黨建引領物業健康發展的路徑探討
——以河南省“紅色物業”創建為例

劉旭陽

（河南省社會科學院，鄭州 450002）

物業的服務水平直接影響到居民的幸福指數。近些年，因物業服務引發的社會管理問題日益突出，成為城市社區治理的重點問題之一。為解決物業管理服務的難點、痛點、堵點，中央提出了“將黨建工作融入物業管理，由黨建引領物業的健康發展”〔1〕的破解思路，各地隨之響應，充分發揮黨的政治優勢和組織優勢，開展“紅色物業”創建，積極探索以黨建引領破解物業管理難題的新路徑。然而，在實踐過程中，卻面臨不少現實問題亟待解決。2021年7月至12月，筆者聯合河南省委組織部、河南省住建廳、河南省民政廳等部門工作人員，就河南省“紅色物業”創建情況開展了專題調研，對河南省“紅色物業”創建現狀、存在問題等進行了深入了解，形成了一些思考和建議。

一、河南省“紅色物業”創建的總體情況

當前，河南省“紅色物業”創建工作已在全省全面推開，并取得了一定的成效。據統計，截至2022年2月底，河南省18個地級市均已開展“紅色物業”創建活動。其中，開展創建工作的縣（市、區）共有156個，占全省縣（市、區）總數的98.7%；開展創建工作的街道共有588個，占全省街道總數的88.4%；開展創建工作的社區共有2256個，占全省社區總數的31%；開展創建工作的居民小區共有10520個，占全省居民小區總數的27.1%。

河南省物業服務行業積極響應黨和政府號召，大力開展“紅色物業”創建工作，行業黨委及物業服務企業黨建取得明顯成效。截至2022年2月底，全省地市（除焦作市外）基本上都已成立市級物業行業黨委，102個縣（區）已成立縣級物業行業黨組織，占全省縣（市、區）總數的64.5%；全省9215家物業服務企業已建立黨組織1090個、覆蓋物業服務項目3113個，物業服務企業黨員人數突破16000人。

實踐證明，河南省“紅色物業”創建工作，提升了全省社區治理水平，増強了社區居民的滿意度，促進了物業服務企業健康發展，小區“活”起來了、民心“暖”起來了、物業“紅”起來了，實現了社區、居民、物業“三方共贏”。

二、“紅色物業”創建面臨的問題

如何把處于核心地位的黨建工作與物業企業提供的物業服務有效銜接與融合，把“紅色物業”作為柔性抓手嵌入到物業管理，使黨的建設和物業服務水平得到全面提升，使黨的政治優勢、組織優勢轉化為基層治理效能，這是“紅色物業”創建工作取得成功的關鍵。然而，在“銜接”“嵌入”“轉化”的過程中，還面臨一些問題。以下以河南“紅色物業”創建工作為例，分別從地方政府、物業公司、居民群眾的視角，分類總結“紅色物業”創建面臨的問題。

（一）地方政府方面

1.資金投入保障機制亟待完善。資金投入不足和資金投入保障機制不健全，已經成為“紅色物業”創建工作的重要制約因素。據統計，河南省現有住宅小區有38795個，實施專業化物業管理的住宅小區13860個，覆蓋率僅有35.72%，而未實施專業化物業管理的住宅小區主要集中在城鎮老城區、城中村等區域，這也成為“紅色物業”創建工作的難點和重點。老城區和城中村多存在基礎設施差、資金籌措難、矛盾問題多、維護管理成本高、物業費收繳困難等突出問題，物業進駐的成本較高，一般物業企業不愿接手。這種情況下，只能由政府承擔起相應公共職責，為老舊小區和城中村提供最基本的物業服務。“紅色物業”創建以來，雖然各地都在積極探索破解老舊小區物業管理難題的新路徑，但整體上仍以零星開展為主，面上尚未推開，主要原因就在于全省老舊小區體量較大、進駐成本頗高，需要大量財政資金投入才能鋪開。調研發現，街道、社區對老舊小區和“三無”樓院物業兜底管理的資金緊張，亟需財政支持。

2.物業行業監管體系尚未健全。一是行業主管部門監管不到位。“紅色物業”創建工作開展以來，河南省各地市都在積極研究制定行業信用評價標準和紅黑名單管理辦法，開展多維度信用評價，加強行業誠信管理，努力推動跨部門守信聯合激勵和失信聯合懲戒，但大部分仍處于試點探索階段，尚未形成剛性的制度約束，對物業企業的震懾力不大。因此，黨和政府調動物業公司參與小區治理和創建工作的舉措難以有效落實。二是街道社區有責無權，對物業服務企業管理權限不夠。河南各地都賦予街道社區一定的物業管理職責，但未明確街道社區的制約手段，使其工作調度上存在一定的掣肘，影響到“紅色物業”的創建。例如，平頂山市某社區書記表示：“現在是‘看得見的管不著，管得著的看不見’。物業公司普遍同開發商、住建房產部門聯系較多，不愿接受街道社區黨組織管理。”

