城市標(biāo)定地價評估技術(shù)路徑與應(yīng)用實踐

張小燕

（漳州市薌城區(qū)自然資源局，福建漳州 363000）

0 引言

隨著我國城市用地需求持續(xù)增長[1]，土地資源供求矛盾日益突出，土地價格變化較快，基準地價作為區(qū)片平均價格且兩年一更新，難以直接指導(dǎo)城區(qū)的土地供應(yīng)[2-3]。現(xiàn)行的城市地價體系中，宗地地價評估具有較大彈性，易受人為因素影響，對于指導(dǎo)某一具體宗地定價存在一定的局限性[4-5]。為此，亟須完善當(dāng)前地價體系，加強標(biāo)定地價評估的標(biāo)準宗地布設(shè)方法創(chuàng)新性研究，推動土地市場健康發(fā)展，在土地資源配置中充分發(fā)揮市場的決定性作用和政府的調(diào)控指導(dǎo)作用。

1 基本內(nèi)涵與研究流程

1.1 基本內(nèi)涵

標(biāo)定地價是指在正常的土地市場、經(jīng)營管理條件和政策環(huán)境作用下，根據(jù)政府部門需要確定的，在某個估價期日、一定使用年期內(nèi)具體宗地的土地使用權(quán)價格。標(biāo)定地價可以在基準地價的基礎(chǔ)上，根據(jù)土地使用年限、估價期日、容積率、面積大小、地塊形狀、基礎(chǔ)設(shè)施條件、交通便利度等影響因素進行系數(shù)修正評估得出；也可以選取具有代表性的市場交易案例，使用一定的評估方法進行評估。

1.2 評估原則

標(biāo)定地價的評估一般遵循以下三個原則：

1）合理性原則。標(biāo)定地價必須以土地法律法規(guī)、政策和規(guī)范性文件為依據(jù)，應(yīng)與基準地價成果相銜接，注重靜態(tài)與動態(tài)相結(jié)合，充分考慮地區(qū)城鎮(zhèn)建設(shè)現(xiàn)狀以及近期內(nèi)規(guī)劃建設(shè)將對標(biāo)定地價的影響和響應(yīng)需求。

2）客觀性原則。標(biāo)定地價應(yīng)體現(xiàn)土地的客觀收益或者價值，是特定土地內(nèi)涵條件下的區(qū)域平均價格，不得人為干預(yù)標(biāo)定地價更新結(jié)果。

3）實用性原則。必須充分發(fā)揮標(biāo)定地價的作用，加強標(biāo)定地價的應(yīng)用研究，解決土地管理利用中遇到的實際問題。

1.3 評估技術(shù)流程

標(biāo)定地價的評估遵循以下技術(shù)流程：將區(qū)域劃分為較小的、土地利用狀況及土地價格水平相近的閉合區(qū)域，然后在該閉合區(qū)域內(nèi)選擇一個具有代表性的宗地，并評估出其在正常市場條件下的土地價格（詳見圖1）。

圖1 標(biāo)定地價評估技術(shù)路線圖

2 案例分析

2.1 研究區(qū)域

本文選取福建省漳州市薌城區(qū)石亭街道金峰開發(fā)區(qū)和浦南鎮(zhèn)三寶工業(yè)園區(qū)等土地市場較為活躍的區(qū)域為評估對象，評估總面積約 31.1km2。

2.2 標(biāo)定區(qū)域劃定

2.2.1標(biāo)定基礎(chǔ)單元劃分。標(biāo)定基礎(chǔ)單元是標(biāo)定區(qū)域劃分的基本空間單元，是土地條件和利用狀況等特征相似、土地價格水平接近的空間封閉區(qū)域。以第三次全國國土調(diào)查數(shù)據(jù)庫為基礎(chǔ)，提取出明顯的地形、地物標(biāo)志。同時，在研究區(qū)域范圍內(nèi)扣除不屬于評價用地類型的河流、山體、綠地等，以行政區(qū)權(quán)屬界線、中心城區(qū)路網(wǎng)、小巷等邊界地物，將剩余評價區(qū)域分割為標(biāo)定基礎(chǔ)單元。

