創(chuàng)新盤地“十法” 助推土地集約利用

□ 嵊州市自然資源和規(guī)劃局 陶海斌

在當(dāng)前用地需求強(qiáng)勁、土地供給剛性制約的背景下，嵊州市按照“向存量土地要空間、向集約高效要空間”的思路，運(yùn)用盤活土地“十法”，充分挖掘存量土地資源，促進(jìn)低效用地再開發(fā)。嵊州市在2020 年度節(jié)約集約利用土地等方面獲浙江省政府督查激勵(lì)；同時(shí)爭取到盤活新增建設(shè)用地計(jì)劃指標(biāo)1113 畝，有效保障了經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展用地需求。

一、拆建盤活法

從2015 年開始，嵊州市實(shí)施大面積的城中村改造，啟動(dòng)了多輪城中村、棚戶區(qū)集中連片改造，推動(dòng)城鎮(zhèn)低效用地開發(fā)建設(shè)。截至目前，全市已累計(jì)拆除城中村53 個(gè)區(qū)塊，共約400 萬平方米，為城市核心區(qū)騰出發(fā)展空間1 萬余畝。城改后，將50 宗共3407 畝的拆后地塊列入了低效用地改造計(jì)劃，陸續(xù)引進(jìn)知名房企，高級中學(xué)、實(shí)驗(yàn)小學(xué)、中心幼兒園、“美妙三公里”相繼投用，進(jìn)一步提高了城南核心區(qū)用地綜合效益及用地功能、結(jié)構(gòu)的合理性，有力提升了現(xiàn)代化城市形象。

二、清理整頓法

全面開展“低散亂”企業(yè)專項(xiàng)整治，對符合規(guī)劃、消防、建管等要求的裁執(zhí)分離企業(yè)予以補(bǔ)辦，促進(jìn)企業(yè)合法、合規(guī)用地。兩年來，全市累計(jì)完成裁執(zhí)分離補(bǔ)辦項(xiàng)目64宗，面積642畝，收繳土地出讓金1.24億元。如甘霖鎮(zhèn)的惠文美爐具企業(yè)，對原部分舊廠房進(jìn)行拆除，新建2幢新廠房，增加建筑面積6396 平方米，容積率從不足0.4 提高到1.51，極大地提高了土地利用率。

三、零地技改法

通過獎(jiǎng)補(bǔ)鼓勵(lì)企業(yè)轉(zhuǎn)換思路，在原廠房進(jìn)行“零地”技改，由平面化用地向立體型用地轉(zhuǎn)變，實(shí)現(xiàn)廠區(qū)功能升級，拓寬拓深土地利用空間。同時(shí)，允許利用低效用地建設(shè)小微企業(yè)創(chuàng)業(yè)園或文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園，并創(chuàng)新政策允許部分建筑分割銷售，促進(jìn)小微企業(yè)園提升發(fā)展。2018 年以來，全市累計(jì)興建小微企業(yè)園7 個(gè)，涉及土地面積456 畝。如浙江天禾生態(tài)科技有限公司，經(jīng)重新規(guī)劃設(shè)計(jì)，將該閑置地塊建設(shè)為甘霖鎮(zhèn)新禾小微企業(yè)園，并同意該公司約60 畝土地進(jìn)行分割轉(zhuǎn)讓，補(bǔ)繳出讓金230.76 萬元，容積率從原先的0.44 提高到1.45，共節(jié)約用地約86 畝。該項(xiàng)目總投資6 億元，打造了以機(jī)械電機(jī)、電聲電器為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的高質(zhì)量小微企業(yè)園區(qū)。

四、騰籠換鳥法

對于閑置的破產(chǎn)企業(yè)廠房、廠區(qū)，根據(jù)用地建設(shè)需要，重新調(diào)整規(guī)劃，并專門出臺(tái)《關(guān)于鼓勵(lì)民間資本進(jìn)入社會(huì)事業(yè)領(lǐng)域的若干意見》，鼓勵(lì)和吸引社會(huì)及民營資本參與改造建設(shè)，幫助有優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的企業(yè)、停產(chǎn)企業(yè)和困難企業(yè)脫困、復(fù)產(chǎn)。如開發(fā)區(qū)的浙江順泰新材料研發(fā)有限公司，通過司法拍賣取得159 畝土地，又通過出讓取得周邊13 畝土地，現(xiàn)已投入1.8 億元完成原老舊廠房改造約2.5 萬平方米，新建廠房約1.4 萬平方米，企業(yè)規(guī)劃再建廠房約7 萬平方米，建成后地塊容積率從0.24 提高到1.1，可新增利稅1 億元，同時(shí)能解決 100 余人就業(yè)，實(shí)現(xiàn)了低效土地的“騰籠換鳥”，激活土地二次開發(fā)利用。

五、協(xié)商收回法

開展閑置土地大清查大處置行動(dòng)，全面摸排全市低效土地情況，對因項(xiàng)目、資金、市場等原因，確實(shí)無法按照土地出讓合同約定開發(fā)建設(shè)的，進(jìn)行整體收回或分割收回，收回后重新規(guī)劃再出讓。近兩年來，協(xié)商收回企業(yè)用地13 宗，面積300畝。如長樂高速出口西側(cè)地塊，原為浙江偉發(fā)鋼網(wǎng)制造有限公司空閑工業(yè)土地，收回后重新規(guī)劃為商業(yè)用地公開出讓，實(shí)現(xiàn)土地出讓純受益570 萬元，容積率提高到2.0，盤活閑置、低效土地的同時(shí)，進(jìn)一步優(yōu)化城鎮(zhèn)功能布局，增加財(cái)政收入，實(shí)現(xiàn)多方共贏。

