二手房中介費，為何居高不下？

金姬

2021年12月上海，房產中介公司櫥窗內的出租房和二手房出售的信息。

近日吵得沸沸揚揚的某明星夫婦上海購買豪宅疑似“跳單”事件，引發全民大討論。“跳單”固然不對，但房產中介費用“一刀切”式的按成交價一定比例收費，也被廣為詬病。畢竟隨著房價上行，中介費自然水漲船高，疑似“跳單”事件涉及的豪宅中介費就高達上百萬元。

房產中介收費模式，也許正需要一場變革。

首先要說明的是，法律上確定的“跳單”行為是違法的。

民法典第九百六十五條規定，委托人在接受中介人的服務后，利用中介人提供的交易機會或者媒介服務，繞開中介人直接訂立合同的，應當向中介人支付報酬。這就意味著如果買家接受了中介的服務后跳單，需要照常向中介支付相應中介費。

但這里的“直接訂立合同”，指的是雙方直接交易，而沒有通過任何一家中介。現實中，賣房人通常都會把自己的房子委托給多家中介掛牌出售，如果買家通過另一家中介費更低、服務更好的中介來促成交易，則不構成“跳單”。

涉事明星夫婦是否構成“跳單”，自有相關法律程序去界定。

大家更關心的是，目前的中介收費標準是否合理？畢竟，當下房產中介行業普遍遵循的收費標準主要是以27年前的一份文件為藍本，而這份文件已在8年前被廢止。

1995年7月17日，國家計委、建設部發布了《關于房地產中介服務收費的通知》。其中提到，房地產租賃經紀服務收費，無論成交的租賃期限長短，均按半月至一月成交租金標準，由雙方協定一次性收費。房屋買賣代理收費，按成交價總額的0.5%-2.5%計收。實行獨家代理的，收費標準由委托方與房地產中介機構協商，可適當提高，但最高不超過成交價格的3%。

要知道，中國取消福利分房是在1998年，1995年的房地產市場還沒有完全起來，當時買賣二手房還是一個小眾現象。尤其在1993年海南樓市泡沫破滅后，1995年的房地產市場并不景氣。當時的房產總價并不高，因此“按成交價總額的0.5%-2.5%”、“獨家代理不超過3%”來收取費用還是十分合理的。

但中央政府已經有了樓市調控的先見之明，而1995年可以說是中國樓市的法制元年。除了《關于房地產中介服務收費的通知》，這一年還頒布了《城市房地產管理法》和《土地增值稅條例》。此外，隨著全國推廣住房公積金制度，1995年工商銀行推出第一個商品房貸款。可以說，1995年的各種法律政策為今后的樓市交易打下了良好基礎。

而根據那個年代房價和工資水平制定的房地產中介服務收費標準，就成了后來中介收費的金科玉律。當房價漲幅明顯高于工資漲幅的時候，中介費的“貴”就顯露無遺——例如，在1995年，上海市中心房價大約3000元/平方米，上海人均月工資是773元;2021年，上海市中心房價比當年漲了至少30倍，而上海平均月工資是6502元，還不到26年前的9倍。

1995 年的收費標準是“按成交價總額的0.5%-2.5%”“獨家代理不超過3%”，但大多數中介收費標準是“就高不就低”。

而且，1995年的收費標準是“按成交價總額的0.5%-2.5%”“獨家代理不超過3%”，但大多數中介收費標準是“就高不就低”。目前市場上中介費的收取在房屋成交總價的1%-3%區間，也有中介公司規定了封頂金額。不同地區中介費的收取模式也存在差異。在北京，房屋中介費由買方承擔;在上海，中介費則由買賣雙方共同承擔。

以上海為例，長久以來中介收費標準都是成交價2%（除非是小中介可以稍微打點折），雖說是上下家各付1%，但最終是由買家獨自承擔2%，因為賣家的掛牌價或報價往往是到手價。

早在2011年，北京市發展和改革委員會同市住建委曾聯合下發《關于降低本市住宅買賣經紀服務收費標準的通知》，住宅成交總額在500萬元及以下、500萬元以上至2000萬元及以下、2000萬元以上至5000萬元及以下、5000萬元以上，住宅買賣經紀服務收費標準均下調0.5%，分別為成交總額的2%、1.5%、1%和0.5%。不知為何，這樣的階梯型收費標準，并沒有真正執行到位。

