成本管理在房地產開發企業的應用分析

龐文輝

改革開放40多年來，中國經濟得到了飛速發展，作為支柱產業的房地產業，也走過了一段不平凡的路程。從飛速發展階段到全面調整階段，房地產行業正面臨著巨大的考驗，在如此嚴峻的形勢下，房地產企業必須明確自己的定位，科學合理的運用成本管理理論來控制房地產開發過程中每一階段的成本，把握商機，化解風險，從而實現預期利潤。

一、成本管理在房地產開發企業的應用探究

隨著市場經濟的發展，房地產行業充滿挑戰與競爭，面對越來越復雜的開發活動，房地產企業必須明確自己的定位，用超前的戰略眼光和嫻熟的專業操作技巧，科學合理地控制房地產開發過程中每一階段的成本，最大程度減少成本，從而實現預期利潤。成本管理作為發現并保證預期目標實現的一個重要手段，正在項目開發管理中發揮著越來越重要的作用。

二、成本管理的含義

成本管理是成本核算與生產經營的直接結合，它是運用專門的管理技術和方法，以貨幣為主要計量單位，對生產經營過程中的勞動耗費進行成本預測、成本決策、成本計劃、成本控制、成本核算、成本分析和成本考核的一系列價值管理活動。成本管理主要是一項管理活動，各項職能的發揮都是為了達到成本管理的目標，成本管理的職能已經擴展到事前、事中與事后三個方面。

三、成本管理在房地產開發企業中的應用

（一）事前管理

成本預測、成本決策和成本計劃為事前管理。成本預測應提前應用于項目投資決策以及成本決策之前，依據成本的有關數據及其與各種技術經濟指標之間的依存關系，結合企業的發展前景及應采取的各種措施，通過科學的程序、方法和模型，對未來各項成本費用做出科學估計，以此作為投資決策和成本決策的依據，并為企業完成成本計劃提供保證。在這部分中，主要包括了三個步驟：1、識別項目階段。在整個開發過程中，投資項目的篩選是最重要的一環，直接關系到項目開發的成敗，通過成本測算完成項目可行性分析，為投資決策提供依據;2、目標成本形成階段。投資決策完成后，通過成本預測，確定生產經營的幾個備選方案，對這些備選方案進行認真的分析論證，同時結合項目不同業態產品的目標價格及企業的必要利潤，測定項目的目標成本，兩種方法相結合確定備選方案的可行性，進行成本決策，確定最優方案，制定目標成本;3、制定成本計劃階段。根據成本決策所確定的方案和目標，具體規定房地產項目開發周期內各項成本費用的限額，并提出實現規定成本水平所應采取的措施。

（二）事中管理

前期工作完成后，即進入事中管理階段，在此階段主要由兩個步驟組成：1、項目實施和控制階段。由于開發項目的投資支出最大，所占的時間周期最長，因此，加強開發項目建設實施階段的管理，對于開發商實現預計的開發效益是非常重要的，作為開發商，在這一階段要控制好投資、營運、利潤、質量、成本、開盤、銷售及創新這八個環節;2、籌資階段。就一個房地產開發項目而言，一般來說企業的自有資金是遠遠不夠的，因此企業的重要工作就是籌集資金。企業在進行籌資決策時，要充分權衡籌資風險，通過合理安排自有資金和借入資金的比例大大降低成本。

（三）事后管理

事后成本管理主要是在成本發生之后進行的核算、分析和考核，一般包括成本核算、成本分析和成本考核等步驟。在該階段公司應抓好業績報告及評價激勵，這是成本控制能持續改進并發展的保證，同時應做好成本核算，由專門人員負責成本分析，并形成反饋報告。總之根據房地產開發建設單位的特點，成本核算對象應具有獨立的設計文件，可以獨立的組織施工的開發建設產品，在開發產品成本事后管理過程中，企業必須綜合分析成本超、降的程度和原因，全面考核成本計劃的完成情況，并納入經濟責任制，實行獎罰。

