我國不動產登記制度存在的問題及建議

馬強

【摘要】在中國特色社會主義制度完善和發展過程中，不動產統一登記制度提下了國家治理體系和治理能力現代化發展趨勢。在改革工作不斷深化過程中，我國已經取得了一定的成果。為了進一步推進不動產登記制度的構建和完善，本文分析了當前該制度構建和應用中的一些不足之處，并且提出了改進建議。通過本文研究有助于提升不動產登記制度的合理性，能夠進一步改進相關工作。

【關鍵詞】不動產登記;制度;優化建議

【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2022.02.047

引言：

自十八屆三中全會提出全面深化改革的總目標之后，國務院機構改革和職能轉變方案的重要內容之一就是整合不動產登記職責，構建不動產登記制度，同時該工作內容也是社會主義市場經濟體制和現代化市場體系發展的必經之路。當前我國在法律法規、規章規范等多個頂層設計了不動產統一登記工作，這些工作推動了不動產登記工作的發展，但是在探索過程中也暴露出了一些不足。當前我國相關法律均為實體法，不動產登記規范管理的規則規定還存在嚴重不足。從立法角度看，配套的程序法是規范實體法運行的保障，可見，當前我國需要一部專門對不動產登記進行規范的法律，用于完善和鞏固既有不動產登記制度，推動私人物權保護進一步發展，將社會經濟發展的動力和活力激發出來。

1、不動產登記制度的意義

2013年馬凱提出了不動產登記制度方案。在我國房地產和社會經濟持續發展背景下，面臨著越來越嚴峻的不動產問題。為了解決這些問題，馬凱出于兩個目的提出了不動產登記制度。

第一，加強建設基礎性制度，做好不動產統一登記制度的建立，為物權法規定的落實提供支持，保證安全地完成不動產交易工作，從而更加有效地保護不動產權利人的合法財產權。本次方案還提出，社會的信用代碼的建立和統一要以公民身份證號碼和組織機構代碼為基礎，所以首先要加強構建和完善不動產登記制度。

第二，將我國行政制度的合法性加強。為了實現我國依法行政制度的完善和落實，要將制度的合理性提高。相關部門要做好科學民主、依法決策機制的建立健全，在決策建立后客觀地對制度進行評估和糾錯，嚴格按照既定的法定權限和程序將相關職責履行，保證有效、合法合規地執行各項制度。同時，要深化政務公開工作，做好各項監督機制的健全，充分發揮人民監督的作用。

馬凱認為，首先，要以健全的市場經濟需求建立完善的不動產統一登記制度。專業人士認為，我國市場經濟的一項基本的制度措施就是不動產登記制度，該制度和每位公民的切身利益息息相關，不動產統一登記制度的重要目標也是管家目標之一就是保證人民的利益。所以，我們認為不動產統一登記制度和經濟制度密切相關，并且發揮著重要價值。其次，明確每個公民的不動產統一登記制度能夠保證市場交易市場更加清晰，能夠實現市場交換制度的優化。在不動產交換市場上，交易雙方在市場制度的要求下順利地完成各項作業，能夠將今后交易制度不完整而引發雙方糾紛的問題有效解決。

2、不動產登記制度存在的問題

2.1不動產登記適用范圍小

當前我國還并沒有廣泛地應用不動產登記制度。我國法律在內容請求權上對不動產登記有著明確的限制，將不動產物權轉變、設立或者取消的范圍界定清楚。實際上，不動產登記還可以適用于其他一些領域，只是當前法律排除了其他內容，這導致不動產登記有著較為狹窄的適用范圍。

2.2不動產登記法律制度內容不完善

目前我國缺乏完善的不動產登記制度，法律內容也處于零散狀態，甚至有的內容存在一定的矛盾之處，在制定過程中沒有充分和實際情況相結合，這就導致交易的安全性難以得到保障。有時為了滿足行政需求，會制定并且實施一些法律法規，其中《物權法》及時國家出臺的單獨展示不動產登記制度的法律，雖然《物權法》能夠進一步完善不動產登記制度，但是依然難以充分保證該制度的落實，這和《物權法》中條文內容較為籠統有著很大的關系。《房屋登記辦法》中進一步補充了相關內容，但是不動產登記制度法律仍然難以統一，仍然缺乏嚴格標準的法律。

2.3不動產登記申請條件不夠明確

雖然《物權法》明確規定了不動產登記的申請條件，但是在具體應用中仍然存在一定的不足。當事人在法律法規支持下只需要完全接受不動產登記事項就能夠申請，在實際操作中，雙方當事人很難真正按照約定完成不動產登記申請。雖然雙方已經達成了一致意見，但是仍然存在某一方違背約定的風險，如果出現這種情況，那么將難以利用明確的法律充分保障當事人的權益。可見，應當將不動產登記申請條件進一步利用法律法規進行明確。