（二）物業公司方面

1.黨組織組建難度較大。河南省絕大部分物業企業黨員比例偏低、數量少，因而絕大多數不具備成立黨組織的條件。據統計，河南省物業服務企業黨員總數約16000人（其中大部分都是流動黨員），僅占物業從業人員數（488992人）的3.3%，比例很低。同時，物業企業員工的流動性較大，很多黨員員工崗位變動頻繁，且其黨組織關系一般都在其居住地的村或社區，將組織關系轉入企業的意愿不高，導致物業企業黨組織很難設立。

2.創建積極性有待提升。創建“紅色物業”實質上是依靠黨組織的力量督促物業企業除提供市場化服務外自覺承擔起部分公益職能，為公眾提供優質高效的服務，并強制規范其趨利行為，兼顧經濟效益和社會效益。如果沒有一定的激勵，特別是物質激勵，絕大多數物業企業便會對“紅色物業”的創建內驅力不足。加之，某些物業企業對黨建工作的重要性認識還不到位，“重業務輕黨務”，投入經費開展“紅色物業”創建工作熱情度不高，甚至擔心黨組織開展活動會占用人力、財力，影響企業的正常經營，這些都在一定程度上影響了物業企業的創建積極性。

（三）居民群眾方面

1.參與創建的積極性不高。小區居民群眾本應是創建工作的主體之一，但部分小區居民的“主人翁”意識和公共精神不足，主動參與創建工作等公共事務的積極性不高。調研發現，有的業主對“紅色物業”創建缺乏興趣，對于小區事務不過問不參與；有的業主雖然有意愿參與，但是缺乏參與的時間和精力；有的業主對物業公司或者業主委員會等有意見，就以不參與小區事務為由對此漠然處之，甚至質疑反對物業公司和業主委員會，成為“紅色物業”創建的阻力。

2.業主委員會問題突出。業主委員會是“紅色物業”創建中協商共治機制的重要參與主體之一，是業主共同利益的“代言人”，對促進小區建設和發展起著重要作用。然而，調研發現，河南各地小區業主委員會建設、管理狀況良莠不齊，問題較為突出，制約著“紅色物業”的創建。一是成立難。由于物業公司設法阻撓、業主“心不齊”、某些行業主管部門或街道社區黨組織不作為等復雜原因，導致全省能成立業主委員會的小區并不多。目前，河南省住宅小區成立業主委員會2584個，僅占住宅小區總數的6.6%。二是履職難。住宅小區人員素質參差不齊、代表多元，意見不統一、立場不一致，工作中易存在較大分歧，在進行議事表決時，又欠缺科學運行機制，導致決策難、執行難，難以有效發揮業主自治組織的作用。三是監督難。有的業主委員會中黨員比例較低，成立時把關不嚴，監督機制不完善，致使某些業主委員會存在侵害業主權益的情形，造成業主對業主委員會的不信任。

三、加強“紅色物業”創建工作的新路徑

針對“紅色物業”創建中的困境，應以解決物業管理服務中的突出問題為突破口，全面提升小區物業服務管理水平，加快構建“黨建引領、社區抓總、各方聯動、企業先行”的物業服務工作格局，使居民群眾的獲得感、幸福感、安全感更加充實、更有保障、更可持續。

（一）建立多元化可持續的資金保障機制

資金保障是推進“紅色物業”創建的一個重要條件。應重點做好以下工作：一是完善老舊小區物業管理的資金保障機制。地方政府要持續落實財政資金推進老舊小區物業管理，大力支持老舊小區物業改善硬件配置工作，按照納入準物業管理的要求，為小區綜合治理改造項目和購置物管用房提供資金保障；落實困難群眾物業管理費減免政策方面，財政部門要對減免困難群眾物業費的社區予以補貼，解決困難群眾實際問題；在加大政府對公益性物業服務企業“以獎代補”的同時，鼓勵公益性物業服務企業充分開發利用小區公共資源，以增加物業服務收入，逐步減少對政府補貼的依賴，促進老舊小區公益性物業服務企業良性發展。二是建構住宅小區公共資源收益機制。各級政府應研究制定住宅小區公共資源開發和使用的長期規劃，加強相關的政策安排與制度設計，全面優化住宅小區內各類公共空間、設施、場地等公共資源的管理與使用機制，提高全省住宅小區公共資源的收益水平，為推進“紅色物業”的創建積累資金。三是推廣使用政府與社會資本合作的模式（即PPP模式）。政府通過特許經營權、合理定價、財政補貼等公開透明方式，事先明確收益成本機制，吸引社會資本參與物業管理。