四、實施成本管理房地產開發企業應注意的問題

（一）在項目投資前做好成本預測工作

在項目投資前要進行充分的投資測算工作，為投資決策提供依據，避免因投資測算不準確、不全面造成投資決策的失誤。由于房地產開發項目的投資過程就是房地產商品的生產過程，其投資測算與成本費用估算不可分開，應合二為一。房地產開發項目投資測算的范圍包括銷售收入、土地成本、前期工程費、建安工程費、基礎設施費、配套設施費、開發間接費、管理費用、銷售費用、財務費用及開發期間的流轉稅費、土地增值稅、企業所得稅等。對各項收入、成本費用進行現金流量分析，運用凈現值法、投資回收期法、內含報酬率（IRR）法、投資收益率法等項目投資評價方法評價項目的可行性。

（二）抓住設計階段這個成本控制的關鍵環節

項目成本控制貫穿項目建設的全過程，是影響項目成本可能性最大的階段，約占工程建設周期四分之一的方案設計和初步設計階段，影響項目成本的可能性約為20%—60%;而在施工圖設計階段，影響項目投資的可能性則為10%—35%。很顯然，項目投資控制想從根本上降低商品房項目的成本，關鍵在于施工以前的投資決策和設計階段，而在作出投資決策后，控制項目投資的關鍵就在于設計。長期以來，房地產開發企業普遍忽視工程建設設計階段的成本控制，往往把控制工程造價的主要精力放在施工階段審核建筑安裝工程費上，合理結算工程價款，但這樣做能減少的成本有限，真正想要有效減少相關成本還是應該想辦法減少勘察設計費，雖然勘察設計費在整個項目土建安裝成本中只占1%左右，但設計階段是控制項目生產性費用的關鍵階段。據統計資料分析，這1%的費用對工程造價的影響程度達75%以上。在設計階段，為控制造價，可以采用限額設計的方法，按照批準的設計任務書及投資測算控制初步設計總概算控制施工圖進行設計。同時，各專業在保證達到使用功能的前提下，按分配的投資限額控制設計，嚴格控制技術設計和施工圖設計的不合理變更，保證總投資限額不被突破。

（三）加強成本控制

目標成本設定的再合理，如果不加強成本控制，也是徒勞。成本控制是在目標成本分解的基礎上進行的，是目標成本的實施過程。加強成本控制必須對目標成本的指標進行歸納分級控制，以房地產項目成本形成的全過程為對象，結合房地產企業生產經營各階段的特點進行有效控制，從人力、物力和財力的使用效果出發，實施動態成本監控及成本超支預警機制，立足于成本效益的提高，才能達到良好的效果。

（四）做好成本分析，嚴格成本考核工作

成本分析是在成本核算的基礎上進行的。將實際成本與目標成本、上期實際成本、本企業的歷史先進成本水平及標桿企業的成本水平等進行對比，找出差異，分析原因，以便采取措施，保證目標成本實現。房地產企業應建立成本責任制，把成本責任指標分解落實到各部門及各相關人員身上，實行權責結合制度，以提高全體職工降低成本的責任心和積極性，從而增強企業活力。成本考核是成本責任制順利進行的保證，通過考核，可以分清責任，正確評價各責任單位工作成績，起到鼓勵先進、鞭策落后的作用。只有通過成本考核，把成本管理的好壞同每個人的切身利益緊密結合起來，才能促使企業全員改進工作，努力降低成本，不斷增加效益。

總之，在市場經濟迅猛發展的今天，中國經濟環境發生了劇變，全球經濟一體化進程加速，市場需求瞬息萬變，競爭變得異常激烈，成本優勢的取得對于一個企業的生存來說變得更加重要，這也給企業成本管理提供了更好的成本控制手段。所以企業管理者要結合企業實際情況，及時轉變傳統狹隘的成本觀念，充分運用現代先進成本管理方法增強企業在市場的競爭力。

（作者單位：北京建工集團有限責任公司）