不動產(chǎn)登記信息化亟待破解哪些難題

曾斌+王洪亮

【摘要】實施不動產(chǎn)統(tǒng)一登記，重點是要加強不動產(chǎn)登記管理平臺的信息化建設(shè)。在當(dāng)前互聯(lián)網(wǎng)快速發(fā)展的新趨勢下，要充分利用互聯(lián)網(wǎng)的資源優(yōu)勢和技術(shù)優(yōu)勢，主動借助移動互聯(lián)、大數(shù)據(jù)分析等科技手段，推動不動產(chǎn)登記信息化建設(shè)，從而保護個人信息安全，促進政府服務(wù)更加便捷高效。

【關(guān)鍵詞】互聯(lián)網(wǎng) 不動產(chǎn)登記 信息化 網(wǎng)絡(luò)化

【中圖分類號】D923.3 【文獻標(biāo)識碼】A

不動產(chǎn)登記是不動產(chǎn)物權(quán)變動的法定公示手段，是因法律行為而產(chǎn)生物權(quán)變動的生效要件，是物權(quán)依法獲得承認(rèn)和保護的基本根據(jù)。為推進不動產(chǎn)登記制度建設(shè)，《中華人民共和國物權(quán)法》（以下簡稱《物權(quán)法》）立法時提出“國家對不動產(chǎn)實行統(tǒng)一登記制度”，但一直未能得到有效落實，這主要表現(xiàn)在登記機構(gòu)、登記范圍、登記程序和城鄉(xiāng)登記等方面“不統(tǒng)一”。由于部門利益、網(wǎng)絡(luò)技術(shù)等原因，不動產(chǎn)登記缺乏一個統(tǒng)一、規(guī)范、高效的管理平臺，無法實現(xiàn)不動產(chǎn)登記的立法目的和制度價值。

2016年1月1日起頒布施行的《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細(xì)則》（以下簡稱《實施細(xì)則》）對不動產(chǎn)登記資料的查詢、保護與利用作了進一步規(guī)定，第九十五條明確提出應(yīng)加強不動產(chǎn)登記信息化建設(shè)，按照統(tǒng)一的建設(shè)要求和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，做好數(shù)據(jù)整合、系統(tǒng)建設(shè)和信息服務(wù)，加強產(chǎn)品開發(fā)和技術(shù)創(chuàng)新，提高不動產(chǎn)登記的社會綜合效益。

不動產(chǎn)登記信息化建設(shè)面臨的主要問題

首先是登記機構(gòu)整合后信息歸整難度較大。以住房信息聯(lián)網(wǎng)為例，由于各地各部門調(diào)查技術(shù)與認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一，又面臨技術(shù)、人員和資金等難題，個人住房信息系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)進展始終不理想，而不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的規(guī)模和難度實際上遠(yuǎn)超住房信息聯(lián)網(wǎng)工程。《暫行條例》已整合不動產(chǎn)登記機構(gòu)職責(zé)，解決了登記機關(guān)不統(tǒng)一的問題。但由于歷史原因，登記機構(gòu)職能整合具有多個部門（行業(yè)）和多個層級（區(qū)域）網(wǎng)格交叉的特點，同時涉及權(quán)力再分配，不可避免會觸及部門實際利益。從部門角度來看，多年來，土地、房屋、林地、海域等不動產(chǎn)資源分屬國土、住建、農(nóng)林、海洋等不同部門管轄，機構(gòu)撤并劃轉(zhuǎn)牽扯較多利益矛盾，國土部門還需要較長時間進行牽頭協(xié)調(diào)；從地方政府角度來看，不動產(chǎn)登記與地方政府經(jīng)濟利益緊密相關(guān)，又與考核權(quán)重掛鉤，由于擔(dān)心統(tǒng)一登記后不動產(chǎn)基礎(chǔ)信息的公布可能會涉及地方債、土地財政等問題，不排除部分地方政府從地方發(fā)展考慮，不愿意曝光家底，沒有動力去推進登記工作落實。在推動登記數(shù)據(jù)聯(lián)網(wǎng)方面，多年的分散登記造成了很多原始信息都散布在地方政府相關(guān)部門內(nèi)部辦公系統(tǒng)或檔案管理系統(tǒng)中。同時，由于各地登記標(biāo)準(zhǔn)不一，信息化水平存在差距，多數(shù)地區(qū)還以紙質(zhì)登記為主，再考慮到技術(shù)、人員、經(jīng)費和檔案涉密、部門不愿共享數(shù)據(jù)等方面原因，數(shù)據(jù)整合匯總并實行聯(lián)網(wǎng)，需要更加科學(xué)有效的方式。

