廣州市社會投資房屋建筑項目報建管理分析

胡青青，陳 思，張 圍，莫海強

（中建八局華南建設有限公司，廣東 廣州 510663）

0 引言

2018—2020期間，廣東省、廣州市住建及國土等部門出臺一系列項目審批制度改革措施，提出“分階段辦理施工許可實現‘拿地即動工’”“一張藍圖管到底”“免費聯合測繪服務實行‘驗登合一’”等創新舉措，并出臺房屋建筑工程辦理施工許可證2.0版。在實施房屋建筑工程施工許可證與質量安全監督登記合并辦理、全程網辦、系統縱向到底的基礎上，進一步優化審批流程。由此可看出，政府職能正逐步向減審批、強監管、優服務模式轉變，甚至廣州市黃埔區政府還出臺了定制式審批，為企業提供導辦、幫辦服務。之前的報建流程及報建思路已不再適用，報建企業需重新整理報建手續。

1 報建管理的重要性及目的

項目報建指的是從用地立項、規劃辦理、施工許可至項目竣備等環節的政府監管，過程中涉及多個政府部門和流程，辦事程序互相關聯，工作程序復雜、繁瑣，時間周期長。政府通過層層把關的方式，規范落實國家大政方針，保證整個城鄉規劃的協調性，使項目變得更加規范。建設單位在經過政府各個環節的報建審批后，在保證項目合規性、科學性的同時，進一步優化了項目方案，保證了施工效率及質量，提升了項目建設效果。

2 項目報建內容及流程

2.1 立項用地許可

本階段主流程審批事項為簽訂國有建設用地使用權出讓合同、建設用地規劃許可、立項。在用地階段，建設單位通過當地國土部門發布的招拍掛公告等出讓文件，選擇意向地塊進行投標或競買。國有土地使用權交易完畢，簽訂國有建設用地使用權出讓合同，辦理“建設用地規劃許可”；在立項階段，建設單位需核查項目是否在《政府核準的投資項目目錄》中，而后在廣東省投資項目在線審批監管平臺選擇項目核準或備案方式立項。

2.2 設計方案審查

該階段為規劃審批，與設計單位緊密結合。建設單位組織編制符合要求的用地規劃方案后，按規定將所需材料報送當地建設工程設計審查服務機構申請免費技術審查服務。經技術審查通過后，按規定將技術審查報告、五圖一書等所需申請材料報送規劃部門辦理規劃方案審批，審批通過后可取得設計方案批復。

2.3 工程建設許可

本階段主流程審批事項為建設工程規劃許可、應建或易地修建防空地下室的民用建筑項目許可、大中型建設項目初步設計審查。建設單位組織編制符合要求的單體設計圖，按規定將所需材料報送當地建設工程設計審查服務機構申請免費審查服務（即單體報建）。同步向規劃審批部門申請工程放線測量業務。經放線測量結束并通過技術審查后，按規定將所需申請材料報送當地審批部門申請辦理“建設工程規劃許可”事項。若涉及申請辦理“應建或易地修建防空地下室的民用建筑項目許可”“大中型建設項目初步設計審查”事項，建設單位可在取得設計方案批復后，根據當地政策，選擇與“建設工程規劃許可”事項并聯辦理。

2.4 施工許可

企業組織編制施工圖設計文件后，可按規定將所需材料報送當地建設工程設計審查服務機構申請免費施工圖審查服務。施工圖審查通過取得施工圖設計文件審查合格書后，按規定將所需申請材料報送當地審批部門申請“建筑工程施工許可”事項審批。

隨著工程建設項目審批制度改革的深入推進，為減少報建工作對項目工期的影響，2020年，廣州市出臺了房屋建筑工程辦理施工許可證2.0版制度。將施工許可證劃分為“基坑支護和土方開挖”“地下室”“±0.000以上”三個階段，并正式提出建設單位可根據施工進展順序自主選擇，分階段申請辦理施工許可證。其中“基坑支護和土方開挖”階段施工許可證在項目取得用地手續及規劃條件后即可辦理，實現“拿地即動工”。在取得設計方案批復后即可辦理“地下室”階段施工許可證；在工程規劃許可證取得后，即可辦理“±0.000以上”階段施工許可手續。施工圖審查實行分階段審查和承諾制，可容缺后補辦理。

2.5 聯合驗收

廣州市房建項目“聯合驗收”共涵蓋10個專項，分別為規劃條件核實、消防、人防和質量驗收4個主要專項，建設工程檔案、光纖到戶、土地核驗3個可承諾專項，以及水土保持、特殊工程氣象防雷、重點項目檔案3個可選擇專項[1]。融合了工程質量、安全、消防、人防“一站式”過程監管，具備“一站受理，一家牽頭，全程網辦”特點。“聯合驗收”不再允許專項驗收提前單獨完成，企業可一次性開展竣備驗收手續。

