城市更新背景下老舊小區改造實施措施探究

文／劉毅 江西省玉山縣住房建設保障中心 江西上饒 334700

引言：

隨著我國城市化進程的不斷加快，導致城鎮居民密度和建筑密度越來越大，而且在經濟水平、生活水平不斷提升的情況下，人們的汽車擁有量不斷提升，但是這種情況下給一些老舊小區的公共區域的使用帶來許多負面影響。因此國家相關部門正在全面開展老舊小區的改造工作，給老百姓應遵循一個良好的環境。現階段，老舊小區主要存在著建筑本體結構老化、道路狀況差、停車困難、電線雜亂等情況，另外城鎮大多數老舊小區也缺乏物業的管理和運營，從而導致這些老舊小區逐漸無法滿足人們的居住需求。

1、老舊小區改造的意義

在我國相關部門頒布城鎮老舊小區改造工作意見和相關政策后，全國各地都在開展城鎮老舊小區的改造工作，具體計劃要在2025 年前全面完成，從而讓更多城鎮小區可以滿足老百姓的生活需求。老舊小區改造計劃一直都是我國城市化發展的重要內容，根據國家相關部門印發的《關于加強城鎮老舊小區改造配套設施建設的通知》各地區的相關部門都開始著手準備改造工作，并且加快對各個老舊小區的調研工作，比如老舊小區的環境、配套設施、綠化情況、功能設施等內容嗎，通過這些內容的了解以及老舊小區居民意愿和需求，開展開針對性的老舊小區改造計劃方案[1]。

2、老舊小區存在的問題

2.1 老舊小區建筑本體和小區配套設施的問題

（1）建筑本體的問題

目前我國依然在使用的一些老舊小區基本都屬于20 世紀70 年代-90 年代建造的，這些小區的本體大多都以磚混結構為主，再結合一些水泥預制板作為樓板。雖然在當時這些建筑工藝和方法比較先進，但是整個建筑主體的抗老化能力較差，再加上缺乏建筑的維護和保養，很容易出現建筑本體損壞的情況，比如老舊小區的外墻出現破損、墻皮風化等，另外還存在一些老舊小區地基下沉、返潮、積水等，久而久之會給整個建筑本體很大的影響，比如建筑墻體開裂、反堿等情況。其次，這些老舊小區都存在著保溫層損壞或者沒有加裝保護層的情況，導致整個老舊小區的建筑本體夏熱冬冷，給居民的居住帶來很大的不便[2]。此外，老舊小區還存在樓道單元門老化、脫落、缺失等問題，一些小區內部的公共供電系統老化比較嚴重，其次，老區小區外部空調機位缺乏統一性，防盜窗脫離等情況。昏暗的光線和混亂的居住環境給居民的生活帶來很大的影響。

（2）基礎設施問題

受時代發展和建筑設計理念的影響，在建設初期老舊小區的建筑理念并不是適應社會發展需求，大多數老舊小區的設計理念主要以滿足人們居住，一些小區并沒有設置相關的基礎設施，所以說老舊小區的居民基本很難體會到幸福感。基礎設施存在的問題主要包括以下幾個方面：其一老舊小區的內部道路較為混亂，不僅無法體現人車分流，同時還存在著汽車停放難度大、電動車停放混亂等情況，這些問題給小區居民的人身安全帶來很大的影響[3]。其二，老舊小區的電路設計無序、混亂，另外還存在著居民私自接電的情況，這些電路問題不僅會帶來很大的安全隱患，同時還增加了小區的火災風險。其三，老舊小區的排水管道由于長期使用會出現堵塞、破損等問題，給人們的日常生活帶來了很大的不便。其四，老舊小區的公共消防設施配備不完善，許多老舊小區基本沒有配備消防設備，也沒有設置相應的消防通道，這些消防問題給整個小區帶來很大的影響。