確保單元內(nèi)各因素影響較一致，單元間各因素影響差異較大。將研究區(qū)域劃分為229個標(biāo)定基礎(chǔ)單元，并對每個標(biāo)定基礎(chǔ)單元生成幾何質(zhì)心，用于提取每類標(biāo)定區(qū)域因素的影響作用分值。

2.2.2標(biāo)定區(qū)域劃分。采用多因素綜合評價法，選取影響標(biāo)定區(qū)域劃分的各項因素及因子，采用層次分析法和特爾菲法確定各因子權(quán)重，建立標(biāo)定基礎(chǔ)單元評價指標(biāo)體系及權(quán)重（見表1）。

表1 漳州市薌城區(qū)各土地用途標(biāo)定區(qū)域劃分指標(biāo)體系及權(quán)重（單位：%）

分析各因子對標(biāo)定基礎(chǔ)單元土地價格的影響，利用GIS軟件，計算各因子對單元幾何質(zhì)心的作用分值，點、線因素按實際規(guī)模或類型的不同以及距離的衰減計算分值，面狀因子按內(nèi)部條件的差異確定分值，采用因子加權(quán)求和法計算各標(biāo)定基礎(chǔ)單元總分值。

2.2.3標(biāo)定區(qū)域的確定。利用GIS軟件，采用總分頻率曲線法繪制頻率直方圖，取頻率曲線中總分值分段數(shù)目突變處作為標(biāo)定區(qū)域的劃分界限，初步劃分標(biāo)定區(qū)域。

依據(jù)土地利用現(xiàn)狀用途類型，綜合考慮城市總體規(guī)劃確定的每個標(biāo)定基礎(chǔ)單元的規(guī)劃用地類型，以及同一個標(biāo)定區(qū)域不跨越基準地價不同土地級別的原則，劃出商服用地、住宅用地、工礦倉儲用地的標(biāo)定區(qū)域。經(jīng)實地核查后，最后劃定標(biāo)定區(qū)域共18個。各類用途土地的標(biāo)定區(qū)域空間位置如圖2所示。

2.3 標(biāo)準宗地選取與布設(shè)

標(biāo)準宗地是指在標(biāo)定區(qū)域內(nèi)，土地利用狀況、個別條件以及反映的地價水平等方面具有代表性、易辨性和穩(wěn)定性，可在該區(qū)域中起到示范作用、能作為地價比較標(biāo)準的若干地塊。

將符合條件的地價監(jiān)測點、歷年出讓地塊納入標(biāo)準宗地備選庫，遵循標(biāo)識性、代表性、穩(wěn)定性等標(biāo)準宗地設(shè)立基本原則，初步選取商服用地、住宅用地、工礦倉儲用地三大地類的標(biāo)準宗地。再通過核查宗地現(xiàn)場、查閱自然資源部門檔案資料和走訪相關(guān)機構(gòu)，核實和補充土地相關(guān)信息。結(jié)合業(yè)內(nèi)調(diào)查和外業(yè)實地核查，對樣點的土地利用狀況和宗地條件進行分析，篩選并確定標(biāo)準宗地。

選取標(biāo)準宗地時，主要考慮以下五方面因素：一是有標(biāo)識性。盡量選取面積適中、形狀規(guī)則、易于辨識的宗地，使其具有標(biāo)識性。二是有代表性。選取與所在標(biāo)定區(qū)域的主導(dǎo)用途、普遍利用方式一致，具有明確、詳細的規(guī)劃條件的宗地。不選擇無明確利用方式的空地或閑置土地。三是有唯一性。每個標(biāo)定區(qū)域內(nèi)有且只有一宗標(biāo)準宗地。四是有穩(wěn)定性。選取在較長時間內(nèi)不會發(fā)生分割、合并或規(guī)劃調(diào)整等情況，已建成且近期拆除重建可能性極小的宗地，土地權(quán)屬明晰，具有長期適用性的宗地。五是用途一致性。選取證載土地用途與實際用途一致且合法，完成開發(fā)建設(shè)并正常經(jīng)營與使用的宗地。

綜合考慮以上標(biāo)準宗地選取的五方面因素，最終選取18宗標(biāo)準宗地，其布設(shè)如圖2所示。

2.4 標(biāo)定地價評估

考慮各標(biāo)準宗地的實際情況，遵循《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》，綜合使用收益還原法、市場比較法、剩余法和成本逼近法，對標(biāo)準宗地開展標(biāo)定地價評估。評估時要求如下：