2.4不動產登記效力不明確

如果缺乏明確的不動產登記效力，那么就會導致難以進一步實施和落實不動產登記制度。雖然在《物權法》中明確地規定了不動產登記的相關效益，但是也僅僅是保全卻沒有規定破產保護效力。

2.5不動產登記機關不統一

在《物權法》中沒有將登記機構進行統一和明確。當前我國各個地區分別負責當地的不動產登記事項，最終由國家負責統一規定，但是在具體落實中，問題頻出，這種登記模式也難以高效地實現。我國有著較多的不動產類型，有著較多的行政機關，相關法律法規就不動產登記的具體類型和登記機關進行了規定，比如在不動產登記過程中，土地這一不動產需要將行政部門受理申請，建設部門負責登記房屋產權。由于當事人額外繳納的費用增加，導致在登記不動產過程中登記機構難以高效統一，影響了不動產登記工作的順利推進。

3、我國不動產統一登記制度的影響因素

3.1 制度因素

不動產登記立法和內部組織架構是制度的兩個層面。立法方面，國家雖然頒布了一些相關法律條文，但是關于不動產登記的條款規定仍然較為模糊寬泛。內部組織架構方面，我國雖然基本搭建完成了不動產統一登記制度體系，但是在實際運行中上位法和下位法抵觸的情況仍然較多。

3.2 經濟因素

社會經濟的不斷發展以及國民生活水平的提升從很大程度上影響了不動產登記制度，尤其是在市場經濟持續發展過程中，市場競爭日漸激烈，這從很大程度上影響了原有的政策方針。事實上，我國當前經濟運行速度和不動產登記制度的匹配度并不高，所以整個不動產領域發展都受到了一定的負面影響。中國有著十分龐大的人口，必然會存在一些市場經濟競爭，只有不斷完善現行的不動產登記制度才能將經濟快速發展而導致制度建設和經濟發展不協調的問題快速解決。

3.3 社會因素

人民群眾的獲得感和參與感是改革成效鑒定中，社會層面主要的參考因素。我黨抓革命、謀發展就要爭取解民眾之需，為人民群眾辦事，就要解決市場主體的困難。為此，在不動產登記制度構建中，群眾的參與度發揮著十分關鍵的作用。當前我國很多人民群眾還沒有深刻理解不動產登記制度。

3.4 技術因素

屬地性是不動產登記技術層面的因素。在整合數據過程中工作人員常常會出現各個部門匯總登記數據差別大的情況，有的不動產數據都是在紙上記錄的，并且有著較為久遠的時間，有的材料存在丟失、毀壞等情況。此外，我國各個地方在逐步建設不動產登記信息化系統，各個地區的信息化系統存在一定差異性，導師整合存量數據方面存在一些問題，比如登記信息化困難等。

4、我國不動產登記制度的完善建議

4.1擴大不動產登記制度適用范圍

我國不動產登記制度的應用范圍并不廣泛，工作人員需要以具體實際情況為基礎積極拓展不動產登記制度的適用范圍。工作人員不但要按照合同規定的要求落實相關內容，還要明確規定合同規定之外的獲取物權請求權的方法。如果當事人受到了利益損失，可以采用請求權保護自身的權利。可見，在未來發展中，要適當擴大不動產登記制度的適用范圍做好請求權保護，將不動產登記制度的作用充分發揮出來。

4.2統一不動產登記法律

目前我國不動產登記制度已經得到進一步完善，這主要是在《物權法》的不斷實施下，不動產登記制度內容不再繼續零散。然而，在《物權法》中的相關條文均是以概括的方式對不動產登記制度進行規定，缺少預告登記報告制度的相關規定。由于《不動產登記法》尚需完善，因此，《物權法》的完善尚需時日。可在《民法典》中融入不動產登記制度，不過，由于《民法典》制定工作極為復雜，需對其不斷調整，根據實際情況進行修改。由于不動產登記制度的法律制定比較混亂，在這就需要對法律進行補充和完善。《物權法》中規定我國需要制定統一的不動產登記制度，這一條款能夠進一步推動《不動產登記法》的制定。許多法律法規規定的內容甚至超出《物權法》規定的范圍，這些法律可以對《物權法》的內容進行有效的補充和細化，因此，在制定《不動產登記法》時，也可參考這些法律。不過，在應用時，還需考慮到其與《物權法》之間的關系。由于我國《物權法》的制定時間比較早，在制定《不動產登記法》時，就可以對《物權法》進行更加完善的審核和檢查。由于《物權法》還存在許多不完善之處，就要發揮出《不動產登記法》的查缺補漏效果，這樣就可以對《物權法》形成更好的補充。

