工業廠房能否以間為單元辦理首次登記

徐映雪

案? ?情

A單位向不動產登記機構申請以間為單元辦理a工業廠房的首次登記。a工業廠房為標準化廠房，位于某市一個工業園區內。不動產登記機構能否依申請為其辦理以間為單元的首次登記？

分? ?析

隨著我國經濟的發展和新型城鎮化的推進，工業用地由于存量較多、土地集約利用效率提升空間較大，越來越成為房地產開發單位關注的對象。根據《國土空間調查、規劃、用途管制用地用海分類指南（試行）》的規定，工業用地為工礦用地的二級類，指工礦企業的生產車間、裝備修理、自用庫房及其附屬設施用地，包括專用鐵路、碼頭和附屬道路、停車場等用地。工業廠房是工業用地上最主要的不動產類型，指直接用于工業生產或為生產配套的各種房屋，主要包括生產車間、庫房及其附屬建筑物等。即除了生產作業的車間外，輔助工業生產的供電室、供水室、儲物間等附屬用房均屬于工業廠房的范疇。工業廠房按照是否標準化進行分類，可分為標準化廠房和非標準化廠房。與非標準化廠房相比，標準化廠房按照行業性質遵循相應的行業“標準”，主要用于中小工業企業和外來工業企業的生產使用。其一般在規定區域內進行統一規劃，具有更強的集約性和通用性，易于培育產業集群，可進一步優化資源配置，緩解用地壓力。

我國一直未出臺法律法規對工業廠房能否進行分割轉讓進行明確。《民法典》《土地管理法》《城市房地產管理法》《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》等房地產管理主要法律法規并沒有禁止工業廠房分割轉讓的具體規定。但鑒于工業廠房的特殊性，在之前較長一段時間里，國家雖未明令禁止，對其分割轉讓也是不鼓勵的。傾向性觀點認為，工業廠房所在的工業用地是一個有機的統一整體，按照不動產登記單元的設定要求，辦理工業廠房登記時一般以幢為基本單元進行登記，不宜進行分割及轉讓。

限制工業廠房分割及轉讓的原因主要有以下幾個方面：一是原國土資源部于2004年下發了《關于發布和實施〈工業項目建設用地控制指標〉的通知》（國土資發〔2004〕232號），規定了工業項目建設用地必須同時符合投資強度、容積率、建筑系數、行政辦公及生活服務設施用地所占比重等四項指標，這四項指標是工業用地控制指標體系的重要組成部分，在土地出讓合同中也會有體現。如把工業廠房分割登記或轉讓勢必會影響其控制指標的實現，從而達不到合同約定的條件。二是若以層或間為不動產單元辦理工業廠房首次登記，則在一定程度上增加了開發單位或買受人擅自改變房屋用途的可能性和風險，出現工業用地“房地產化”現象。出現情況較多的是把工業廠房擅自變為住宅或商業用房進行分割，在二級市場進行銷售。相當于以較低的拿地成本變相取得了住宅或經營性用地，提高了增值空間，促進不公平競爭，破壞土地及房地產市場的秩序，甚至會造成國家的土地收益流失。三是損害了部分買受人的利益。工業用地的開發單位一般不是房地產開發企業，不具備房地產開發經營資質，但仍可與買受人簽訂房屋買賣合同，通過虛假宣傳把工業廠房當作住宅賣給群眾。其擅自改變房屋用途的行為違反了《土地管理法》第四條及《城市房地產管理法》第二十五條的有關規定，但其與買受人簽訂的合同不能因此判定無效，只是無法實現合同的約定。買受人此時只能通過訴訟的方式追究開發單位的違約責任。

2019年5月，國務院出臺了《關于推進國家級經濟技術開發區創新提升改革開放新高地的意見》（以下簡稱《意見》）（國發〔2019〕11號），要求“加強國家級經開區存量用地二次開發，促進低效閑置土地的處置利用。鼓勵新入區企業和土地使用權權屬企業合作，允許對具備土地獨立分宗條件的工業物業產權進行分割，用以引進優質項目”。第一次在國家層面出臺政策鼓勵在一定條件下允許對工業物業產權進行分割。

在《意見》出臺之前，部分地區已相繼出臺相關政策，逐漸呈“開閘”態勢。近年來，由于各地的存量工業用地時常出現部分閑置或低效利用現象，不利于土地資源的整體開發與集約化經營。為加強高效集約用地，引導工業轉型升級，部分地區基于招商引資及產業發展需要，針對不同的用地特點和開發模式出臺了相關政策，規范了工業廠房的登記與銷售標準，使對符合一定條件的工業地產進行產權分割成為盤活閑置低效用地的一種有效方式，致使出現了工業廠房在辦理首次登記前，已取得了商品房預售許可或現售備案的情況，且部分在首次登記前已出售并交付使用。