（3）公共設施問題

在經濟快速發展的背景下，人們的生活水平和質量也在不斷提升，大家對于居住環境的要求也越來越高，因此這種情況下一些老舊小區的公共設施已經無法滿足人們的日常使用需求。其中老舊小區缺乏公共運動區域，在全民健身的發展背景下，一些新型小區都設置了相應的公共運動區域，給居民的日常生活增加了許多樂趣，但是由于時代因素的制約，一些老舊小區在設計初期并沒有考慮這方面內容，導致小區內部缺乏公共運動區域。此外，老舊小區內部也缺少物業服務管理，像老舊小區內部生活垃圾處理速度較慢、綠化景觀損壞嚴重、配置層級較低、小區安全指數較差等，這些問題都嚴重影響了老舊小區居民的居住質量。

2.2 人口結構老齡化嚴重

隨著我國人口老齡化速度加快，一些老舊小區的居住環境、設施已經無法滿足人們的居住要求。比如現階段居住在老舊小區的居民大多數以退休職工和部分老年人為主，這部分居民有著穩定經濟收入，但是這類居民還需要承擔照顧子女兒童的工作，由于老舊小區的建設理念較為落后，一些安全因素的考慮不周，再加上老舊小區的建成時間較長，安全設施的老化，給老舊小區的居民、兒童帶來很大的不便，所以開展老舊小區的改造計劃刻不容緩[4]。

2.3 老舊小區改造涉及部門較多，配合復雜

各地區開展老舊小區改造工作，本身就是一項復雜、繁瑣的工作，涉及街道、社區、縣、市等各部門，同時還需要和建筑單位、水電工程單位、燃氣部門等部門的參與，整個老舊小區改造工作還需要依據居民的使用需求進行不斷調整，可以說老舊小區的改造十分繁瑣，各專業、工程、設施、人員的協調工作比較復雜，尤其像電力、水力、燃氣等方面的改造工作，更需要進行詳細的規劃，這些問題和因素都大大增加了老舊小區的改造實施進度。

2.4 管理責任不明確，施工混亂

雖然說開展老舊小區改造工作是一件利國利民的好事，但是由于實施過程中管理責任不明確的情況，導致整個施工秩序十分混亂。例如某小區在改造過程中，該小區本身屬于某單位職工小區，物業單位也是由單位負責管理的，但是改造完成后物業管理工作需要進行移交，而由于單位小區所管理的物業單位處于缺乏責任主體的情況，導致一些工作的交接較為混亂，甚至一些小區出現財產被盜的情況。另外一些單位在幫助居民拆除暖氣管網的過程中，還額外收取費用，甚至一些居民碰到施工單位要求請吃飯的情況，雖然說這些只是個別情況和個別人，但是吃著、拿著、要著的現象較為嚴重，同時也說明老舊小區的改造管理責任主體需要進一步明確。

2.5 老舊小區改造內容較為單一

目前我國老舊小區的數量龐大，而且各種樣式、各種規模的小區都有，根據調查研究發現，之前開展的老舊小區改造工作都有一個共同點，就是完善公共設施。此外，老舊小區環境一直都是居民居住質量的重要影響因素，同時也是整個城市形象的體現。然而相關部門在進行這些內容的改造時，還會受到小區居民的訴求的影響，這些要求也是多種多樣的，不僅具有很大的差異性，而且一些訴求很難在施工期間達成共識。所以，一些施工單位和相關部門在老舊小區的改造過程中，為避免這些問題的出現，依然會以自己作為改造主導，比如在墻面粉刷、道路修繕、管道改造等，但是也會忽略一些物業、消防等方面的改造。因此要想真正做好老舊小區改造工作，必須加強與居民的溝通、交流，了解居民的訴求，在不違反相關規范和改造進程的情況下，盡可能完善老舊小區改造內容。

2.6 居民參與老舊小區改造的程度低

老舊小區改造本身就是一項民生工程，不僅能為居民營造良好的居住環境，同時還能提升老舊小區的居住質量。但是僅依靠相關部門和施工單位進行老舊小區改造是不夠的，還需要各個小區的居民充分參與到改造工程中，指出改造中的不足之處。例如某地區小區正在進行改造前，相關部門和施工單位并沒有對該小區內部的居民進行各個改造項目內容的通知，從而導致很多居民都不知道自己小區的改造內容、改造時間、改造流程，這樣不僅無法有效配合改造工作的開展，同時無法不能為施工單位提出針對性的建議和看法。另外，不提前做好準備工作，也會給后續施工帶來很大的不便，像居民的出現、生活環境等都會有很大的影響。

