基于業財融合的寫字樓租賃企業發展探析

陳曉燕

（無錫商業大廈大東方股份有限公司，江蘇 無錫 214000）

一、引言

在財務創新的過程中，業財融合是一個十分重要的方向，也是企業財務管理發展的趨勢，能夠有效提升企業收益。但是從現實情況來看，不同行業對業財融合真正含義的理解存在較大的差異。財務人員要想更好地適應創新開展財務工作的需要，需要不斷提高自身的專業素養。對于寫字樓租賃企業的財務人員來說，其職能不僅在于對業務工作進行事后核算和監督，還包括主動擴大自己的工作范圍，借助自身在稅務和財務方面的專業優勢，參與項目開發、產品設計等工作，為業務活動的開展提供必要指導。

二、業財融合的本質

業財融合本質是借助業務工作的開展引導財務工作，借助財務工作的開展推動業務工作，從企業整體思考業務開展是否符合集團發展的方向。業務部門在業務開展過程中，需要具備較強的經營思維及風險意識，能夠明確業務開展為企業創造價值及利潤，能夠有效規避及控制風險，減少企業經濟損失。財務部門要深入業務活動，將財務管理移至業務前端，通過數據分析及預測，將有效信息反饋至相關的管理部門及決策部門，保障決策的準確性。

（一）業務與財務的深度融合

只有財務管理、業務管理、管理會計三者深度融合，才能真正實現業財融合。管理會計與傳統會計的區別在于，管理會計涵蓋會計預算、規劃、決策、編制、考核等，需要在不同的業務環節進行有機融合，能從根本上保證業務工作開展的有效性，減少業務環節出現的成本透支風險。同時，管理會計可以幫助企業創造更多價值，為企業發展提供決策支持。

關于寫字樓租賃企業的發展，一方面，由于市場處于不斷變化的狀態，其業務工作開展的復雜度持續提升，需要處理好業務、客戶、市場三者之間的關系，以此為企業業務工作開展提供支持，因此需要不斷改革財務工作，使財務工作的開展能跟上業務工作的步伐；另一方面，財務工作的高質量開展會對業務工作的順利開展具有一定的支撐作用。

首先，業財融合在概念上具有同步性，要求解決以往管理體系中財務管理滯后的問題。這一問題在寫字樓租賃企業中尤為嚴重，在租前、租中以及租后階段，業務與財務都需要實現有機整合［1］。即在寫字樓租賃企業的經營過程中，無論是從全面預算、規劃與執行戰略的角度來講，還是從業務活動開展的角度來講，業財融合都在不斷發生，且這種融合是一種天然有機的融合，而非機械的拼湊。

其次，業務與財務兩者之間不僅相互制約，而且相互支撐。寫字樓租賃企業內部通過股東價值和客戶價值的有機對應，實現兩者發展的平衡。從寫字樓租賃企業自身的角度來講，在眾多利益相關者之中，客戶和股東始終處于核心地位。從某種程度來講，也可以理解為以治理框架為依托，在保證管理層主導作用充分發揮的基礎上，從股東和客戶兩個維度出發搭建財務管理體系和經營體系。

再次，財務管理人員具有精算能力，尤其在信息時代，能為企業決策者提供數據支持。還應具有有機融合財務信息與業務信息的能力，能從財務角度解讀業務內容，真正實現業務和財務的深度融合。

最后，寫字樓租賃企業落實業財融合的過程可以理解為組織伙伴關系在企業內部建立的過程。為了保障企業運轉的高效性，不同崗位之間的分工協作和明確的管理職能必不可少［2］。通常情況下，企業由總經理負責業務經營體系，財務總監負責財務管理體系，要想真正實現股東與客戶利益的平衡，需要盡可能實現財務、業務分管領導權力和利益的平衡。

（二）業務與財務目標的統一

寫字樓租賃企業要想真正實現業財融合，應將業務與財務有機整合到一起，一方面要協同發揮兩者的作用，另一方面要體現兩者工作目標的一致性。常規的寫字樓租賃企業在運營過程中，業務規模逐漸擴大，分工的細化程度逐漸提升，這在一定程度上割裂了業財的協同性，進而導致財務組織和業務組織之間缺乏必要的交流與合作，忽視了兩者之間的信息聯動，管理效率提升困難。

