以交易管理新理念規范房地產市場秩序

陳斌

2021年7月13日，住房和城鄉建設部等八部門下發《關于持續整治規范房地產市場秩序的通知》（以下簡稱《通知》）。《通知》提出基本原則：堅持聚焦問題、重點整治;堅持群眾參與、開門整治;堅持齊抓共管、綜合整治;堅持標本兼治、長效整治。房屋交易管理新理念的核心，是踐行房屋交易管理的數字化轉型，以建立交易平臺為根基，實行登記制，結合物業管理之房屋維護服務，實現對房屋生存周期的全過程溯源管理。登記制是對擬進行房屋交易的雙方實行登記制度，主要包括讓真實的房源上市交易、確保房源的唯一性與時效性、強化對參與機構的信用評價、加強房屋維護服務信息管理四個方面。

可見，新理念與《通知》不謀而合，均是為了促進房地產市場平衡健康發展，聚焦市場的難點和痛點，整治房地產市場秩序，切實維護房屋交易雙方的合法權益。

新理念是對人、財、物、參與機構的管理

新理念通過推行登記制來綜合管理各類平臺房源的線上或線下環節，對房屋交易全過程進行跟蹤管理，主要對與房屋交易相關的人、財、物以及參與機構的管理。

“人”的管理是通過房源對房屋所有者、房屋購買者、房屋出租者、房屋承租者、房屋管理者等人及其信用信息的管理。

“財”的管理是通過房源，對過去、現在、未來的房屋交易價格記載，給關注房源者提供可以分析的數據;通過房屋交易資金監管，對房屋交易資金的支付與結算進行管理，主要涉及房屋交易資金（包括定金、首付款、貸款資金、贖樓款、租金、押金等）、房屋交易的各項稅費等。

“物”的管理是對房源信息的管理，從住房建設部門申報建設手續確定房源號之日起，至房屋解體（廢棄）之日止，記載房源所屬小區的變遷、房屋基本情況、物業維護等。

“參與機構”的管理是通過房屋交易各方對房地產開發企業、中介機構、租賃企業、物業公司等與房屋交易相關參與機構的評價，對參與機構的業務范圍、合規情況等進行管理。

新理念的登記制實現對房源和交易的管理

對房源的管理

“人”和“物”的管理，通過登記制，將擬進入房地產市場交易的房源、擬進行交易的房源納入房屋交易的全過程管理;通過數據信息共享，將房屋生存周期中不同時期的信息進行整合，形成房源的標準數據信息，服務于不同管理部門或機構。登記制以房屋交易管理為起點，進而擴展至對房源的管理，

擬交易房源登記之后，通過系統將房源信息進行比對，核實房源信息的真實性;運用政務系統信息聯通，核實房源是否涉案、是否涉及經濟糾紛等，最后房屋所有者委托的中介機構才能在其內部系統上傳該房源信息，從而有效避免房屋交易過程中中介機構發布虛假房源信息等。

擬進行交易的房源登記后，一方面，擬購房人可以在交易平臺上查詢其擬交易的房源信息（系統自動規避敏感信息，通過房源號查詢該房源的相關信息），如發現虛假房源，通過參與機構評價系統舉證，有效避免中介機構發布虛假違法房地產廣告、捂盤惜售、囤積房源等現象;另一方面，為房地產的市場研究提供數據源，結合房屋交易價格的波動，為政府對房地產市場的有效監督提供數據支撐，為房地產市場的指導價格提供判斷依據。

對房屋交易的管理

房屋交易平臺在房源上的有序管理，為房屋交易的正常開展打下堅實的基礎。對“財”的管理，通過登記制，運用房屋交易資金監管系統對房屋交易的全過程進行管理。

房屋交易雙方通過第三方（商業銀行）簽定房屋交易資金監管協議，通過房屋交易過程中房屋交易雙方確認的每條信息，滿足房屋交易資金的支付與結算條款要求，才能如期支付相關費用。如有不妥，商業銀行客戶經理會介入并核實房屋交易的具體情況，防范出現房屋交易資金被挪用以及租金押金被克扣等現象，確保房屋交易的順利進行。

新理念的登記制實現對參與機構的管理

對房地產開發企業的管理

前面提到，“物”的管理是房源信息管理，具體說是將房屋

建設至交付使用過程中相關的工程抵押、工程進度、工程驗收以及是否辦理不動產權證等數據信息在政府間實時傳送，減少因數據信息滯后帶來的房地產開發不確定性，從而有效避免房地產開發企業的違法違規開工建設。

通過登記制中對房地產開發企業的信用評價信息，實時監督房地產開發企業是否按施工圖設計文件開發建設、是否未按房屋買賣合同約定如期交付、是否存在房屋建設的工程質量問題（如滲漏、開裂、空鼓）、是否未按完整居住社區建設標準建設配套設施等系列問題，從而督促房地產開發企業如實履行房地產開發企業職責，保質保量如期完工，以維護其市場形象。

