不動產登記信息化亟待破解哪些難題

曾斌+王洪亮

【摘要】實施不動產統一登記，重點是要加強不動產登記管理平臺的信息化建設。在當前互聯網快速發展的新趨勢下，要充分利用互聯網的資源優勢和技術優勢，主動借助移動互聯、大數據分析等科技手段，推動不動產登記信息化建設，從而保護個人信息安全，促進政府服務更加便捷高效。

【關鍵詞】互聯網 不動產登記 信息化 網絡化

【中圖分類號】D923.3 【文獻標識碼】A

不動產登記是不動產物權變動的法定公示手段，是因法律行為而產生物權變動的生效要件，是物權依法獲得承認和保護的基本根據。為推進不動產登記制度建設，《中華人民共和國物權法》（以下簡稱《物權法》）立法時提出“國家對不動產實行統一登記制度”，但一直未能得到有效落實，這主要表現在登記機構、登記范圍、登記程序和城鄉登記等方面“不統一”。由于部門利益、網絡技術等原因，不動產登記缺乏一個統一、規范、高效的管理平臺，無法實現不動產登記的立法目的和制度價值。

2016年1月1日起頒布施行的《不動產登記暫行條例實施細則》（以下簡稱《實施細則》）對不動產登記資料的查詢、保護與利用作了進一步規定，第九十五條明確提出應加強不動產登記信息化建設，按照統一的建設要求和技術標準，做好數據整合、系統建設和信息服務，加強產品開發和技術創新，提高不動產登記的社會綜合效益。

不動產登記信息化建設面臨的主要問題

首先是登記機構整合后信息歸整難度較大。以住房信息聯網為例，由于各地各部門調查技術與認定標準不統一，又面臨技術、人員和資金等難題，個人住房信息系統聯網進展始終不理想，而不動產統一登記的規模和難度實際上遠超住房信息聯網工程。《暫行條例》已整合不動產登記機構職責，解決了登記機關不統一的問題。但由于歷史原因，登記機構職能整合具有多個部門（行業）和多個層級（區域）網格交叉的特點，同時涉及權力再分配，不可避免會觸及部門實際利益。從部門角度來看，多年來，土地、房屋、林地、海域等不動產資源分屬國土、住建、農林、海洋等不同部門管轄，機構撤并劃轉牽扯較多利益矛盾，國土部門還需要較長時間進行牽頭協調；從地方政府角度來看，不動產登記與地方政府經濟利益緊密相關，又與考核權重掛鉤，由于擔心統一登記后不動產基礎信息的公布可能會涉及地方債、土地財政等問題，不排除部分地方政府從地方發展考慮，不愿意曝光家底，沒有動力去推進登記工作落實。在推動登記數據聯網方面，多年的分散登記造成了很多原始信息都散布在地方政府相關部門內部辦公系統或檔案管理系統中。同時，由于各地登記標準不一，信息化水平存在差距，多數地區還以紙質登記為主，再考慮到技術、人員、經費和檔案涉密、部門不愿共享數據等方面原因，數據整合匯總并實行聯網，需要更加科學有效的方式。

其次是平臺準確性、開放性和易用性不夠突出。不動產涉及范圍廣種類多，《暫行條例》第五條明確規定了能夠依法進行登記的10種不動產權利的具體類型。詳實準確的不動產登記數據是跨部門聯網的重要基礎，因此信息準確性有待提高?！稌盒袟l例》第二十五條要求各級各部門加強不動產登記信息互通共享。不動產信息全國聯網，有利于打破部門間信息壁壘，推動信息透明公正、實時共享，便于交易相對人查詢，降低交易成本，維護交易安全，還有利于社會公眾進行監督，大大減少暗箱操作、權力尋租空間。這里需要厘清的是不動產登記哪些信息可以公開，以什么樣的形式公開，在什么樣的范圍公開和面向什么樣的對象公開等幾個重要問題。目前，部分政府職能部門和地方政府對不動產登記信息公開持保留態度。多數政府網站都需投入了大量人力、物力、財力進行建設管理，但往往存在內容不夠全面、更新不夠及時、后期無人維護等問題，“僵尸網站”現象并不少見。部分網站還存在查詢要素缺失、搜索路徑繁瑣、數據庫連接不暢等問題，點擊率始終偏少，群眾知曉率低。這些都是網絡化過程中需要解決的問題。

最后是網絡安全與個人隱私保護還需加強。《暫行條例》規定了可以依法查詢、復制不動產登記資料的主體范圍，并嚴格限制了查詢目的和用途，要求查詢單位、個人應當向不動產登記機構說明查詢目的，未經同意不得泄露查詢獲得的不動產登記資料。國土部表示，個人房產信息屬于個人隱私，只對管理部門和住房產權所有人公開。但在推動住房信息聯網過程中，部分擁有多套房產的群體或既得利益者，不愿意主動配合聯網工作，給登記審查帶來了不少困難。由于不動產登記涉及私有財產，關乎個人隱私問題，而登記又是完全自愿的，因此有相當一部分當事人不愿意配合登記，即使申請登記也會故意提供不真實不準確的申請材料，以此掩飾名下私人財產。

域外不動產登記的相關經驗與啟示

美國各州通過不動產登記聯網為征稅提供依據。根據各州的不動產登記法進行登記，美國沒有統一的不動產登記體系。但美國建立了一套供人檢索和調閱的公共索引系統，依托先進的索引系統，當事人可通過代理律師查閱登記機關的檔案資料和提供法律意見、向專業的產權保險公司購買產權保險或者在產權轉移契約中要求轉讓人提供產權保證等措施來確保不動產產權的真實性。民眾也可以到政府土地登記辦公室或相關網站查詢有關不動產登記信息。

新加坡大力整合登記系統并實現電子化。新加坡經歷了較長一段地契系統與中央登記系統并存的時期，到本世紀初，新加坡全境不動產基本上已統一在中央登記系統下。新加坡政府還同步推進“電子政府”計劃，大力推動不動產登記系統電子化，可以讓所有人查到某一地塊的各種信息。值得注意的是，新加坡不動產登記制度不允許民眾查詢他人名下具體房產數量信息，以保護個人隱私。

香港地區提供不動產登記便民查詢服務。香港的房地產登記制度主要由專門的香港土地注冊處負責，自2005年2月12日起，啟用了“綜合注冊資訊系統”，變過去分散在香港島、九龍和新界登記為統一的中央注冊系統，取消了地域界限，并提供網上查詢服務，市民只需要交納幾十港幣注冊，就能在網上查詢任意一個物業信息，大大降低了成本，方便了當事人。為保護個人隱私，個人房產信息查詢以房屋本身為主，不能查到他人名下所有房產。