4.3確定不動產登記適用條件

雖然《物權法》中明確規定了當事人自主選取權，但是這一法律沒有充分保護當事人不動產的登記條件。《物權法》嚴格地限制了當事人申請不動產登記的條件，需要雙方當事人完全接受不動產登記事項后方可提交申請。這種硬性規定導致雙方當事人雖然沒有完成申請但是已經提前有了約定，如果一方違背約定那么無法繼續進行申請工作，無法做好當事人合法權益的充分保護。所以，需要將不動產登記的適用條件進行明確地規定，通過立法等方式將弱者的權益進行充分地保障，保證弱者無需征求對方意見也可以將申請工作完成。

4.4明確不動產登記法律效力

我國關于不動產登記的法律效力仍然存在嚴重的不足，只有將法律效力提高才能為我國經濟的進一步發展保駕護航。當前市場經濟發展中較為常見的一種現象就是破產，這和我國產業發展升級有著很大的關系，由此產生更大的各種類型的風險，所以，需要加強保護債權人的利益，將不動產登記法律效力提高，進一步保障交易的安全性，完善不動產登記制度。

4.5明確不動產登記機關

通過將不動產登記機關確定可以實現多方登記的問題有效解決，能夠將不動產登記工作效率顯著提升，可以加工人力浪費的問題減少。在不動產登記過程中，很多登記機關會參與其中，加上相關法律規范不完善，導致很容易損害權利人的利益。在登記機關選擇方面，我國學者的意見并不統一。

第一，在地方法院設置專門的登記機關;

第二，確定行政機關行使行政權力，將登記效率提高;

第三，利用律師事務所、公證機關等中介機構完成不動產登記工作。

在這三種機構中，行政機關可以大大提升不動產登記的工作西歐阿綠，能夠將行政權力充分發揮出來。針對法院設置登記機關的建議，會涉及到修正和他調整法律法規等工作。如果選用中介機構，其中存在的問題較多，相應權力無法發揮出來。通過對我國國情進行分析客戶，選擇登記機關中，可以優先選擇行政機關，將不動產登記制度的不足有效改善，實現登記效率的提升。

4.6利用信息技術提升數據整合與建庫速度

在不動產登記任務完成后需要加強整合相關數據資料。我國有著眾多的人口，較為廣闊的地域，各個地區的登記方式也存在一定的差異，導致面臨著較大的數據整合難度，傳統依靠工作人員存檔整理的方式并不適合我國國情，所以，此時可以充分發揮大數據等現代信息技術的優勢，通過建庫等方式將數據的整合效率提高。在信息系統中，通過構建數據庫并且完整準確地輸入每一次登記的信息，能夠利用計算機、網絡等技術十分便捷地存儲備份相關檔案。同一當事人在登記中選用的登記方式、登記事由可能存在一定的不同，為了簡化檔案存檔工作，避免給工作人員檔案管理工作帶來較大的負面影響，保證高效地整理相關數據信息，應當利用信息系統，將每次重復登記或者同一當事人登記都自動轉入到當事人名下，這種方式可以方便不動產登記和數據整理工作。每個人在建立了相關數據資料后，電腦可以根據當事人登記方式做好檔案庫的構建，并且準確地區分各項數據信息，可以大大提高工作人員的工作效率。

4.7建立不動產登記賠償責任機制

《中華人民共和國不動產登記法》中仍然沒有明確地規定責任制度。在《中華人民共和國物權法》第二十一條和《中華人民共和國民法典》第二百二十二條規定和實踐情況進行分析可知，當前針對登記機構的責任有兩種觀點，一種認為機構需要實行現行賠付，另一種觀點認為登記機構承擔過錯賠償責任。通過對當前政策進行分析可知，我國還沒有明確地規定和劃分登記機構責任和登記人員責任，這就導致登記人員怕承擔責任。為此，我國需要進一步細化、明確登記法律責任，并且要以當地的實際情況做好賠償資金來源體系的優化，最終統一責權，將當事人賠償和登記機構賠償的界限明確，保證不動產登記糾錯賠償機制健全可操作。

4.8健全體系并明確培養責任

早在2013年馬凱就提出了不動產登記制度，雖然經過了一些年的發展，但是當前仍然缺乏完善的不動產登記體系。我國應當加強建立和完善相關制度，做好不動產登記體系的完善和優化。這種體系有助于當事人、工作人員乃至我國國家整體制度的優化。在當事人方面，通過健全不動產登記體系可以保證其辦理相關業務時更加方便快捷，能夠快速地得到系統關于不動產登記中的問題和疑惑。在工作人員方面，工作人員可以利用健全的體系將自己的責任和義務進一步明確，保證更有底氣開展各項工作，能夠更加準確地辦理相關業務，實現快速準確地建立和應用數據庫。在國家方面，通過構建健全的體系能夠實現領導統一，可以有理有據地保護人民的不動產，能夠更加準確地判斷一些矛盾糾紛。

結束語：

在新時代發展召喚下，不動產統一登記制度體系逐漸改進優化，該體系的完善和落實可以保證國務院戰略部署的更加高效。我國當前處于深化改革階段，文章從不動產登記制度角度提出了改善該制度的建議，希望有助于我國不動產制度的發展。

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