經濟發達地區農戶宅基地流轉意愿及其影響因素研究
——以浙江德清為例

夏 禹

（溫州大學商學院，溫州 325035）

引 言

中國城鎮化進程經過近幾十年的快速發展，第二、三產業的占比已遠高于第一產業。在大背景下，城鄉建設用地的擴張需要與農用耕地的保護之間的矛盾凸顯。與此同時，一部分農村居民長期在外工作，一部分農村地區居民轉化為城鎮居民，但宅基地的使用面積非但沒有減小，反而出現了一些一戶多宅、宅基地閑置浪費等情況。這種粗放式、不合乎長遠發展要求的模式增加了國家對于耕地保護和土地的有效配置的難度。同時，農村宅基地的不順暢流動，在一定程度上阻礙了農村地區居民對于融資方式的創新發展，不利于農村地區的經濟發展，有可能加大城鄉差距，不利于市場資源向農村地區的流動。居民家庭收入大致可以分為四部分，分別為工資收入、轉移收入、經營收入和財產收入。大部分農業家庭收入主要分為四部分，其中較小的一部分來源于農業生產，另外一大部分來源于鄉鎮企業工資性收入。因此，在保持宅基地所有權為集體所有這一前提條件下，探尋農村地區宅基地的流轉機制，可以在一定程度上盤活土地資源，提高宅基地資源使用效率，增加農民對財產配置的選擇性，符合長遠發展。

據浙江省國土資源廳的數據統計，2012—2018年，浙江省農用地面積逐年遞減，從12 991.0萬畝遞減至12 859.1萬畝，6年間減少農用地131.9萬畝；建設用地面積不斷擴大，從1 823.7萬畝遞增至2 020.2萬畝，6年間增加建設用地176.5萬畝。因此，推動宅基地的流轉，是解決建設用地和農用地之間矛盾的一個重要方式。

在農村地區，當地居民是宅基地流轉的最終決定者。這里列舉相關學者在這一方面的研究觀點。與經濟相對發達的地區相比，經濟欠發達地區農戶較低的非農就業收入并不足以激勵其進行宅基地流轉，也正是因為農戶家庭收入較低，宅基地重置成本將直接影響其流轉意愿。在同一經濟區域內部，農戶宅基地使用權流轉意愿的強弱與其距市中心距離成反比關系。距離市中心的距離越近，宅基地使用權價值實現途徑越多元化，流轉意愿越弱；反之，宅基地使用權價值的實現途徑相對單一，流轉意愿越強烈。一般而言，戶主年齡越大，其原有的想法越根深蒂固，對于改變目前狀態越有一種抵觸心理，因此農戶年齡對農戶宅基地流轉意愿的影響成反比關系。農戶學齡越高，其對于新事物的理解和接受能力越強，因此戶主學齡對農戶宅基地流轉意愿產生正向作用。但是，農戶年齡及學齡的影響作用相對較弱。一般而言，一戶多宅的家庭更愿意流轉自己的宅基地。宅基地使用情況對農戶退出宅基地有非常顯著的影響。更高的宅基地閑置率會使農民更愿意退出宅基地。

宅基地流轉受到除一般家庭特征以外的一些因素的影響。比如說，現行法律規定宅基地使用權為集體，是農村集體的所有權，集體之外的成員不能享有，當然也就沒有資格獲得農民住房財產權（包括宅基地使用權和房屋所有權）。這樣，農村居民宅基地流轉范圍在于本村之中，村集體以外的人員無資格受讓。

首先，即使是在一個村集體內部之中，受到同村居民倫理習俗等因素的作用，同村居民在宅基地問題上會受到一些其他因素的影響。其次，農民住房財產權所有人在法律上不明確，現行法律規定，宅基地使用權是以“戶”為一個整體擁有的，然而對于“戶”的定義尚不明確。農民住房是農戶家庭成員的共同共有財產，而實踐中若發生抵押貸款，夫妻二人作為住房抵押登記的申請主體，忽略了家庭其他成員的財產權利，如若發生抵押住房被處置的情況，在法律上將產生界定不清的障礙。最后，現行的規定下，金融機構在接受農戶處置房產時要求居民有其他住所。以上因素對于宅基地流轉起了阻礙作用。