隨著房價的不斷攀升，高昂的中介費無疑增加了買家的購房成本。為此，2014年7月1日，國家發改委廢止1995年的收費標準，并執行《國家發展改革委關于放開部分服務價格意見通知書》，規定房地產經紀服務收費，由政府指導定價轉變為市場主體通過協商確定。

也就是說，從那以后的房地產經紀收費標準，并沒有國家標準。本來國家發改委希望買賣雙方和第三方中介可以協商出一個滿意的收費價格，然而卻事與愿違。

2014年以來，在二手房交易活躍的城市，中介費并沒有降低，買家對于中介費定價的話語權微乎其微。因為大量二手房源被市場上的中介壟斷，普通老百姓很難跳過中介去尋找合適的房源。

與此同時，沒了政府指導價，中介反而可以堂而皇之漲價。在北京，買方支付成交價的2.7%，賣方無需付傭。在上海，以鏈家為例，在2018年11月提出3%的中介傭金模式，即買方2%，賣方1%。這一收費標準也很快在深圳推行。廣州房產交易中介費是買方支付成交價的1.2%，賣方支付成交價1%。

除了中介費本身，各種隱藏的費用也較多。二手房交易過程中的貸款服務費、評估費、過戶費等也沒有固定標準，通常為1000元到房屋總價的2%不等。

在北上廣深等一線城市，一套二手房交易總價從幾百萬到幾千萬元不等，對應的中介費也從幾萬到上百萬元，而中介為此付出的努力（線下帶看、撮合交易、簽約、過戶、收房等）卻并沒有那么大的差別。這也是中介被普遍吐槽“收費過高”的原因之一。

在2019年1月的一次采訪中，已故的鏈家董事長左暉曾表示，“中國的中介費普遍費率大概在2.5%左右，在全世界看來，也不算高。美國是6%，日本是6%，（中國）臺灣是5%，南非是8%，（中國）香港雖然是2%，但是還有1%的預支的費用”。

左暉給出的數據沒有錯，但是卻并不能使人信服。因為，國外高收費的中介，往往是高學歷，而且也提供相匹配的服務。例如，在美國，絕大部分都是買家自己找到房子。而房產經紀人的價值在于交易中的專業指導，不僅要了解社區特點、市政規劃，還要懂建筑，做防水、除白蟻，更是談判專家，與對方經紀人殺價。

這就引出另一個話題：發達國家的二手房交易主要是單邊代理制。也就是說，買家和賣家有各自的中介，中介主要以一方利益為主，只維護自己代理人的利益，減少了信息不對稱風險，極大降低了交易亂象。

而目前中國內地主要是雙邊代理制，房產中介作為“中間人”，既要替賣方爭取最高的放盤價，又要替買方爭取最低成交價，難以平衡雙方利益。尤其遇到房價上漲期，中介會利用信息差，提升房源價格，讓人們買房時付出更多的成本，以此賺取更高的傭金。

據介紹，目前國內的二手房交易中，約有85%的交易是由中介機構完成，因為后者掌握著足夠的房源。

對于學歷普遍不高的國內中介而言，也有一肚子的苦水。

一方面，打上千個電話才可能有一個有意向的顧客，帶看幾十個顧客才有可能有一個最終買房的。而二手房從看房到過戶的周期很長，像孫儷在《安家》里飾演的房似錦那樣經常“開張”的現象簡直是神話。很多中介可能幾個月都沒拿下一單，而他們或是沒有底薪或是底薪很低，完全要靠傭金才能在打拼的城市生存下去。

另一方面，成交價2%-3%的中介費并不是一人獨享。通常來說，客戶支付的中介交易費，中介公司會扣掉一部分（用來繳納店面租金、水電費和人員管理費等支出），剩余部分的一半是被房源錄入、信息維護的團隊拿走，另一半被店長和中介所在團隊其他成員分。

如果二手房市場不景氣，很多中介就會面臨失業的可能。對于中介來說，饑一頓飽一頓，“一年不開張，開張吃一年”才是常態。這也是中介機構不愿下調中介費標準的原因之一。畢竟，房子賣得掉的時候買家總愿意支付中介費，房子賣不掉的時候降低中介費也沒用。