六、強(qiáng)制逼退法

由自然資源主管部門、檢察院和屬地鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）聯(lián)合對低效用地歷史遺留問題開展清理處置。對因企業(yè)經(jīng)營不善、無力開發(fā)建設(shè)且欠繳土地出讓金的項(xiàng)目，根據(jù)《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》《成交確認(rèn)書》等約定，沒收企業(yè)繳納的保證金，收回土地使用權(quán)，再進(jìn)行盤活利用。2019 年，收回土地1 宗、面積74.6 畝，沒收保證金605 萬元。

七、鳳凰涅槃法

全面開展“12+1”行業(yè)整治行動(dòng)，對12 個(gè)“低散亂”現(xiàn)象較為突出的行業(yè)和工業(yè)園區(qū)實(shí)施整治提升，對整治提升過程中規(guī)范提升、整合重組、集聚入園和統(tǒng)籌謀劃后新生成的項(xiàng)目，在項(xiàng)目技改、用地和稅收等方面給予一定的優(yōu)惠政策。對關(guān)閉淘汰和整治后騰出的土地進(jìn)行通盤規(guī)劃，研究確定符合發(fā)展要求的產(chǎn)業(yè)業(yè)態(tài)，并出臺(tái)《嵊州市騰空廠房工業(yè)投資項(xiàng)目準(zhǔn)入辦法》，對屬于“數(shù)字化、綠色化、品質(zhì)化、資本化、集群化”的產(chǎn)業(yè)給予要素保障和政策支持。如仙巖鎮(zhèn)西鮑村老廠區(qū)，原為嵊州市第五紙業(yè)有限公司、嵊州市圣億紙業(yè)有限公司等六家工業(yè)企業(yè)用地，土地利用效率較低。根據(jù)造紙行業(yè)整治提升要求，對該廠區(qū)予以整體拆除，并引入浙江華天再生資源有限公司，規(guī)劃建設(shè)廠房3.93 余萬平方米，盤活利用存量工業(yè)土地62.5 畝。該項(xiàng)目總投資4.1 億元，投資強(qiáng)度高達(dá)656 萬元/畝，成為嵊州市工業(yè)經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展的新樣板和新看點(diǎn)。

▲城中村改造后的嵊州市城南新區(qū)

八、協(xié)議置換法

對因政府實(shí)施城市規(guī)劃進(jìn)行舊城區(qū)改造需要異地搬遷的，且符合國家產(chǎn)業(yè)政策的工業(yè)項(xiàng)目，按照“等價(jià)置換、性質(zhì)不變、用途不變、控制規(guī)模”四大主要原則給予置換，對收回的原土地進(jìn)行重新開發(fā)利用。如，嵊州市依美服飾有限公司于2005 年取得城南新區(qū)工業(yè)土地24畝，根據(jù)城南新區(qū)規(guī)劃，該地塊用途已由工業(yè)調(diào)整為商住。經(jīng)協(xié)商，收回該公司的24 畝工業(yè)土地，并給于企業(yè)同等面積工業(yè)用地補(bǔ)償安置及其他必要補(bǔ)償，實(shí)現(xiàn)了企業(yè)發(fā)展和嵊州市城南核心區(qū)建設(shè)的雙贏。

九、零星補(bǔ)缺法

因各種歷史原因，有些企業(yè)取得的土地形狀不規(guī)整，難以有效整合開發(fā)。現(xiàn)按規(guī)劃用途，將零星土地出讓給周邊企業(yè)，并與周邊土地一并集中再開發(fā)，實(shí)現(xiàn)土地的合理、高效利用。如浙江天成印染針織有限公司原有工業(yè)土地48.5 畝，后通過轉(zhuǎn)讓取得土地13 畝，由于地理位置較為復(fù)雜，兩個(gè)地塊中間有條縫隙，開發(fā)利用受限。后將中間縫隙2.96 畝零星土地出讓給天成印染，使公司廠區(qū)用地更加規(guī)整，布局更加合理。同時(shí)，進(jìn)行連片開發(fā)，新建廠房3.4 余萬平方米，建成后總?cè)莘e率可達(dá)3.14。

十、增存調(diào)整法

大力實(shí)施建設(shè)用地復(fù)墾項(xiàng)目，按照“因地制宜”“宜耕則耕”的原則和“先易后難”的方法，通過建立“清、審、會(huì)、督”等若干機(jī)制，重點(diǎn)對分散且閑置的居民點(diǎn)以及企業(yè)破產(chǎn)、廢棄等現(xiàn)在不使用的企業(yè)用地、倉儲(chǔ)用地、窯廠等建設(shè)用地進(jìn)行復(fù)墾，同時(shí)將新增建設(shè)用地指標(biāo)用于開發(fā)區(qū)及工業(yè)集聚區(qū)建設(shè)。2019 年，嵊州市26 個(gè)建設(shè)用地復(fù)墾項(xiàng)目全部通過省級驗(yàn)收，新增耕地面積961 畝。通過實(shí)施城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤，盤活了閑置土地，增加了集體收入，緩解了工業(yè)用地供需矛盾，實(shí)現(xiàn)了農(nóng)民有實(shí)惠、耕地有保護(hù)、產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目有保障等多方共贏。