，我們認為目前高端智慧住宅地產項目中的“智慧”應該具備三個基本屬性：第一，“智慧”的相關內容能否為“海玥萬物”項目的營銷、宣傳及與同類項目標新立異的差異化等帶來幫助；第二，通過“智慧”+管家+傳統物業=新型物業，打造出全新的海玥物業管理體系，在提升用人效率、發現及處理問題時效、業主滿意度評價、人員績效量化等方面提供技術管理手段；第三，通過智慧平臺連接業主和管家（物業服務體系），通過頻繁的服務及被服務帶來的滿意度而產生的信任感，從而拉近業主和物業管理人員的感情，徹底改變國內目前業主與物業對立、冷漠的關系。

另外在達到上述平臺三個基本功能屬性后，通過5G+物聯網+AI 技術進行項目延展，在安全、便捷、健康、貼心、綠色等方面繼續讓業主感受到高科技帶來的全新生活體驗。

3 技術架構

智慧社區平臺所包括的內容，小到智能垃圾箱的一個傳感器，大到社區管理中心、社區服務中心，從5G、LoRa 網絡到人臉識別、行為分析的邊緣計算盒子，總結起來平臺的技術架構分為“云”“管”“邊”“端”4個部分。

“云”指社區云計算平臺，包括應用平臺與使能支撐平臺IOT。①應用平臺。應用平臺包括兩中心（社區控制中心、社區服務中心）、三種呈現（PC、可視化大屏、移動終端）、五類人員（業主、管家、服務中心人員、控制中心人員、參觀人員）、八大系統（CMS、BMS、DMS、VMS、SCREEN、AMS、CMS、GIS）。依托社區使能支撐平臺IOT，構建“社區控制中心”和“社區服務中心”兩個中心，為社區管理者和社區住戶提供創新型社區應用服務。使能平臺負責拉通各業務子系統，實現社區基礎能力的融合。控制中心和服務中心則基于使能平臺構建業務應用，服務于業主和物業。②使能支撐平臺IOT。平臺作為系統承上啟下的主要功能部件，主要與各個集成系統交互，為業務層屏蔽系統的對接。支撐系統主要分為兩個部分，業務支撐和物聯管理。業務支撐系統從通過第三方系統對接來提取數據，模型化后提供給業務平臺使用。IOT 系統從功能上分為三層架構：基礎平臺層，包括時序數據庫和關系型數據庫，消息中間件，日志、認證鑒權和系統監控;功能平臺層，包括設備的連接管理，包括LoRa 的連接管理、設備管理、業務策略管理以及數據的接入、存儲、匯聚和分析模塊;北向提供了面向業務的API 接口和為管理員操作的WEB 頁面。

“管”指智慧社區平臺除了采用了傳統有線/無線（3G/4G、WiFi）通訊方式以外，還通過超低功耗型LoRa 網關，接入平臺各類物聯網終端應用節點，實現鏈路安全、數據加密通訊、壓縮等功能，支持3G/4G 及有線FE 數據回傳，支持WiFi 就近無線配置管理，支持GPS/BeiDou 定位并提供授時功能，支持市電、POE、太陽能多方式供電。

“邊”指智慧社區平臺采用了基于華為海思3599/3399 芯片邊緣計算2 款AI 硬件盒式設備。目前大部分物業應用場景都已經覆蓋了視頻監控攝像頭，但是需要人工監測，效率低，智能化程度差。2款AI 硬件盒式設備主要應用于監控視頻圖像的自動識別，解決人工識別工作量大以及無法實時識別的問題，分別提供1T/2T 的算力，設備提供usb、sd 卡、音視頻、DI/DO、RS485、RS232 接口，方便主控芯片根據AI 計算結果與外部設備進行交互，并且AI 計算結果可以通過網絡發布到中心站，提供標準接口，方便軟件集成。2 款AI 硬件盒式設備配合相關場景的識別算法和控制邏輯即可實現視頻數據的智能檢測功能。可聯動門禁、電梯、智能家居等設備，出現警情時可自動向云端平臺上報。邊緣計算盒子具備人臉識別、人體行為、運行軌跡、垃圾漂浮物等算法，算法可通過管理云平臺實時更新。

“端”指智慧社區平臺采用了大量的物聯網智能傳感、智能終端和智能設備。既包括了公共環境下的室外環境檢測（溫度、濕度、PM2.5 等空氣質量指標）、室內環境檢測（甲醛等）、水質（水溫、氯氣等）、室外照明控制（路燈、景觀燈）、室內照明（單元燈、樓道燈、緊急逃生燈）、石墨烯智能融雪（地下車庫入口、人行道路、入戶門廳）、智能垃圾箱、智能信奶箱等，也包括了與業主家居生活有關的三恒、新風、智能家居等。

4 創新服務

4.1 安全防范

在傳統安防設計的基礎上，通過邊緣計算盒子AI BOX 增強了社區安防設備的感知功能。取消了傳統電子圍欄和紅外對射的老舊周界防控技術（一般壽命不會超過兩年，還影響美觀），周界防控采用最先進的熱成像攝像機，24 小時監視著社區的每個邊緣，一旦有非法越界者闖入，熱成像攝像機會瞬間捕捉到入侵人員并且會和區域內其他攝像機進行聯防聯控，第一時間將圖像、被入侵區域和入侵人員位置自動上傳控制中心，讓安保人員及時精準地進行布控。

AI 行為軌跡分析，通過邊緣計算盒子，對在社區內主要路段的徘徊、摔倒、扭打、莫名駐留、越界等異常情況自動上報控制中心，讓安保人員及時進行確定和處理。

人臉識別管控外來服務人員，采用人臉識別技術對送外賣、安裝、維修、快遞等外來人員進行管控。超出正常時間未離開本社區的，控制中心會自動上報該人員的面部信息并對他最后到達的區域進行追蹤定位，以防意外的發生。