2013年初，浙江省德清縣開展了“三項確權”工作，明晰了農村（林地）承包經營權、宅基地用益物權、集體資產股權。全縣農村28.9萬畝土地和41.3萬畝林地完成了確權。2015年，浙江省德清縣成為國家首批33個集體經營性建設用地入市改革試點地區，具有較好的群眾基礎。在該地區調查居民對宅基地流轉問題的認識及分析相關數據，對了解百姓對該問題的看法、探索能夠切實有效推進農村宅基地流轉和退出的有效手段。

21世紀以來，國家對農村經濟發展問題更加關注，已有連續17年的中央一號文件聚焦農業問題。當下，如何提升農村經濟的活力是一個重大的課題。本文的創新點是，研究宅基地的流轉機制，僅對這一現象的研究是不完善的，這些調查統計得到的變量是通過怎樣的途徑對居民意愿產生了影響，或者居民意愿還受到其他途徑的共同影響，還需考慮涉及的因素是否為外生變量。對包括調查區域居民的基本特征、未來住房打算、期望補助問題和一些道德問題進行統計分析，以期得出一些結論，試提出可行性意見。

一、數據來源及樣本分析

（一）數據來源及說明

為了了解現階段農民宅基地流轉意愿情況，本文選擇德清縣作為調研樣本分析，進行實地走訪調研，采用現場發放問卷和“問卷星”等多種形式發放問卷，此次調研累計形成問卷達420份，整理得到其中有效問卷382份，問卷調查有效率91 %，作為計量模型數據來源。之所以選擇德清縣作為樣本來源，是因為德清縣的宅基地流轉工作走在浙江省各市縣前列，通過充分考慮到農戶的特征類型，盡可能選擇多種類型的農戶樣本，以保證調研結果更加接近實際，問卷盡量針對德清縣的各個鄉鎮。問卷回收后通過整理以SPSS 22.0軟件進行統計分析，形成分析圖表和調研報告。

關于本文中的一些注意點：由于本文中調查樣本較小，可能在數據調查上的準確性受到其他非系統性因素影響程度較大，在具體問題上的分析可能缺乏準確度。本文中，我們假設受訪者均如實作答，數據的收集記錄均準確無誤，所進行的分析能準確實現調查目標。（表1）

表1 樣本特征表（整理自問卷調查結果）

項目名稱 選項 頻率／人 百分比／%性別 男 208 54.5女174 45.5文化水平小學 22 5.7初中 194 50.8高中 102 26.7大專及以上 61 16.0其他 3 0.8非農（農業收入占家庭收入10 %以下） 226 59.1兼農（農業收入占家庭收入10 %～90 %） 105 27.5全農（農業收入占家庭收入90 %以上） 51 13.4居住地類型 近郊（離鎮中心3 km內） 149 39.0遠郊（離鎮中心3 km外） 233 61.0收入類型＜5 36 9.4 5～＜10 66 17.3 10～＜20 154 40.3 20～50 120 31.4＞50 6 1.6宅基地流轉意愿 愿意 221 57.9不愿意 161 42.1家庭年收入／萬元

（二）樣本基本特征分析

在382個調查樣本中，有163人的學歷為高中及以上，占比為42.7 %。可以看出，在浙江地區，特別是浙北平原，居民文化程度普遍較高。收入方面，多數被調查者的收入10萬～50萬元的區間內，占比71.7 %，其中有154人的收入為10萬～20萬元。有86.6 %的被調查者從事非農或者兼農工作，只有13.4 %的被調查者全職從事農業工作，符合德清縣整體經濟狀況。

