新時期房地產市場平穩發展的政策及建議

杜威 王榿倫 朱毅

2021年三季度以來，房地產市場遇冷，土地市場、房地產投資和房地產銷售均出現下滑。本文從房地產政策角度，分析“集中供地”“二手房參考價”“限跌令”等政策的影響及房地產調控政策的邏輯，建議從健全房地產長效機制以及發揮商業銀行的作用兩個方面，不斷完善政策體系，促進房地產市場平穩發展。

2021年主要房地產政策及影響

2021年是房地產政策出臺較為密集、監管力度較大的一年。2021年8月住建部提到要建立“人、房、地、錢”四位一體的聯動新機制，以此為框架，可以更好地認識當前的房地產政策。

集中供地政策的目的主要在于穩地價。房地產開發成本中，土地成本占比40%左右，土地的稀缺性導致房地產供給缺乏彈性，供給緊張推動地價上漲，進而傳導至房價。2021年前兩輪集中供地的成交結果形成鮮明對比：在第一輪中，房企競拍熱度不減，溢價率較高，部分熱點城市熱度仍居高不下;而在第二輪中，房企拿地熱度轉冷，流拍撤牌率明顯上升，溢價率明顯下降。其中土地出讓規則和競拍規則等政策調整起了關鍵作用，如限制溢價率、加強購地資金審查、競品質方案、禁“馬甲”等。在第一輪“競配建”“競自持”的出讓規則下，房企通過高額的配建或自持面積轉嫁購地成本，從而變相抬升土地價格;第二輪變為“競品質”方案，實際上減少了房企轉移購地成本的機會，房企利潤將受到進一步擠壓，從而倒逼房企優化經營管理。因此，房企分化是必然結果，資金實力雄厚，成本控制好的房企將更具競爭優勢。2020年年末，我國房地產開發企業數量達10萬多家，數量眾多，通過收并購方式提高房企集中度是必然趨勢。

房地產金融審慎管理制度的目的主要在于防風險。對于房地產企業，一是從資金供給端限制資金流向房地產企業，如房地產信托貸款等非標融資不斷下降，房地產貸款集中度管理制約下房企貸款下降;二是從資金需求端把房企劃分為紅、橙、黃、綠四檔，直接控制房地產企業的加杠桿的幅度。而對于居民，主要涉及銀行的抵押貸款額度、首付比例和貸款利率等政策，對居民購房有直接影響。政策的主要訴求是減弱房地產部分風險向金融體系的傳染性，守住不發生系統性金融風險的底線。

需求端政策主要是限制房地產投資需求、管控價格和穩定預期。直接調控房地產需求端是用得較多的常規政策，2021年比較有代表性的是“二手住房成交參考價”和房價“限跌令”這兩項政策，它們都是直接控制價格，進而穩定房價預期。一方面，商業銀行發放二手住房貸款會以官方參考價作為重要參考，雖然成交價可以高于參考價，但實際上提高了購買二手房的首付比例;另一方面，通過規范中介機構的掛牌行為，能夠合理引導房價預期，促進市場理性交易。對于主要集中在三四線城市的房價“限跌令”政策，本質還是直接限制價格，只不過由以前的限漲變成了限跌，最終目的還是維護房地產市場的平穩發展。房價下跌的預期甚至比房價上漲的預期危害更大，可能會導致資產負債表衰退，“限跌令”能夠防止出現房價過快下降的預期，防止引發連鎖反應和恐慌性拋售（見表1）。

供給端政策主要是通過構建多層次住房體系增加房地產供給。除優化市場化住房供給體系，增加商品房供給外，建立以公租房、保障性租賃住房和共有產權住房為主體的住房保障體系成為政策重點。2021年政府工作報告明確要求重點城市在土地供應計劃中單列租賃用地，明確供給比例下限;2021年6月，國務院印發《關于加快發展保障性租賃住房的意見》，首次明確住房保障體系頂層設計，從土地、審批、費用、金融等方面支持保障性租賃住房發展;2021年9月，發改委強調要確保專項債券用途合規，不得安排用于租賃住房建設以外的項目，保證租賃住房建設資金。同時，政策也不斷強調緩解大中城市新市民、青年人等的住房困難，預計將會出臺進一步支持長租房和保障性住房發展的土地、財稅和金融支持政策。

把握房地產調控政策的邏輯

房住不炒的基調始終未變。在我國進入新發展階段后，高質量發展需要改變依賴房地產的發展方式。自2016年年底中央經濟工作會議提出，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，堅持不將房地產作為短期刺激經濟的手段的政策基調始終未變。其中關鍵是執行好房地產金融審慎管理制度，落實好房地產長效機制，加快完善住房租賃金融政策體系，以實現“穩地價、穩房價、穩預期”目標。但也應該看到，無論是房企還是地方政府，都具有“走老路”的路徑依賴。而且未來房地產企業和房地產市場區域分化更加明顯，在房住不炒的基調下，未來房地產政策將更加強調“因城施策”。