既然房產中介收費被普遍吐槽偏高，那是否可以繞過中介直接進行房產交易呢？理論上可以，但現實中有很多制約因素。

“關鍵在于房源，誰控制了房源，誰就控制了定價權。”業內人士一語道破玄機。試想一下，一個普通老百姓要去買二手房，他如何能獲得真實有效的信息并可以直接聯系房東看房呢？據介紹，目前國內的二手房交易中，約有85%的交易是由中介機構完成，因為后者掌握著足夠的房源。

房源是怎么來的？中介自有辦法。一位曾經在上海當中介的業內人士向《新民周刊》透露，中介公司一般會出錢向周邊物業要來業主名單和聯系方式。如果是淡季，中介員工就會在店里打電話，問對方是否要買房、賣房、租房等。有的也會出去“掃街”和派單，一般選擇去大賣場或者交通樞紐等人多的地方散發廣告，有時會去一些建材市場等生意人多的地方，甚至會去跳廣場舞的地方和老阿姨們拉關系。

如果你在樓道里發現“求購二手房”的打印文字，內容或是剛到附近學校工作的老師想要誠意買房，或是拆遷辦急需購房安置動遷居民，這樣的小帖子十有八九是中介寫的，目的就是拿到那些想要跳過中介的賣家信息。總而言之，每個中介門店都會對方圓幾公里的小區進行地毯式排摸，不放過任何可能的房源。

而且，賣房的人也不愿暴露自己的個人隱私，因此大多不愿網上公開房源信息和聯系方式，更不愿隔三岔五接待看房者，這也讓中介有了存在的必要。

退一步講，即便買家聯系到了房東，如何確保這套房產“清白”且自己可以在規定時間內去銀行拿到足夠的按揭貸款？對于那些不符合買房條件或者貸款額度有限的購房者而言，假離婚也好，通過“陰陽合同”做高房價獲得更高杠桿而拿到更多貸款也罷，很多灰色地帶的操作需要中介來出謀劃策并協助完成。而中介為了撮合生意拿到高額傭金，不惜鋌而走險的案例也時有發生。

杭州市二手房交易監管服務平臺正式上線“個人自主掛牌房源”功能，引導買賣雙方按照房源核驗掛牌的規范流程開展交易。

值得欣喜的是，“跳過中介”的二手房交易平臺陸續在各地出現。

2020年5月，自然資源部、國家稅務總局和銀保監會發布了關于推進“互聯網+不動產登記”的意見，提出了一窗口服務模式、一網絡服務、深化登記和金融連接的服務功能、辦理電子房產證等。

2021年8月，杭州市二手房交易監管服務平臺正式上線“個人自主掛牌房源”功能，引導買賣雙方按照房源核驗掛牌的規范流程開展交易。當年12月，杭州一購房者通過該官方平臺購房成功，原本需要兩三萬元的中介費，“直買直賣”模式只花了1900元！

2021年10月，上海也推出相關服務，上海市房地產交易中心在“一網通辦”開通存量房買賣雙方未通過中介交易網上簽訂合同（簡稱“手拉手交易網簽”）服務。

1個月后，深圳在規范二手房自主交易方面也有所動作。2021年11月，深圳市房地產中介協會發布《關于新版二手房交易網簽系統上線的通知》，深圳市新版二手房交易網簽系統包括“我要自助賣房”等板塊，二手房自主交易流程更為規范。此外，《通知》指出，嚴禁各房地產經紀機構、經紀人員以“返傭”“定金”等不正當方式誘導消費者，或通過暴力、脅迫等手段迫使消費者簽訂委托合同。

但是，在業內人士看來，這樣的平臺并不能取代傳統中介。易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，一些地方政府搭建的二手房交易平臺，其實就是對一些無中介撮合的二手房交易提供配套服務。易居企業集團CEO丁祖昱則分析認為，官方二手房交易平臺看似將打破傳統依賴中介機構的二手房銷售方式，但其對二手房交易市場影響有限。

至于當下中介收費“一刀切”模式，也值得改進。已有專家建議，房地產交易收費可以借鑒律師或會計等專業人士的收費模式，實行“分項收取”——在整個居間過程的帶看、盡調、斡旋、簽約、貸款、審稅過戶、物業交驗等環節分開收費，客戶需要中介公司提供什么服務項，就收什么錢。與此同時，還可以考慮采納北京2011年試圖推行的“分級傭金”制，而不是無論成交價多少都是一個傭金比例。

作為服務行業，中介需要有足夠的能力來證明自己“物有所值”，不是嗎？