從政府信息公開角度探討不動產(chǎn)登記查詢規(guī)則

馮立濤

摘要：對不動產(chǎn)進行登記，主要目的是維護交易安全，體現(xiàn)物權公示公信原則，而不動產(chǎn)登記信息的查詢便是為此而服務的。本文以《物權法》作為切入點，以不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的構建為背景，根據(jù)當前不動產(chǎn)登記信息查詢的現(xiàn)實狀況，從不動產(chǎn)登記信息查詢內(nèi)容、公開對象等角度對不動產(chǎn)登記查詢規(guī)則進行了科學的分析，對進一步完善不動產(chǎn)登記信息查詢工作進行了有效的探討。

關鍵詞：政府信息公開；不動產(chǎn)登記；查詢規(guī)則

中圖分類號：D923.2 文獻識別碼：A 文章編號：1001-828X（2016）019-000-02

從《物權法》角度分析，不動產(chǎn)查詢是落實物權公示原則的重要手段，也是衡量物權是否公示以及公示程度的重要標準。隨著當前房地產(chǎn)熱的不斷升溫，不動產(chǎn)登記部門在面對公眾的不動產(chǎn)查詢工作中，也面臨著一些新問題，在實際操作中“重登記、輕查詢”現(xiàn)象較為突出，不動產(chǎn)登記是物權公示原則的一個方面，不動產(chǎn)查詢是物權公示原則的另一個方面。不動產(chǎn)查詢權利若不能真正實現(xiàn)，物權公示原則也難以真正落實，為此，筆者結合相關法律法規(guī)以及多年的從業(yè)經(jīng)驗，從政府信息公開角度對不動產(chǎn)登記查詢規(guī)則進行分析，對今后不動產(chǎn)登記查詢工作的發(fā)展方向進行探討。

一、不動產(chǎn)登記機構應依法依規(guī)確定不動產(chǎn)登記資料信息公開的對象

公示物權目的在于方便查閱和了解，若第三人在登記后難以查閱的話，便談不上公信力和登記公示，故而二者的一個重要表現(xiàn)便是第三人可否對登記內(nèi)容加以便捷查閱。

就“公示原則”層面而言，應當公諸于世不動產(chǎn)有無物權的情況，從而使得第三人有所了解。但同時又不能公開全部詳細資料，換言之即有必要限制查詢主體，然而是否限制公示則有很多爭議。其中有研究者覺得“公示”實際上就是向全社會公開物權移轉(zhuǎn)、設定的事實，所以應當允許任何人對登記資料加以查閱，認為登記資料是允許任何人查閱的共信息，無需在法律上限制查閱主體，而在實踐中后者也極難操作。

筆者認為，查閱登記資料“權利主體”應一致于公示原則。然而公示和登記內(nèi)容卻不等同于“全社會公開”，其應以設立公示制度的目的作為起點，即將其目的定位為向社會公開設立和移轉(zhuǎn)物權的事實，對不具備交易意愿者則無需提供查閱登記資料。故而若面對無參與交易意圖而僅僅打算了解登記權利人情況者時，便無需公開，故而《物權法》限制了查詢登記資料的主體。應以平衡交易安全和登記權利人個人隱私保護二者之間的矛盾為核心，對各種模式的開放程度作出利弊分析，根據(jù)信息涉及個人隱私程度的不同，將不動產(chǎn)登記信息進行類別區(qū)分，從而確定相應的查詢主體和查詢范圍。

二、不動產(chǎn)登記機構應根據(jù)授權界定不動產(chǎn)登記資料信息公開查詢的內(nèi)容

《物權法》中提到物權歸屬根據(jù)為歸登記機構管理的不動產(chǎn)登記簿，后者指的是登記機構按照相應規(guī)章制度制作的記錄不動產(chǎn)情況的文件。按照《不動產(chǎn)權屬登記信息查詢暫行辦法》的內(nèi)容，其可包括原始登記憑證和不動產(chǎn)權屬登記簿兩大類別，因為不動產(chǎn)登記簿的設立目的在于體現(xiàn)不動產(chǎn)及其法律情況，故而其內(nèi)容也多劃分為“自然狀況”和“權利狀況”兩個主要部分。其過程中出現(xiàn)的各種資料對于確定物權內(nèi)容和歸屬，對國家行政管理、國民權利的維護都有著不小的作用。

登記資料又可以進一步劃分為兩個類別：其一是向全社會公開者，及主要是不動產(chǎn)層面的一系列權利負擔情況——包括是否已經(jīng)設定了地役權、是否已被查封、是否設定了抵押權之類。作為登記機構，其有義務將此種信息向全社會開放并提供復制的便利。其二是其他登記資料——包括不動產(chǎn)權屬情況和權利人個人資料之類，因為其多數(shù)涉及個人隱私故而只能僅限特定人群查詢。然而一旦交易中有登記權利人，就意味著后者也有進行交易的意向。為此，登記權利人有必要出具授權手續(xù)，從而最大限度杜絕惡意查詢。

筆者認為，對登記資料中可以經(jīng)申請而予以查閱者應加以限制，首先，在未經(jīng)同意情況下無權查詢權利人個人資料；而僅可查詢有限信息。其次，在權利人同意的前提下也要作出適當限制。如有關其聯(lián)系方式、家庭情況之類便無需公開。如此則應一方面詳細記載登記資料，另一方面對之予以分類，在登記簿上記載物權變動、權利負擔之類內(nèi)容并予以公開，與此無關者則不宜記載，也無需向全社會公開。