4.2 便捷出入

通過物聯網設備讓人臉識別技術與門禁系統、電梯系統、家居智能系統三者聯動。出入口動態人臉識別、免刷卡，無感出入小區和單元樓；進入單元門的同時進入自動呼梯，電梯落地迎接，無需按鍵自動到達業主所在樓層，無停留無接觸；進入業主大門的時候會發現，預設的燈光、窗簾等智能家居場景在業主進入單元門時已開啟，真正做到無感智能。

停車管理中采取業主與訪客分通道進出，設置有獨立訪客臨停區域。可在業主發生突發事件或緊急情況下使用。車輛只需停至緊急停車位，車位上的傳感器會觸發高優先級警情并將情況立即上報AI 控制中心，通知最近的安保人員前來幫助。

有來訪車輛或自己臨時換車，只需在APP 上輸入訪客車牌和臨時換車的車牌號，AI 系統將會幫業主預約好，讓業主和業主的客人便利停車。

便捷的智能家居：全宅智能家居系統可通過手機、PAD、壁掛式轉動智能控制器，實現燈光場景調節、窗簾開啟、入侵遠程報警等一系列場景進行聯控，并且與社區整體服務系統聯動運行，為業主提供舒適便捷的智慧豪宅體驗。

中國第一個使用雙向對講的物業APP，讓業主只需打開APP 摁住講話就可以把要求傳到24 小時服務中心，會有專業客服人員幫助業主或通知業主的管家來幫業主解決問題。

4.3 綠色環境

通過AI+物聯網技術將社區內的管理設備運行的主要工作指標實時傳遞到AI 控制中心，中心會對傳輸回來的數據進行分析，遇到異常或者設備配件老化等問題實時報警，并自動記錄管理人員的響應時間和解決故障的時間，大大提高了社區設備的使用狀態，延長設備的使用壽命并降低了小問題拖成大問題造成的維修浪費。

社區智能燈光和智能泛光的運用，通過物聯網光感設備自動感應光照度，AI 控制中心會根據傳回的光照數據及時開啟路燈及泛光照明，既節約能耗又不影響效果。

公共區域綠化的土壤里安裝了物聯網傳感器可以實時監測土壤含水率等相關參數，改變原有傳統只能定時噴灑的方式，節約了水資源又不影響綠色植物的生長。

4.4 健康生活

健康社區從第一口空氣開始，社區的地下車庫安裝了PM2.5 和尾氣超標傳感器，在會所公共區域和室內泳池也安裝了物聯網空氣質量和氯氣傳感器，這些物聯網傳感器實時監測社區不同區域的空氣質量的變化情況，將異常或超標的數值及時傳遞給AI 控制中心，聯動開啟新風環控系統輸入新鮮空氣，始終保證空氣質量。

水環境自動檢測，AI 控制中心會根據使用時間數據自動提示更換濾芯和添加物料等工作，并檢測其完成情況。

4.5 貼心服務

社區APP 與社區服務中心的便捷溝通，簡化了業主要服務的環節，其響應速度、完成時間和滿意度AI 服務平臺都會如實記錄，避免扯皮現象以保證每一次服務的優良率，也可以作為改進服務措施的依據。

貼心服務，通過APP 的語音直呼功能與服務中心及管家進行互動，可提供多種多樣的尊享服務，如老人兒童接送、衣服干洗、鮮花餐品預定、會所預約、專車服務等等，方便解決業主們的各類生活需求。

采用石墨烯加熱系統對社區內的停車場出入坡道和主要人行通道進行融雪，方便業主的出行，AI 控制中心會根據雪情自動開啟和關閉該系統，節能方便。

社區公共區域的5G 信號覆蓋為社區業主實時體驗高速上網便利，物聯網Lora 信號的覆蓋讓智能垃圾桶會自己“說話”，告訴保潔人員及時清理垃圾，也會讓業主的信奶箱通過APP 告知每位業主有奶或信件等待收取。

5 項目成果

①獲得IPA2019-2020 全球最佳物業大獎“最佳科技筑宅”和亞太區最佳物業大獎“亞太區最佳科技筑宅”兩項國際大獎。②獲得五項核心著作權。③經濟實效。通過大量的物量網傳感器設備，實現了設備狀態、環境實時感知。平臺自動生成預防性維護工單，實現設備完好率99.8%，應急性搶修率下降36.9%；通過對公共區域環境智能監測，水電能耗下降24.3%。

通過對社區服務運營實時監測、跟蹤、評價，物業各類服務人員人數降低15%，工作飽和度達96.3%，各類服務工單實現100%閉環處理，業主滿意率達99%。

通過智慧社區APP，為業主與物業之間產生緊密的聯系，提供高品質、定制化的社區服務，社區定制化服務年收入超200 萬元，年復合增長率超過20%。

6 結語

2020 年是不平凡的一年，由于新冠疫情的影響，物業管理更是面臨避免人員接觸傳染的極大挑戰。同時，對于綠色科技高品質住宅項目而言，高效、智慧化的物業管理服務更是品牌打造、可持續發展的重要環節，從傳統向智慧化物業管控模式的轉型迫在眉睫。通過打造南京G68 海玥萬物智慧社區，初步實現了以云端助力登頂高端的目標，接下來通過日常物業管理工作，進一步通過精細化服務場景在智慧社區平臺中再現、運營大數據指導物業管理流程再造等方法，解決如何以數據提高服務品質、改善管理，實現將數據轉換為有效的經濟效益。