因此，應該將財務工作與業務工作有機結合到一起，管理工作的開展要充分考慮到業務發展的實際需要，融合管理要充分體現價值創造的基本需求，打破財務部門與業務部門之間的信息壁壘，使兩者能夠充分協作，真正將目標性管理落到實處。

三、構建業財融合體系的困境

（一）財務人員水平有待提升

寫字樓租賃企業財務人員自身存在技能和知識方面的欠缺，對業財融合的效果產生了一定的不良影響。要想真正實現業財融合，財務人員必須提高專業技能和專業水平，不僅要具備扎實的財務技能和豐富的財務基礎理論知識，還需要全面掌握寫字樓租賃企業的相關業務［3］。

（二）租賃企業信息基礎薄弱

租賃企業信息基礎薄弱是一個普遍存在的問題，這在一定程度上增加了業財融合相關工作的開展難度。對于寫字樓租賃企業來說，企業信息集中程度最高的部門就是財務部門，可以合理利用信息化工具，有機整合企業內部的財務信息和業務信息。同時，業財之間壁壘的打破，一方面可以保障財務數據與業務數據的順利轉化，另一方面能有效擴大兩者之間的共享范圍，使相關信息真正服務于企業決策。但是，租賃企業自身存在信息基礎薄弱的問題，財務信息和業務信息之間固有的壁壘很難被打破，由此形成惡性循環。

（三）業務與財務的融合欠缺

由于財務部門和業務部門在利益傾向方面存在一定的差異，很多寫字樓租賃企業存在業務與財務融合欠缺的問題。從本質上來講，所謂的業財融合，即財務和業務之間的雙向聯動。但是，由于兩者隸屬于不同的部門，出于工作要求和利益傾向方面的考量，業務部門在個別時候會抗拒業財融合的實施，進而影響到業務與財務之間的有機整合。

（四）業財融合推行意識淡薄

一些租賃企業在發展中看重經濟效益，不重視業財融合及財務管理工作，管理者業財融合推行意識淡薄，員工也不重視業財融合，在這項工作上的積極性不足。租賃企業內部沒有做好業財融合的宣傳工作，內部人員不清楚業財融合對企業發展的價值，因此業財融合的推進面臨較大的阻力。企業業務部門和財務部門的溝通較少，工作職能不盡相同，這會對業財融合的順利推進產生消極影響。

（五）業財融合監管缺失

當前，大多數租賃企業推進業財融合時，缺乏審計管理，監管工作一般集中在事后，忽視了對財務工作全過程的監管，相關人員不能及時識別、發現其中的潛在風險，對開展業財融合管理工作產生了深刻的影響。

四、基于業財融合推動寫字樓租賃企業發展的策略

（一）財務主動嵌入模式

要想真正推動寫字樓租賃企業的發展，可以打造業財融合體系，嘗試采用財務主動嵌入的模式，實現高質量的業財融合，具體可以從以下兩個方面入手。

第一，業財融合工作的開展要合理選擇服務對象，最主要的服務對象就是業務部門，要推動業務部門工作高質量開展，主動重構企業內部的財務組織。

第二，財務嵌入業務的過程中，要把握好相關工作開展的動因，業務工作的開展本身存在一定的財務管理需求，而現代信息社會也要求財務部門積極進行轉型升級。

業財融合過程中更強調財務融入業務的主動性，財務人員要主動參與到業務決策相關工作中，提高業務運作管理的精細化程度。應在充分考慮業務發展需要的基礎上，合理配置財務資源，為業務發展掃清障礙。同時，在業務發生及交易結構設計等環節中，財務人員要在充分考量合規性要求的基礎上，對業務經營行為進行合理有效的規范。租賃企業要培養高素質復合型財務人員，提升財務人員的專業能力和綜合素養，讓他們改變以往的思想觀念，重視業財融合工作。

（二）制度化模式

在發展過程中，寫字樓租賃企業應注重建立健全業財融合發展制度，企業自身要能夠合理、有效地優化相關的管理制度，針對相關細節問題作出明確規定，在搭建業財融合體系的過程中，要真正做到頂層統籌。在具體工作實踐中，財務人員要主動參與其中，從自身的專業優勢出發，針對業務部門產品方案的設計提出更專業的意見，使業財融合在寫字樓租賃企業內部能夠真正有效落實。例如，業務流程規范制度條例、財務管理制度、不相容崗位分離制度、監督考核制度等，使業財融合過程中各項工作的落實有據可依。總而言之，制度不僅具有約束作用，而且具有較強的引導作用。在業財融合過程中，要鼓勵財務人員與業務人員充分協作，從制度上規定兩者之間的協作模式。在這一過程中，業財融合的積極效益能真正得到有效發揮。

