農村宅基地改革與管理有關問題解答（二）

（接上期）

五、農村宅基地申請通過后村民建房程序是什么

為加強村民建房安全管理和風貌管控，村民建房要遵守以下程序：施工備案、開工查驗、竣工驗收、不動產登記。

（一）施工備案

村民要在取得《農村宅基地批準書》和《鄉村建設規劃許可證》后，向鄉鎮政府提交施工圖紙（符合當地風貌管控要求）、施工合同、施工人員信息、質量安全承諾書等資料，鄉鎮政府應在10個工作日內對資料進行審核，符合條件的方可開工。

（二）開工查驗

同意村民自建住房開工建設的，鄉鎮政府應在5個工作日內組織相關機構進行現場開工查驗，確定建房位置;村民自建住房未經現場開工查驗的，不得開工。

（三）竣工驗收

村民自建住房完工后，要向鄉鎮政府申請竣工驗收。鄉鎮政府接到申請后，應在5個工作日內組織村民、施工負責人、技術人員，實地查驗村民是否按照批準面積、規劃要求和質量要求等建設住房。對驗收合格的，出具《農村宅基地和村民自建住房驗收意見表》。

（四）不動產登記

村民自建住房通過驗收后，村民可持《農村宅基地批準書》《鄉村建設規劃許可證》《農村宅基地和村民自建住房驗收意見表》以及其他規定的材料向不動產登記機構申請“房地一體”的不動產登記。

六、什么是“房地一體”不動產權證

“房地一體”不動產權證是物權權利歸屬的憑證。根據《不動產登記暫行條例》《不動產登記暫行條例實施細則》《不動產登記操作規范（試行）》等的規定，將農村宅基地、集體建設用地及其上的建筑物、構筑物實行統一權籍調查和確權登記后，統一頒發“房地一體”的不動產權證書。

七、進城落戶的農民能否繼續保留宅基地使用權

進城落戶的農民可以依法保留其原來合法取得的宅基地使用權。按照《中共中央國務院關于堅持農業農村優先發展做好“三農”工作的若干意見》（中發〔2019〕1號）“堅持保障農民土地權益、不得以退出承包地和宅基地作為農民進城落戶條件”規定精神，不能強迫進城落戶農民放棄其合法取得的宅基地使用權。

八、農村宅基地和農房能否繼承

農村宅基地不能繼承，農房可以依法繼承。農村宅基地所有權、宅基地使用權和房屋所有權相分離，宅基地所有權屬于農村集體經濟組織，宅基地使用權和房屋所有權屬于農戶。宅基地使用權人以戶為單位，依法享有占有和使用宅基地的權利。在戶內有成員死亡而農戶存續的情況下，不發生宅基地繼承問題。農戶消亡時，權利主體不再存在，宅基地使用權滅失。同時，根據繼承法的有關規定，被繼承人的房屋作為其遺產由繼承人繼承。因房地無法分離，繼承人繼承房屋取得房屋所有權后，可以依法使用宅基地，但并不取得用益物權性質的宅基地使用權。

九、城鎮居民能否在農村購買宅基地

不能。《國務院關于深化改革嚴格土地管理的決定》（國發〔2004〕28號）明確規定，禁止城鎮居民在農村購置宅基地。《中央農村工作領導小組辦公室農業農村部關于進一步加強農村宅基地管理的通知》（中農發〔2019〕11號）要求：“宅基地是農村村民的基本居住保障，嚴禁城鎮居民到農村購買宅基地，嚴禁下鄉利用農村宅基地建設別墅大院和私人會館。嚴禁借流轉之名違法違規圈占、買賣宅基地。”

十、農民轉讓宅基地后，是否可以再申請宅基地

按照土地管理法第六十二條規定，農村村民出賣、出租、贈與住宅后，再申請宅基地的，不予批準。

（責任編輯? ?任瑞芳）

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