其次是平臺準(zhǔn)確性、開放性和易用性不夠突出。不動產(chǎn)涉及范圍廣種類多，《暫行條例》第五條明確規(guī)定了能夠依法進行登記的10種不動產(chǎn)權(quán)利的具體類型。詳實準(zhǔn)確的不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)是跨部門聯(lián)網(wǎng)的重要基礎(chǔ)，因此信息準(zhǔn)確性有待提高。《暫行條例》第二十五條要求各級各部門加強不動產(chǎn)登記信息互通共享。不動產(chǎn)信息全國聯(lián)網(wǎng)，有利于打破部門間信息壁壘，推動信息透明公正、實時共享，便于交易相對人查詢，降低交易成本，維護交易安全，還有利于社會公眾進行監(jiān)督，大大減少暗箱操作、權(quán)力尋租空間。這里需要厘清的是不動產(chǎn)登記哪些信息可以公開，以什么樣的形式公開，在什么樣的范圍公開和面向什么樣的對象公開等幾個重要問題。目前，部分政府職能部門和地方政府對不動產(chǎn)登記信息公開持保留態(tài)度。多數(shù)政府網(wǎng)站都需投入了大量人力、物力、財力進行建設(shè)管理，但往往存在內(nèi)容不夠全面、更新不夠及時、后期無人維護等問題，“僵尸網(wǎng)站”現(xiàn)象并不少見。部分網(wǎng)站還存在查詢要素缺失、搜索路徑繁瑣、數(shù)據(jù)庫連接不暢等問題，點擊率始終偏少，群眾知曉率低。這些都是網(wǎng)絡(luò)化過程中需要解決的問題。

最后是網(wǎng)絡(luò)安全與個人隱私保護還需加強。《暫行條例》規(guī)定了可以依法查詢、復(fù)制不動產(chǎn)登記資料的主體范圍，并嚴(yán)格限制了查詢目的和用途，要求查詢單位、個人應(yīng)當(dāng)向不動產(chǎn)登記機構(gòu)說明查詢目的，未經(jīng)同意不得泄露查詢獲得的不動產(chǎn)登記資料。國土部表示，個人房產(chǎn)信息屬于個人隱私，只對管理部門和住房產(chǎn)權(quán)所有人公開。但在推動住房信息聯(lián)網(wǎng)過程中，部分擁有多套房產(chǎn)的群體或既得利益者，不愿意主動配合聯(lián)網(wǎng)工作，給登記審查帶來了不少困難。由于不動產(chǎn)登記涉及私有財產(chǎn)，關(guān)乎個人隱私問題，而登記又是完全自愿的，因此有相當(dāng)一部分當(dāng)事人不愿意配合登記，即使申請登記也會故意提供不真實不準(zhǔn)確的申請材料，以此掩飾名下私人財產(chǎn)。

域外不動產(chǎn)登記的相關(guān)經(jīng)驗與啟示

美國各州通過不動產(chǎn)登記聯(lián)網(wǎng)為征稅提供依據(jù)。根據(jù)各州的不動產(chǎn)登記法進行登記，美國沒有統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記體系。但美國建立了一套供人檢索和調(diào)閱的公共索引系統(tǒng)，依托先進的索引系統(tǒng)，當(dāng)事人可通過代理律師查閱登記機關(guān)的檔案資料和提供法律意見、向?qū)I(yè)的產(chǎn)權(quán)保險公司購買產(chǎn)權(quán)保險或者在產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移契約中要求轉(zhuǎn)讓人提供產(chǎn)權(quán)保證等措施來確保不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的真實性。民眾也可以到政府土地登記辦公室或相關(guān)網(wǎng)站查詢有關(guān)不動產(chǎn)登記信息。

新加坡大力整合登記系統(tǒng)并實現(xiàn)電子化。新加坡經(jīng)歷了較長一段地契系統(tǒng)與中央登記系統(tǒng)并存的時期，到本世紀(jì)初，新加坡全境不動產(chǎn)基本上已統(tǒng)一在中央登記系統(tǒng)下。新加坡政府還同步推進“電子政府”計劃，大力推動不動產(chǎn)登記系統(tǒng)電子化，可以讓所有人查到某一地塊的各種信息。值得注意的是，新加坡不動產(chǎn)登記制度不允許民眾查詢他人名下具體房產(chǎn)數(shù)量信息，以保護個人隱私。

香港地區(qū)提供不動產(chǎn)登記便民查詢服務(wù)。香港的房地產(chǎn)登記制度主要由專門的香港土地注冊處負(fù)責(zé)，自2005年2月12日起，啟用了“綜合注冊資訊系統(tǒng)”，變過去分散在香港島、九龍和新界登記為統(tǒng)一的中央注冊系統(tǒng)，取消了地域界限，并提供網(wǎng)上查詢服務(wù)，市民只需要交納幾十港幣注冊，就能在網(wǎng)上查詢?nèi)我庖粋€物業(yè)信息，大大降低了成本，方便了當(dāng)事人。為保護個人隱私，個人房產(chǎn)信息查詢以房屋本身為主，不能查到他人名下所有房產(chǎn)。