商品房“斷供潮”引發系統性金融風險防范研究

倪晨萱

(福建師范大學，福建 福州 350001)

1 引言

2021年中國人民銀行出臺的《宏觀審慎政策指引》首次在官方層面將系統性金融風險明確定義為可能對正常開展金融服務產生重大影響，進而對實體經濟造成巨大負面沖擊的金融風險；從影響范圍上看，系統性金融風險不僅僅指金融部門自身的風險，還包括非金融部門的風險傳導至金融體系的風險以及金融部門傳導至非金融部門的風險。2022年6月30日，江西省景德鎮市的恒大瓏庭全體業主發布強制停貸事件引起社會廣泛關注。此后，購房者發布的告知書井噴。在“斷供潮”的影響下，其他大型房地產企業的債券違約、信托違約等實質性違約事件也開始爆發。2022年5月23日，平安信托發布的臨時公告披露融僑集團未能償還高達5.99億元的本金及利息。2022年7月3日，世貿集團控股有限公司發布的公告顯示，有高達10.2375億美元債券未能及時償還。由此可見，此次“斷供潮”帶來的系統性風險屬于非金融部門傳遞到金融部門的風險。停工停貸潮的問題，既是房地產市場運行的問題，也是社會民生穩定的問題。[1]

2 商品房“斷供潮”帶來的系統性金融風險與挑戰

2.1 銀行流動性風險與房地產流動性風險疊加

不及時歸還貸款，會給銀行帶來流動性風險。我國銀行業總資產在金融業總資產中占比超過90%。一旦開發商出現問題，銀行的損失很難挽回。在我國，房產證辦理完畢之前無法辦理抵押貸款的登記手續，銀行往往會要求開發商為購房人提供階段性的擔保，即在購房人所購房屋辦理完抵押登記之前，由開發商為購房人所欠銀行債務承擔擔保責任。因此，受到“斷供潮”直接影響的是銀行的住房按揭貸款。

“斷供潮”帶來的金融系統性風險導致了房地產的流動性風險和銀行的流動性風險疊加。一般情況下，開發商在盡到了應盡的通知義務后，購房者仍未按期繳納貸款或提供反擔保，致使銀行扣劃開發商保證金的，在滿足合同約定的情況下，開發商享有合同解除權，且購房者還應當根據其履約情況承擔違約金。[2]如果業主無力履行按揭合約或無法清償債務，通過將其房屋進行拍賣來償還債務。[3]房地產市場“遇冷”，這些法拍房無法被順利銷售，加上購房者更樂意選擇二手房或者更有保障的政府出資建設的房子，使得銀行和開發商雙方都無法挽回數額巨大的損失。房屋爛尾涉及的是業主與開發商之間的關系，但業主單方面停止還貸，又造成對銀行的違約。

2.2 沖擊房地產上、下游產業鏈

開發商沒有足夠的資金用于保障復工，交房期限繼續被延遲，購房者進一步喪失對開發商的信任，因此“停貸”無疑會繼續下去，此時的損失就由開發商轉嫁給銀行。銀行按揭貸款無法收回，不良資產率提升，對銀行正常開展業務也會造成嚴重影響。這就為銀行這一金融部門的風險傳遞至整個金融體系提供了可能性,這是因為除了金融服務外，房地產對推動實體經濟增長也發揮著不可替代的作用。2021年，房地產占GDP比重為6.8%，拉動整體經濟增長0.4個百分點。房地產業仍是中國經濟發展的支柱產業，所拉動的上、下游產業鏈非常長，上游產業包括建筑產業，比如土木工程、鋼結構工程等；也包括建筑施工所需的原材料，比如水泥、鋼筋等；下游產業包括裝飾和家居等，例如陶瓷、衛浴和家電等。

3 商品房“斷供潮”系統性金融風險原因

當前“逆全球化”浪潮下國際經貿摩擦日趨頻繁，新冠肺炎疫情的流行進一步增加了全球經濟復蘇的不確定性，國際金融市場動蕩加劇; 與此同時，國內經濟下行壓力持續加大，尚未消化的前期債務與信貸風險仍有反彈回潮的可能性，國內外不利因素的交織疊加，為我國金融風險防控工作帶來諸多困難與挑戰。[4]一些國家的貨幣政策和財政政策調整形成的風險外溢效應，有可能對我國金融安全形成外部沖擊。[5]“金融風險有的是長期潛伏的病灶，隱藏得很深，但可能爆發在一瞬之間。”[6]

以1990年上海證券交易所成立為標志，中國資本市場正式開始起步。2003年國務院提出建立多層次資本市場體系，滿足不同企業融資需求，從戰略角度確立了多層次資本市場方向。[7]要歷史地、發展地、辯證地認識和把握我國社會存在的各類資本及其作用。在社會主義市場經濟體制下，資本是帶動各類生產要素集聚配置的重要紐帶，是促進社會生產力發展的重要力量，要發揮資本促進社會生產力發展的積極作用。同時，必須認識到，資本具有逐利本性，如不加以規范和約束，就會給經濟社會發展帶來不可估量的危害。[8]