各地對其分割和轉讓規定的政策松緊程度不一。例如，武漢市于2013年印發《關于加強部分房地產開發項目管理有關問題的通知》，要求文件發布后申請分割銷售的“非住宅”地產項目，開發企業須經所在地政府（管委會）同意，并經發改、規劃、房屋管理部門召開聯席會共同審定批準。

湖南省于2014年出臺了《湖南省人民政府辦公廳關于促進工業地產發展的意見》，支持工業地產的產權分割。建設的生產廠房，按照經批準的設計圖紙，在公共部位明確、滿足房屋獨立使用的條件下，可按自然層、部位等進行出租、出售，并依法辦理產權。

河北省于2018年6月出臺《關于大力發展民營經濟的意見》，鼓勵工業“上樓”，提高工業用地的容積率。鼓勵建設高標準廠房，允許按幢、按層等固定界限為基本單元分割登記和轉讓。

廣東省于2019年5月開始實施《關于明確工業物業產權分割及分割轉讓不動產登記有關事項的通知》，規定工業物業產權可按幢、層等固定界限為基本單元分割為可以獨立使用且權屬界線封閉的空間。在符合規劃、不改變用途的前提下，對工礦廠房、倉儲用房涉及按幢、層等固定界限為基本單元分割的，可按有關規定和相關法律法規及政策辦理工業物業產權變更（分割）不動產登記、轉移（分割轉讓）不動產登記。

河南省鄭州市于2018年11月印發《鄭州市拓展發展空間保障工業用地需求若干措施的通知》（鄭政〔2018〕44號），規定工業廠房確需分割登記的，在不改變用途且符合規劃的前提下，因生產需要在接受投資、合資、對外投資合作過程中，經各縣（市、區）政府（管委會）及市工信部門審核同意，發展改革、規劃、城建、住房保障等相關部門確認后，可以層為不動產單元申請辦理不動產登記。對于對外出售的標準化廠房的房屋所有權首次登記，原則上按照幢、層為不動產單元進行登記。對于規劃施工圖紙中有明確界址且現場有固定界限的標準化廠房確需分割登記的，可以間為不動產單元進行登記（間的建筑面積大于等于300平方米，若單層建筑面積小于等于600平方米的不得以間為不動產單元進行登記）。已辦理過商品房預售許可或商品房現售備案，開發單位申請房屋所有權首次登記的，不動產登記部門嚴格按照商品房預售許可或商品房現售備案確定的銷售單位為最小不動產單位辦理房屋所有權首次登記。

目前，工業廠房分割及轉移登記已成為趨勢，制度在逐步完善，該類項目也在持續升溫。各地不動產登記機構在辦理此類業務時，應注意以下幾點：一是由于標準化廠房的“標準”隨著行業性質的改變而改變，一般難以界定。不同的行業沒有統一的標準化廠房，同一行業的廠房“標準”也不是絕對的，隨著范圍不同而不同。此外，不動產登記機構不具備判定申請登記的廠房是否屬于標準化廠房的職能，故申請人申請標準化廠房的首次登記時，一般需提交各縣（市、區）政府（管委會）或發展改革等部門出具的標準化廠房相關證明材料。二是必要時應把卷宗審核與實地查看相結合。有些地市出臺的相關政策對以間及層為不動產單元申請工業廠房首次登記的，對其實際建設或使用情況作出了相關要求，如現場需有固定界限、不得改變用途等。因此辦理此類登記時，應在審查卷宗的同時進行實地查看，現場查看情況不滿足相關要求的，在整改完畢前不予登記。三是在首次登記前已辦理過商品房預售許可或商品房現售備案的，登記機構一般按照商品房預售許可或商品房現售備案確定的銷售單元為最小不動產單元進行首次登記。因此在具體辦理時應要求開發單位提交商品房預售許可證或商品房現售備案證。四是以間為不動產單元申請工業廠房分割登記的，一般對間及單層的建筑面積進行了限定，審核時應要求開發單位提交規劃報建圖或施工圖，審查間或層的建筑面積是否符合要求。

針對上述案例，應根據a廠房所在地區出臺的具體政策規定進行辦理。如a廠房位于鄭州市，可首先核查a廠房是否辦理過商品房預售許可或商品房現售備案，已取得商品房預售許可證或商品房現售備案證的，應按照證載銷售單元為最小不動產單元進行首次登記。證載銷售單元為間的，方可以間為不動產單元辦理首次登記。未取得商品房預售許可證或商品房現售備案證的，再核查申請登記的間的建筑面積是否不小于300平方米且單層建筑面積是否大于600平方米。符合上述條件的，登記機構對現場進行實地查看，現場有明確固定界限且與規劃報建圖或施工圖中界址一致的，方可辦理登記。（作者單位：鄭州市不動產登記中心）

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