房地產開發(fā)企業(yè)會計核算與稅務處理

密小農

摘要：隨著我國經濟與科技的不斷發(fā)展，人們在生活水平不斷提升的基礎上對于自身的居住要求也是有所提高，而房地產事業(yè)也是在這一時代背景下發(fā)展起來的，并對我國經濟和人們的生活質量的提升起到了至關重要的影響。從很多數據上就能顯示出，房地產這一行業(yè)屬于高投資、高收益、高風險以及高周期的產業(yè)，再加上目前我國政策上的推動，這使得房地產開發(fā)相關企業(yè)之間競爭力不斷加強。

關鍵詞：房地產開發(fā)企業(yè);會計核算;稅務處理

一、房地產開發(fā)企業(yè)在企業(yè)核算與稅收上所產生的影響

（一）土地增值稅、企業(yè)所得稅以及營業(yè)稅

土地增值稅指的是國有土地的使用權、建筑物等都歸于個人所有，在轉讓的過程中會取得貨幣或者實物上的補償，那么這其中就會扣除一些項目金額后的稅務上交給國家，但是稅務的范圍不包括繼承、無償轉讓及贈與房產等方面。企業(yè)所得稅是跟我國法律所規(guī)定的，只要是中華人民共各國境內的企業(yè)與通過生產經營取得收入的組織對他們征收的稅務就是所得稅。在房地產開發(fā)企業(yè)中，所得稅的范疇主要是對于土地的銷售或者是在土地上建造建筑物所獲得的收益，在計算所得所的時候會按照預售金額和收入作為依據，所以說房地產的稅務具有特殊性。營業(yè)稅是在我國境內所擁有的一種稅務，它是針對勞務和對個人不動產銷售等方面所征收的一種稅務種類，房地產企業(yè)中征收的營業(yè)稅就是在預售時所獲得的賬款，按照月份加納，等真正轉賬收入之后便不再征繳。

（二）稅務核算的方式

房地產企業(yè)成本控制是日常管控的工作核心，在對項目進行開發(fā)的時候成本控制貫穿于整個工程進度，它對于房地產的開發(fā)與發(fā)展有著十分深遠的影響，就像施工中所投入的費用，這在整個項目的成本中占據著較大的比重，但是目前房地產企業(yè)大部分都會將預售的款項轉換到營業(yè)收入當中，這樣一來所對應的成本在總結和扣除的核算體系上就無法統(tǒng)一，但是基本上都會用估計推算法、計劃成本法、單位成本法、分類系數法這幾個。具體的計算方式就是根據產品項目的開發(fā)所消耗的費用基礎根據其產品的價值體系去把成本核算，這樣就能得出每一種產品在投入到項目施工中需要投入的真實成本。

（三）核算對于稅收產生的影響

目前房地產企業(yè)對于商品房的開發(fā)中稅務的核算方式基本上會分為樓盤與分歧，從某種意義上來講的話不管是選擇哪個成本核算的方式，它其中并不會改變的就是按照國家所制定的相關法律規(guī)章制度對房地產開發(fā)過程中所進行的樓盤成本核算，再等到房地產的所有項目都完成開發(fā)以后，將涉及到的財政支出都總結到一起再分類。其中的步驟就是對產品開發(fā)的科目依據科學的方法對各環(huán)節(jié)所用成本計算，如此就能組成一個合理的成本核算體系。也就是說無論是什么樣的核算方法，最后都是要根據房地產開發(fā)工程中產生的費用作為稅務核算的基礎，但是在實際的施工當中因為其中存在著一些不確定因素，所以在對一些產品的成本核算的時候就有著不確定性，這樣一來實際征收的稅務也會有所改變，因此核算對稅務征收也是有著很多影響的。

二、我國房地產開發(fā)企業(yè)的會計核算存在問題分析

（一）會計部門所統(tǒng)計的數據不精準

房地產企業(yè)當中無論是企業(yè)內部的組成還是施工的步驟都包含著諸多復雜環(huán)節(jié)，這相比于其它的產業(yè)來說房地產在會計的核算工作上所要計算的內容更多，導致工作的難度也較大。因為在房地產開發(fā)的過程當中有著周期長的特性，所以在會計核算的時候很容易因為其中一些不確定工程因素而導致數據出現不精準或者是不真實的情況。而觀察財務部門之中他們在對一些核算的方式和設備操作上也缺乏相關的科學體系支持，所以數據不精準的情況十分普遍。從整體上來看的話房地產行業(yè)中這些問題的出現相對頻繁，因此會計工作人員對于決策技術人員提供的數據都不合理，這也就難以真實的反映出企業(yè)運營或者是工程的實際情況。