（二）健全物業服務監督管理制度

一是完善物業服務信息公開公示制度。各地物業行政管理部門要結合本地實際，制定物業服務信息公開標準和內容；物業服務企業應當在街道指導和監督下，在物業服務區域顯著位置設立物業服務信息監督公示欄，如實公布并及時更新相關內容，方便群眾監督。二是健全物業服務企業信用評價制度。要研究制定統一的信用評價標準，建設全省信用信息管理平臺，根據合同履行、投訴處理、日常檢查和街道社區意見等情況，采集相關信用信息，開展多維度信用評價；依據企業信用狀況，由各地城市住房和城鄉建設部門授予信用星級標識，實行信用分級分類監管，強化信用信息在前期物業管理招標投標、業主大會選聘物業服務企業、政府采購等方面的應用，最大限度發揮信用評價的約束力。三是健全物業服務企業紅黑名單制度。按照紅黑名單，實施跨部門守信聯合激勵和失信聯合懲戒，對嚴重違法違規、情節惡劣的物業服務企業和直接責任人員，依法清出市場，推動形成優勝劣汰的從業環境。四是明確街道、社區在物業管理活動中的指導、監督職能。要按照重心下移、權責一致的原則，進一步加大權力下放工作力度，賦予街道綜合管理權限，提高街道社區黨組織評價在監督檢查、選聘物業企業結果中的運用比重。

（三）推進物業服務行業黨建全覆蓋

一是加大物業行業黨組織組建力度。區（市、縣）要依托物業管理行政主管部門成立物業服務行業黨組織，實現應建盡建。物業服務行業黨組織應由屬地黨委組織部門（“兩新”工委）領導，接受所屬物業管理行政主管部門黨組（黨委）具體管理，負責指導轄區內物業行業黨建工作。二是加大物業服務企業黨組織組建力度。推動引導符合條件的物業服務企業及時建立黨組織；對黨員人數較少的物業服務企業，通過聯合組建、掛靠組建等方式抓好兜底管理；暫不具備建立黨組織條件的，通過選派黨建指導員、引導企業招聘黨員員工或通過群團組織等方式實現黨的工作全覆蓋，并積極鼓勵支持符合條件的員工加入黨組織。三是進一步理順物業企業黨組織隸屬關系。要貫徹便于管理、便于服務的方針，在物業服務企業黨組織設置上，堅持屬地管理原則，由街道社區黨組織管理批復設置，加大街道社區黨組織對物業企業的管理和指導職責。對于規模大、有影響力的物業企業，可以探索依托市物業服務行業黨組織等成立黨組織。四是完善激勵機制。將物業服務企業建立黨組織、黨員員工比例、黨組織作用發揮等作為物業服務企業信用評級、行業評比、物業項目招投標的重要依據，激發物業企業推進黨建工作的內生動力。

（四）構建推動物業企業參與創建的政策體系

一是研究出臺財稅支持政策，優先將物業服務企業納入中小企業、生活服務企業等政策支持范圍。鼓勵、引導物業服務企業統一管理在管項目周邊老舊小區、“三無”樓院，針對接管老舊小區的物業服務企業給予財政、稅收、金融、社會保障、政府采購等支持政策，不斷提高專業化服務服務覆蓋率。二是建立表彰獎勵機制。各級黨委、政府對在創建中做出顯著成績的優秀企業家、員工給予公開表彰獎勵，比如頒發榮譽證書、獎章，給予特定現金獎勵等，以充分調動廣大物業企業的積極性。要加大從優秀物業工作者中發展黨員、選拔人才的力度，積極推薦其擔任各級黨代表、人大代表和政協委員。三是加大優秀物業服務企業的宣傳力度。要通過報刊、廣播、電視、網絡等媒體大力宣傳報道“紅色物業”創建中的典型人物、先進事跡，鼓勵各地評選“最美物業人”，展現物業工作者的職業風采和良好形象，提高物業工作者的社會認同度和職業榮譽感，營造全社會重視、關心、支持物業工作的良好氛圍。

（五）健全業主委員會治理結構

一是加大業主委員會的組建力度。街道社區黨組織要及時、積極推動具備條件的居民住宅小區成立業主大會，選舉業主委員會，選聘物業服務企業，實行專業化物業管理。暫不具備設立業主大會條件的，探索組建由社區居民委員會、業主代表等參加的物業管理委員會，臨時代替業主委員會開展工作。二是優化業主委員會人員配置。要壓實街道社區屬地管理責任，賦予街道社區對業主委員會的結構建議權、人選建議權和把關審核權，依法依規選舉出有公心、有熱情、有能力的業主特別是業主中的黨員，擔任業主委員會成員和業主委員會主任。鼓勵“兩代表一委員”參選業主委員會成員，注重提高業主委員會成員中的黨員比例，并推動符合條件的業主委員會設立黨支部或黨小組。三是加強對業主委員會的監督。加大街道、社區對業主委員會的監督指導職能的落實力度，督促業主委員會定期組織召開工作會議，嚴格按照法律法規規定進行表決。對業主委員會成員違法違規行為，積極履行調查核實職能，確有違法情形的，暫停該成員履行職責，并積極向業主大會提出改選、罷免等意見建議。建立業主委員會向社區黨組織定期報告工作制度，業主委員會提議大額維修資金使用、小區公共收益分配、公共設施完善等事項前，應向社區黨組織報告。