淺談創新經濟時期倉儲物流市場投融資策略
——以遼寧沈陽市通用倉儲物流市場行業為例

崔開軼 李 月 沈陽師范大學國際商學院

2021年末，我國倉儲行業設施面積18億平米，倉儲設施總規模與美國相當，冷鏈倉儲市場受部分地區消費升級和城市化進程加快，仍呈現平穩增長；危險品倉儲市場中儲罐供需平衡，包裝件倉庫存在需求缺口；倉儲設施區域間租金和空置情況分化較大，高端冷鏈、醫藥、電商等專業化倉庫租金水平較高，因此，通用倉庫未來的發展重點是高標準倉庫，本文以遼寧省沈陽市為例。

一、沈陽市通用倉儲物流市場行業運營情況及現狀

(一)倉儲行業運營情況

冷鏈倉儲市場隨著地區消費升級和城市化進程加快，呈現平穩增長態勢。2021年末沈陽地區冷庫總容量約0.07萬立方米，較上年增長18%。目前，農批冷庫總量占比高達39%、分撥配送冷庫總量占比32%、生產加工冷庫總量占比14%。相關區域冷庫總量基本與上年持平，部分區域受城市化進程規模提速、消費升級、生鮮電商需求擴張和食品進出口業務持續增長等因素帶動，冷庫容量呈現平穩增長。

危險品倉儲市場中儲罐供需平衡，包裝件倉庫存在需求缺口。2021年末沈陽市危險品倉儲中儲罐約0.6億立方米，其中規模以上第三方企業約62萬立方米，同比增長5%；包裝件倉庫面積約10萬平米左右，同比降幅達到30%以上，第三方規模以上企業危險品包裝件倉庫面積約4.3萬平米，較上年增長 10%。整體上看規模以上企業倉儲規模有所增加，但社會危險品倉儲連續有所減少，其中儲罐供需基本平衡，包裝件倉庫需水求超過0.04億平米，缺口約50%，高端設施缺口更大。

倉儲設施區域間租金和空置情況分化較大，高端冷鏈、醫藥、電商等專業化倉庫租金水平較高。受用地供應減少影響，各區域土地價格的上漲和物流項目的成本增加，推動租金價格進一步上漲。2021年末沈陽市7個重點區域倉庫平均日租金為0.9 元/平方米，平均空置率14.6%，各區域因經濟發展水平程度不同差異較大。其中，大東區、渾南區等區域2021年末平均日租金在1.0—1.2元/平方米，較上年增長3%—6%，空置率在5%—11%之間，部分附帶增值服務的高端冷、醫藥、電商等專業化倉庫日租金可達1.7元/平方米以上；其他區域平均日租金在1.3—1.5元/平方米，漲幅在0.7—2.3%，空置率在1.4%—27.6%之間。

(二)沈陽市通用倉儲市場現狀

沈陽市以電商企業、物流公司以及批發商為倉儲需求主要來源，2021年末，沈陽消費品市場總體規模持續擴大，社會消費品零售額保持高速增長(網上零售額5萬億元、零售業3萬億元、限上單位商品零售類1萬億元、餐飲業0.4萬億)，隨著消費品市場的經濟發展，有助于帶動沈陽倉儲需求增長。

截至2021年末，沈陽市普通倉儲行業企業309家(倉儲總面積為1 277萬平方米，不含在建倉)，倉庫資源主要集中在于洪區(倉儲面積277萬平方米)、渾南區(倉儲面積252萬平方米)、沈北新區(倉儲面積304萬平方米)、蘇家分析屯區(倉儲面積196萬平方米)、鐵西區(倉儲面積109萬平方米)、皇姑區(倉儲面積56萬平方米)、大東區(倉儲面積83萬平方米)。

于洪區：以現代物流和智能裝備基礎制造為主導產業，主要的物流企業包括普洛斯沈陽經開物流園、深國際沈陽現代綜合物流園、京東“亞洲一號”物流園區、蘇寧國際文創智慧產業小鎮、安博沈陽于洪物流園、唯品會東北電子商務產業園等。

渾南區：以智能制造、新能源汽車、生物醫藥與健康醫療、體育休閑支撐產業，主要的物流企業包括普洛斯渾南物流園、普洛斯渾南現代產業園、京東“亞洲一號”渾南區項目、毅都(沈陽)冷鏈物流、安伯、嘉民等。

沈北新區：以食品加工、裝備制造、文化旅游為主導產業，主要的物流企業包括中遠物流、平安不動產、易商、寶供物流等。

蘇家屯區：會展商貿物流產業、新能源汽車及核心部件產業為主導產業，主要的物流企業包括百利威物流、中儲物流、順豐物流等。

鐵西區：先進裝備制造業為主導產業，主要的物流企業包括新加坡勝科物流、香港招商局成大物流、中國外運物流等。

皇姑區：以現代服務業為主導產業，主要的物流企業包括國美安迅、國儲物流、北方物流等。

大東區：汽車產業為主導產業，主要的物流企業包括順裕物流、中國物質、匯安物流等。

2021年末，沈陽市通用倉庫空置率為12.38%，略高于全國通用倉庫空置率(10.36%)水平，整體倉儲設施供大于求。沈陽重點區域空置率同比2020年變化巨大，整體呈回升趨勢。2021年末，于洪區空置率一躍成為沈陽最高的區，為20.19%；而大東區則成為空置最低的區，僅1.74%。