（二）缺乏科學的監(jiān)管體系

現如今我國的房地產開發(fā)在監(jiān)管體系的設計上并不科學，大多數企業(yè)還是一直沿用傳統(tǒng)的監(jiān)管制度，這些制度在企業(yè)發(fā)展當中剛開始的確有效，但是現在隨著社會日新月異的發(fā)展各方面因素影響使得房地產的項目開發(fā)也發(fā)生了很大的改變，其中的工程與經營環(huán)節(jié)變得更多與復雜，傳統(tǒng)的監(jiān)管體系明顯無法支持現狀，很多的問題處理上也看不到可觀成效。而且很多企業(yè)的管理人員對于風險的防范與管理并不加以重視，他們都過于注重企業(yè)是否能夠獲得利潤，就算有監(jiān)管部門的設立也未能發(fā)揮出有效的實質。

（三）資金周轉不合

房地產的項目開發(fā)時間很長，這在資金的周轉上周期性也體現出了相對較長的情況，再加上投資的成本很高，在實際資金的周轉中出現資金鏈斷裂或者資金周轉不開等問題十分普遍。目前我國的大多數房地產開發(fā)企業(yè)在遇到這等情況的時候基本上都是利用對資金籌措的方式試圖讓資金周轉開來并緩解資金的問題，但是從實際的情況去看就算房地產企業(yè)去臨時籌措，雖然能夠短時間內把空缺填補上，卻沒有考慮到這種急性的資金轉移會對自身的運營和發(fā)展帶來許多負面問題，甚至會對我國的經濟市場造成沖擊。

三、我國房地產開發(fā)企業(yè)在稅務處理上存在的問題分析

（一）稅收體制不完善

現階段我國房地產開發(fā)企業(yè)在稅務處理的方式上存在著很多問題，對于此行業(yè)的征稅國家提及的法律體系有個人所得稅法、企業(yè)所得稅法以及稅收所得稅法等，這些法律當中都是以法規(guī)的形式去說明稅收問題的，但是并沒有考慮到一些外部因素對相關內容的影響，這也體現出了法律層次上的問題，政策也難以在實際施工中有效落實。

（二）稅收監(jiān)管不到位

房地產開發(fā)企業(yè)管理稅收的部門和監(jiān)管部門之間工作上存在著缺陷，主要體現在兩個方面：一是監(jiān)管稅收的部門工作人員自身素質存在不足，他們在工作上并不加以重視，整體看上去非常松散，如此就會直接影響到工程施工的質量和進度。很多部門的管理人員和監(jiān)管部門之間出現勾結，利用職務之便去謀取利潤，使得各種貪污和賄賂的不法情況頻頻出現，這也體現出了相關部門人員在個人道德層面上有待加強。二是我國政府的稅收管理體系不健全，很多行政部門的工作人員都是通過送禮和走后門入職工作，他們本身的工作能力和專業(yè)水平就有缺陷，同時也造成整個部門的工作人員在工作能力上也參差不齊。

四、我國房地產企業(yè)會計核算工作的優(yōu)化路徑

（一）規(guī)范會計部門核算的制度

要進一步的對此類工作加以完善，那么房地產企業(yè)就必須要建立適合自己發(fā)展的會計核算制度，針對傳統(tǒng)的工作方式已經明顯存在不足，房地產企業(yè)應當將目前市場實際發(fā)展趨勢和企業(yè)內部的各方面狀況去明確會計核算部門各工作人員的職責，還要依據企業(yè)的發(fā)展現狀去不斷的更新工作理念、內容及方式，并在管控的制度上加以嚴格化、標準化，同時也要加強對會計核算工作人員的全面培訓，以此來建立一支綜合素質極強的專業(yè)性核算隊伍，從而使他們能夠為房地產企業(yè)的發(fā)展提供推動力。