3.1 預售制度存在缺陷，相關漏洞容易被開發商利用

引發本次“斷供潮”的根本原因在于中國特色預售制度存在相關漏洞。1956年，香港地區頒布了《預售樓花同意書》，以法律的形式確立了商品房預售制，主要目的是解決當時香港因地少人多引發的住房短缺問題。1998年7月，借鑒香港地區的經驗，國務院發布了《關于進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》，開啟了住房改革的進程。我國民眾對商品房預售制度的高度信任，是該制度在我國實行了將近30年的重要基礎。

總的來看，內地預售房制度在一定歷史階段對快速增加住房供應、解決居民住房方面的歷史欠賬、加快房地產行業發展發揮了積極作用。但制度本身也存在缺陷。在本次“斷供潮”事件中集中表現在當開發商由于各種原因導致樓房爛尾，普通購房者既沒有實現貸款目的，擁有自己的居室，又無力償還房貸，導致部分購房者失去對預售制度的信任，決定集體“斷供”，波及銀行，銀行沒有抵押物作為還款保障，銀行被迫承擔商品房建設爛尾帶來的風險。

3.2 按揭貸款監管不完善，商品房預售資金監管不到位

1997年4月27日通過的《城市房地產抵押管理辦法》第三條第四款規定：“本辦法所稱預購商品房貸款抵押，是指購房人在支付首期的房價款后，由貸款銀行代其支付其余的購房款，將所購商品房抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔保的行為。”1998年開始，國家全面深化住房體制改革，相應地，銀行推出了住房按揭貸款這一業務。本次業主集體強制停貸的原因在于部分銀行在發放住房按揭貸款時沒有按照相關規定執行，例如，銀行“只能對購買主體結構已封頂住房的個人發放個人住房貸款[9]”“企業自有資金不低于開發項目總投資的30%[9]”。然而，本次“斷供潮”涉及的房屋基本都沒有正式封頂，也出現了企業資金不足的情況，引發了購房者的反抗心理。

1995年，我國在《城市商品房預售管理辦法》中就預售款監管事宜提出種種監管方案。由于可以按照地方情況自主制定或調整具體政策，執行商品房監管預售資金監管的自由度較高，全國各區域監管情況參差不齊，存在執行力度不足的問題，部分地區經常發生資金被挪用的情況。購房人憑借與開發商簽訂的購房合同向銀行申請住房按揭貸款并用于預付房款，這部分預售資金進入銀行的有關監管賬戶后，銀行沒有要求房地產開發商為接下來的房屋建設預留出商品房預售資金，而是允許開發商自由使用這些資金，這是導致本輪開發商資金鏈斷裂的重要原因之一。

3.3 開發商資金不足，購房者權益難以得到保護

2004年8月31日，國土資源部、監察部聯合下發《關于繼續開展經營性土地使用權招標拍賣掛牌出讓情況執法監察工作的通知》，此后，由于土地供給收緊，房價一路高漲。伴隨著資金市場的開放，房地產領域的投機需求和投資需求也不斷增長，直到2016年中央經濟工作會議提出“要堅持‘房子是用來住的、不是用來炒的’的定位，綜合運用金融、土地、財稅、投資、立法等手段，加快研究建立符合國情、適應市場規律的基礎性制度和長效機制”[10]。此后，促進房地產市場平穩健康發展成為房地產市場發展的主旋律。2020年8月，監管部門為控制房地產企業有息負債規模，在12家房企中開展試點，按“紅-橙-黃-綠”四檔管理，并設置了“三條紅線”。[11]2021年“三條紅線”政策擴圍至數十家房企。“三道紅線”政策雖然處在緩沖期，但仍給房地產企業融資帶來了不小的難題，使得部分杠桿率較高且資金周轉能力較弱的房地產企業出現現金流斷裂的風險，繼而導致風險傳染至銀行與保險公司等系統性金融部門中，存在發生系統性金融風險的隱患。

我國地產投資增速在2021年下半年進入下行通道。由于融資的簡單性，房地產往往會出現大量的投機性融資，開發商同時收取預付款和銀行的信貸資金拿去炒地，繼續推高地價，不斷在各個環節加杠桿，債權債務鏈被無限延長。住房銷售量下降趨勢明顯，新房缺少買方，以學區房的購買為例，當前既要面對全國樓市下行的風險，又要面臨“雙減”政策之下教育的變革帶來的不確定性，更有受疫情影響的地區居民收入降低帶來的對買房的擔憂。此時，企業出現了因資金不足引發的一系列問題，使得部分民眾對監管制度失去信任。