對中介機構的管理

從深圳市房地產中介協會發布的2017年第一季度二手房網簽排名榜單看，某家2155單排第一，某原1345單排第二，某華1110單排第三。從網簽數據看，某家在深圳市場已超過某原取得領先地位，數據表明某家簽單數據差不多是第二名跟第三名的總和。某家，2001年起步于北京，在短短十幾年的時間內，能快速成長為全國大部分區域房地產經紀業務的中介寡頭，原因就在于其的房屋交易撮合平臺。

中介機構是依賴“平臺”的機構，互聯網平臺將擬交易的房屋數據信息平臺化，讓坐席式服務的中介機構的經紀人能夠共享數據，撮合服務的分工細化，使房屋交易的撮合更快捷;利用客戶信息的不對稱性，通過信息平臺，讓房屋交易信息的多樣化，吸引更多的客戶資源;利用壟斷客戶的資源“平臺”，中介機構把控房價和租金的主動權，讓其“衍生”的業務集中化，將房屋交易的交易過戶、金融服務等規模化處理，使房屋交易的辦理顯得很便捷。

本來房地產經紀是服務于民的，但是房地產中介的文化是追求公司與個人利益最大化，只要房屋交易撮合成功，就代表著收益就在向你招手，無形地導致房地產經紀業務開始嬗變，導致房地產交易市場上一系列違反國家有關政策的現象頻頻出現。從2016年上海某家事件來看，在利益驅動下，一些中介為了尋求利益最大化，利用自身在房產交易環節的優勢地位，不惜違法操作。主要表現為：編造散布謠言、嚴重誤導消費者、擾亂市場秩序;發布的房源信息不真實、不全面、不準確;隱瞞抵押等影響房屋交易的信息;對已出售的房屋不及時從門店網站等發布渠道上撤除;欺上瞞下，壟斷房源，哄抬房價，吃房源差價;侵占、挪用、拖延支付房產交易資金;為不符合條件的保障性住房和禁止交易的房屋提供中介服務;誘導、唆使、協助交易當事人簽訂“陰陽合同”，低報成交價格;幫助交易當事人偽造虛假證明，騙取稅收優惠;倒賣納稅預約號碼等違規違法行為等。

對“物”的管理，通過登記制，擬房屋交易的房源注冊登記，經交易平臺驗真且無瑕疵后，才能在中介機構的平臺上展示，讓每一套房源唯一化，擬成交的客戶對房源的可視化，并將已成功交易的房源實時下架。規范中介機構的平臺運維，將中介機構納入交易平臺的網格化管理，避免中介機構“囤積房源”、捏造散布不實信息、哄抬市場價格、擾亂市場秩序。

對“參與機構”的管理。通過登記制，房屋交易雙方在房屋交易過程前、中、后期均可在交易平臺上對中介機構的服務進行評價。政府相關管理部門在常規檢查時即可隨時發現問題，比如住房租賃機構未提交開業報告即開展經營;未按規定如實完整報送相關租賃信息，等等。

對租賃機構的管理

對租賃機構的管理評價與中介機構類似，通過房屋交易雙方可對租賃機構進行線上、線下評價，將租賃機構也納入交易平臺的網格化管理，有效遏制租賃機構采取暴力與威脅等手段強制驅趕租戶、違規開展住房租賃消費貸款業務、開展“高進低出”“長收短付”等高風險經營行為、不按規定辦理租金監管等現象。

對物業公司的管理

對“物”的管理。通過登記制，將房源的物業維護納入房屋交易雙方的視野，對物業公司的運營情況進行監督管理。

對“參與機構”的管理。通過登記制，房屋交易雙方均可在交易平臺對物業公司進行評價。政府則可通過對中介機構、物業公司的服務評價信息的分析，有針對性地對中介服務、物業服務中的問題進行整治，避免諸如物業服務未按照物業服務合同約定內容和標準提供服務（比如小區建筑物修繕強度有限，主要表現在指示標牌不清晰、欄桿銹蝕、門禁損壞、電動車隨意停放、綠化露土、外墻磚脫落、路面破損凹凸不平、排污系統管道失修、空調外機裝飾缺失等），未按規定公示物業服務收費項目標準、業主共有部分的經營與收益情況、維修資金使用情況等相關信息，超出合同約定或公示收費項目標準收取費用，擅自利用業主共有部分開展經營活動侵占、挪用業主共有部分經營收益，物業服務合同依法解除或者終止后無正當理由拒不退出物業服務項目等。

總之，樹立新理念促進登記制全面鋪開，能夠有效對房地產開發、房屋買賣、住房租賃、物業服務等領域進行全面排查，結合“雙隨機、一公開”抽查與專項檢查，逐條分析研判，形成整治問題清單，促進依法有效開展整治工作，持續整治規范房地產市場秩序。

（作者單位：中國建設銀行總行住房金融與個人信貸部）

責任編輯：劉 彪

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