（二）加大對會計信息的風險評估與管理

財務部門的負責人必須要針對會計信息的風險評估管理實施更加健全的管理工作方式，加強對核算各部分的嚴格監(jiān)督和管理，比方說構建責任歸咎制度，也就是核算中各工作人員負責的內容需要保證真實可靠性，一旦檢查出現問題他們個人就要受到處罰，這就能極大地提高約束效應。對于風險評估體系的建立也是要從工作入手，在傳統(tǒng)的風險評估上基本上都是通過大量的人力完成，這顯然已經跟不上市場發(fā)展的趨勢，那么在信息技術的普及下，會計核算部門應當加強對會計信息化的建設，通過引進先進的制度和高素質人才組成高水平的信息化風險評估工作團隊，他們的主要工作就是跟蹤項目開展的進度，并針對項目的種類與實際開展狀況去有計劃的風險評估，以此來降低企業(yè)的風險。

（三）加強對會計工作人員的思想政治教育

招聘的時候適當的提高門檻，在招聘要求當中加入人才不僅需要具備專業(yè)水平和工作經驗，同時也要對他們的政治思想和德育等內容有一定要求，這能整體上提高會計工作人員的綜合素養(yǎng)。對會計工作者的日常黨政工作培訓，企業(yè)領導應當任命一位思想政治立場明確且有威信的人員擔任黨政工作的領導，他們的主要工作內容就是日常對工作人員進行培訓，這可以從激勵上實行，比方說根據會計工作者的日常表現和年終考核的成績作為依據，各方面都出色的會計人員能夠獲得現金獎勵，能極大化提高其工作的積極性，同時也能優(yōu)化他們的工作思想。再者是完善思想素養(yǎng)，日常提高責任宣傳，使他們在加強專業(yè)技術的同時也能減少對核算工作上的誤差與提高工作效率，將思想政治教育效果達到最大化價值。

五、我國房地產企業(yè)稅收工作的優(yōu)化路徑

（一）建立健全房地產稅收體制

針對房地產開發(fā)企業(yè)的稅收體制，政府應當從對其開發(fā)的階段稅收額度與流通過程中的稅收這兩個方面加強控制，前者是在房地產開發(fā)的過程當中降低稅率，可以減輕相關企業(yè)在房地產開發(fā)時的成本投入，并讓他們在項目施工中有充足的資金運轉，如此才能促進其良性運行發(fā)展并對項目的開發(fā)建設更加快速高效。后者是政府在流通的階段調整稅收，也就是房地產在項目的建設和銷售的過程中政府可以減少對他的干涉，轉變成加強對市場調節(jié)，是企業(yè)能夠把資源利用率提升，只要房產企業(yè)在法律范疇內去實施工程，再加上政府的宏觀調節(jié)，就可以間接性的降低房價，從而給人們的生活減輕負擔。

（二）加強稅收內部管理部門的監(jiān)督體制

對于稅收工作人員需要從他們思想道德范疇上加強培養(yǎng)，政府需要定期的開展培訓和考核，目的是讓稅收人員在培訓上不但加強和完善自身的思想觀念，使其能夠樹立為人民更好服務的態(tài)度。在考核上也是要讓他們能夠嚴格的要求自己，不斷在學習中提高人文素養(yǎng)道德品質。在對房地產企業(yè)的稅收部門管理人員基礎上，也要制定一個科學的制度體系，讓工作人員以公平公正的態(tài)度參與到各環(huán)節(jié)的稅收處理工作上。除此之外，對于稅務工作數據需要將其向其他工作人員和人民公開，這便能讓房地產企業(yè)不斷完善自身，從而更好的推動我國經濟發(fā)展。

六、總結

房地產企業(yè)作為近些年新興起來的產業(yè)類型也意識到自身存在的問題，并把改革創(chuàng)新的重點都投放到了對會計成本核算與稅收等工作上，但是根據目前房地產開發(fā)行業(yè)的實際發(fā)展情況來講傳統(tǒng)的工作模式已經無法滿足自身的可持續(xù)發(fā)展，在日新月異的市場環(huán)境上唯有不斷的優(yōu)化會計核算和稅收等體系制度和工作方式才能把核算與稅收等工作都處理好，這樣才能讓房地產事業(yè)更加穩(wěn)定和科學的發(fā)展和運營，從而與其它同行的競爭下也能更大化獲得政府的支持和人民的認可。

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