4 防范商品房“斷供潮”引發系統性金融風險的應對之策

改革開放以來，我國金融發展經歷過多次重大風險考驗，之所以沒有發生全面的金融危機，一個重要原因就是，堅持預防為先、防患未然，從最壞處著眼，做最充分準備，爭取最好的結果，把風險消滅在萌芽狀態和早期階段。[12]我國進入新發展階段，經濟到了拐點，中國的經濟不可能繼續像前幾十年那樣持續高速增長，相應的，房地產市場也不可能再像以前那樣保持高速擴張。平衡好房地產金融風險與房地產行業健康有序發展，是當前的主要任務。

4.1 暫停對借款人按揭貸款的追繳，控制不良貸款發放

中國的按揭貸款有其特殊性，發放貸款的銀行在處置按揭房產后，仍不能完全償還借款人所欠貸款本息時，銀行仍可以對借款者進行延伸追索。當務之急是，銀行先暫停對借款人按揭貸款的追繳，與開發商、購房者進行商談，簽訂相應的合同或是協議。制定新合同時要在貸款利率、起訴條件和等條款上與借款人進行協商，避免新合同再次使借款人承擔難以承擔的合同義務，產生反抗情緒。

未來要把重點放在積極進行銀行業內部改革上。“金融行業內部改革的重點主要集中在優化融資結構、建立風險防控機制以及建立現代金融企業制度三個方面。”[13]一是建立房貸風險控制體系，包括健全各銀行的個人信用體系、加強貸款資格審查等，以控制不良貸款的發放；二是制定相關法律監管貸款流向；三是規范按揭貸款格式合同，保證房地產商能夠按照購房合同按時交房。

4.2 一切圍繞著保證完工為中心，解決開發商的合理融資問題

總體上看，全國重點 50 城的爛尾樓建筑面積為 7151 萬平方米，爛尾率為 5%。[1]要推進“保交樓、保民生、保穩定”工作，就要迅速落實配套金融服務，促進房地產行業資金良性循環，保證房地產市場有序發展。

在供給側方面，解決開發商的合理融資問題，如果是由于資金鏈斷裂導致的爛尾，可以考慮申請有關開發商的破產清算或者破產重整，使銀行和購房者的損失最小化。在其他情況下，建議由政府出資設立“地產業健康發展穩定基金”來化解地產行業當前的困境。紓困基金的入股可以降低開發商的信用風險，從而重建銀行和購房者對他們的信心。這樣一來，銀行會更愿意給這些開發商放貸，老百姓也敢于買新房，從而快速打破地產業的惡性循環。等地產行業回歸常態后，紓困基金可及時獲利退出。[14]

在需求側方面，采取各種紓困政策，可適量放寬對全國二套房的要求，使中低收入人群能夠以較低經濟成本改善居住條件，滿足對住房的剛性需求。

4.3 創新投資和融資模式，強化商品房預售制度問責機制

借鑒國外融資經驗，“創新投資和融資模式，推廣政府和社會資本合作，建設多元化融資體系和多層次資本市場。”[15]可以在更多承受金融風險能力高的地區結合區域特色先進行試點，不斷探索新型融資模式。以發展房地產投資信托基金(REITs)為例，2020年，北京市發布了京發改〔2020〕1465號《北京市發展改革委等6部門關于印發支持北京市基礎設施領域不動產投資信托基金(REITs)產業發展若干措施的通知》，這是一個很好的開端，總結過去兩年在不動產信托投資方面可向全國推廣的經驗，在未來可以給房地產市場融資注入更多的活力。除此之外，也可以更多地發展夾層融資模式，這是因為在2008年的次貸危機中，以夾層投資為代表的債券表現出了較強的抗跌性，這說明這種融資模式幾乎不再受到外生環境的影響。這種模式在中國還沒有被開發，具有巨大的潛力。

5 結論

“所謂系統性金融風險則有導致金融危機的可能，會在市場上引發劇烈的連鎖反應，使經濟和就業遭受重大沖擊。”[17]習近平總書記在治國理政的重要論述中，站在系統性、全局性的戰略高度，多次對“防范和化解重大風險”進行戰略部署。在金融領域，總書記圍繞系統性金融風險，做出了“防范和化解系統性風險是金融監管的永恒主題”的重要論斷，面對此次區域性集中爆發的房地產“斷供潮”，各方必須遵守底線思維，貫徹落實“守住不發生系統性金融風險的底線”的要求，深刻認識到“斷供潮”的嚴重性，共同化解此次“斷供潮”可能引發的系統性金融風險，解決好此次“斷供潮”可能帶來的影響，推動我國金融市場健康有序發展。而目前的當務之急是滿足合理的房地產商開發貸款需求和購房者的按揭貸款需求，穩定房地產市場投資。首先要強化問責機制，借鑒國外經驗，制定相關法律保證借款人只以該房產承擔有限責任；其次要轉變監管思維，加強宏觀審慎監管和微觀審慎監管；尤其是要鼓勵長期投資，限制短期套利。“將資產價格指數的升幅限制在一定的區間，并同 CPI 一樣作為貨幣政策目標，則資產泡沫就具有可控性，從而能夠增強防范化解潛在系統性金融風險的能力。”[16]