2.6 其他

供水、供電、燃氣、熱力、排水、通信等市政公用基礎設施的報裝提前到施工許可證核發前辦理，在工程施工階段完成相關設施建設，竣工驗收后直接辦理接入事宜；環評手續在施工前辦理即可，建設單位結合項目的污染因子、生態影響因子特征及其所處環境的敏感性質和敏感程度等，參照《建設項目環境影響評價分類管理名錄》確定項目環評編制審批等級，其中環境影響登記表由建設單位網上自主備案即可，環境影響報告書（表）實行分級審批制度，建設單位需根據項目實際情況，向項目所在省/市環保部門申報審查。

3 報建管理策略分析

3.1 重視國家政策的運用

在社會運行過程中，國家會針對不同的法律法規，審批程序進行階段性的調整，以適應時代的發展，為行業提供更多的便利，實現對行業的約束與管理[2]。因此，在前期報建管理工作中，需要對相關的政策文件進行梳理與分析，做好國家政策信息的收集與管理工作，明確報建的環節與階段，并根據國家制度政策進行資料的編制、送審。

3.2 項目的報建定位

報建不僅是一個部門或單個報建人員的事，而是整個項目合法性、合規性的必要條件。報建的成功與否直接影響項目能否順利開工、投產，建設單位及項目各方必須充分認識報建工作的重要性，齊心協力共同推進報建工作。

在設計方案審查及工程規劃許可階段，報建人員僅僅是收集上報資料、對接協調審批部門，具體方案能否通過技術審查，過程中的修改完善等，都需要設計單位的配合；在建筑廢棄物處置證、排水許可證等涉及現場核查的許可手續辦理工程中，現場核查結果，直接決定了該項報建的成功與否及耗時時長。因為實際報建過程中，政府部門的審批時間往往可預知，但現場核查通過與否、過程中整改效率及整改質量往往是最需管控的，這離不開施工單位的配合。

3.3 報建人員的綜合素質提升

在建設項目前期報建工作中，工作人員的業務能力專業技能對報建工作開展的影響巨大[3]。報建人員除了需要緊跟政策，熟知報建流程及內容外，對相關專業知識的儲備及良好的溝通協調能力也顯得尤為重要。在報建的過程中，當各個職能審批部門的意見相左時，需要管理人員根據各項目的專業內容進行溝通，利用專業知識進行講解與描述，使職能審批部門了解更詳細的內容，以此保證審批工作的順利實施；報建人員作為對接審批部門的直接聯系人，當審批部門提出設計方案或單體報建修改意見時，具備一定的設計知識儲備，可更清楚地傳達意見，在某些程度上還能起到優化作用。同時也能更好地協調、督促方案修改進度，提高報建效率。因此，實際工作中需要組織相應培訓，提升報建管理人員的業務能力與職業素養，提高報建效率，為后續項目施工與管理奠定堅實的基礎。

3.4 溝通前置

因每個項目的特殊性，同一行政審批事項，不同項目可能存在的問題及遇到的報建情況不盡相同，為合理規避不必要的磨合時間，可申請政府人員提前介入。比如在設計方案穩定（取得技術審查報告）后，在等設計方案批復的過程中，可以同步申請項目單體圖的前期審查，以保證達到入案條件，縮短報建時間。其次在日常報建過程中，均可以先與審批部門溝通，明確審批要求及資料內容后，再行編制整理報建資料。提高報建資料準確性的同時，也可避免項目內部流程繁瑣多次蓋章導致的時間損失。

3.5 計劃先行

報建工作具有系統性，各個流程程序交錯關聯，環環相扣。這要求報建人員必須具備統攬全局的意識，融合項目規劃條件、合同工期要求、現場施工進度，合理規劃報建進程，羅列倒排報建計劃，真正做到報建引領施工，施工鞭策報建。科學系統的報建計劃也可有效節省項目資源，如根據項目合同工期緊張的實際情況，采用三階段辦理施工許可證的方式進行報建：在取得基坑支護與土方開挖階段施工許可證后即進場施工，在施工至地下室階段前辦理地下室階段施工證等。

4 結語

本文主要以廣州為例，對廣州目前報建的主要流程、內容及報建策略進行分析。但各地區的報建政策略有差異，且隨著政府“放管服”改革的持續推進，項目審批制度勢必會進一步優化。報建人員需轉變思想，緊跟政策浪潮，準確理解當地政策，同時也要積極與當地審批部門溝通對接，以加深對政策的理解，少走彎路，從而提高工程建設項目報建效率和質量。