防范房地產風險向金融體系傳染是底線。自2017年以來，國務院金融穩定發展委員會不斷推進化解重大金融風險攻堅戰。2019年中小銀行風險、2020年國企信用風險都得到平穩釋放。當前房地產仍是金融風險方面最大灰犀牛，防范房地產風險向金融體系傳染是政策底線。而在防范上，不僅需要降低房地產企業的風險，更重要的是降低房地產和金融體系的深度關聯。因此，進入2020年以來，約束房地產企業加杠桿行為，合理規范金融體系資金流向房地產業一直是房地產監管最主要的工作。三道紅線從房企自身角度，直接限制其加杠桿的能力。而貸款集中度管理，不僅限制了企業的融資渠道和規模，更重要的是減弱了銀行體系對房地產部分的依賴，以防范房地產風險向金融體系傳染。

穩發展和防風險需要動態平衡。在房地產風險釋放的過程中，政策由“三穩”轉向“兩維護”是底線思維的體現。2021年央行三季度貨幣政策例會及房地產金融工作座談會都強調“維護房地產市場平穩發展，維護住房消費者權益”。在市場化、法制化的原則下，高杠桿經營導致的房地產風險市場化出清是必然結果。此外，當前我國經濟發展面臨需求收縮、供給沖擊、預期轉弱三重壓力，房地產政策融資情況的邊際改善不僅有利于平穩釋放房地產企業風險，也是穩發展和防風險動態平衡的結果。

房地產市場平穩發展的政策建議

穩步推進房地產長效機制是根本

維護房地產市場平穩發展，從根本上講需要建立“人、房、地、錢”為核心的房地產長效機制。“人”的方面，戶籍制度改革、調節收入分配政策、城鎮化進程、人口和生育政策等都是影響房地產需求的長期因素，需要從完善機制和制度的角度去考慮。“房”的方面，主要是通過財稅、金融、土地等政策，大力發展長租房和保障性住房，豐富和完善多層次住房供給體系?！暗亍钡姆矫?，進一步推動農地入市等制度改革，完善土地指標的跨區域調劑等制度性措施?！板X”的方面，房地產貸款集中度已經實施，后續房地產貸款風險權重、居民債務收入比等或也將迎來新的規定，不斷完善房地產金融審慎管理制度。

房地產長效機制中房地產稅又是重中之重。房地產稅之所以被寄以厚望，是由以下幾點原因決定的：一是通過征收房地產稅，可以擴展地方政府的財政收入來源，減少對土地出讓金的依賴，進而降低土地價格;二是通過累計稅率和差別化稅率，起到抑制投資性需求，防止房價過快增長的目的，同時也是調節收入分配的重要手段。房地產稅征收涉及到拿地、交易和保有三個環節，是一個系統性工程，具體稅收設計仍需在試點的基礎上不斷調整。短期看，房地產稅改革試點將進一步強化“房住不炒”的調控預期，長期將帶來“人、房、地、錢”四位一體聯動新機制的深刻調整。

商業銀行應主動作為，促進房地產市場平穩發展

主動擔當責任，深刻理解房地產政策的內涵。2021年10月，三季度金融統計數據新聞發布會就指出，部分金融機構對房地產企業“三線四檔”融資管理規則存在一些誤解，“誤解為銀行不得新發放開發貸款”。因此，商業銀行應深刻理解房地產政策內涵，一方面，應準確把握和執行房地產金融審慎管理制度，保持房地產信貸平穩有序投放，滿足房地產市場合理融資需求;另一方面，穩妥有序開展房地產并購貸款業務，重點支持優質房企并購困難的大型房企的優質項目，以市場化方式支持房地產風險化解和行業出清。

提升經營能力，做好風險和效益的統一。從商業銀行資產配置角度看，房地產貸款抵押品充足，仍是銀行較為優質的資產。一方面，商業銀行要關注房地產風險，強化房地產業的信用資質審查;另一方面，商業銀行要關注房地產風險可能引發的次生風險，針對優質核心房企的上游建筑和基建類企業進行貸款結構優化，加大對新興產業的支持力度，動態調整資產擺布。

把握高質量發展，順應房地產市場的發展趨勢。在“因城施策”“一城一策”的指引下，房地產區域分化和房企分化是必然結果，商業銀行應提前布局，主動作為，滿足區域住房需求和優質房地產企業平穩發展。同時，長期租賃住房政策不斷出臺，政策主要通過融資支持、增加租賃住房的供給、租賃稅收的優惠等方面強化對住房租賃的支持，把握長租房和城市更新帶來的長租房開發貸和更新貸機會。助力房地產企業轉型升級，關注“地產+養老醫療”“地產+物業管理”、綠色和標準化、長租公寓等轉型方向。

滿足剛性住房信貸需求，維護住房消費者權益。銀保監會指出，目前銀行個人住房貸款中有90%以上都是首套房貸款，要在貸款首付比例和利率方面對首套房購房者予以支持。一方面，商業銀行應積極配合各地做好房地產調控、保障剛需群體信貸需求;另一方面，在推進房地產轉型發展中，商業銀行也應主動加強資金的監控，防止預售款等資金被挪用，維護住房消費者權益。

（作者單位：中信銀行博士后科研工作站，

中信銀行資產負債部）

責任編輯：孫 爽

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