基于不動產登記價值功能淺析宅基地使用權的登記生效主義

余云輝

摘要：確定宅基地使用權屬，不僅能減少因宅基地糾紛而產生的隱患，實行登記生效主義，更能有效引導農民規范登記行為，構建完善的宅基地使用權登記信息系統。本文基于上述背景，從不動產登記價值功能的角度出發，對宅基地使用權的登記生效主義進行了論述，以期能為相關工作人員提供參考。

關鍵詞：不動產登記；價值功能；宅基地使用權；登記生效主義

實踐調查表明，目前我國各地宅基地使用權登記已如火如荼的進行，盡管尚未出臺對應的法律約束，但之所以會形成宅基地使用權流轉的隱形市場，是因為從側面角度來看，它符合社會發展需求。在這一前提下，不動產登記制度逐漸成為需要重視的課題。實際上，不動產登記制度受到國家青睞的關鍵因素在于其公法功能，因此登記生效主義適合在宅基地使用權的登記工作使用。

1、不動產登記價值功能概述

從西方國家的不動產登記史中可以發現，最初的土地稅收制度促成了不動產登記制度，而主要登記證明

地籍，則是作為記載土地位置、質量、權屬等信息狀況，為征稅而建立的田賦簿冊。在保障國家稅收、推行田賦制度等方面起到了重要作用。在近代社會，工商業日益強盛的前提下，新興資產階級需要用不動產作為資產抵押，解決發展過程中的融資問題，因此，以不動產所有權負擔為主要內容的土地抵押登記被廣泛應用在世界各地。其弊端主要表現為：若在市場交易中，某一方的土地抵押登記產權歸屬不清，交易就將處于不穩定狀況，增加惡劣交易風險。為了降低風險，雙方必須在交易錢對不動產狀況和產權主體進行明確考察。由此可見，在商品經濟的背景下，土地產權歸屬的公示意義重大，被公示的產權準確性以及推定效力同樣重要。

2、宅基地使用權的基本功能

首先，宅基地使用權已被我國物權法確定為用益物權，其性質不具備社會權和社會福利，但具備社會福利和社會保障的生存權又不具備民事權利性質，二者混淆的主要原因是由于宅基地使用權原始取得的無償性，但這也僅僅是物權的取得方式，并不是對社會福利進行判斷的標準。因此，宅基地使用權登記有效主義可明確區分權利性質，減少流轉宅基地使用權的制度成本。

其次，宅基地使用權原始獲得途徑主要是在機體經濟組織與宅基地使用權主體的合意下進行的，而不是政府部門的單方面行為，因此，集體經濟組織是宅基地的所有者，任何設計到所有權人的用益，均需要所有權人的認可。

最后，宅基地使用權是對生存利益的保障措施，是通過民事途徑獲取，而非行政手段或計劃方法獲取，權利人可通過互易、轉讓、出典、抵押、繼承等方法實現權利流轉，因此宅基地使用權有私權屬性，保障生存利益主要依靠市場行為。

3、登記生效主義是宅基地使用權登記的必然選擇

3.1為土地管理提供基礎資料

宅基地地基信息資料為土地資源管理提供了信息支持，宅基地使用權登記的現勢程度與完整程度與土地資源的保護和科學利用息息相關，可從宏觀方面對圖土地利用規模進行合理控制，并引導利用方向，限制農用地域轉為建設用地，從而平衡需求關系，解決土地開發利用與生態環境保護之間的矛盾，實現可持續發展。

3.2為農村居民點整理的順利開展提供保證

目前，我國正在建設“生活寬裕、鄉風文明、村容整潔、管理民主”的社會主義新農村，而整理農村居民點是推進新農村建設的重要途徑，整理工程結束后勢必會涉及到土地權屬問題，健全完善的宅基地使用權屬登記所提供的資料信息，有利于土地管理部門全面掌握分散的農村宅基地狀況以及權屬狀況，從而為國家宏觀調控和土地管理提供可靠的資料。只有實行登記生效主義，宅基地使用權的登記才能決定其使用權，從而有效引導農村居民的登記行為。

3.3有利于降低交易成本，保證交易安全

由于農民自然地理位置以及社會地位較為固定，流動性較小，傳統的宅基地使用權流轉或交易通常發生在熟人之間，但隨著工業化、城鎮化進展，人際關系從熟人社會向陌生人社會轉變無法逆轉，在陌生環境下，必須要構建新的信賴模式，提高宅基地權屬的透明度，避免第三方遭受損失，因此借助登記這一公示行為來對權利進行表彰成為立法的必然選擇，宅基地使用權與國有建設用地的使用權從實際層面上而言沒有區別，因此，無論是從交易安全角度，亦或是法律邏輯角度來看，宅基地使用權均以采用登記生效主義的原則最為妥善。

3.4有利于構建和諧新農村，降低土地訴訟成本

以保護人的生存利益為目的而設定的民事權利是最常見的制度設計基礎，既包含了地上權、所有權、居住權、地役權等物權形式，又包括了租賃權等債權，其中，用益物權占有重要地位，具有其他權益無法取代的功能，從客觀角度來看，用益物權是指土地、房屋等不動產，這些財產是保障人類生存的物質基礎，但土地資產具備稀缺性，若通過取得所有權的方式來滿足每個人的土地資源需求明顯不可能，這勢必會導致大量社會成員無法享有土地用益，為了生存，非土地所有人必然會視法律為無物，掀起對物質財富的爭奪戰爭，最終影響到全人類的生存利益，為了解決所有與利用間存在的矛盾，滿足非土地所有人的需求，法律創設了用益物權制度

在明確土地所有權的前提下，通過允許轉移物權來滿足非所有人的土地需求。結束語：我國出臺的《物權法》中已經明確規定了全國所有不動產登記制度，但僅僅注重宅基地使用權的私權維度進行等級考察存在一定的局限性，無論是從土地利用的規劃方案，還是土地用途管制措施，均要建立在完善的宅基地登記信息基礎上。宅基地使用權在一定程度上保障了權利人的生存利益和土地收益，體現了不動產的真實價值，因此，采用登記生效主義是必然行為，政府部門需重視登記過程，引導民眾合理登記，從而保證農村用地和建設用地的平衡發展。