三、不動產(chǎn)登記機構有義務依法提供查閱、復制登記資料的便利

不動產(chǎn)登記資料是由作為行政機關的登記機構在履行登記職責過程中制作或者獲取的，以一定形式記錄、保存的信息， 從《政府信息公開條例》規(guī)整的政府信息來看，不動產(chǎn)登記資料應屬于依申請公開的政府信息。不動產(chǎn)登記簿在性質(zhì)上屬于依申請而公開的不動產(chǎn)登記資料，公民、法人或者其他組織可以根據(jù)自身生產(chǎn)、生活、科研等特殊需要，依法申請查詢相關信息。

作為專門負責登記的登記機構，其既有審查權利，也有公示義務——即向相應利害關系人、權利人提供與之對有關資料的查閱、復制義務，以此來促進交易、保證安全。若登記機關無故拒絕查詢而造成消極后果者，則應承擔責任。在獲得授權后，登記機關也有義務將登記權利人財產(chǎn)隱私方面的資料公開，但也應做出必要的秘密保守約定，不得擅自擴大登記信息的查詢范圍。故而在原則建立過程中，應同時顧及登記申請人和利害關系人雙方的隱私權和知情權。要綜合各層級法律法規(guī)，借鑒國外區(qū)別分類限制模式，在立法層面統(tǒng)一規(guī)定不動產(chǎn)登記信息中的登記結果信息可供任何單位和個人查詢，而權利人、利害關系人可依法查詢原始憑證信息；有關國家機關可以依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定查詢、復制與調(diào)查處理事項有關的不動產(chǎn)登記資料信息。不動產(chǎn)信息查詢也不能一覽無余，而應視隱私程度不同進行分類，根據(jù)查詢主體分級公開，如房屋坐落位置、面積大小等一般信息可以放開查詢，交易價格等隱私性信息，查詢應有一定的限制。公開查詢意味著獲取信息的權利，也代表著保護隱私的義務，每個查詢主體的都應承擔相應的責任。不動產(chǎn)登記機構還可將房屋電子登記簿信息系統(tǒng)通過數(shù)據(jù)庫接口與公安戶籍、民政管理、地稅征管、人民銀行征信、住房公積金監(jiān)管、工商管理、審計、統(tǒng)計、金融等部門連接，建立相關信息實時共享的網(wǎng)絡。

四、進一步提升查閱、復制不動產(chǎn)權屬檔案利用工作水平的有效措施

1.加大宣傳力度。廣泛宣傳《物權法》，提升國民對之的理解，對保護財產(chǎn)權觀念和物權意識加以強化。以此來真正發(fā)揮該法律的作用。

2.將權屬查閱制度統(tǒng)一化和公開化。如今，社會各界都有很大的不動產(chǎn)權屬檔案信息需求量，但不同個體會有著不同的檔案信息利用程度。一系列法律、法規(guī)都在此方面做了相關規(guī)定，將“保密”、“公開”二者關系加以正確處理。

3.不動產(chǎn)登記部門有必要充分保管、鑒定、整理、分類各種登記部門移交的不動產(chǎn)登記資料，將各類不動產(chǎn)權屬檔案所具備的密級加以制定，并一直來確定查閱范圍。要通過對信息查詢電子化的建立與規(guī)制、對查詢申請人資格證明標準和查詢收費標準的合理設定，來完善查詢的程序。

4.充分利用移動互聯(lián)網(wǎng)絡簡化辦事程序。從節(jié)省費用以及給當事人（尤其身居外地者）查閱登記簿提供方便的層面而言，應將不同地區(qū)登記機構的各種登記簿加以“網(wǎng)絡化”，以建立門戶網(wǎng)站、微信公眾服務號等形式，為移動互聯(lián)網(wǎng)和手機用戶提供自助查詢服務， 通過提供“一站式服務”有效降低檔案信息利用人的查詢成本。

5.動態(tài)地對不動產(chǎn)權屬檔案工作“服務性”予以增強。落實“以人為本”的指導思想，把“人民利益”作為所有工作的“起點”和“終點”，以滿足廣大群眾日益增強的服務需求。

6.建立統(tǒng)一公開的不動產(chǎn)權屬檔案查閱制度有利于促進房地產(chǎn)檔案事業(yè)的發(fā)展。登記部門通過社會各界對不動產(chǎn)權屬檔案的利用，發(fā)揮不動產(chǎn)權屬檔案的作用，使人們認識到不動產(chǎn)權屬檔案的價值和檔案工作的重要性，進一步擴大社會公信力和影響力。

參考文獻：

[1]路磊著.不動產(chǎn)登記資料的查詢主體探討[J].山東社會科學出版社，2015（11）.

[2]王利明.構建統(tǒng)一的不動產(chǎn)物權公示制度——評《不動產(chǎn)登記暫行條例（征求意見稿）》[J].政治與法律，2014（12）.

[3]王利明著.物權法研究（上下卷）[J].中國人民大學出版社，2013（1）.

[4]曹紅冰著.不動產(chǎn)物權制度的理論和法律適用[J].湘潭大學出版社，2011（8）.

[5]于海涌著.論不動產(chǎn)登記[J].法律出版社，2007（2）.

[6]孟勤國著.中國物權法100問[J].人民法院出版社，2007（5）.