截至2021年末，全國通用倉庫平均租金為23.97元/m2·月，而沈陽市通用倉庫平均租金21.37元/m2·月，低于全國通用倉庫平均租金水平。其中，備受用戶關注的高標倉租金為28.92 元/m2·月。

近年來，沈陽倉儲市場一直保持供過于求現狀，近期需求不足的問題持續發展，尤其是大宗商品市場受宏觀經濟下行壓力加大、制造業增速下滑、中美貿易摩擦持續對抗、高溫多雨天氣、新冠疫情等不利因素影響，導致業務需求有所減弱，整體增速放緩。但隨著沈陽市人民政府發布的《沈陽市積極推進供應鏈創新與應用實施方案》提出，加快推進供應鏈創新與應用，深化供給側結構性改革，促進制造供應鏈智慧化，推動供應鏈上下游企業、物流配送企業有效銜接，實現采購供應、在線生產、需求定制、倉儲配送、銷售服務等功能于一體的高效運作。相關政策實施后，倉儲服務將改變傳統方式，積極向上下游延伸，成為供應鏈的重要環節。未來沈陽倉儲市場需求有所增加，空置率將有所回落，而租金則保持平穩增長模式。

二、通用倉儲物流市場行業項目準入基本條件

(一)物流園區建設項目準入標準

1.屬于經國務院批準設立的海關特殊監管區域保稅物流園區，或列入省重點規劃建設的物流園區項目，或位于《國家物流樞紐布局和建設規劃》中國家物流樞紐承載城市及《全國物流園區發展規劃》一、二級物流園區布局城市的項目，或屬于經海關總署通關一體化改革確定的長江經濟帶14個城市海關區域物流園區的項目。

2.綜合物流園區須依托空港、海港、鐵路樞紐站或大型公路交通樞紐，海關、檢驗檢疫、稅務、工商等配套服務齊全。專業物流園區須靠近大型加工制造基地或商貿流通市場，貨物集散至少輻射省級行政區域。

各類物流園區規劃及可預期的物流強度、交通連接方式、物流信息平臺等一般應達到國家《物流園區分類與規劃基本要求》(GB/T21334-2017)以及《關于開展物流園區示范工作的通知》(發改經貿〔2015〕1115號)的推薦性要求。

3.新建物流園區項目占地面積不少于150畝，可用于出租的物業面積中，物流運營面積(用于物流營運的面積包括倉儲、配載、裝卸、分撥、集散場所等物流用途設施，不包括商鋪及辦公樓)不少于50%。原則上用于建設物流信息平臺或建設智能化倉儲運輸設施等相關信息化設備投資占比不少于10%。項目分期實施的，總體規劃及可研應滿足上述要求。

4.項目股東應具有相應的資金實力，一般應具有同類型物流園區成功運作經驗。股東非物流企業的，應符合其自身所在行業適度進入類(含)以上客戶準入標準，配備物業專業管理團隊。其中股東為房地產行業客戶的，僅限于總行級房地產客戶。

5.對于包含商業物業在內的綜合性物流園區項目，應主要依靠倉庫/場地租金、保管費、裝卸費、運輸費等物流經營性收入還貸，投資回收期一般不超過15年。其中對于出租物業中采用租戶銷售額提成付費模式的，應審慎評估交易量可行性，并追加可靠的第二還款來源；采用租售結合方式的物業項目，融資期限與償債計劃應與物業銷售計劃匹配，且一般自持物業比例不應低于60%。

6.項目規模與當地市場容量匹配，已基本落實入駐企業意向。

7.項目須落實合法有效的擔保措施。重要倉儲設施應辦理相應的財產保險手續。項目應在我行開立收入監管賬戶，并按融資比例歸集資金。

(二)倉儲物流項目準入標準

1.項目選址臨近城市中心、主要交通樞紐或生產流通基地，符合城市發展規劃，市政、管網等配套設施完備。通用倉庫設施條件和服務功能一般應達到國家通用倉庫四星級(含)以上標準。優先選擇高標通用倉、冷鏈倉等倉儲設施予以支持。其中高標通用倉單層層高與立柱間距均不少于8米。

2.借款人或股東符合我行適度進入類客戶標準，具備同類型項目成功運作經驗。

3.項目資本金來源已落實且合法有效。對于預租客戶繳納的保證金或支付的意向租金，不能作為項目建設的資本金。

4.項目已落實大型企業租賃意向，原則上預租率不低于70%，且首次租賃期一般不少于2年。項目正常運營期預期租金不低于當地同類項目平均水平。須審慎評估租賃意向的真實有效性。

