日照時長不足的居住建筑如何辦理首次登記

徐映雪

案例

A公司申請a建筑物的首次登記，a建筑物為鄭州市棚戶區(qū)改造項目安置房。經(jīng)核查，a建筑物于2018年1月建筑封頂，共50戶，其中6戶房屋大寒日日照時長小于1小時，不動產(chǎn)登記機構應如何辦理首次登記？

分析

《中華人民共和國民法典》第二百

九十三條規(guī)定：“建造建筑物，不得違反國家有關工程建設標準，不得妨礙相鄰建筑物的通風、采光和日照。”日照標準是一個重要的指標，能有效控制居住建筑的間距，是住宅小區(qū)居住質(zhì)量的保障。我國目前以大寒日作為測量日照標準的參照日期，滿足一定大寒日日照要求的房屋方能做住宅使用。大寒日日照時長不滿足有關要求的房屋，一般在建設工程規(guī)劃許可證中會對其總戶數(shù)、具體戶型及位置分布等信息予以明確。

目前各地區(qū)根據(jù)當?shù)貙嶋H情況出臺了相關日照標準或技術規(guī)范。有的地區(qū)規(guī)定住宅建筑間距應符合不低于大寒日日照2小時的標準要求，其中舊區(qū)改建項目內(nèi)新建住宅日照標準可酌情降低，但不應低于大寒日日照1小時的標準要求。有的地區(qū)按照城市常住人口數(shù)進行分類，如城市常住人口大于等于50萬人的，住宅建筑日照標準不應低于大寒日日照時數(shù)2小時;城區(qū)常住人口小于50萬人的，住宅建筑日照標準不應低于大寒日日照時數(shù)3小時。

如何辦理日照時長不滿足有關要求的居住建筑的首次登記呢？國內(nèi)大部分地區(qū)都對該類房屋重新進行了定義。有的地區(qū)將該類房屋定義為“非標準住宅”，辦理首次登記時房屋用途仍登記為住宅或成套住宅，在不動產(chǎn)登記簿及不動產(chǎn)權證書附記欄備注該房屋大寒日的日照時長不滿足有關要求，為“非標準住宅”;有的地區(qū)也將該類房屋定義為“非標準住宅”，但辦理首次登記時房屋用途登記為“其他”;有的地區(qū)將該類房屋定義為“非標準住宅居住建筑”，辦理首次登記時房屋用途直接登記為“非標準住宅居住建筑”;有的地區(qū)按照房屋性質(zhì)區(qū)分了不同的類型，重新進行定義。

例如鄭州市采取了最后一種方式，把日照時長不滿足有關要求的市場化商品房、經(jīng)濟適用住房、公共租賃住房等房屋定義為“非住宅居住建筑”，把日照時長不滿足有關要求的棚戶區(qū)改造項目安置房（于2018年6月30日前建筑封頂?shù)模┒x為“居住公寓”。

非住宅居住建筑指受到日照影響，造成建設項目內(nèi)、外部住宅不滿足規(guī)范標準的居住單元。對于項目內(nèi)部的“非住宅居住建筑”，在預售證、銷售合同、不動產(chǎn)權證書中應明確標注“非住宅居住建筑”，并注明如下內(nèi)容：“非住宅居住建筑是指除日照不滿足有關規(guī)范標準要求外，其他方面指標均滿足《住宅設計規(guī)范》強制性內(nèi)容的一類特殊的居住單元。”該類房屋享有與普通住宅在產(chǎn)權登記和交易、相關稅費征收、教育入學、公積金貸款等方面同等的權益。

鄭州市為了解決棚戶區(qū)改造項目安置房審批問題，在“非住宅居住建筑”的基礎上，提出了“居住公寓”的概念，規(guī)定于2018年6月30日前建筑封頂?shù)呐飸魠^(qū)改造安置房，日照不滿足標準的，按照“居住公寓”進行規(guī)劃建設管理。

居住公寓是指在居住用地（含兼容居住用地）上建設，日照標準不滿足《城市居住區(qū)規(guī)劃設計標準》要求的一類特殊居住單元，區(qū)別于普通住宅。其總平面圖、戶型圖、日照分析成果應有村委會、街道辦事處和區(qū)政府確認。規(guī)劃證、施工證、預售證、現(xiàn)售證和銷售合同上均應對“居住公寓”進行標注，不動產(chǎn)權證書房屋用途欄中應標注“居住公寓”，并在附記欄中注明：“居住公寓是日照不滿足《城市居住區(qū)規(guī)劃設計標準》要求的一類特殊居住單元，其產(chǎn)權年限與本宗土地上普通住宅一致。”在產(chǎn)權登記和交易環(huán)節(jié)相關稅費按普通住宅征收。

本案中，a建筑物為鄭州市棚戶區(qū)改造項目安置房，建成時間在2018年6月30日之前，其中6戶房屋的大寒日日照時數(shù)不足1小時，不滿足有關日照標準。根據(jù)有關規(guī)定，應將這6戶房屋用途登記為“居住公寓”，并在不動產(chǎn)登記簿及不動產(chǎn)權證書附記欄注明“居住公寓”的定義及產(chǎn)權年限;剩余44戶按規(guī)劃批準用途進行登記。（作者單位：鄭州市不動產(chǎn)登記中心）