3、老舊小區改造內容和相關措施

3.1 加強建筑本體的改造

開展老舊小區的改造時，首先需要對建筑本體進行整體性的評估，不同的建筑情況需要設置針對性的改造方案，建筑本體的評估主要包括樓房內部的破損情況、功能缺失情況等，依據這些內容進行改進，確保整個建筑本體的完整性和合理性。比如小區樓道內部的干凈整潔，樓道間墻壁的粉刷、樓梯踢腳線的修正、樓梯扶手的清理等，對于一些樓道間照明缺失、燈光不足等情況，也需要進行維修和更換，使樓梯間滿足居民使用要求。另外小區單元樓防盜門的損壞也要及時地更換，確保防盜門具有一定的功能性和安全性。此外樓梯間的采光窗要進行維修和更換，確保采光窗具有一定的使用效果[5]。其次，老舊小區內部樓房屋面存在違規搭建的情況，要及時進行處理，確保整個屋面外觀的整潔性。最后，還需要根據老舊小區建筑本體的情況對屋面進行全面的美化，使整個老舊小區的外觀更加符合時代發展需求。

3.2 基礎設施的改造

老舊小區的基礎設施主要包括道路系統、污水處理系統、電路系統等，這些基礎設施都屬于居民的日常生活設施。首先在進行小區內部道路系統的梳理過程中，要實現人車分流，人車分流不僅能保證居民的居住安全性，對于經常在樓下活動玩耍的老人和孩子，提供了一個更加寬敞、安全的場所。不用擔心自己一個不留神，孩子就與行車擦肩而過。其次，老舊小區還需要合理設計電動車、自行車車棚，并且配置相應的充電樁，這樣不僅能保證居民用電的安全性，同時還能合理規劃車輛停放。另外，污水處理系統也屬于老舊小區的重點改進內容，需要相關工作人員對整個污水系統進行整體規劃，加強污水處理的質量和效率，比如開展雨水、污水的分流管道，確保雨污分流的實施。此外，還需要整理小區內部的各項線路，比如信號線、電線等進行合理規劃，對于一些報廢的管線要進行全面的整治，確保線路的安全性和規范性，同時還需要實現一戶一表的電線使用方案，保證居民可以科學用電。最后各個樓道內部還要增加相應的消防設施，小區內也需要規劃小型消防站，對于一些老舊小區的消防通道要進行合理規劃，避免車輛停放，給居民營造一種安全、規范、和諧居住環境。

3.3 公共設施的改造

根據對老舊小區居民的調查研究發現，許多小區居民對公共設施的需求都比較高，因此根據這種情況，必須對老舊小區的內部進行合理規劃，像小區內部的活動空間、公共設施的安放等都需要進行規劃，尤其在全民健身的發展背景下，人們對于身體健康越來越重視，所以增設一些健身器材、運動器材，給居民營造一些運動的環境和條件，像小區內部的籃球場、乒乓球桌、雙人漫步機、肩關節康復器、天梯（云梯）、三人扭腰器、室外跑步機等。其次還可以增加一些兒童活動器材，像組合滑梯、大型爬網、蹦床、蹺蹺板、搖馬、不銹鋼滑梯、秋千等，給兒童營造一些可以玩耍的區域。此外，老舊小區的綠化情況基本沒有，所以對綠化景觀的增種刻不容緩，但是也不能盲目種植，需要根據當前的氣候、濕度、溫度等情況進行合理規劃，同時還需要增加一些互動式景觀節點和綠化維護設施，對于一些經常出現踩踏的草地，則需要小區物業在草地處鋪設相應的道路磚，通過綠化景觀不僅能增加居民的舒適度，同時還能改善小區氣候環境。最后，小區內部的監控系統、門禁系統、照明系統也需要進一步完善，增加居民的居住安全。