5.項目取得合法有效的開工手續。建筑設計防火規范至少達到國家丙二類標準，危險品倉儲設施還應滿足國家有關政策標準。

6.落實合法有效的擔保措施。重要設施應辦理相應的保險手續。項目應在我行開立收入監管賬戶，并按融資比例歸集資金。

7.新建冷鏈倉儲設施的，項目周邊應臨近農產品產地、加工食品或醫藥等產業集中地或主要消費地。項目原則上存儲量應在1 000噸以上，采用節能環保設備與工藝，具備保鮮、冷凍、低溫、超低溫(按功效不同，冷區分類包括：保鮮0至15度，冷凍為-18度至0度，低溫為-35度至-18度，超低溫為-35度以下。一般果蔬類適用0至5度保鮮冷庫，海鮮等產品則需要-18至-25度的低溫冷庫。)等多級功效，并配套冷藏冷凍運輸服務。

8.新建危險品倉儲項目應符合國家《常用化學危險品貯存通則》(GB15603)、《危險化學品經營企業開業條件和技術要求》(GB18265)等政策條例規定，并滿足防火防爆等安全設計要求。項目選址應位于遠離人口集聚地的產業園區、專業危險品運輸碼頭等地，配備有專用管道或運輸車輛，相關運輸企業及司機具備相關危險品運營許可。嚴禁介入以固廢危險品堆放為主要用途，且自身不具備固廢危險品處理能力的危險品倉儲項目。

9.谷物倉儲新建項目優先支持獲得中儲糧代儲或所在省市委托收儲資質的項目。

三、通用倉儲物流市場行業投融資策略

(一)融資風險分析

1.過度投資風險

政府為拉動投資將單位土地投資強度、稅收和建設容積率等作為招商條件，推動行業高速發展，忽視了倉儲設施與當地物流市場需求的匹配，盲目招商引資，導致企業過度投資，預期經濟效益無法實現。

2.股東運營風險

關注項目股東自身經營狀況，對于股東同時新建多個物流項目的，應審慎評價股東出資能力和項目建設資金保障情況。對于股東屬于跨界投資經營的，應審慎評估其資源整合及經營能力，持續關注是否存在股東資金占用等情況。

3.區域規劃變更風險

部分新建項目原計劃用以置換舊城改造的拆遷倉庫，但因地方政府換屆或其他原因導致城市規劃改變，舊倉庫未能拆遷，同時城區還新建了其他倉庫，導致企業投建項目無法實現預租率。

4.配套設施不到位風險

部分投資者片面追求功能、規模和政策租金優惠,交通配套能力差、水電路等基礎設施建設配套落后，不重視對入駐企業的服務與承諾，導致入駐企業外逃，項目后期出租使用率難以達到合理水平，經營困難。

5.監管政策風險

物流行業不同領域受國家安全、環保、規劃、用地等監管政策影響。

6.監管政策風險

物流行業不同領域受國家安全、環保、規劃、用地等監管政策影響，如道路運輸領域受大氣排放和“雙超”治理影響，須防范由此帶來的市場份額和經營收入下降的風險；倉儲、物流園區等領域受區域規劃調整、用地指標不足、環保安全要求提升等政策影響，須防范由此引發的配套設施建設不到位、項目建設超期限、成本超支等風險。

7.業務運營風險

關注倉儲項目預租情況，對于預租客戶相對單一、采用定制模式或以自用為主的，要重點分析預租客戶或自用單位的經營情況和租賃意向的可靠性。關注運輸類、快遞類企業市場競爭情況，對價格戰帶來的企業經營變化和兼并重組提前做好預案。關注與鋼鐵、煤炭等大宗商品貿易密切相關的倉儲及物流園區企業的經營和擔保風險。原則上不再介入鋼貿市場融資。

(二)具體融資策略

1.通用倉儲

持續支持新建的選址合理、已落實大型企業租賃意向的高標準通用倉儲項目及股東實力強、資金實力雄厚的優質綜合性倉儲企業；限制進入手續不全、不符合城市發展規劃的低端倉儲項目及經營情況不善、功能單一、機械化程度低等低端客戶。

2.冷鏈倉儲

隨著國家政策導向、消費升級、市場化進程加快及生鮮電商需求擴張等因素帶動，冷鏈倉儲的需求有所增加，但考慮受近期新冠肺炎疫情影響，沈陽市政府對進口冷鏈食品嚴格管控，適度支持冷鏈物流技術先進、存儲進口冷鏈食品定點冷庫目錄內企業。

3.醫藥倉儲

近年我國醫藥物流倉儲面積不斷增加，陰涼庫和常溫庫占比較高，但醫藥冷鏈倉庫面積漲幅較大，受新冠肺炎疫情影響，醫藥冷鏈物流的需求不斷釋放，冷鏈倉儲基礎設施建設不斷完善，適度支持以疫苗、血液制品、醫療器械市場銷售為主中國醫藥倉儲五十強企業。

4.危險品倉儲

以前危險品倉儲行業企業數量眾多、設施和管理相對落后，并且儲罐供需基本平衡，謹慎支持全國危險品儲罐十強企業。