同時，計算寫字樓的出租率，即已經出租的寫字樓÷（已出租寫字樓+未出租寫字樓），以此平衡出租率和出租價格。寫字樓出租率的高低與交通、位置等相關。為平衡出租率，可以傾斜管理政策，多關注出租率低的寫字樓；在設計階段開展品牌打造工作，以縮短招租時間；在建設階段預售，以鎖定大客戶；采用靈活性較強的方式租賃，比如為客戶抵消早期租金、以返傭的模式與商業地產機構合作等。還應做好價格平衡工作，對于位置偏遠、交通不便的地域，應適當降價。

（三）信息化模式

信息技術的快速發展對推進業財融合有十分重要的作用，它使開展財務工作的信息化水平得到有效提升，使財務人員逐漸脫離煩瑣的財務核算，節約了大量時間來鉆研業務。管理會計的信息質量會在一定程度上影響財務數據的準確性。由于是手工操作，管理會計工作效率較低，分析維度有待細化，數據精準度有待提升，而搭建管理會計信息系統可以有效提升財務數據和業務數據之間轉化的流暢度，實現財務分析的精細化共享，充分發揮財務信息的經營決策支持作用。企業在構建業財融合系統時，為了保障其適宜性，需要及時做好市場調動工作，結合各部門日常工作需求，在市場中選擇適宜的軟件系統。企業管理者需重視軟件系統的二次開發，增強其適用性，同時保障各部門之間的系統的集合度，實現數據的統一管理。企業應當積極引入信息化技術手段，合理運用大數據及云計算技術，實現海量數據的收集及分析，及時預測市場環境變化情況，便于提前制定各項業務活動防范策略。要開辟信息溝通渠道，讓業務部門與財務部門能夠無障礙溝通，消除信息壁壘，深入推進業財融合進程。

同時，需要結合信息化模式，以保本點測算的方式開展核算。保本點是指銷售總成本與銷售收入相等，保本銷售的模式既不虧損，又不盈利。寫字樓租賃企業的收入與全部成本相等，是一種不虧不贏的狀態，也可以達到一定的業務量。公式如下：租賃的成本總額÷（固定成本－變動成本）=保本點。

（四）增強租賃企業業財融合的推廣意識

業財融合對寫字樓租賃企業的發展具有重要作用，租賃企業要重視它。根據企業經營的特點，做好業財融合的推廣工作，可以從以下方面出發：一是企業管理者要充分了解業財融合的價值，樹立正確的工作價值觀，在內部做好宣傳工作，加深員工對業財融合的理解，使其主動參與到業財融合工作中，配合相關的工作；二是財務部門和業務部門要加強溝通，根據企業特點選擇合適的業財融合管理方法，如標準成本法、作業成本法等，將兩者更好地融合在一起，解決發展問題；三是企業可開展培訓，邀請相關的專家、學者對內部員工開展業財融合知識的培訓，讓員工對寫字樓的業財融合知識有更深入的理解。

（五）做好審計監管工作

租賃企業實施業財融合要做好監管工作，監管財務和業務工作，使財務數據更加準確、真實。租賃企業需要成立監督審計小組，明確其職責劃分，負責監督審計制度的完善及業財融合工作的全過程監督，要看到當前自身在審計方面出現的問題，改變現狀，不能為了迎接檢查而開展審計工作，要改變形式主義思想，認真完成審計工作，引導財務部門和業務部門共同制訂審計方案，并保證方案具有合理性。將監督考核結果與業務及財務部門員工績效相掛鉤，加大行為約束力度，使員工行為得到規范。在這一過程中需要細化績效考核指標，確保其能夠量化，以公平公正的形式對業財融合實際效果展開評價，對存在問題的環節進行針對性改進。同時，建立風險預警機制也必不可少，企業管理者、業務人員及財務人員均需具備風險識別意識，能有效識別業財融合中存在的風險要素，并具備應對風險的能力，針對性防控各種風險因素，有效減少企業因風險產生的損失。

五、結語

在業財融合過程中，寫字樓租賃企業需要重新構建相關組織，重新定義財務職能。在設計財務部門崗位時，企業要充分考慮業務需要和業務類型，將業務工作和財務工作有效銜接在一起，真正打破業財壁壘，實現業財融合。