（三）居民不愿意流轉宅基地的原因分析

根據圖1，對居民不愿意流轉宅基地的原因的頻數分布進行描述統計。根據分析結果可得，接受問卷調查的382位居民中，共計進行了691次選擇，每人平均選擇1.81次。在這些影響居民不愿意流轉宅基地的原因中，上一輩流傳下來的房屋不愿意流轉占到了最高的比例，49.21 %的被訪者選擇了該原因，其次為習慣了目前的居住生活，43.72 %的受訪者選擇了該原因，接下來為流轉后住房得不到較好的保障，目前的經濟來源還不能確保流轉后的生活質量，社會保障、子女教育、養老、醫療等方面的擔心，宅基地未確權，分別有28.01 %、23.82 %、18.59 %、17.54 %的被訪者選擇這些原因。

圖1 居民不愿意流轉宅基地的原因圖

二、結論及政策建議

（一）結論

農村宅基地流轉是探索農村經濟發展新途徑，通過宅基地流轉，農民的宅基地可以變成資本。這使得離開農村去城鎮務工或經商的農民通過轉讓閑置的宅基地使用權獲得補償，有利于他們在城市安家立業。隨著農民搬遷到城鎮，城市化進程加快，將會推動房產、交通、醫療、教育及其他配套生活設施的建設，可以繼續確保經濟高速發展。

通過實證分析可以發現，家庭非農人口數量、家庭收入、非農收入在收入中所占比重、宅基地流轉期待補償價格均會對宅基地流轉造成影響，并且宅基地的確權也會影響宅基地的流轉。

在制約居民對于宅基地流轉的因素中，宅基地未確權、社會保障、子女教育、養老、醫療等方面的擔心，目前的經濟來源還不能確保退出后的生活質量對居民宅基地流轉的態度上有顯著影響，后幾類因素的影響作用的大小明顯小于前三類。這表明，居民首先關注對自身宅基地使用權、房屋所有權在法律上的明文規定，即制度上的保障，其次是關注自身經濟狀況和未來生活質量的保障等情況。

（二）政策及建議

1.持續支持農村地區居民增收

農村地區居民相較于城市居民收入偏低，這很大程度上制約了居民的流轉與退出意愿。繼續支持農村經濟的發展，更多地消除那些制約農村發展上享有權利的不平等現象，在實際情況中，農村地區居民可能在一些業務的處理上、資金的獲取等方面受到的重視程度較小，一些社會新的消息也比較遲緩地傳播到農村地區。因而，應加大機構對外業務的平等對待，投入適當資源來減少信息溝通方面的不順暢，開展一些宣傳信息活動等，讓農村地區居民更好地了解經濟行情，提高居民自身的主動性。

2.關注農村地區的教育醫療和社會保障制度的建立和完善

城市的配套資源的優勢能夠吸納更多的人才，造成城鄉之間教育、醫療水平的差距，各地除了鼓勵宣傳，更應注重采取激勵方式留住人才。比如，讓老師、醫生能夠以更優惠的價格購買住房，給達到一定年限的職工辦理相關服務，能夠讓這部分人才有意愿留在當地。同時，加大醫療衛生事業的投入，完善社會保障體系，鼓勵更多的居民參與到這個體系中來。

3.加強權力的監督與制約

雖然有些地區推進宅基地流轉和退出的政策出臺已久，但是取得的效果甚微。一部分原因是居民的認識水平不足，也有一部分原因是當地政府管理部門的行政懈怠，缺少足夠的動力和耐心去與居民溝通交流，存在宅基地濫用、閑置、違法違章建筑現象頻頻出現。宅基地管理的重點是規范農戶的私下流轉行為，建立完善的交易程序和管理政策，維護良好的交易秩序，將農戶自發的宅基地流轉行為制度化、規范化，真正發揮產權登記在交易中的權利認定和權利保護作用，同時充分發揮政府和企業的作用，通過政府的有序組織和企業的有效參與，來實現閑置宅基地的合理流轉。

4.統籌規劃和情感關注

調查發現，一些受訪者選擇了“擔心流轉后住房得不到好的保護、習慣了目前的住所不想變動”這樣的“戀鄉情結”。在實際操作中，針對這一點，可以統一某一區域的居民，集中在一塊區域重新安排住所（如一些偏遠地區農村搬遷至近郊），這樣既可以減少宅基地的使用面積，也方便了這部分居民的日常生活。再重新安排住所時，應考慮居民本來的生活習慣，建設有人文情懷的社區。