新常態下房地產企業財務風險管理與控制對策研究

王曉

（臨沂城發翔宇文旅康養產業發展有限公司，山東 臨沂 276023）

一、引言

在我國經濟社會發展過程中，房地產行業發揮了重大作用。房地產行業為國民生活奠定了重要的物質基礎。從“九八房改”到現在，我國的房地產行業經歷了快速增長階段，但相關政策和企業管理制度卻沒有及時跟上，出現了不少問題，這些問題在房地產企業后續的發展過程中逐漸暴露，影響了整個房地產市場的安全和穩定。2016年，我國對房地產行業提出了一項明確的原則，那就是“房住不炒”，自此，我國的房地產行業逐漸進入調整期。2020年以來，新常態下政府不斷加強對房地產企業的管控，此前房地產的發展主要依靠單一的限購、限貸、限售等需求端，而經過政府的一系列管控，房地產行業進入了重要的整合階段，亟須轉變發展方向。在此背景下，房地產企業的整體風險管理，尤其是財務風險管理意識逐漸加強。在新常態下，房地產企業的競爭和生存壓力越來越大，財務風險也越來越大。房地產企業增強財務風險管理和控制能力變得至關重要。

二、新常態下財務風險管理與控制的重要作用

在經營和發展過程中，房地產企業的財務工作容易受到眾多經濟活動的影響，或受市場經濟不確定性因素的影響，導致實際收益和預期收益出現較大的偏差。當前，房地產企業的經濟效益呈下降趨勢，潛在風險更加明顯［1］。在此背景下，財務風險管理與控制的作用日益凸顯。

（一）有助于房地產企業可持續發展

房地產企業在經營過程中，需要的資金數量龐大，因此其屬于資金密集型企業，容易產生相應的財務風險。房地產企業的財務風險在一般情況下很難被注意到，但是房地產企業一旦出現經營風險，財務風險也會緊隨其后，因此，財務風險被視為房地產企業的末端風險。房地產企業發展涉及的關鍵環節非常多，不論哪一個環節出現問題，都會導致房地產企業面臨經營風險和財務風險，繼而引發信用崩潰、融資困難、資金鏈斷裂等重大風險。房地產企業如果不能采取有效措施應對某一項宏觀調控政策，就會導致項目開發中斷，蒙受巨大的經濟損失。此外，房地產企業在稅務管理方面存在漏洞，會導致其面臨巨額的稅務罰款，這些稅務罰款不僅會使房地產企業面臨巨大的資金壓力，還會降低房地產企業的稅務信用等級，使稅務部門加強對房地產企業的稅務監管。

（二）有助于增強房地產企業盈利能力

房地產企業在發展過程中，依靠房價的快速上漲獲得巨大的利潤，但是在新常態下，這種盈利模式已不可持續。而精細化管理能夠提升房地產企業的經營效益，財務風險管理和控制能夠幫助企業增強核心市場競爭力，提高企業的經營效益。房地產企業的財務狀況會影響企業的融資能力，降低企業的融資成本。穩定健康地開展財務活動，能避免房地產企業陷入經濟糾紛，保全企業的利潤。因此，加強房地產企業的財務風險管理與控制能夠增強企業的盈利能力。

（三）有助于房地產企業進行風險內控管理

企業的風險主要包括經營管理風險、法律風險、財務風險等，財務風險能對企業生產經營的各個環節產生巨大影響，并且財務風險控制是企業內部控制的重要組成部分，對房地產企業的資金動向和資源配置具有至關重要的作用，能夠提高企業的風險防范能力。隨著我國相關法律法規、制度體系的不斷完善，財務風險防控措施和手段也在不斷優化，能夠為企業的風險防范和內控管理提供有力支撐［2］。

三、新常態下房地產企業存在的主要財務風險

（一）投資風險

首先，針對房地產行業的政策和法律法規的變動會對房地產企業的項目投資產生重大影響。在幾十年的發展過程中，我國房地產行業經歷了迅速發展的關鍵時期，并對我國經濟增長作出了重大貢獻，成為我國經濟發展的重要推動力量。但是由于我國對房地產市場的監管不到位，炒房、捂盤、虛假宣傳、工程項目建設爛尾等情況時有發生。近幾年，房價、地價不斷上漲，房地產市場面臨嚴峻的發展形勢。為了使房地產行業健康穩定發展，規范房地產行業的市場競爭秩序，我國政府加大了對房地產行業的監督力度，并先后出臺了一系列限制性措施，旨在指導房地產企業進一步發展。一些房地產項目投資會隨著國家政策的變動進行調整，在調整的過程中難免會出現相應的風險［3］。

此外，市場經濟對企業發展也有諸多影響，其中對房地產開發項目的市場定位會影響項目投資。當前房地產行業進入了重要的調整期，面臨著巨大的挑戰。房地產企業在進行項目投資開發的過程中，如果沒有在前期進行充分的市場調研，沒有全面了解消費者對房地產的需求，盲目進行戶型設計和面積規劃，會導致投資建設項目的市場定位發生偏差，難以得到消費者的認同，導致房地產項目銷售情況不理想，企業無法在短時間內回籠資金，面臨資金短缺的風險。

（二）融資風險

房地產企業資金周轉時間較長，在項目開發和建設的過程中需要投入大量的資金，因此房地產企業通常通過融資獲得大量的啟動資金。但當前房地產企業的融資渠道和方式比較單一，房地產企業在融資過程中沒有及時對市場環境和企業的實際發展狀況進行全面了解，僅僅根據自身經驗制定相關的投資決策，對企業的資金需求和收益的分析并不到位。若房地產企業籌集的資金沒有在預估的時間內回款，一旦出現銀行斷貸問題，房地產企業就會陷入巨大的財務困境，正常經營也會受到影響。