1）不宜使用基準地價系數(shù)修正法。漳州市薌城區(qū)雖然已有完善的基準地價體系，但依據(jù)規(guī)程要求，避免進入公示地價互推的死循環(huán)，此次標(biāo)定地價的評估不采用基準地價修正法。

2）對距估價期日一年之內(nèi)成交的標(biāo)準宗地，可按其成交價格直接修正得到評估標(biāo)定地價內(nèi)涵下的價格[6]。

3）標(biāo)準宗地地價為標(biāo)準宗地的土地使用權(quán)價格，不考慮抵押權(quán)、地役權(quán)等他項權(quán)利的影響[6]。

4）標(biāo)準宗地地價設(shè)定在內(nèi)涵條件下為法定最高年限，在現(xiàn)狀條件下為實際剩余使用年限。

5）標(biāo)準宗地地價評估采用兩種評估方法。

6）每一宗標(biāo)準宗地的地價由兩位注冊土地估價師獨立評估，若兩位評估師的評估結(jié)果差異率不超過20%時，以兩者的算術(shù)平均值作為該標(biāo)定地價的建議值，否則兩位評估師應(yīng)重新評估。

經(jīng)評估，最終得到的標(biāo)準宗地定價結(jié)果如圖2中附表所示。

圖2 薌城區(qū)標(biāo)準宗地定價結(jié)果

3 評估意義與應(yīng)用領(lǐng)域

3.1 評估意義

3.1.1標(biāo)定地價體系的建設(shè)可以完善我國公示地價體系。標(biāo)定地價是城鎮(zhèn)內(nèi)某一區(qū)域具體地塊的價格，具體直觀，有助于彌補基準地價籠統(tǒng)和抽象的不足，構(gòu)建由基準地價體系、標(biāo)定地價體系和地價動態(tài)監(jiān)測體系組成的“三位一體”公示地價體系。

3.1.2有利于建立公平公開的地產(chǎn)市場。標(biāo)準宗地的標(biāo)定地價結(jié)果公示公開，有助于緩解土地市場主體的信息獲取差距，促進全域范圍土地市場價格的公開，進一步有效地規(guī)范地產(chǎn)交易行為，引導(dǎo)地產(chǎn)市場有序運行。

3.1.3可以為政府部門管理決策提供參考，促進城鎮(zhèn)土地合理配置。標(biāo)定地價可以在土地管理和宏觀政策制定方面為政府部門提供參考，為國有土地使用權(quán)出讓和補交土地出讓金的地價評估提供依據(jù)，可以精準確定土地出讓具體宗地允許的溢價幅度，避免土地市場過熱，從而真正落實土地市場調(diào)控政策。

3.2 應(yīng)用領(lǐng)域

3.2.1通過地價修正體系確定土地出讓價格和優(yōu)惠幅度。在土地估價過程中，將待估地產(chǎn)與相應(yīng)標(biāo)定區(qū)域內(nèi)標(biāo)準宗地二者的地價影響因素進行對照比較，通過系數(shù)修正得到待估地產(chǎn)的地價。同時，也可為政府基于項目和投資方等因素確定宗地的土地出讓價格的優(yōu)惠幅度提供重要參考。

3.2.2可作為企業(yè)清產(chǎn)核資和股份制企業(yè)土地資產(chǎn)作價的標(biāo)準[7]。我國的企事業(yè)單位中，多數(shù)企業(yè)的賬面資產(chǎn)不含土地資產(chǎn)。為了充分發(fā)揮土地資產(chǎn)的價值與效益，可依照標(biāo)定地價對企業(yè)的土地資產(chǎn)進行價格評估，進而較直觀地體現(xiàn)企業(yè)土地價值，建立公平的市場競爭環(huán)境。

3.2.3核定土地增值稅和衡量土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移價格是否正常的標(biāo)準[7]。隨著經(jīng)濟社會和城市的發(fā)展，土地價格在不斷發(fā)生變化。標(biāo)定地價能夠體現(xiàn)不同時期土地的增值，為國家收取因社會發(fā)展獲得的土地增值提供依據(jù)，并通過將實際轉(zhuǎn)移價格修正后與標(biāo)定地價進行差異對比，及時掌握市場波動態(tài)勢，以維護正常的市場秩序。