3.4 適老化改造

由于我國人口老齡化越來越嚴重，一些老舊小區也需要根據老年人的居住需求進行適老化改造，比如依據老年人的生活需求合理規劃生活娛樂場所，這樣不僅能給老年人提供生活娛樂環境，同時還可以給日常照料提供幫助。另外小區內部的公共環境也需要開展無障礙設計，要盡可能設計一些適合老人的社交場所，比如：棋藝、茶舍、故事坊、老人網吧，圖書館、養寵物、垂釣、書法繪畫、文學創作、攝影、針線活和工藝品制作等，通過一些社交場所不僅能提升老年人的社會融入感，同時也能營造一種和諧、舒適的居住環境。

3.5 完善物業管理系統

物業作為小區穩定運行的重要機構，不僅能保證小區的健康、安全，同時還能滿足居民的居住需求。因此相關部門在開展老舊小區的改造工作時，必須加強小區物業的建設工作，首先改造過程中通過調查和統計了解老舊小區居民的建議和意見，根據居民的需求選擇合適的物業公司。其次，通過物業進行老舊小區的日常運行、垃圾處理、維護和檢修工作。另外相關部門也可以組建居民委員會，鼓勵居民參與到小區管理中，實現社區、居民、物業三者的共同管理，這樣不僅能提升老舊小區的運行和維護管理質量，同時對老舊小區改造后的長治久安有著重要幫助。

3.6 嚴格執行施工程序，禁止出現工程轉包

相關施工單位在進行老舊小區改造施工的過程中，必須嚴格遵守執行施工程序，不能出現輕管理、重改造方案的情況。尤其在開始階段，更需要施工單位做好相應的設計工作、施工流程等內容，這樣不僅能優化一些不合理設計內容，同時還能提升施工的安全性和穩定性。另外作為施工單位，不得出現工程轉包的情況，通過對監理人員、現場管理人員的了解以及信息技術對施工單位的監管，了解施工項目工程款、資金流的具體情況，一旦發現有異常情況，必須進行及時的處理，例如某施工單位在施工中將工程轉包給其他工程單位，自己只拿一部分管理費用，其他費用直接轉給承包單位，這種行為不僅會影響老舊小區改造質量，同時還會出現各種安全問題。最后相關部門還需要引進第三方質檢單位，通過對小區改造質量的監督和監測，出示相應的質檢報告，一些不合格的內容和問題要進行及時的解決，保證其工程質量符合設計要求。

4、老舊小區的改造監督和管理內容

開展老舊小區改造的過程中，需要各個部門進行監督和管理，并且實現各級部門的協同作戰，保證老舊小區改造工作的順利實施。專項工作小組主要包括：住建局、鄉鎮街道、施工單位、設計單位等，居民方面也需要選出相關代表，參與到小區改造和設計中。相關部門依據居民問題和建議，開展針對性的小區改造。另外還可以通過微信公眾號的方式，進行居民建議的收集，了解居民民意，通過良好溝通平臺的建立，不僅能實現高質量改造，同時還有助于各部門改造工作的順利實施。此外，由于老舊小區的建筑主體、區域、居民結構等方面的不同，因此存在著各種各樣的要求，所以相關設計單位需要對老舊小區進行全面的規劃，并且進行基礎性的信息調研，比如了解該地區的文化底蘊、建筑風格、人群特點等通過詳細的了解為居民提供多種解決和改進方案。最后，老舊小區改造工作的過程中，其工作質量本身就是其中十分重要的內容，因此需要相關部門加強對老舊小區改造質量的重視程度，實現高質量的管理和施工，嚴格落實“一師九員”管理制度的實施，不僅能保證高質量開展改造工程工作，同時也能有效落實工程質量責任體系，真正實現老舊小區改造惠民利民的效果。

結語：

綜上所述，城市化建設快速推進的情況下，老舊小區的改造工作刻不容緩，需要政府部門和居民共同參與。本文中筆者通過對老舊小區改造的意義進行分析，并且對老舊小區存在的小區建筑本體、配套設施、公共設施、人口結構老齡化嚴重、老舊小區改造涉及部門較多，配合復雜等問題進行闡述，然后對加強建筑本體的改造、基礎設施的改造、公共設施的改造、完善物業管理系統等相關對策進行探討，最后對老舊小區的改造監督和管理內容進行表述。