（三）稅務風險

當前房地產企業涉稅業務種類比較多，產業規模比較大，建設的項目比較多，不同的項目在商業運行過程中存在差異。因此，房地產企業稅務管理的難度大，稅務風險比較大。房地產企業產生稅務風險的主要原因是，對新投資項目的稅務研究不夠深入，對稅務政策掌握不全面，最終導致企業投資決策失誤。房地產企業不能有效實現業財融合，缺乏對業務的前置稅務籌劃，容易陷入嚴重的稅務危機。對周期性的稅務籌劃和管理不到位，將工作重心放在事后稅務測算和補救方面，沒把握住提前籌劃稅務的機會。房地產企業的稅務過程管理不夠規范，不能及時獲得全額的、合規的發票，導致企業存在抵扣風險。另外，項目規劃不夠合理，稅務認定和清算主體之間存在明顯差異，使得大額稅金出現了支出風險［4］。

（四）債務風險

房地產行業的資本金體制誕生得比較早，并且大批房地產企業都是通過舉債的方式進行項目開發建設的。在我國早期的經濟環境下，大部分企業通過負債的方式參與房地產項目開發，房地產市場的資本金占有率較低，資金結構沒有得到合理優化，企業負債率持續增長。相關部門的統計數據顯示，在房地產企業的項目資金構成中，只有20%的自有資金，而銀行貸款的占有率達到了45%，這嚴重削弱了房地產企業資金鏈的穩定性。房地產企業的資金回收進展緩慢，會直接影響企業的商業信譽，使得房地產企業面臨嚴重的信用危機和債務危機，甚至可能導致企業破產［5］。

（五）利潤風險

獲取利潤是企業發展經營的主要目的，由于房地產企業的穩定性較差，因此很難準確預估企業的利潤，難以實現企業經濟效益的最大化。在大部分房地產企業的日常經營和發展過程中，與財務相關的工作沒有做好充足的準備，并且過多關注項目工程施工階段的成本控制，造成了資金大量浪費的問題，影響了成本控制，使企業預算嚴重超支，讓企業面臨較大的財務風險。成本控制不到位會導致企業的經濟效益降低，產生巨大的利潤風險。

四、房地產企業財務風險管理與控制的相關對策

（一）健全企業財務內部控制制度，注重風險管理

健全財務內部控制制度需要企業上下共同努力。因此，房地產企業在健全財務內部控制制度的過程中，需要實現企業內部的財務信息共享，要建立財務信息共享系統，利用現代化的信息平臺推動財務和業務融合發展。要優化企業日常的業財工作流程，并且控制企業的日常收支，保障企業的資金安全，將企業的財務風險降到最低。此外，房地產企業還需要建立完善的財務決策機制，對財務事項、資金配置、投融資活動和資產處理等進行系統梳理。要在國家相關的法律法規允許的范圍內開展經營活動，按照不相容崗位相分離原則設置財務崗位，在企業內部建立完善的財務負責人制度，清晰劃分各職位的權責，增強企業財務工作的獨立性和真實性。

（二）完善企業財務決策流程，強化財務控制

房地產企業必須建立科學嚴謹的決策流程，充分發揮內控機制的優勢，作出科學正確的項目決策，提升自身的經濟效益。企業要在內部組建相關的決策研究小組，對市場的發展趨勢和行業走勢進行全面研究，及時對稅務、開發、貸款、建設、銷售工作進行量化和評估，積極對企業的項目進行可行性分析和評價，構建科學的決策流程。在決策過程中，要突出財務的內控管理，讓項目風險、投資規劃與企業的戰略發展相吻合，保證企業決策的客觀性。要基于對項目投資后期的評價機制開展決策的事后評價，對項目投資進行績效考核，及時發現項目投資中的風險，及時調整和完善投資計劃，保證房地產企業的收益能夠達到預期［6］。

（三）調整企業資本結構，優化資金配置

在房地產企業的項目開發過程中，使用和投入的資金非常有限，導致出現現金分散沉淀和存貸雙高的現象，企業的資金周轉率下降，會讓企業陷入巨大的財務危機。因此，要調整企業的資本結構，優化房地產企業的資金配置，有效提升房地產企業的資金利用效率，改善房地產企業的資產質量，增強房地產企業的盈利能力，發揮資金規模的優勢，提升房地產企業的市場競爭力，避免企業出現資金風險。房地產企業還可以建立資金集中管控系統，基于相關信息提升資金配置能力。同時，建立現金流風險預警機制，提升企業的風險預判能力，及時制定相關措施，從而有效規避風險。

（四）構建企業風險控制體系，優化內部控制環境

從房地產企業的特點可以看出，房地產行業屬于高風險、高收益行業，房地產企業的管理者要有較強的風險控制意識，在企業內部建立完善的風險控制體系，優化企業的內部控制環境，通過風險控制體系使企業的風險防范能力得到提升。要全面有效地落實企業的風險控制制度體系，使房地產企業能夠準確及時地識別、跟蹤風險，制定有效的應對措施防范風險，事后要對風險數據進行整理和深入分析，避免再出現類似的風險。

五、結語

在經濟新常態背景下，房地產企業面臨重大的市場考驗，受國家宏觀調控的影響，房地產企業發展趨于平緩，其之前在迅速發展過程中埋下的各種風險也逐漸暴露。在這種情況下，房地產企業只有加強財務風險管理和控制，才能實現穩定、長遠的發展。基于此，文章對房地產企業的財務風險進行分析，并且提出了相關的應對策略，旨在為我國房地產企業的穩健發展提供參考。